绍兴楼市调控第三轮加码，在全国首推“网格控价法”

随着上海、杭州、南京等地楼市强调控，不少房企把下沉三四线城市作为布局长三角地区的策略。今年以来，浙江绍兴就成为房企拿地的热门之地，多宗地块拍出区域新高，绍兴市房价也随之持续走高。

为了抑制过热的楼市，6月3日，绍兴再度发布调控政策，这也是绍兴近三个月内第三次出手给楼市“降温”，此次发布的《关于进一步促进绍兴市房地产市场平稳健康发展的通知》（下称《通知》）中明确了区域限购、提高限售年限、完善房价地价联动机制，并且在全国首次提出“网格控价法”。

精细化管控

完善房价地价联动机制

网格化管理是我国基层社会的治理方式，依托统一的城市管理以及数字化平台，将城市管理辖区按照一定的标准划分为单元网格。绍兴市创新性地提出将网格化管理应用到商品住房价格管控上。根据《通知》，绍兴市区（越城区、柯桥区、上虞区）商品住房价格实行网格化管控。各区根据区域实际，科学划分网格，合理设定网格控价。网格划分及控价原则上每年调整一次。

易居克而瑞部门副总经理缪萌向《证券日报》记者表示：“网格化管控是精细化管理的手段措施，较之以前的管理手段提升了很大一个层级。说明主管部门能够从市场实际出发，实事求是地对各区域商品住宅的价格进行分类管理，而非‘一价天下通’。并且每年调整一次，既能照顾到市场的实际发展，也为后期的价格管控留有余地。”

广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉向《证券日报》记者表示，相较于按照街道划分，网格划分对住房价格的管控更为合理，“街道是行政管理基层的一级组织，按街道划分是从管理地域边界出发；而网格划分使得每一个网格有它自己的特征，新房和周边二手房房价可参考性高，更利于价格的制定和管控，也能合理保障开发商的利益。”

据悉，在实施“网格控价法”的基础上，绍兴还进一步完善房价地价联动机制。在既有住宅用地“限地价、竞配建”的出让方式基础上，以地块所属网格控价为依据，合理设定住宅用地出让最高限价。住宅用地出让增设高品质要求，将建设高品质要求等约定纳入出让公告。

绍兴市住建局表示，通过提前设定住宅用地出让最高限价，遏制区域地价、房价大幅上涨，引导房地产企业理性拿地。同时，增设“定品质”要求，通过明确外立面、绿化、装修标准等要素，提升住房品质。

中国豪宅研究院院长、城市运营专家朱晓红告诉《证券日报》记者：“房地产网格化管理将对每一网格实施动态、全方位管理，它是一种数字化管理模式。核心是使管理更精确，更具动态性、针对性、全面性、高效性。”

“绍兴调控首次使用数据化管理，好工具、好方法会用、真用才会显现效果。”朱晓红表示。

三四线城市调控加码

促楼市“降温”

根据《通知》， 市区范围内实行限购，绍兴市户籍居民限购3套（拆迁安置房除外），非本市户籍居民限购1套；而房屋限售时间提高至3年（以交易合同网签时间为准）。

值得注意的是，这已经是今年以来绍兴第三次出手加码调控，背后是亟需“降温”的绍兴楼市。据安居客APP显示，截至6月6日，绍兴6月份二手房挂牌均价为18586元/平方米，环比上涨0.21%，同比上涨14.62%。

在前两轮调控政策的威力下，根据中指研究院日前发布的5月中国百城新建住宅价格及环比涨跌幅数据，绍兴5月份新房房价环比上涨0.64%，较4月份0.97%的环比涨幅收窄了0.33个百分点。

“杭州房价过高，而周边的绍兴、湖州等地房产价值洼地明显。”有地产行业人士向记者表示：“便利的交通和各地良好的产业基础使得杭州人口与买房需求出现一定外溢。”记者了解到，目前绍兴至杭州的高铁时长不超过20分钟，最短的仅12分钟，而湖州、嘉兴、义乌等地往返杭州的高铁基本在30分钟左右。

“从全国经济发展角度来看，长三角地区在今后若干年依然是国内经济的主要贡献区域。良好的经济态势，使得该区域的人口导入近年来不论数量还是质量都较为乐观。所以如果单纯从市场层面看，房价还有相当的想象空间。”缪萌向《证券日报》记者表示。

李宇嘉向《证券日报》记者分析称：“长三角的三四线城市甚至县城都开启了涨价模式，主要原因有几个方面：首先，上海、杭州、南京强调控，使得楼市热度不断向长三角其他城市蔓延；其次，居民的消费观发生了很大的变化，房屋保值增值、投资理财，避免货币贬值的想法深入人心；此外，出于对长三角经济发展前景的看好，外地炒房客不断涌入。未来，外地人士到长三角投资的趋势还有可能进一步加剧。”

事实上，今年以来，浙江多地纷纷开启了楼市调控，以稳住房价上涨的趋势。据记者统计，目前浙江共有杭州、宁波、嘉兴、湖州和绍兴出台了住房限购与限售的相关政策，台州与义乌等地则已经出台了住房限售的相关政策。5月10日，浙江宁波发布了9个热点学区范围内、112个小区的二手住房交易参考价格，这也是中央提出“防止以学区房名义炒作房价”之后，首个制定二手房交易参考价格的城市。

“近两年，在连续升级调控政策的背景下，一二线城市的房价逐渐趋于稳定。同样，在政策‘组合拳’下，三四线城市房价上涨的势头也有望得到有效遏制。”前述地产人士表示。