销售信息 深圳一二手住宅成交占比2021年之前，二手成交套数占比一直超过一手成交套数；2021年二手房参考价出台之后，二手房市场成交出现较大的萎缩，月度成交套数接连创下历史新低，而新房住宅成交量虽然也在下滑，但下滑幅度小于二手房市场，至2021年一手成交超过二手。2023年市场复苏，二手房市场恢复好于新房，二手房成交占比出现上升，且有超过一手住宅成交套数的趋势。2023年上半年，随着疫情管控措施的解除，经济逐渐企稳回暖。在“房住不炒”大背景下，政策略有放松，深汕合作区限购放开、公积金政策调整等。在供给层面，由于去年同期受疫情影响，楼市入市节奏放缓，今年上半年推售面积同比上涨50.1%，开发商纷纷通过加快推盘节奏回笼资金。在需求层面，深圳新房市场先扬后抑，年初前期推迟的置业需求逐渐得到释放，金三迎来上半年的小阳春，进入二季度后，购房者置业信心下降，前期政策效果进一步减弱，外加人才房大量供给的冲击效应，住宅可售面积升至六年来新高，新房成交价格仅龙华区上涨，多区成交均价下滑超10%，多数楼盘去化走低，仅一项目开盘售罄，七成楼盘开盘去化低于五成，新房市场内卷加剧，多数楼盘营销力度不断加大。整体来看，上半年新房市场成交量不如预期。新房供应分析供应下滑龙华成供应主力2023年上半年，新房供应量较2022年下半年出现小幅度下降，但较2022年上半年同期上升57.4%，主要原因是去年同期受疫情影响较大，新房入市速度较为缓慢。今年随着经济企稳回升，购房者置业信心增强，开发商预期相对乐观，纷纷通过加快入市节奏回笼资金。二季度新房住宅供应量多于一季度，一二月份受春节效应市场供应较小，金三银四月份供应相对密集，六月份新增供应量处于上半年之最。中部区域供应增加，东部区域下滑明显。从各区推售面积占比来看，龙华区占比第一，主要是受益于良好的规划和基础设施的不断完善，龙华民治片区近年来土地供应较多，加上“十四五”规划中明确龙华中心被纳入深圳都市核心区，片区存在较大的旧改空间，未来一段时间仍存在较大的供应量；龙岗区占比第二，但环比下降7.5%；宝安区占比第三，环比上升10.3%。罗湖区、大鹏区上半年零供应。从推售面积来看，中部区域供应增加明显，尤其是龙华区；西部区域仅宝安区上升，其余两区均下降；东部区域除大鹏无变化，其余四区均下降。深圳中原研究中心监测显示，上半年深圳新房开开盘项目67个，去年同期为49个，而去年下半年为76个；其中含住宅项目63个。在区域分布上，宝安区开盘项目数量最多，宝安、龙岗、龙华、光明区均超十个，罗湖、大鹏区无开盘。与去年同期相比，今年上半年各月份开盘数量较为平稳，五月份开盘数量相对较多。打新热降温开盘去化整体走低上半年受多重因素影响下，访客指数波动较大，呈明显的中间高两端低特征。1月受春节效应影响，市场入市项目较少，访客指数整体处于半年来低位。春节过后，随着经济的企稳回升，推迟的置业需求得到释放，加上开发商加大折扣力度，市场迎来短暂的爆发，访客指数处于半年来高点。金三银四开发商加大推盘节奏，超核中心润府吸引大量客户到访，信义荔景御园开盘接近售罄；五月份过后，由于经济增长较为缓慢，购房者信心下降，楼盘间分化加剧，海德园A区开盘售罄，为今年首个当日卖光的新盘，但多数楼盘去化表现不佳，库存升至六年来高位。从开盘销售率看，打新热降温，新盘去化整体走低。上半年上市的63个新房住宅项目中，仅1个项目开盘售罄，较去年同期减少2个。