作为传统供应大区，在上海第二轮供应47盘里，浦东的供应主要集中在老南汇，分布于周康、惠南和祝桥。
在房价普遍上涨的当下市场，惠南、祝桥均价在3-4万之间、总价在300-500万之间的刚需及首改新盘成为了市场久违的“最熟悉的陌生人”，那么，在这一轮供应中，惠南的君御公馆和祝桥的公元2040，究竟值不值得购买呢？
乐居5月全城探盘季，带你走进这两盘一探究竟。
事实上，在项目首次入市的时候，公元2040的市场成绩只能说是勉勉强强，但随着时间的推移，越来越多当初没买的客户开始有点后悔，而当一期、三期房源交付后直接对口由明珠托管的祝桥小学和进才中学东校之后，项目一跃成为浦东乃至全上海的热门楼盘。
项目的规划也正在逐一落地。就配套规划而言，项目所处的祝桥板块，是规划中的航空城，依托空港产业，商飞基地的大批产业人口对区域住房需求提升，推动区域房地产市场发展。与之相应的，为了解决产业人口的生活需求，配套也进一步发展。
目前，公元2040所处的祝桥板块，已有天和商业广场、新世界欢乐城、壹号街等综合体商业规划在建，其中，天和商业广场预计在今年开业，总面积达7.8万平方米，涵盖时尚零售、家庭亲子、主题餐饮和星级酒店四大业态，目前，从天和广场官微信息来看，已经引入的品牌有星巴克、屈臣氏、西贝、满记甜品、肯德基、必胜客、食其家、周大生、亚一金店、泰奇面包等。
除此以外，项目周边还有第九人民医院东院建设中，为三级甲等，该医院将进一步提升区域医疗术平。
而根据规划，到2025年，上海东站就将建成投入使用，辐射祝桥，并设置机场联络线，直接连通东站与虹桥，浦东人民跨域出行，再也不用赶往浦西，这对于浦东人民出行来说，将是一大质变。事实上，东站的规模将仅次于虹桥，成为上海第二大轨交枢纽，而根据规划，东站的运载能力更是将超过虹桥，届时，空轨枢纽带来的人口红利，将对区域形成巨大利好，带动周边的产业发展，再加上迪士尼商圈的辐射，祝桥作为商圈和交通枢纽的中转站，将全盘吸纳这部分红利，推动区域发展。
回归项目本身，公元2040的性价比也是不俗的。石材加真石漆的立面材料，让项目的外在观感相当不俗，目前项目一期、三期房源已经有不少业主入住，小区的绿化也已经成型，形成了较为浓厚的居住氛围。
项目实景图
户型方面，86平米的三房两厅一卫比较适合三口之家，双厅一体式设计，提升空间利用率，三卧室带飘窗的设计也为居者提供了更多使用空间。
95平米三房两厅两卫户型以及99平米三房两厅两卫比较适合追求高品质生活的三口之家以及三代同堂的家庭，三开间朝南的设计将采光面做到了最大，室内采光充足，通透性良好，有益于家中老人、小孩的身体健康。
另外，95平米三房两厅两卫户型客卫为三段式干湿分离设计，这样的设计不仅能够方便平常使用不会冲突，也能避免室内潮湿而引发的安全隐患。主卧为套房式设计，带独立卫浴，不仅保护了业主的个人生活隐私，提升私密性，也能解决掉早晨可能出现的使用冲突，从细节上满足居者生活需求。
目前，项目已经开启认购，认购金为89万，约45481元/平的均价、最低约362万元起的总价，对于大部分刚需及首改置业者来说，也是相对友好的，是当下不错的市场选择。
就惠南板块而言，这个曾经的南汇区区政府所在地在近几年发展相对缓慢，一来区域发展已经趋近饱和，交通掣肘之下也缺乏外来人口的导入，加上临港的崛起，导致惠南房地产市场发展稍显温吞水。目前的惠南住房以动迁康养为主，区域内有开盘动作的新盘仅有海玥瑄邸和君御公馆两个项目。
