人居沁川林语——板块力， 品牌力丨楼盘测评

乐居楼盘测评系列 测评师：韩昀

在做出买房决定之前，我们用最理性的踩盘行为，去评测、去挑剔。乐居楼盘测评系列，来自专业测评师的现场踩盘。

【评测师点评楼盘】

兴城人居高端林语系作品，从拿地之初就受到了万众瞩目。契合新川特有的城市风格，打造“高颜值”精品住宅。

【项目亮点】

1、四组团规划“生物医药+5G智慧产业区”，天府软件园二期也将在四组团内开建，区域潜力价值不言而喻。

2、成都市属国企兴城人居、连续三年销售业绩破百亿，兴城人居高端改善产品系林语系，口碑+品质双重保证。

3、占地约97亩几乎栋栋南北朝向，配以高阶审美的光感外立面，主力166/188㎡近1T1大平层圈层纯粹。

【价格分析】

人居沁川林语位于高新区新通南三路东侧，属于高新区新川板块四组团。四组团为新川规划“生物医药+5G智慧产业区”，是产业密度最为浓郁的一个组团，更是产业密度与居住密度最为舒适的一个组团。沁川林语于2022年10月首开，户型为建面131㎡、166㎡、188㎡的改善型产品，其中131㎡的户型集中在沁怡居3、4、5、6栋，9层的1梯2户；166㎡户型集中在沁心居4栋，共17层，2梯2户；188㎡户型集中在沁心居3栋，同样也是17层，2梯2户，首批次精装单价在3.5万元左右。131㎡户型入市后迅速售罄，166㎡、188㎡户型进入顺销，总价段在530万到680万。今年7月21日项目二批次正式取证，产品定位来看，人居沁川林语本批次正对深改群体的需求，推出沁怡居1、2栋，户型全部套四双卫起，其中建面166㎡套四产品起步总价来到了540万左右，建面188㎡套四起步总价则为663万左右。内部圈层非常纯粹。新川板块，一直以来都是高端市场云集的区域，清水限价也再创新高，目前组团内的产业项目多数已经呈现，高端市场的竞争态势助推了新川板块热度加速。根据克尔瑞的数据显示，2022年新川板块的年成交量达到了3925套，排在2022年成都中心城区成交量TOP20板块榜首。今年新川的新房成交量更加亮眼，仅仅上半年新川板块就成交新房4063套，排在成都所有板块第一，比第二名的麓湖板块多了1400多套。新川板块在2021年至2022年期间共成交了13宗土地，占据了整个成都土地成交量的最高点。同时，新川的土地价值也不断刷新纪录，清水限价大于3万地块频出，像去年第四次集中供地推出来的招商地块（新川臻境），清水限价32000元/㎡；像今年5月推出的新川臻境隔壁、兴唐新川32.81亩地块，清水限价33000元/㎡；华润新川31.23亩地块，清水限价34000元/㎡，刷新板块最高清水限价。无论是从成交量还是土地成交量的角度来看，新川板块都具有巨大的发展潜力，是购房者和投资者不容忽视的板块。

实体产业方面的发展是新川能够站起来的重要原因，交通配套方面的进步对新川的发展起到了至关重要的作用，新川板块的产品丰富度也是其发展成功的重要因素之一。

【楼盘规划】

成都市属国企的兴城人居，在成都市场上的声量非同一般，连续三年销售业绩突破100亿。去年8月，成都兴城集团首次跻身《财富》世界500强，成为成都首家入围的本土国企。土地端，根据克而瑞监测，兴城人居2022年共拿地20宗，可建面积约1249.18亩，位列成都房企第一位。

“林语系”是兴城人居高端改善产品系，2018年兴城人居亮相了首个林语系产品盛和林语，不仅短时间内就掀起抢购潮，从后期持续情况来看，楼盘品质和增值潜力在成都市场上都排名前列。

人居沁川林语是兴城人居在高新区布局的第二个“林语系”项目，地块区位和属性就奠定了人居·沁川林语低密纯粹的改善基调。

沁川林语项目占地面积约97亩，容积率约2.5，为纯住宅用地。规划有建面约166-188㎡17F小高层、建面约131㎡9F洋房、建面约198-327㎡6F叠拼，合计22栋，总计791户，绿化率为35%，车位1281个，车位配比1：1.62。项目整体的完工交付时间是在2024年，物业管理公司为成都人居智慧科技服务有限公司。

项目分为三大组团，地块一占地约36.8亩，容积率2.5，由四栋17F板楼及4栋叠拼楼栋组成；地块二占地约19亩，容积率2.5，由四栋9F洋房及两栋26F租赁住房组成；地块三占地约41.4亩，容积率2.5，由5栋16-17F板楼及3栋叠拼楼栋组成。