上半年住宅项目整体去化约三成，约七成楼盘开盘去化率低于五成，区域分化依然明显，南山区去化效果较为理想，坪山、龙岗等区域去化效果一般。新房成交分析成交量仍显低迷多区价格下降2023年上半年，新房住宅成交套数同比上升0.5%，环比下滑11.5%；住宅成交面积同比下滑2.9%，环比下滑10.2%。整体来看，由于去年上半年受疫情困扰，市场一度陷入低谷，整体基数较低；今年随着疫情管控解除，但新房住宅成交量并没有出现较大修复，新房住宅成交量表现不如预期。从月度走势看，随着经济的企稳回升，推迟的置业需求逐渐得到释放，一至四月成交量逐月递增。五月份过后，购房者观望情绪加重，加上经济恢复较预期缓慢，新盘访客量持续下滑，多数楼盘去化较低，市场需求后劲不足显现。2023年上半年，多区新房住宅成交价格出现下降，主要原因是开发商以价换量，加大营销力度从而推动楼盘销售，多数新盘开出九折优惠吸引顾客，甚至市场一度出现“0首付”、“低首付”购房传闻。得益于良好的区位和不断完善的基础配套，龙华区新房住宅受到市场青睐，价格同比上涨近7个点，成为上半年唯一价格上涨的区。六区成交上升龙岗增长最快从各区新房住宅成交情况来看，六区成交量上升，五区成交量下跌。西部区域仅宝安区成交量上升，南山区下滑幅度较大；中部区域福田区受益于楼盘销售状况相对理想，加上去年同期成交量基数相对较低等因素，成交量增长较快，而罗湖区上半年无新增供应，成交量大幅度下滑；东部区域楼盘折扣力度大、开发商促销相对积极，龙岗区上半年新增供应量位居全市第二，带动成交量大幅上升，深汕合作区、坪山区增长速度也较快，大鹏、盐田区负增长。从各区成交面积占比走势看，龙华、宝安、龙岗区位居前三，大鹏、盐田区占比相对较小，其中龙华区占比提升较大，南山区占比下滑较大。从区域分布来看，西部依然是市场关注度最高的区域，其次是东部区域。区域成交分析民治位居第一TOP5片区成交价均下跌2023年上半年，民治片区住宅成交占比跃居第一，超越近几年始终占据榜首的光明片区。一方面是上半年供应增加较为明显，累计有8项目取证入市；另一方面部分楼盘销售较好，超核中心润府占据上半年成交量榜首，鸿荣源博誉府也进入上半年楼盘销售前十。光明片区位居第二，得益于新区产业规划佳，基础设施配套逐步完善，上车门槛低，性价比上升，市场前景被普遍看好。坪山片区随着地铁网络进一步完善，市场关注度逐渐上升，成交量增加明显。新房成交结构分析，新房整体降价从价格段成交看，高价楼盘占比持续减少，相反，低价楼盘占比持续增加。10万以上楼盘占比环比下降了7.6%，在所有价格段中下滑幅度最大，主要集中于安托山、前海一带，此价格段内销量较高的楼盘有海德园A区、深铁懿府、万科臻湾悦；8-10万楼盘占比环比下降了0.6%，此价格段内销量较高的的楼盘有天健悦湾府项目；6-8万楼盘占比环比上了7.2%，占比提升显著，此价格段内销量较高的的楼盘有超核中心润府、鸿荣源博誉府；4万以下楼盘占比环比上升2.9%，主要分布于龙岗、坪山、深汕区域，此价格段内销量较高的的楼盘有半山润府、中海寰宇珑宸花园项目。改善型户型占据主导从面积段成交看，改善型户型占比上升，大户型提升显著。上半年，大户型占比环比上升了1.0%，主要是深铁懿府、溪山美地园项目；90-144平户型占比下降了0.5%，仍占据各面积段第一；90平以下户型占比不足四成，下降了0.5%，其中，60-90平户型下降了0.3%。存量分析新房存量升至六年来最高上半年全市住宅库存存量仍处高位，六月末可售面积处于六年来新高。