核心观点：
3月70城房价指数环比指标向好，同比大趋势或将继续走低。3月全国70个城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.3%，二手住宅价格指数环比下跌0.5%，总体处于持续改善的状态；但70城新建商品住宅、二手住宅价格指数同比跌幅分别为2.7%和5.9%，跌幅还在扩大。当前房价下跌的城市数量还是很多，尤其是二手房方面，几乎大部分城市仍在下跌。
一线城市新房价格指数跌幅有所收窄，但二手房价格指数跌幅仍较大。三类城市无论是新房还是二手房，均呈现较大的同比下跌态势，说明本轮房价指数调整是普遍的和深度的，但也不能拘泥于房价单一维度来判断市场。考虑到今年一季度上海、广州、杭州、苏州等重点一二线城市的新一轮放松限购和政策刺激，未来市场积极信号或将逐渐显现。
3月上海新建商品住宅价格指数环比涨幅领跑70城，同时西安、太原、重庆等城市的新房市场表现也相对较好。其中上海和西安是近三年楼市总体坚挺的城市，说明潜在购房需求强劲，或者说市场复苏基础较好。而对于太原和重庆等市场来说，过去下跌幅度比较大。目前新房市场反弹意味着过去一些持续超跌的城市现在开始进入到止跌和复苏的阶段。
70城二手住宅价格环比涨幅仍在历史最低值附近震荡。从二手房市场的实际交易情况来看，现在各地二手房成交量虽然有所修复，但都是建立在“以价换量”的基础之上，说明70城房地产市场距企稳尚早。预计未来半年内70城二手住宅价格指数环比涨幅或仍在“过冷区”持续停留。考虑到“二手房-新房-土地市场”的传导机制，我们认为要重视二手房市场，主动在二手房购房政策方面持续发力。
一
房价指数：环比指标向好，同比大趋势或将继续走低
1、环比指标：新房和二手房价格环比跌幅均有所收窄
易居研究院根据国家统计局公布的《2024年3月70个大中城市住宅销售价格变动情况》,对70个大中城市新建商品住宅、二手住宅销售价格指数进行简单算术平均。2024年3月，70个大中城市新建商品住宅价格指数环比跌幅为0.3%，跌幅较上月收窄0.02个百分点；二手住宅价格指数环比跌幅为0.5%，在连续下跌11个月后，本月跌幅收窄0.1个百分点。今年一季度全国70城房价指数环比指标总体处于持续改善的状态，即跌幅持续收窄。一季度各地购房政策积极优化调整、购房者入市节奏有所加快，市场预期也有进一步改善的表现，这都使得房价持续下跌的态势有所改善，部分城市也开始处于转跌为涨的态势。
2、同比指标：新房和二手房价格同比均持续走低
对70个大中城市新建商品住宅、二手住宅销售价格指数进行简单算术平均，计算得知，2024年3月，70城新建商品住宅、二手住宅价格指数同比跌幅分别为2.7%和5.9%，跌幅相比上月分别扩大0.76个百分点和0.75个百分点。可以说，尽管70城房价环比下降的趋势在近期有所收窄，但从同比来看，房价的下跌压力依然存在。当前70城新建商品住宅价格同比已经连续24个月呈现下跌态势，而二手住宅价格同比的下跌则已经持续了26个月。考虑到此前70城新房和二手房价格环比下跌已经持续了较长时间，并且跌幅较大，这种趋势可能会在未来一段时间内继续对房价指数同比指标产生拖累效应。因此，可以预见的是，新建商品住宅和二手住宅的同比跌幅在未来可能会进一步扩大。这将对房地产市场的稳定性和购房者的预期产生重要影响。
3、城市数量：新房价格下跌的城市数量略有减少，二手房价格下跌的城市数量略有增加
2024年3月，70个大中城市中，新建商品住宅价格上涨、持平和下跌的城市数量分别为11、2和57个。相比上月，上涨城市数量增加3个，持平城市数量减少1个，下跌城市数量减少2个。我们认为，类似城市上涨城市数量增加，充分说明部分城市开始率先进入到楼市基本面修复、价格指标向好调整的特点。需要说明的是，去年四季度以来，上涨的城市数量总体上在10个左右，意味着大概70城中有15%的城市相对是坚挺的。各地适当要关注下此类坚挺的城市，学习政策优化经验，持续助力其他城市快速走出下跌区间。
二手住宅价格上涨的城市数量仅1个，无持平的城市，下跌的城市数量高达69个。相比上月，二手住宅价格上涨的城市数量减少1个、持平的城市数量无变化，下跌的城市数量增加1个。当前房价下跌的城市数量还是很多，尤其是二手房方面，几乎大部分城市仍在下跌。但考虑到今年一季度上海、广州、杭州、苏州等重点一二线城市的新一轮放松限购和政策刺激，未来市场积极信号或将逐渐显现。
二
