正对百郦锦城综合体 单价1万+买入地铁3号线站口三房/四房

前言|香悦庭位于新都沱江板块，重点TOD综合开发区，紧邻城北城市中轴线蓉都大道。项目在售建面约106-128㎡三房/四房，置业门槛较低，面向刚需和首改人群。

新都区地处成都城市发展北中轴线上，成都“11+2”中心城区范畴，是成德绵经济带重要节点城市，也是“蓉欧快铁”和“南丝绸之路”的起点城市。随着北部新城的建设加速，新都作为“北改”核心区，凭借独优越生态本底、畅达交通体系以及丰富的文化公服配套，成为了成都北部的城市副中心，常住人口超百万人。

2019年年底地铁5号线正式开通，新都进入“双地铁”时代，2020年新都常规土地成交量在近郊中远远高于温江、郫都区。目前区域内拥有已开通的地铁3号线、5号线，在建中的地铁16号线与27号线，也将继续向新都城区延伸。未来的新都将完善城市路网体系，提高路网密度，对外形成“7高7快13轨”交通网络，对内形成“十二横十五纵”网络化骨干路网，构建“轨道+公交+慢行”三网融合的绿色交通体系。

可持续发展是现代城市建设的至为重要的一点，新都的未来规划中，除了大力发展产业同时也没有忘记生态宜居环境的打造，未来的新都，也将是绿色的新都。

新都一直被视为刚需的最后的主战场，热点居住区非常多，如香城板块、沱江片区、毗河生态居住区等。

香城板块规划范围约12.5平方公里，是围绕3287亩泥巴沱森林公园为核心打造的生态、文化、产业、宜居四位一体的城市生态休闲中心。

毗河生态居住区，因拥有不可复制的生态资源，及优质的教育配套，已成为重视居住环境及教育资源的购房消费者的新晋选择。同时，该片区也凭借良好的资源优势，使得区域的高端影响力已经逐渐形成。

2020年8月11日，成都市发布“中优”区域投资机会清单，新都区沱江片区上榜，片区位于地铁3号线团结新区站和锦水河站之间，紧邻泥巴沱森林公园。片区占地面积1300亩，是政府拟规划斥资21亿打造的六大轨道沿线TOD综合开发片区之一，定位为新经济产业总部基地、国际化人才未来社区。板块内拥有七一国际广场、苏宁易购广场、百郦云阶综合体、永辉超市等，商业配套成熟，桂湖森林广场、新都体育森林公园、新都区森林公园环绕，区域生态环境较好。

目前片区新房供应不多，二手房价格也不低，无论是刚需还是改善，准入门槛均趋高。

地铁上盖小体量纯居社区

香悦庭项目位于成都市新都区，地处蓉都大道与工业大道交汇处，位于新都的城市中轴线上，属于新都区未来发展的核心板块之一。

项目位于新都蓉都大道南二段，总占地约37.78亩，规划475户，容积率2.44，由3栋21-26层的高层围合式小区，纯居社区，无底商，居住舒适感会更强。另外项目在靠近工业大道西段位置（3号楼2单元隔壁）有配置一所幼儿园。

项目规划2T4户的106-110平米套三和119-128平米套四，外立面可参考目前售楼处所在的香满庭。

1栋独单元，南北朝向，21F，有三个户型：建面106、109、110㎡套三双卫；2栋两个单元，东西朝向，26F，有三个户型：建面106、107㎡套三双卫、128㎡套四双卫；3栋两个单元，南北朝向，26F，有两个户型：建面108㎡套三双卫和建面119㎡套四双卫。

该项目所有户型都较为方正，其中主观景面朝向中庭的户型为1栋106、110㎡套三，2栋128㎡套四，3栋108㎡套三。建面106㎡套三也是整个项目的门槛户型，大横厅设计，餐客厅开间6.2米，景观阳台不大，仅有4.5个平方，三个卧室均有飘窗赠送，整体通风效果不错，无暗间全明设计。

几个需要注意的点是：

项目北侧临近工业厂区，在白天工作时间会有噪音和粉尘影响，同时因为北侧临近规划道路，在后期施工中也会有噪音和扬尘，后期装修的时候需要在隔音玻璃等上下功夫。

项目西侧是蓉都大道及地铁口，日常车流量和人流量都较大，沿着蓉都大道主干路一侧的1号楼会有一定的噪音影响。

低门槛大横厅户型

建面约90-110平的"小改善"三居室是不少楼盘的主力户型，满足二人世界到三口之家，香悦庭建面106㎡套三是整个项目的门槛户型，各个空间都是较为传统的设计，较为方正，面积分配也比较合理，可以充分满足各个功能区的需求。

独立入户玄关，可以遮挡视线，起到保护隐私的作用，而且可以设计独立的入户落尘区，使户内户外形成良好的隔断效果。整体南向面宽11.1米，餐客厅开间6.2米，景观阳台开间3米，功能齐全布局合理，南北通透，动静分明。厨房、客餐厅等活动动区连成片，起居方便。卧室在内里，不受干扰，私享宁静。