沁心居、沁峰居、沁怡居，三大组团保证了不同业态与不同面积段产品之间的独立居住感。

【楼盘基础信息】

1、沁川林语项目占地面积约97亩，容积率约2.5，为纯住宅用地。

2、规划有洋房、小高层（17F）、叠拼别墅合计22栋，总计791户。

3、车位1281个，车位配比1：1.62。

【户型分析】

A1户型-四居室-建面约166㎡

166㎡的四室两厅两卫，横厅设计，南北通透。

改户型打造了一个可以让家庭之间交流更为频繁的“LDKB无限空间体系”，约42㎡餐客一体空间，配上6.6米面宽的大阳台，更是在采光之外，带来360度的全景视野。

双排式厨房设计，有效增加更多储物空间，双开门冰箱、超多厨房用具收纳都不是问题；

精英改善更多向公共空间倾斜，将客厅、餐厅进行了一体化规划布局，家庭社交空间面积占到了套内空间的55%左右，公共空间的使用率被大幅度提升，交流的场景也变大。但同时保留了行政级主卧套房，这个思路就是家庭关系的互动和社交，给与了家庭社交足够的场景和空间的同时，也要留给主人足够的私密环境，使得房子在真正意义上是为人服务的。

B1-四居室-建面约188㎡

188㎡的四室两厅两卫，整体格局和建面约166㎡的户型类似，同为LDKB一体化空间，但在餐客空间是做了分区，让这个户型的空间感一下倍增，功能使用也更为丰富，这是一点非常明显的较之于传统豪宅户型设计的进步。

内部空间约36㎡、开间约6.2米的阔绰大方厅，景观阳台约9.5米的尺度+2米进深，近19个平方的超大空间，让整个公区南北通透，采光面极佳；

客厅后方增设“X”空间，可打造书房、儿童游乐区亦或是茶室；

主卧的设计上，行政级套间，包括休息区、步入式衣帽间和独立卫生间，功能齐全，宽敞大气；

双套房的设计，从外向内私密性逐渐增强。主卧套房小家化设计，它可根据需要变成——工作室、游戏室、化妆间，让其也能成为“自我实现”的小天地。

整体来看，188㎡ 四房双卫户型预留大量收纳空间，整体得房率不低，南北双向阳台，是难得的全能户型。

【交通出行】

轨道交通：新川板块内部拥有地铁6号线、1号线广都站、18号线。整体出行便利。人居沁川林语与地铁6号线新通大道站，步行距离约780米，与地铁6号线新川路站，步行距离约1公里，与观东站，步行距离约1.5公里。

公共交通：人居沁川林语周边400米范围内有新通南三路北公交站，停靠167路，新川路东公交站停靠450路，新通大道东公交站停靠T204路、T36路。

自驾：在交通规划上，新川板块规划有四纵四横立体交通网络，四条城市级主干道：天府大道、红星路南延线、新成仁路、成自泸高速，四横分别是新通大道、新川大道、创新大道、新程大道。板块内部也有 “ 小街区制 ” 的路网设计。

【周边配套】

教育配套：按照新川组团式布局，摇号以新通大道为界，北侧为A区，南侧为B区，当前小学政策是A区摇A区，B区摇B区。项目目前周围教育配套资源有新川一中（四川省教育科学研究院附属实验中学）、四组团一小（四川省教育科学研究院附属实验小学东区）、四组团二幼，以及以南的四组团二小、四组团三幼。四组团多数地域属于B学区，该学区内的高新区新川科技园小学由成都师范银都小学领办，高新区实验小学新川分校由高新实验小学领办，此外还有省教科院开班的幼儿园到中学。

医疗配套：沁川林语位于高新区新川四组团，四组团以生物医药为主导产业，目前该区域拥有海思科、倍特等10多个知名医疗企业。距离项目直线距离为2-3公里有四川省中西结合医院高新分院。

商业配套：在商业配套上，新川参照新加坡小街区，全区规划8大邻里中心，四组团是新川六大组团中唯一规划2座邻里中心：4号综合体、8号综合体的组团，并且均已完工，未来将承载生活配套、休闲、娱乐等功能。此外，板块还向外辐射华润万象天地、新川之心凯德滨湖商业、远大购物中心等多个商业综合体。

公园配套：整个新川将17.5％的土地均用于绿地公园建设，合计约2800亩，人均绿化面积达15平，名副其实的“园中之城”。目前，总面积约870亩的新川之心公园已建成开放，距离人居沁川林语项目1.5公里。同时四组团被占地约11.7万方的新川湿地公园、新川环城公园形成生态屏障组团环绕。

沁川林语是四组团目前为数不多的供应，且有着目前区域市场空缺的户型产品，整体更偏向于纯改客户。

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