陈星：2022年房企融资或显现两极分化

2021年，对房地产行业来说是风云诡谲的一年，无论是拿地额、销售额，还是行业融资，都出现了不同以往的变化。行业上半年与下半年市场表现大相径庭，特别是四季度市场的大幅波动，不仅改变了行业表现，也将影响着2022年行业的发展走向。

2021年全年融资规模前松后紧，融资总额大幅下降

“前松后紧、高开低走”可以整体概括2021年房地产行业的融资情况。

中指数据显示，2021年1-12月，房地产行业共实现非银类融资17652.2亿元，同比下降26.3%，行业融资收紧态势显著。其中，信用债全年融资5490.3亿元，海外债发行2682.9亿元，信托融资5452.7亿元，ABS融资4026.3亿元。其中，信用债、信托成为房地产行业的主力融资渠道；除ABS外，其余融资渠道同比均出现不同程度下滑，从而导致房企融资总规模出现大幅下降。

从同比增速来看，房地产行业的整体融资规模自3月起就显现为负增长，其中在11月份达到谷底，同比下滑71.6%。房企的融资总额与融资增速，均在四季度内实现了触底。

受宏观货币信贷环境相对稳健的影响，行业融资难度虽有上升，但融资成本却出现小幅下降。

中指数据显示，2021年1-12月，房地产行业平均融资利率为5.54%，同比下降了0.76个百分点。其中，信用债平均利率为4.31%，同比下降0.14个百分点；海外债平均利率为7.63%，同比下降0.80个百分点；信托平均利率为7.30%，同比下降0.29个百分点；ABS平均利率为3.95%，同比下降0.67个百分点。

12月份，央行的降准降息政策，再次释放出信贷宽松信号。我们预计，未来房地产的资金成本有望进一步下降。

整体而言，2021年全年，行业围绕“房地产金融审慎管理”的主线，同时利用“打补丁”与“修正”等策略不断完善调控手段，形成了一个“既抑制房企过度借贷、又满足房企合理融资需求”的政策体系。

2022年融资展望：审慎管理边际调整，房企融资表现或两极分化

2021年上半年，政策对行业融资收紧态势成效显著，但客观上也造成了部分企业流动性过紧，产生了信用风险。

中指数据统计，2021年发生违约风险事件的房企有12家。另有7家企业虽未发生实质性违约，但存在进入债务展期程序、或有商票到期拒付等潜在违约风险。理财产品违约、美元债违约、信托违约成为触发违约的主要因素。

对此，2021年下半年的政策做出了及时响应，以调整、修复、矫正为主，对房企融资进行弹性回调指导，多项政策释放出融资边际放松的积极信号。2021年年末，行业融资规模触底回暖表明修复类政策已经起效。

我们预计，2022年房地产融资政策仍将延续“保持收紧”和“边际放松”的特征，以期在压缩行业杠杆水平的同时，满足维持行业平稳发展的资金需求。

首先，从房地产金融政策来看，近期召开的中国人民银行工作会议要求，2022年稳健的货币政策要灵活适度。稳妥实施好房地产金融审慎管理制度，更好满足购房者合理住房需求，促进房地产业良性循环和健康发展。

我们认为，2022年为体现“稳妥”要义，在房地产金融的审慎管理原则之下，针对行业金融信贷政策会有适当的边际调整，更多体现在各地、各金融机构在执行房地产金融政策时，会考虑过渡期，不再层层加码。

其次，从融资渠道来看，房企信用债受政策边际利好的带动，将继续维持当前的回暖状态；海外债市场仍需一段时间消化早前积累的风险，短期内无明显增长动力；信托受政策制约、市场波动等因素影响，回弹空间同样有限。

再次，从不同房企发展来看，融资表现将表现出两极分化。随着这一轮行业调整，一方面各房企风险化解能力、稳健经营能力得以展现；另一方面，在经历了2021年部分房企的集中违约后，投资者风险厌恶情绪加重。因此，预计针对房企的市场资金流向将出现两极分化情况：资金将更多地向财务稳健、信用等级较高的优质企业归集，而中小型房企、经营激进企业的融资空间可能受到进一步压缩。