城市分类：一线城市新房价格跌幅有所收窄，但二手房价格跌幅仍较大
本报告对一二三线70个大中城市新建商品住宅销售价格指数和二手住宅销售价格指数进行简单算术平均。
2024年3月，一线城市新建商品住宅价格指数环比下跌0.2%，二线城市下跌0.3%，三线城市下跌0.4%。其中，一线城市环比跌幅收窄了0.15个百分点，二线城市环比跌幅不变，三线城市环比跌幅收窄了0.03个百分点。一线城市新房价格跌幅收窄态势是最为明显的，也说明本轮楼市复苏的基本逻辑，即城市规模大、购房需求强的城市，将率先成为楼市止跌反涨的先行军。这反过来也启发其他城市，当前要支持购房需求提振，关键做好人口工作，尤其是年轻人等人口的工作。在二手房方面，三类城市二手房价格环比分别下跌0.7%、0.5%和0.5%，较上月分别收窄0.07、0.12和0.08个百分点。
从同比指标来看，3月一二三线城市新建商品住宅价格指数分别下跌1.5%、2.0%和3.4%，跌幅分别扩大0.43、0.89和0.68个百分点；二手住宅价格指数分别下跌7.3%、6.0%和5.7%，跌幅分别扩大1.1、0.81和0.67个百分点。
当前一线城市二手房价格跌幅仍旧比较大，继续领跌全国；三线城市新房价格跌幅比较大，而二线城市相对居中。三类城市房价走势均反映出市场依然在底部徘徊，但也不能拘泥于房价指数单一维度来判断市场。今年一季度全国不少重点城市继续出台各类购房支持政策，部分政策力度很大，比如上海发布政策支持非户籍单身人士购房、苏州全面取消新房和二手房限购、杭州全面取消二手房限购、深圳取消“70/90政策”等。说明各地继续重视合理住房消费需求，继续在降低购房成本、鼓励购房等方面落实了宽松的政策导向。预计在接下来的5-6月份各能级城市在政策效应作用下，虽然总体下跌局势暂时无法扭转，但跌幅或呈现持续收窄态势。
三
城市排序：上海新建商品住宅价格环比涨幅领跑70城
2024年3月，新建商品住宅价格指数环比涨幅排名前十的城市依次为上海、北海、西安、重庆、太原、遵义、吉林、大理、平顶山和南充，新建商品住宅价格指数环比跌幅较大的城市则有南宁、昆明、南京和金华等。新房价格涨幅排名靠前的城市有几个重要的特点，其中上海和西安是近三年楼市总体坚挺的城市，说明潜在购房需求强劲，或者说市场复苏基础较好。而对于太原和重庆等市场来说，过去下跌幅度比较大。尤其是对于重庆而言，今年一季度房价涨幅的排名持续靠前，从去年底全国40名进入到现在全国第4名（和太原齐平），其具有信号意义，这意味着一些持续超跌的城市现在开始进入到止跌、复苏和反弹的阶段。
二手住宅价格指数方面，环比上涨的城市为福州，环比跌幅相对较小的城市依次是太原、南昌、惠州、遵义、岳阳、石家庄、南充、北海和重庆；二手住宅价格指数环比跌幅较大的城市有深圳、广州、常德、长沙等。深圳和广州两个一线城市二手房价格环比跌幅都是比较大的，这也恰说明此前其房价泡沫较大，所以现在资产价格缩水非常明显。当然反过来说，这也说明一线城市二手房价格正在进行积极调整，也为后续的企稳复苏创造了更好的基础。
四
趋势预判：70城二手住宅价格环比指数仍在“过冷”区间
观察历史数据，2021年10月，70城二手住宅房价指数环比涨幅曲线自2015年3月以来首次跌入“过冷区”，此后至今总体处于低位盘整阶段。虽然2023年2-4月该指标曾短暂回暖至“偏冷区”和“合理区”，但很快市场再度急转直下，2023年11月创下本轮周期阶段最低值即-0.8%。2024年3月，70城二手住宅价格指数环比跌幅为0.5%，虽较上月小幅收窄0.1个百分点，但仍在历史最低值附近震荡。
从二手房市场的实际交易情况来看，现在各地二手房成交量虽然有所修复，但都是建立在“以价换量”的基础之上。这其实也是房价泡沫去化的关键阶段，在一些房屋的价格有所下跌以后，其认购性价比也会开始提升。从这个角度看，相比过去两年，今年是买二手房相对便宜的一年，有需求的购房者可以关注一些优质学区的二手房。
我们对于70城二手房价格指数后续的判断是：第一、70城房地产市场距企稳尚早，稳定房地产的工作需要进一步发力。第二、未来半年内70城二手住宅价格指数环比涨幅或仍在“过冷区”持续停留。考虑到“二手房-新房-土地市场”的传导机制，我们认为要重视二手房市场，主动在二手房购房政策方面持续发力。
来源：易居研究院
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