一月份受春节效应影响，市场成交量下滑，库存进一步上升。春节过后，市场购房需求逐步释放，带动库存量进一步减少。三四月份开发商入市节奏加快，但是楼盘销售整体表现一般，去化率走低，库存量进一步上升。二季度政策力度减弱，购房者置业信心下降，导致半年度末库存大增，去化时间由年初的13.62个月上升至14.94个月，升至六年来新高。龙华存量最多大鹏去化周期最长从各区住宅存量来看，当前库存最多的是龙华，存量95.7万平；其次为龙岗、宝安，存量分别为82.4万平、72.4万平。龙华区上半年推售面积为各区最多，整体销售一般，带动库存量进一步上升；龙岗区上半年新增供应为各区第二，虽然开发商折扣力度大、特价盘频出、总价低，但片区整体配套相对一般，销售不佳；宝安区六月份库存攀升，主要是受到月底取证项目鸿荣源·珈誉府影响，受益于片区配套不断完善，整体表现优于全市成交量变化。从去化时间来看，东部区域整体较长，而西部区域较短。大鹏区由于区位条件一般，销量较为惨淡，去化时间始终处于较高水平，去化时间高达95.5个月，且较年初有扩大趋势；此外、盐田、坪山区去化时间也相对较长。西部区域受益于区位优势，整体表现依然较好，南山区上半年虽然有多项目供应，但去化水平较高，去化时间始终处于低水平，为2.4个月。新房成交排行榜超核中心润府获得成交套数、金额榜首网签数据显示，超核中心润府上半年共成交801套，成交量位居第一，其次是华润润晖府504套、万科金域学府471套。住宅套数TOP10中龙华占据四个，龙岗、光明各占据两个位居其次；坪山、深汕各一个。住宅项目成交套数TOP10共成交4458套，较同期减少1803套。超核中心润府以64.2亿成交额获得上半年住宅项目成交金额TOP10冠军，其次是深铁懿府，成交53.1亿元，万科瑧湾悦位居第三。TOP10中均价十万以上项目有两个，均位于安托山片区。住宅项目成交金额TOP10共成交337.0亿元，较同期减少274.9亿。华润置地、万科分别获得成交面积和金额第一上半年华润置地共网签住宅14.3万平，位居住宅项目开发商成交面积TOP10榜首，二三位分别是万科、卓越集团。华润置地网签的住宅项目主要有超核中心润府、华润润晖府。住宅成交面积TOP10开发商共计成交72.6万平。网签数据显示，2023上半年深圳新房住宅成交金额TOP3分别为万科、华润置地、深圳地铁集团。在近六年中，万科、华润置地分别四次占据TOP3位置，其中，万科一共三次占据TOP1位置，为次数最多的开发商；深圳地铁集团、佳兆业各占据两次TOP3位居其次。总结上半年新房市场需求仍趋偏弱，多数楼盘销售周期进一步上升。在楼盘可选择性增强的大背景下，楼盘折扣力度、楼盘品质、性价比等因素成为影响置业者的因素。区位好，周围配套成熟的楼盘依然受到市场的追棒，整体表现较佳；区位和周围配套一般的楼盘整体表现平淡。预计随着经济进一步回暖，加上普遍预期下半年政策力度加强等因素，下半年成交量会出现上升。根据住建局公布的2023年三季度计划入市商品房情况，预计将会有14957套住宅入市，楼盘供应进一步加大。02深圳商务公寓公寓供应分析2023年上半年深圳仅4月份有2个公寓项目获批，分别为锦绣时代广场、兆鑫汇金广场，供应面积3.8万平，同比下降85.9%，上半年公寓供应量仅为去年全年的6.6%。在2020年深圳停止商务公寓的审批后，商务公寓供应持续下降。公寓成交量价分析全市公寓成交：成交面积同比大幅下降，成交均价上升2023年上半年全市公寓成交面积同比上升125.5%，为去年全年成交面积的74.0%。