三个卧室面积合理，主卧朝南，开间3.8米，两个次卧开间均为3米，全部都有飘窗赠送。但是项目整体是没有步入式衣帽间的，三个卧室放衣柜的话整体空间就会稍显拥挤，目前来看收纳空间不算充足。

整体做到了全明通透，尊重了传统的设计同时，也加入了新创意。该户型房源不多，主要位于1栋（朝向中庭）和2栋（朝向规划道路）。

200米直达地铁3号线

香悦庭距离地铁3号线团结新区地铁站-D口仅200米的距离，打工人最关心的通勤时间，基本可以得到保证。

同时，成都地铁27号线一期工程建成后，也将加强北部区域与中心城区交通联系，改善北部沿线居民公共交通出行条件。

项目与成都新都区客运枢纽站步行距离在3.8公里左右，新都客运枢纽站是集轨道交通、城市公交、公路客运、社会车辆及出租车为一体，无缝换乘、有机衔接的综合客运枢纽，新都区多条公交线路均可到达新都客运枢纽站。同时项目附近也有蓉都大道南二段等公交站，有650路、653路停靠。

连接成德的S11线，已纳入“十四五”期间轨道交通重点项目 从成都北站出发，途经新都区兴城大道、马家等站点，一路向北直抵德阳火车北站，接入德阳主城区，S11线建成之后新都城区至德阳主城区，自驾的路程时间将缩短至30分钟。

口碑教育资源+优质公园配套

项目自身配建了幼儿园，区域内还有汉城小学、新都天元中心小学、三元外国语学校、新都一中实验学校、成都市实验外国语学校(五龙山校区)、四川音乐学院(新都校区)等。

香悦庭距离谕亭小学(毗河校区)1.7公里左右，距离新都镇谕亭小学3公里左右。谕亭小学是新都区非常优质的学校，在当地有很好的口碑和认可度。

项目自身配幼儿园

区域内有成都红星老年病医院、成都医学院第一附属医院、新都区人民医院门诊大楼、新都区桂湖医院、新都区妇幼保健院、新都区中医医院、新都区人民医院、新都区疾病预防控制中心等。

其中，项目距离成都市新都区中医医院仅1.9公里左右，该所医院是国家三级甲等综合医院，医院占地143亩，规划床位1500张，有重症医学质量控制中心等18个区级质控中心，医学检验科系省级甲级重点学科（实验室），医院在全省总排名均位列第四名。

香悦庭近邻毗河生态居住区板块，靠近30多公里长的毗河生态绿带。除此之外，像三河生态活力公园、鹭岛咖啡音乐文创公园、音乐文创公园、成都市新都区泥巴沱森林公园、新都体育森林公园、万科五龙山公园、新都区中央森林公园、老桂湖公园等，均在周边。

项目正对百郦锦城综合体，涵盖约7300亩永辉超市、百郦云阶商业街区、影院、希尔顿欢朋酒店。目前百郦云阶商业街区招商率还可以，众多年轻人喜欢的品牌均有入驻。

此外，项目距离hyperlane超线公园仅两公里，是国内罕有2.4公里空中立体公园商业，与纽约高线公园highline有异曲同工之妙，成都市重点工程，新都区重点招商引资项目。

与二手房几乎不存在剪刀差

香悦庭1/2/3号楼已顺销，主推106-128㎡户型，精装，单价10960-13806元/平米。项目位于蓉都大道和地铁3号线团结新区站旁，更多信息详询售楼部。该项目价格与周边二手房几乎不存在剪刀差。

目前周边有二手房源在售的社区有：天府香城印象，主售80-120平米左右的套三套四房源，挂牌单价约1-1.2万/平米；麦田国际社区，主售80-110平米左右的套三套四房源，挂牌单价约1-1.2万/平米；海伦堡花园，主售100-120平米左右的套三房源，挂牌单价约1.1-1.4万/平米.

整体来看，目前板块内刚需房源不论二手房还是新房，单价都不算高，对于预算不足的刚需、首改且想一步到位的购房者，新都算得上是目前全成都置业门槛稍低的区域了，而新都沱江片区，拥有不错的后期规划和配套，价格在新都中同样属于低位。目前该区域在售或待售的新房房源不多，但二手房非常多，从产品来看，香悦庭在区域内竞争力不算强。

项目周边二手房

成都六大轨道沿线的重点片区分别是：地铁3号线沿线的新东片区、清源路片区、沱江片区和成都医学院站片区；地铁8号线沿线的现代交通产业功能区、地铁16号线沿线的海都路站。2020年“中优”区域投资机会清单中，新都区沱江片区上榜，后期将打造以绿色金融和5G应用为核心的新经济总部基地。整个新都区沱江片具有一定的政策及规划优势。

成都目前的新房呈“豪宅化”势，就算是200万，也只能算是刚需门槛，对于只有100来万预算的真刚需来说，买房机会正在逐渐减少。刚需无法决定房源的单价，但可以通过房源的面积选择控制总价，当新房市场没有小户型来承载刚需的购房需求，他们只有寻求二手房市场，当下的成都楼市就是如此。

而香悦庭项目目前待售建面约106-128㎡三房/四房，面积不算大，总价也可控，面向刚需和首改人群，后期都具有一定升值潜力和稀缺度，符合未来市场的热销趋势。