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上万租客被坑!长租公寓爆仓,比P2P暴雷更厉害

楼市相对论 2019年08月12日 17:16

一年前的8月19日,原我爱我家副总裁胡景晖预言:“我说了长租公寓爆仓,一定比P2P暴雷更厉害,这个一点也没错。”如今看来,他的预言已经成真。

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一年前的8月19日,原我爱我家副总裁胡景晖预言:“我说了长租公寓爆仓,一定比P2P暴雷更厉害,这个一点也没错。”如今看来,他的预言已经成真。

从争抢房源、哄抬租金,到租金贷危机,再到甲醛超标房,长租公寓野蛮生长以来,一路问题不断。据长江商报记者统计,自2018年杭州鼎家公寓暴雷起,到2019年7月,一年内有近16家大大小小的长租公寓品牌“阵亡”。

今年8月,又一家暴雷——乐伽公寓。8月7日,乐伽公寓在官微发布:“停止经营,关闭所有业务,员工大量离职,没有经营收入,无法偿还客户欠款”的公告消息。这家公寓打出的口号是:“不买房的你也值得被认真对待”。结果却是,一次性收 半年到一年的房租经营不善后跑路了。刚毕业的大学生一年24000的租金和2000元的押金,再难要回来了。这对初入社会的年轻人来说,可是一笔“巨款”。

据新京报:“乐伽公寓业务遍布南京、苏州、成都、西安、杭州等地,有10万多所房源。”也就是说,受乐伽公寓停止运营影响的租客数至少上万。房东拿不到房租要驱赶租客,租客拿不回租金面临损失。


图片来源:网络

“别让乐伽跑了”!乐伽布局的各大城市都有房东和租客维权的身影。

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是什么害死了乐伽公寓?

乐伽商业管理公司于2016年成立于南京,巅峰时刻“管理的房源超过20万套,房屋总价值达1000亿元。”迅速扩大的市场规模得益于乐伽“高进低出”的策略。最后,乐伽也是死于这个策略。“高进低出”是高价收房、低价出租,从而快速抢占市场,甚至垄断,从而掌握定价权(乐伽还没到垄断这个体量),可以说是赔本赚市场规模。然后,利用从租客一次性收来的半年到一年的租金,去继续如法扩张。

长租公寓普遍的营收模式都是赚租金差,即“低进高出”模式,低价收房,高价租出,盈利点在于“租金差”。乐伽抢占市场的做法,和当年蛋壳、自如在北京竞争市场、高价哄抢房源行为如出一辙。只不过,它选择了更激进的一种——“高进低出”,赚取的不过是一套房子短期现金流。

似乎乐伽的规模不断扩大,源源不断的新租金进来,资金链就能继续玩下去。可最终,这种没有盈利的做法,还是导致资金链断裂爆仓了。

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长租公寓接连爆仓后,还有未来吗?如果一个人遇到一次长租公寓爆仓,可以说运气不好。如果连续两次呢?长租公寓还能让人相信吗?

图片来源:凤凰网房产

据统计,绝大部分长租公寓倒闭原因是“资金链断裂”。长租公寓“亏损”是业内共识,目前长租公寓的普遍投资回报率仅在1%-1.5%左右。在不赚钱的背景下,市场融资又偏紧,对资金链薄弱的企业来说,无疑雪上加霜。

中国证券报统计,2019年以来,住房租赁专项融资愈发见少,截至7月,通过上交所发行的住房专项企业债券仅6支。现在,长租公寓连那些资金实力雄厚的大房企都玩不动了。2016年前后,万科、远洋和朗诗等房企纷纷布局长租公寓,到如今无不陷入长租公寓业务亏损的尴尬境地。朗诗、远洋宣布剥离长租公寓业务,万科“万村计划”主动违约。

胡景晖2018年预言得对,“如果市场上各大机构仍然像这样不理性地发展下去,今明两年将会成为大批长租公寓的死亡之年。一旦大规模的长租公寓资金链出现断裂,将会出现业主驱赶承租人的情况,让上千万人将无家可归,后果比P2P暴雷更为严重。”

一年过去,胡景晖一语成谶。如今,乐伽公寓破产跑路,剩下租客和房东的一地鸡毛。长租公寓暴雷的背后,市场监管不严,法律漏洞缺陷,也是重要原因。当时,他还提到“要政府管一管长租公寓”,政府如再不监管 长租公寓必出问题。衣食住行,老百姓生活中重要的一环,长租公寓乱象,还是要靠政府加强监管,从源头上遏制。不然,一出问题,还得和失信企业一起买单。

图片来源:微博

从目前情况来看,根据“二八定律”,多数的中小型的长租公寓,极有可能面临着资金风险或兼并风险。长租公寓的未来,属于极少数的、规范性的、资本雄厚的头部企业。


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