但实际上，本地居民的首改需求是相当巨大的，正因为动迁较多，惠南本地有不少持有现金流的拆迁户转向新房市场，而他们的需求则更偏向于大户型，因此，君御公馆作为一个偏向刚需定位的项目，在一期反而是大户型的销量更佳。
项目门头照片
此次君御公馆二期入市，则带来了一期所没有的140平户型，这对于本地客户的吸引力无疑是巨大的。因此，乐居前往案场时候发现，处于认购中的君御公馆二期，认购客户数量肉眼可见的多于一期，而据案场销售介绍，即便认购客户中仍会有不少客户资料审核不通过，但整体的认购量超过一期也是一定的，甚至有可能触发积分摇号。事实上，项目二期的认购门槛远高于一期，除了70万的认购金，首套客户还需冻结资金60万，二套客户需冻结189万。当然，项目的价格基本与一期持平，89-140平三房四房均价约34015元/平。
君御公馆所处的惠南板块，由于是前南汇区区政府所在地，发展较早，截止到目前，区域发展已经相当成熟，各项配套均已完善，就君御公馆南大门所处的人民东路，就是原南汇区的东西向主干道，这条路上的豪布斯卡商业街拥有很高的商业能级，拥有阿迪达斯、耐克等知名运动品牌进驻，餐饮配套也相当充实，肯德基、川流不息、小龙坎等知名品牌连锁店均有。已经成为惠南人民休闲消费的日常去处之一；而君御公馆所处的北大门，是目前惠南板块最重要的域内主干道之一——拱极路，目前16号线惠南地铁站就在拱极路上。
项目本身拥有不少亮点，第一就是户型。项目整体户型都是动静分离的方正户型，我们以98和125平的户型为例。
98平米户型图
紧凑的98平户型仍然做到了三开间朝南，动静分离格局，休息区与功能区互不干扰，客厅开间达3.6米，连接南向景观阳台，保证了室内的通风采光。卧室均带有飘窗设计，增加了实际空间使用率，拓宽了室内景观视野，整体来看，是一个没有太多毛病的户型。但从实际样板间效果来看，餐厅空间仍然比较小，项目为毛坯交付，样板间将厨房与餐厅打通，做成了开放式厨房，空间会相对大很多，业主可以参考，但开放式厨房的油烟会是一个问题。总体来说，在惠南当下的新房市场，君御公馆的98平户型相当“能打”。
125平户型图
实际样板间效果
再来看125平四房户型，相比98平，125平四房的舒适度高了很多，四开间朝南，大面宽客厅，阳台连接客厅和书房，作为毛坯交付的房源，书房与客厅之间的墙可以打通，做成横厅设计，空间尺度感更加阔绰，样板间就做了这样的设计，主卧大套房设计，带有步入式衣帽间和独立卫生间，私密性更强。厨房的动线设计也更加合理，U型厨房空间也更大，保证了烹饪过程切配煮流程的合理分配。
君御公馆社区上最大的亮点是其1.34的容积率，这样的低密社区，往往只存在于别墅社区或别墅高层混合住区，甚至很多叠墅小区都没有这么低的容积率。项目的低密宜居是有所保证的。
沙盘全景
整个小区人车分流，南区洋房和北区小高层地下车库之间不相通，意味着未来小高层业主只会从北门入户，洋房业主只会从南门入户。南门入户设置有450平迎宾水景花园，两边种植银杏，1200平的草坪周边涵盖有春夏秋冬四季乔木，分别种植樱花、玫瑰、山茶和梅花；
售楼处景观
北区入户则带有酒店式门头，450平中心草坪比南区草坪略小，但北区设有多个主题景观，包括儿童主题乐园小王子奇遇记、缤纷大道等。在整个惠南新房市场，这样的社区配置是有一定竞争力的。
综合来看，无论是祝桥的公元2040，还是惠南的君御公馆，在当下市场都是有一定竞争力的，尤其是对于刚需及首改客户，吸引力较大。
暂无评论，发起评论可获得更多关注
马上评论