房产下午茶|南京土拍再现热潮，土拍市场回暖了吗？

3月17日，南京2023年首场集中供地土拍收官。本轮13宗地块均顺利出让，用地面积约44.88公顷，起拍总价166.221亿元，成交总金额为179.521亿元。除加油加气站用地和居住社区中心用地各1宗外，本次土拍共出让11宗涉宅地块，约41.06公顷，有4宗触顶摇号、3宗溢价、4宗底价成交，收金176.688亿元，平均溢价率7.98%。

据了解，南京本轮土拍吸引了近30家房企参与，拿地房企除了保利、招商局、中海等央企外，还有地方国企，民企拿地数量也有增加。值得一提的是，本轮土拍竞争最激烈的建邺区热门地块，开拍即收到12轮竞价触顶进入现场摇号阶段，最终被民企伟星以31亿元竞得，溢价率达14.81%，成交楼面价高达43173元/平方米，成为南京史上单价第二高宅地。

南京迎来2023年土拍“开门红”，延续了今年以来杭州、苏州、北京的土拍的强势复苏走势。以杭州为例，杭州于2月7日出让的5宗地块全部成交，总出让面积26.20万㎡，总成交金额89.6亿元，整体溢价率达到10.9%。这是2022年杭州集中供地的最高值，其中上城区牛田单元2宗、临平区1宗共3宗地块报价均达到上限价格进入现场摇号环节，另有1宗以9.5%的溢价率出让，仅有1宗底价成交。五宗地块中，3宗为本土企业夺得，2宗为外来房企，其中，新城地产以约25.37亿元拿下崇贤核心区的商业综合体地块，杭州有望迎来首座吾悦广场。

仅半个月之后，杭州、苏州又分别完成2023年第一批集中供地。2月21日，杭州推出的13宗涉宅地块全部成功出让，共吸金182.23元。苏州分别于2月16日、23日进行今年首轮集中供地，共出让11宗地块，同样全部出让成功，成交总金额约140亿元。

作为2023年首轮集中供地，杭州共推出13宗涉宅地块，起始总价166.7亿元，总出让面积54.36万平方米。本次供地出让方式延续“限房价、限地价+摇号”的方式，设定上限溢价率12%。最终，13宗地块全部出让，其中，有8宗地块触顶进入摇号环节，2宗溢价成交，3宗底价成交。

值得一提的是，距离2022年第五轮集中供地仅时隔半月，杭州即迎来了2023年的第一批集中供地，且热度不减，8宗地块被多家房企争抢，并全部因报价触顶后进入摇号环节。其中，萧山市北地块受到60家房企争夺，竞争激烈，创杭州历史以来单一地块参拍房企个数的新高。

那么，在加上这注南京“强心剂”是否意味着土拍市场已经全面回暖复苏？

实则不然。

与杭州同日土拍的郑州，却没有那样的“好运”。同样在2月7日，郑州迎来2023年首轮土拍，挂牌出让11宗宅地，成交10宗，流拍1宗，成交面积43.86万㎡，成交总金额53.818亿元。被普遍看好的郑东优质地块意外流拍，成交的10宗地块均以底价成交，“低温”程度可见一斑。

由于去年土地市场整体处于低迷状态，国央企、城投托底似乎成了大部分土拍的主基调或关键词，而3次集中供地限制也已被事实打破，包括北京、杭州在内的大部分城市都调整了供地策略，特别是第四、五轮供地多数选择了“少而精”的较为优质地块，以激发房企拿地的积极性。

从市场反馈来看，尽管各能级城市都在放宽拿地条件，但房企拿地依然谨慎，并仅对热点城市的关键地块争夺激烈，土拍市场的分化也持续加剧，“点状”回暖的趋势渐显。据不完全统计，成都、北京、广州、合肥、宁波、天津等重点城市即将迎来密集土拍，市场将迎来年后第一波土拍热潮，拭目以待。