丁祖昱：2021年租赁企业融资成本进一步降低

近日，克而瑞研究中心发布了《2022年中国住房租赁白皮书》(下称“白皮书”)，针对2021年中国租赁行业发展整体情况，总结出以下几大结论。

其一，“租购并举”仍然是2021年租赁行业的发展基本面。

白皮书显示，2021全年，全国“22城集中供地”政策极大地扩大了租赁用地的供应规模。截至2021年11月30日，全国22城共计推出545块涉租赁用地，规划涉宅建筑面积约1096万平方米。

分批次来看，主要以第一、第二批次为主供应量，其中第一批次竞自持租赁用地占比最高，第二批次拿地配建租赁用地占比最高。

目前来看，企业获得租赁地块的类型主要有三种：纯租赁用地、竞自持租赁用地、拿地配建租赁用地，其中拿地配建租赁用地为主流方式。后期，随着政策调整，竞自持租赁用地出让模式或将逐渐退出历史舞台。

其二，租赁行业正从“运营空间”逐渐向“服务人”转变。

随着租客对租房品质要求的提升，机构化运营的集中式房源逐渐受到租客青睐，且机构化运营开始向场景化的租赁社区迭代。

大型租赁社区作为租赁产品中的新生力量，不仅能让城市租客享有更全面、更便捷的居住体验，而且还能激发更多与租赁相关产业的发展潜力。

作为租赁行业细分赛道的企业宿舍，运营商正从最早的“运营空间”逐渐走向“服务人”，为新时代城市的奋斗者带来全新的租住体验。同时，在城市产业升级的推动下，蓝领公寓市场也有望迎来发展新契机。

其三，租赁市场股权融资由“多笔小额”向“单笔大额”转变。

白皮书内容显示，从2015年开始，国内住房租赁市场受到广泛关注，融资热度持续走高。

自2017年开始，国内住房租赁市场融资事件数量出现下降，但融资总额持续走高。2020年，租赁行业内的融资事件仅2起，但融资金额却创下往年新高，2021年融资事件仅有1起。

根据白皮书，从2012年至今，国内住房租赁企业公开股权融资事件共计97起，融资总额合计超过574亿元。其中，头部租赁企业由于已具备一定规模和品牌优势，更受投资人青睐，行业发展亦显现出明显的“马太效应”。

2021年，政府加大了对住房租赁业务的金融支持。白皮书显示，2021年，市场共发行9只住房租赁专项债，合计123.67亿元，平均利率为4.01%，同比下降12%，这表明2021年租赁企业的融资成本在进一步降低。

其四，全国各城市租金有所上升，但仍未恢复到疫情前水平。

白皮书显示，2021年全国各城市租金相较往年有所上升，但仍未恢复到疫情前水平。

从租赁市场城市发展格局来看，第一梯队的城市租赁价值仍然最高，经济处于高增长，发展质量处于提升阶段，市场主体有望获得相对较高的租赁资产回报率。

同时，随着国内新一线城市快速崛起，城市间的差距在缩小。未来，职住平衡在城市经济发展中的作用将逐渐凸显。

我们认为，第一梯队、第二梯队的核心城市代表着中国租赁住房行业发展的布局方向，而其余城市租赁市场长久发展的空间相对不大。