老静安地铁上盖商办用地底价出让 楼板价竟比去年低了1.5w

4月21日，览海控股（集团）有限公司,上海览佑企业管理合伙企业（有限合伙）以60亿元底价（600000万元）联合拿下静安区江宁社区C050201单元023-7地块，出让面积32778.7平米，容积3.6，成交楼板价约5.08万元/平，溢价率0.0%。

      地块四至：东至西康路，南至康定路，西至常德路，北至昌平路。

地块位置图

       该幅地块位于静安内环，7号线昌平路站上盖，同时靠近13号线长寿路站，地理位置相当优越。不过就周边繁华程度而言，去往恒隆广场大概隔了4条马路，而距离长寿路商圈直线距离在1公里左右，步行的话，也是4条马路，2边的位置均比较“尴尬”。

       就地块周边而言，并不处在老静安最繁华的地段，周边最近的商业是同乐坊和东海soho，这2个商业体量都不算很大，且周边马路比较窄小，老房子居多。

       其实说到静安商办地块，不免让人想到19年出让的几幅内环的商办用地，其中就有2幅位于静安内环，我们来具体看一下位置：

2019年出让的内环商办用地位置图

       2019年，静安内环出让的2幅商办用地，其成交楼板价均为6.5万/平米，而距离静安内环不远的普陀商办用地，则其成交均价仅为2.95万/平米。从占地面积方面来看，无论是华润拿下商办用地还是上海科创投拿下的商办用地，其体量都不大，均未超过1万方。相比之下，普陀和杨浦内环的商办用地，体量更大。

内环商办用地一览

       和以往出让的商办用地比较来说，本次的静安区江宁社区C050201单元023-7地块出让的体量比较大，在老静安这种“寸土寸金”的地段来说，实属难得，且在出让要求中，地块的商业占比达到30%以上，有利于增加区域的人气，提升繁华度。就楼板价而言，其相对于6.5万/平米的楼板价，要低了近1.5万/平米，性价比较高，不过，根据出让合同显示，该地块内有约 7941平米（建筑面积）的保护用地，这或许是其本次楼板价偏低的原因之一（参考普陀内环商办用地）。

       地块出让要求（节选）：

       1、受让人同意本合同项下出让宗地建设项目在交付土地后 12 个月内开工，在交付土地后 60 个月内竣工；

       2、商业配套应考虑周边居民区和办公人群消费需求，建议配置员工食堂、便利店、智能物流柜等配套商业设施；

       3、该幅用地位于江宁路街道，为商业、办公地块，业态功能应符合南京西路高端商业商务集聚带整体定位，应注重引入商业、金融、专业服务业等行业，积极发展总部经济、涉外经济。

        老静安新盘不多，根据乐居统计，目前有5盘（西康路989为普陀项目），户型以120平以上大户型房源为主，单价也基本在10w+，也就是说一套新房总价基本都1200w+。

地块周边项目

其中静安康鑫家园仅剩余尾盘在售，约20套左右，前期小户型已经售完；凯德星贸邸于2019年年底入市，在售建面约约145-290平2-4房，起价约11.2万/平米起。而普陀区的西康路989，或许是未来享受红利最多的一个项目。

       首先，普陀内环的商办地就在西康路989旁边，再加上本次静安区江宁社区C050201单元023-7地块的拍出，项目周围的商业能级将进一步提升。虽然目前项目暂无房源在售，其前期房源（2017年）单价在8至12万/平米。       

总的来说，本次出让的静安区江宁社区C050201单元023-7地块周边，就繁华程度而言，不及华润19年的地块，但是其体量和商业占比，或许对于周边的人气及规格有所提升，且5.08万/平米的楼板价，相比077-10地块，无论是体量还是价格来说，性价比优势都更明显。