公寓成交均价超7万，为近几年最高。虽然供应大幅下降，但上半年公寓成交量价都有增长，主要是南山创智云城上半年集中网签造成。各区公寓成交：南山为成交主力2023年上半年公寓成交集中在南山区，其次为龙岗、罗湖。上半年南山公寓成交15.4万平，占全市成交的65.8%，主要为创智云城、太子湾瑞玺大厦的成交。从成交均价来看，上半年仅宝安、罗湖均价同比上涨。其中，宝安均价同比上升12.8%；龙华、龙岗、南山均价跌幅居前，分别同比下滑37.1%、25.4%、23.3%。主要原因是个别低价项目大量网签拉低区域均价，上半年龙华公寓成交以合正观澜汇为主，龙岗则是以御景荟都为主，南山成交集中在创智云城，这些项目均价相对低于区域平均水平。公寓成交结构分析成交面积段：45平以下小面积户型成交占比下滑10.4%2023年上半年公寓成交集中在45平以下，但成交占比较去年下滑10.4%。从占比变动来看，45-60平以及90平以上户型成交占比提升。成交总价段：仅600万-1000万公寓成交占比上升公寓成交中300万以下为主力，总占比超5成。从占比变动来看，仅600-1000万成交占比大幅提升，其他价段占比均下降。公寓成交排行榜成交量TOP10：创智云城获成交量第一2023年上半年公寓成交套数第一的是创智云城，占上半年全市成交套数的45.3%。其次为御景荟都、华润笋岗中心。成交金额TOP10：创智云城成交金额居首位2023年上半年公寓成交金额最大的项目是创智云城，成交金额高达87.1亿元。成交金额前十的项目中，南山占5席，福田占2席。总结2023年上半年深圳市仅两个公寓项目获批，供应面积3.8万平，同比下降85.9%，上半年公寓供应量仅为去年全年的6.6%。在2020年深圳停止商务公寓的审批后，商务公寓供应持续下降。虽然供应大幅下降，但上半年公寓成交量价都有增长。2023年上半年全市公寓成交面积23.4万平，同比上升125.5%，为去年全年成交面积的74.0%。公寓成交均价超7万，为近几年最高。成交量价的增长，主要是南山创智云城在上半年集中网签造成。公寓成交集中在45平以下，但成交占比较去年下滑10.4%至46.2%；而90平以上户型成交占比提升至15.7%。03豪宅市场上半年整体市场较为低迷，豪宅市场也受影响。与去年同期相比，豪宅供应主要集中于六月份，前五月份市场供应偏少。但相较于普通住宅，豪宅去化水平高，海德园A区开盘售罄，带动六月份豪宅成交量上升。住宅类豪宅占据大部分，公寓类豪宅无供应，南山区依然为豪宅供应和成交量较为集中的地区。豪宅供应分析豪宅供应环比下降六月供应大增2023年上半年深圳豪宅批售面积环比下滑35.3%，同比上升24.3%；推售面积环比下滑28.7%，同比上升45.4%，豪宅供应较去年同期有显著增长，主要原因是去年疫情影响下基数较低。住宅类豪宅占据主导，别墅类豪宅推售0.7万平，公寓类豪宅无供应。从月度供应变化看，豪宅项目主要供应在6月份，占据上半年总推售面积近六成，主要为深业云海湾、壹湾臻邸项目。豪宅供应主要集中于前海片区，前海规划层次高、基础配套逐步完善、地理位置优越、发展前景被市场广泛看好，片区新房价格近年来始终处于深圳前列。各区供应量看，2023年上半年获批豪宅分布于南山、福田、龙华三区，得益于优越的地理位置和良好的区位配套，南山、福田两区新房价格相对较高，豪宅供应较多。