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上海楼盘供应增加,龙湖、滨江还要做“预售证”困难户?

国际金融报 2018年02月12日 09:26
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  编者按:

  2017年,上海(楼盘)楼市宏观调控依旧,稳定房价是主旋律,房企涨价冲动被遏制。在此背景下,如何“涨价”成了房企普遍面临的头等难题。而几乎所有上海楼盘上都附着了一个动作:翘首以盼预售证。

  上海的房地产开发商们于是思考着“终极问题”:卖还是不卖?在何种价位开售?

  我们从中挑选了两个颇具代表性的楼盘,它们都曾承受期待,它们对所属企业也都有着特殊意义,对其解读,能让市场更了解调控下的房企的真实动态。

  2018年初的《丁祖昱评楼市》发布会中,易居集团CEO丁祖昱在2018年看好的城市中依然押注上海,因为上海2017年楼市调控,大量项目并未入市,积压的楼盘总值超过6400亿元。

  楼盘供应量剧增

  6400亿元是什么概念呢?

  2017年上海楼市一年的成交额差不多是2600亿元,这也意味着楼市里储存的“蓄水池”已经足够两年多的去化周期。

  《国际金融报》记者据此与上海市房管局联系,对方婉拒称相关预证信息可与各个分区房管局电话求证。

  随后,记者联系上浦东新区房管局,对方告知项目信息不便透露,审批按照上级单位指示执行,并不了解具体政策。

  上海中原地产首席分析师卢文曦将此比作堰塞湖。

  在卢文曦看来,为了防止堰塞湖承受不住湖水的强大张力而遭受破坏,预售证的闸门会适当打开,今年上半年环境相较去年会宽松些,但总基调依然还是严控的。这也意味着这些预证排队项目将陆续分时间段、分批次进入市场。

  事实确实如此。

  在刚刚过去的1月,14个楼盘连开,4272套房源入市。可惜的是,在新楼盘纷涌而入的身影中依然未见龙湖天璞和滨江公园壹号。

  对于开发商而言,在取得土地使用权证书、持有建设工程规划许可证和施工许可证后,如果投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上,并已经确定施工进度和竣工交付日期便可申请预售证。

  有业内人士表示,目前上海预售商品住宅的价格审核须经两道手续,区政府相关部门审批通过后,还须上报市级主管单位把关。

  卢文曦表示,开发企业入市的房源,几乎都要接受相关部门的指导价格,如果房价过高则须根据拿地和建筑成本说明缘由,如果双方差异过大,很有可能审批不过。

  在易居研究院智库中心研究总监严跃进看来,预售证并不难拿,关键在于房企是否愿意割舍掉部分利益。刚需住房、首次改善住房通常价格不高,不会对全市均价产生较大压力,拿证相对容易。

  从稳定价格的角度看,或采取高价盘和低价盘穿插入市的做法,这样高价盘就需要等待更长的时间入市。

  这是一场开发商报价与政府指导价的博弈,是梦想和现实间的冲撞,也是房企现金流的一次重大考验。

  不同房企对此展现出不同的态度。

  有分析人士将其概括为:大房企态度很“端正”,以万科、碧桂园为例,大者恒大,强者愈强,头部房企对于规模、指标有明确追求,它们摊子大、项目多,相较于一个项目的利润它们更看重高周转和资金回笼。相反,中小房企会显得较为“纠结”,依然摆脱不掉项目利润的包袱。

  此外,项目不同阶段,开发商对于预售证的态度也不尽相同。众所周知,房企一般会根据自身的营销策略将项目分批次开发和销售,因此统一项目存在多批预售证。

  一名楼盘销售人员告诉记者,通常情况下,第一批楼盘是一个项目的开端,开发商承担一定的资金压力,因此即便限价也会想办法入市。后续几期遭遇限价,可能会僵持段时间选择等待,毕竟前期已经有资金回笼,压力有所减小。

  相较于诸多遮遮掩掩的欲盖弥彰,世茂少帅许世坛倒是给出了一个颇为诚挚的回答。

  许世坛曾表示,我们选择尊重市场,不对抗大势。如果政府的备案价跟市场价是九折的,我们也愿意卖,就让业主赚10%,但是我们希望是一次性付款,等于一次性给了九折优惠;如果备案价只有市场的八折、七折,我们再等等,我们的增长不能以牺牲股东利益为代价。

  一语道明世茂的接受范围和条件。

  相较于世茂的“软姿势”,也有房企显得坚毅不摧,但现实处境却比它们的态度更为严酷。

  滨江上海第一枪未响

  位于上海宝山大场板块的滨江公园壹号便是其中的典型代表。

  作为滨江集团(002244,股吧)进军上海的首个项目,公园壹号是滨江集团的自证之作,承载着董事长戚金兴的野心与期望,戚金兴希望公园壹号一炮打响,继续大本营杭州(楼盘)的荣光。

