商品房“以旧换新”难以规模化 西安楼市暂无需此“试验性政策”

从2023年7月以来，全国已有超30城表态支持“以旧换新”。

但是，从目前的动作来看，多地政策多为试验性，也就是拿出一定数量的名额来作为试验，以此来判断是否可以规模化推广。

综合目前多地的政策可以看出，目前实施该政策的城市多为新房、二手房市场双方面都销售不足或流动性较差的城市。

目前各地推出的“以旧换新”政策不大相同，主要有收购模式和帮卖模式。

收购模式，比如，苏州太仓市和相城区、郑州、连云港等地就是由国企或开发商直接收购旧房，所得款项用于购买相应项目新房。

帮卖模式，比如：宁波、济南、淄博等部分城市联合开发商及房地产经纪机构，购房者可在开发商处认购并锁定房源，由委托的房地产经纪机构优先出售旧房。

还有一种换购模式，比如：江苏省南通市海安市的商品房“以旧换新”政策，是由购房业主拿出手上原有住房，与意向购买的商品房开发项目议价，双方协商约定合理价格后，过户给开发商或开发商指定的对象，旧房价值开具等额定向房票，用于支付新房首付款，旧房和新房之间的差额由购房者通过自筹、按揭贷款、住房公积金贷款支付后，置换成功。

商品房“以旧换新”难以规模化原因有三

其一，条件比较严格

以郑州为例：

试点阶段收购的二手房需要满足15年房龄，地段位于三环内，产权清晰，无查封，无抵押（若存在抵押要在签订收购协议前予以解除。

一个城市最难卖的二手房应该不会是15年房龄内，地段还比较优质的房子吧？

需求比较强烈的应该是那些房龄超过15年老破旧小区。

其二，能否接受房屋的评估价

相比帮卖模式，取决于二手市场的流动性，收购模式已经算是高效的了。

郑州的以旧换新政策已经很详细了，流程也清晰。

我们能够看到，复核后进入价格评估环节，由评估机构按照市场化原则，进行价格评估，出具评估结果。

每个业主对自己房屋的心理价位都不同，能否接受评估价格是一个很现实的问题。

除非评估价格比自己找中介销售二手房的价格高，业主更容易接受。如果持平或者更低，购房者恐怕会难以接受，即便是持平，能选的新房也只是“以旧换新”平台库的新房。

其三，收购的房源零散化 影响后续运营

无论是平台公司还是地方政府收购，如果收购的房源是零散的。

这个小区一套，那个小区一套，后期根本难以运营。

西安之前也发布过一则征集社会运营房源的公告。

“应征房源原则上应以整栋、整单元、整层为基本单位，规模不少于50套（间）或单体建筑面积不少于1500平方米，建筑面积以不超过70平方米的小户型为主。”

单从运营的角度，这种有规模化的要求可能会更符合运营的实际需求，能够真正的解决问题。

虽然，个人基本无法达到这个标准。

一个小区里也很难有人能够做到整栋、整单元、整层的统筹。

西安楼市暂无需此“试验性政策”

西安新房和二手房尚处于合理的流动水平。

二手房方面，3月份，全市存量房（二手房）网签备案面积101.89万平方米；其中，住宅网签备案9617套，面积94.31万平方米。

粗略算了下住宅网签套数环比涨144.7%，同比跌2.08%。

虽然在统计局的70城房价数据里，西安二手房价格也处于下降通道，但是，从成交量可以看出，流动性是很OK的。

新房方面，西安房价13连涨。

4月16日，国家统计局发布了3月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况。其中，西安新房环比涨0.4%，涨幅仅次于上海，位居第二；同比涨4.8%，同比涨幅再次位居第一。

虽然，新房改善的销量也略显疲软。

但是，对比全国来看，还算是在一个合理的去化周期水平，并且，房企还在陆续拿地，比较看好西安市场，这是西安楼市一个强有力的基础。

当然，在陕西，肯定还是有业主在关注以旧换新的政策。

甚至有的还是小产权的业主，手头没有房产证的。

还有些是买到烂尾楼的，希望用这种以旧换新的方式出掉手里的房子，再置换一个新房。

但是，我们从目前出台政策的城市也能够看出，产权清晰，是必须的条件。