克而瑞观点|楼市即将过半，谁是上半年西安顶流板块？

2025年楼市即将过半，从1-5月整体表现来看，供求较2024年同期呈下降趋势，但受产品结构影响，价格微涨。

楼市分化趋势持续下，大西安145个板块，哪些板块表现突出，将会成为上半年的顶流，哪些更具投资价值？

No.1

投资之争

①拿地规模：

成交规模TOP20，主城板块占比超80%

2025年1-6月（1.1-6.12），大西安145个板块，有土地成交的板块仅有22个，外围4个板块，其他18个板块均位于主城区，占到82%的比例。

从成交规模TOP10来看，泾河新城的院士谷板块3宗地，约34万㎡的成交建面居首，但均为区域平台公司摘得。

除此之外，高新三期的细柳板块、城东的交大板块、国际港务区的奥体中心板块，二级市场需求旺盛，一级市场热度延续，成交规模位于第一梯队，吸引保利、绿城等全国型房企再次进驻投资。

另外值得一提的是，西咸新区的能源金贸区板块，因其近主城及名校优势，是企业重点关注的外围拿地板块。

②拿地价格：

奥体中心市场升级，成西安“万元地”新宠

2025年1-6月（1.1-6.12），大西安涉宅土地整体成交楼面价6944元/㎡。从板块楼板价排行来看，曲江的曲江二期板块、雁翔路板块，高新的鱼化寨板块，港务的奥体中心板块，土地稀缺，房企关注度高，成交楼面价均达到10000元/㎡以上。

从具体万元地的数量来看，2025年至今6宗万元地。奥体中心占到了2宗。随着整个港务市场升级，奥体中心作为该区域发展最早最成熟的板块，目前已经全面进阶改善市场，且有着较高的市场认可度。

4月以来四开四罄的招商西安玺就是很好的说明。因此，二级市场热度传导至一级市场，土地价值提升意料之中。

No.2

规模之争

①住宅供求：

高新、港务多板块聚焦，奥体北供求比居高

2025年1-6月（1.1-6.8），大西安住宅热点成交板块，高新、港务最聚焦。其中奥体中心、鱼化寨、中央创新区热销项目集中，绝对优势领先，成交规模均在20万以上。城西的土门板块，凭借单项目热度（华发利君都荟城央），冲至TOP5。

从供求趋势来看，奥体北、雁翔路、城南客运站这三个板块供求比值分别达到1.85、1.61、1.66。虽然流速快，但2季度新项目的集中入市，供应量增加，竞争激烈，客户分流趋势或加剧。

No.3

溢价之争

①住宅价格：

高溢价板块聚焦2-3万元/㎡，奥体中心2万元/㎡以内

板块成交均价TOP20中，均价超4万元/㎡的仅有一个，为曲江的杜陵板块，曲江九曲松间单项目支撑。

除了延迟备案的部分超3万元/㎡板块，其他高溢价板块价格基本都在2-3万元/㎡之间，典型如曲江的电视塔、雁翔路，高新的中央创新区。

奥体中心虽然成交热度高，产品逐渐改善化，但板块主力客户价格承受能力有限，主流成交仍在2万元/㎡以下。

②地楼价比：

主城核心板块住宅价格维稳，地价控制下溢价空间提升

2024年至今，楼市理性回落之下，不考虑产品结构改善化带动影响，优惠促销趋势下，西安住宅价格构波动回落。同时企业拿地谨慎，地价成本也得到控制。

将2023年与2024年至今两个时间段地楼价比做一对比。均正常销售且有土地成交的21个板块中，12个板块地楼价比呈下降趋势，9个板块地楼价比呈上涨趋势。

地楼价比下降板块中，典型如中央创新区，虽然住宅价格从2023年的2.6万下降至当前2.5万，但土地价格降幅略高于住宅价格降幅，因此地楼价比较2023年下降0.03。

主城核心板块，如大寨路，电视塔、经开核心、南大学城、浐灞自贸等住宅价格相对坚挺，地楼价比下降，溢价空间提升。

港务各板块市场热度提升，地价攀升，如奥体中心整体楼面价超9000元/㎡，但除个例，住宅单价天花板在2万元/㎡以内，因此相较于2023年地楼价比略有提升。

No.4

产品之争

当前西安市场最卷、最热销的的产品面积集中在143㎡及新规后的139㎡。这两个面积段的板块集中度将在一定程度上反应板块市场的竞争程度。从各板块2025年新增供应占比情况来看。

①143㎡全市占比超20%，热销板块均衡分布

143㎡面积段全市份额占比20%以上，作为2023年开始四代宅的标配面积，当前各热销板块均有分布，如奥体核心、奥体北、中央创新区、鱼化寨，城南客运站，占比较为均衡，均在10%左右。

不过随着契税新规落地，143㎡将逐步被139㎡替代，成为新“卷王”。

龙翔奥城云邸143㎡户型

②139㎡新规后试水落地，港务奥北板块集中分布

139㎡面积段2025年开始逐步释放，当前主要集中在国际港务区的奥体北板块，占到56%的份额比例。

主要为新项目招商梧桐书院的供应。作为新规后的新产品，仅有一个面积段的139㎡首改定位，学院派精装四代宅，名校资源加持。围绕书院主题，设置约1390㎡儿童配套。139㎡兼顾方厅、端厅设计，带动区域产品竞争再升级。

招商梧桐书院139㎡户型

总而言之，热销产品的集中放量，将加剧热点板块的市场竞争度，但同时将为这些板块带来更多的流量，促进销售去化。

结合土地供应来看，未来产品的竞争还将聚焦高新、港务等新区热点板块。中央创新区或将持续向南、向西拓展，港务未来的土地主要释放集中在奥体北及相邻板块。这些板块机遇与风险并存。另外随着城市更新，城改用地的释放，主城核心区稀缺土地关注度将进一步提升。