  毕竟,滨江在品牌知名度上,稳坐杭州房企第二把交椅,仅次于“一哥”绿城。

  半道杀向上海,戚金兴也有自己的无奈。作为主场和票仓的杭州,已成为众多房企争抢的焦点,滨江地位岌岌可危。

  2016年杭州房企的年度之战中,随着绿城稳坐销售冠军之位,万科与滨江的榜眼之争进入白热化,最终双方以并列之姿告终。但面对万科连续5个月的强劲,滨江压力剧增。

  更让滨江董事长戚金兴不安的是,此前偏安浙江诸暨的祥生,也发起了猛烈的赶超之势。

  滨江决定走出原先的安全地带,去上海拓展疆域。媒体质疑滨江的“姗姗来迟”,戚金兴却乐观表态“对于有实力的企业,进驻上海永远不会迟”。

  滨江急需一个自证之作以此在申城站稳脚跟。即便此时的上海地价早已日益高涨,凭借杭州当地“地王”项目的成功操盘,戚金兴仍大胆“追高进入”。

  2015年底,滨江集团联合平安不动产以34.65亿夺得上海宝山区大场镇祁连社区一地块,楼板价每平方米28755元,溢价率91.7%,成为彼时的“地王”。

  随后,滨江集团将这一项目命名为滨江公园壹号,计划2016年下半年推出。彼时,市场一致认为,一旦公园壹号开售,戚金兴的首个上海“地王”项目将顺利解套。

  然而没有等到解套,滨江迎来的是上海楼市的调控。

  滨江公园壹号销售人员此前向《国际金融报》记者透露,滨江自身预期的单价为5.8万元左右,与政府的指导价5.4万元存在一定出入,故预售证迟迟未能申请成功。而一掷千金抢地、导致造价高,也成为其不愿降价的根本原因。

  这也导致了滨江公园壹号月月说开不见开,距离其最初的开盘时间2016年下半年已经过去1年半的时间,滨江公园壹号与预售证之间依然隔着“世界上最遥远的距离”。

  很多滨江公园壹号的心仪人群只能“忘楼兴叹”,跺跺脚懈款奔赴其他楼盘,毕竟刚需族渴望“尽快上车”,耗不起这无休止的等待。这其中,和滨江公园壹号同为“大场版块三兄弟”的招商中环华府和保利熙悦便是最大的获益者。

  2017年春,招商中环华府和保利熙悦近乎同时开盘迎客,随着2017年年底四期房源开盘,招商中环华府项目已经售罄。

  保利熙悦也在申请预售证,以期迎来自己的第三期业主,据销售人员介绍,这也是保利熙悦的最后一期楼盘。

  一名打定注意要买保利三期的购房者告诉《国际金融报》记者,2017年初便接到滨江公园壹号销售人员“即将开盘,前去落位”的通知,到现在也没有任何实质性动静,其自嘲为“滨江公园壹号最后一批绝望者。”

  公园壹号尚未有回款,滨江集团在上海古北、崇明的其他项目也需要投入,苦撑一年多后,压力倍增的滨江终于决定调整性妥协,先降低装修成本,再申请项目预售证。

  根据《国际金融报》记者实地走访了解到的情况,滨江公园壹号正在调整装修,重新做样板房,从原本宣传的“高科技住宅”变为普通住宅,以此降低成本。

  其销售人员对于申请预售证颇有心得,认为上半年环境恐比下半年轻松些,2月过年,3月全国两会,结合滨江公园壹号的装修情况和预证大环境,上半年后程不失为一个好时机。

  改装也意味着这个项目此前最大的噱头:引进同步欧洲国际标准的八大科技系统,享受地源热泵、恒温恒湿的高科技生态住宅将大打折扣,甚至不复存在。

  《国际金融报》记者据此向滨江集团上海公司总经理王赞煜求证,王赞煜对此不予置评。

  龙湖上海之殇

  当然,滨江不是一个人在战斗。距离它13公里之外的龙湖天璞雅筑因其自身的特殊性,也成了预售证“困难户”中的一员。

  2017年,龙湖地产的签约销售额为926亿元,然而上海地区仅贡献23.32亿元,同比下降57%,在上海房企的排名中跌至46位,差点没迈进50强的门槛。

  这一表现也让上海在龙湖内部城市公司排名由第3骤降到17,远低于环沪的杭州和苏州(楼盘)。

  上海龙湖的大幅下滑主要源于龙湖天璞项目。

  2015年12月,龙湖地产以46.5亿元夺得上海嘉定区江桥镇北社区地块,溢价108.34%,楼板价27084元/平方米,以“高端盘”的标准打造龙湖天璞项目。

  这个项目对于龙湖在上海的业绩有多重要?

  2017年龙湖在上海一共有8个项目有销售计划,目标销售额100亿元,仅龙湖天璞一个项目,销售目标就占80亿元。换言之,天璞的表现决定了龙湖上海今年的业绩。

  可实际情况却是,自2016年底举办了一场盛大的发布会后,销售市场上迟迟未等来天璞的身影。龙湖天璞项目的销售人员表示,项目开盘的手续齐全,正在排队等预售证。

  一位地产界人士将龙湖预售证难题始末表述为:踏错节拍,导致“亦步亦错”。

  政府指导价6万元时,龙湖一心向8万元,不肯低下高傲的头颅,思虑再三同意后,指导价又下跌至4万至5万元。龙湖回头接受时,被告知需排队,前面已经挤满了等待预售证的项目。

  卢文曦认为,如果龙湖没有咬定价格不放松,2016年底调控刚开始时便看清形势,拿证销售,天璞项目早已实现高周转。

  此外,相较于龙湖上海住宅市场上拿地少,可售项目少的情况,龙湖在租赁市场的发力更为显著。

  根据龙湖方面给《国际金融报》的回复,其上海地区的商业综合体已达4家,已开2家,未开和在建2家。

  长租公寓作为龙湖的第四大战略主航道,目前为止,在上海区域已拓展20家门店,开业9家,供应房源近一万间。然而,长租公寓虽然站上了风口,依然没有突破周期长、盈利难,产品错配等难题。

  这也导致了租赁得意,住宅失意的龙湖,终究还是没能如愿挽救下惨淡的业绩。

  去年上海龙湖高管大洗牌,最大的传言便是业绩未达标,随后龙湖地产董事长吴亚军将其颇为欣赏的门生——温介邦调任上海,如今来看,温介邦依然没能扭转龙湖在上海的局面。

  记者与龙湖相关人员求证天璞项目的开盘时间,被告知预售证尚未取得。

  “君问开期未有期”的龙湖和滨江何时能够入市?

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