南山区豪宅推售26.98万平，主要为深业云海湾、壹湾臻邸项目；福田区豪宅推售11.24万平，主要为中洲湾·迎海项目。对比去年同期，南山豪宅供应面积大增。豪宅成交量价分析豪宅成交持续回落2023年上半年豪宅成交1564套，环比下降29.3%；成交面积24.2万平，环比下降30.1%。从近几年豪宅成交走势看，2020年下半年至2021年下半年豪宅成交量处于上升态势，2021年下半年达到高点之后豪宅成交量止升回跌，虽然2022年下半年豪宅推售面积有所增加，但市场趋于谨慎，豪宅市场去化也开始走低，成交量继续下滑。从月度成交量和价格看，2023年上半年豪宅成交量整体低迷，一至六月基本呈现逐月递增趋势，六月份海德园A区开盘售罄，拉动当月市场成交量较快增长。在价格方面，上半年豪宅成交价格基本呈回落态势，六月份受海德园A区影响，价格出现上升。南山保持霸主地位由于南山区豪宅供应的相对较高，上半年南山依然是豪宅市场的成交主力，成交占比68.7%。受豪宅市场整体低迷影响，南山区豪宅成交量下滑幅度较大，上半年成交面积同比下滑53.6%，主要为万科瑧湾悦、天健悦湾府、深铁懿府项目。福田区上半年成交面积较同期变化不大，主要为中洲湾·迎海、深圳中心天元项目。宝安区受豪宅供应减少影响，上半年成交面积仅0.57万平。豪宅成交结构分析公寓类豪宅成交占比持续上升分类型来看，随着深圳本土别墅项目的大幅减少，豪宅成交逐渐以平层为主。上半年豪宅供应大部分是平层，别墅仅有溪山君樾项目，公寓类无新增供应。其中，住宅项目占据主导，成交占比82.9%，环比下降了1.6%，主要分布在南山区，深铁懿府、颐城瑧湾悦、中洲湾·迎海项目成交较多。公寓项目成交占比17.0%，上升了2.0%，太子湾泓玺大厦、华侨城深圳湾新玺名苑项目成交较多。别墅类项目受供应量少的原因，成交量较小。2-3千万豪宅成交大幅上升2023上半年1-2千万豪宅成交占比大幅下降18.9%，仍领先其它价格段，此价格段内万科瑧湾悦、天健悦湾府、海德园A区项目成交较多。2-3千万豪宅成交占比大幅上升了12.5%，位居各价格段第二，此价格段内深铁懿府项目成交活跃。1千万以下豪宅成交占比上升也加快，3千万以上价格段占比下降了5.6%。2023上半年半年千万豪宅占新房成交比重为6.3%，同比下降了3.0%，主要受豪宅供应减少，市场成交不活跃影响。其中，1-3千万豪宅占新房比重为5.9%，同比下降了7.8%；3000万以上豪宅占比为0.4%，同比下降了1.0%，市场份额进一步压缩。豪宅成交排行榜万科臻湾悦获得成交套数第一2023年上半年，销售套数排名前十的项目总计成交1459套，万科臻湾悦成交289套，位居榜首；中洲湾·迎海、天健悦湾府分别位居二、三名，与去年同期相比，今年楼盘成交较为分散。前十榜单中，南山区占据7席，虽然价格较高，但良好的地理位置和市政配套，依然受到市场的追棒；福田区占据3席，成交套数较高的楼盘为中洲湾·迎海。从成交金额看，上半年深铁懿府以53.1亿元的成交额位居豪宅成交金额第一，万科瑧湾悦、天健悦湾府分别位居二三位。TOP10项目中，六个为南山项目，四个为福田项目。住宅类豪宅依然是市场主导，公寓类豪宅销售并不理想，TOTP10中仅有两个公寓项目。总结上半年豪宅入市表现好于其他产品，但去化水平低于往年，主要受经济大环境恢复进度较为缓慢影响，购房者置业信心仍处低位。预计随着下半年政策的调整，开发商加大促销力度，购房者信心有望上升，豪宅成交量也有进一步修复的机会。
