真香！200万一套梁溪主城装修房，刚需改善都可以

6月份，无锡共有2场土拍，12宗宅地出让，其中锡山区6宗地；滨湖和梁溪2宗地；惠山、新吴各1宗地。

整理地块信息的时候就很疑惑，其他区域也就算了，毕竟区域面积动辄300+平方公里。而梁溪区作为无锡市中心城区，面积不足100平方公里，此时还有土地供应，只能说梁溪好难。

6月土拍地块情况

而要在梁溪中心——崇安买房那可以说是难上加难了，大多项目都在清盘。但是经同事提醒，保利融侨时光印象前不久刚推出新房源。

并不算高的总价能够在主城区拿下一套洋房或者小高层，这对于改善中心城区的客群来说，本身就是一件很有吸引力的事情。但在实地踩盘之后我们发现，项目一期二期都已经是准现房状态，整个项目的建筑外观、园林景观、公区配置等都有了大致呈现。在全部参观完之后，个人认为其所呈现出来的性价比是现在市场上其他在售的多数新房项目所不可比拟的。

想必，很多朋友对该项目推出的新品也很好奇。希望今日这篇保利融侨时光印象的踩盘报告，能给更多正在关注这个项目以及准备主城买房的购房者，带来一些买房参考。

项目基本信息

楼盘名称：保利融侨时光印象

占地面积：10.48万方

建筑面积：32万方

容积率：2.3

楼栋数：22栋

户数：2033户

产品类型：高层、小高层、洋房

物业：保利物业

物业费：3.1元/㎡/月

项目地址：无锡市梁溪区锡虞路与桐桥港路交叉口

#推售信息#

楼栋：三期“扶摇”首开7#

楼层：34F

梯户比：2梯4户

套数：134套（一楼中间挑空、两侧物业用房）

产品面积：110、95、95、125㎡

均价约：19000-20000元/㎡

装修标准：备案2040元/㎡

交房时间：2022年11月份

一、地段及配套

梁溪北部新城，这里未来会比你看到的要好得多的多

保利融侨时光印象项目位于无锡市梁溪区锡虞路与桐桥港路交叉口，属于梁溪崇安板块。

项目地理位置图

一直以来，无锡都在强调梁溪作为城市“双核”之一，老城厢新质态、增创新优势一直是梁溪区的主题。而梁溪北部新城作为“梁溪创新新城”，肩负着老城区崛起的重大使命。保利融侨时光印象项目正处于政府投资300个亿打造的食品科技园南侧。

尽管有政府规划加持，但可以明显感受到的是，市场对于项目所在的板块区域认知度却较低。

关于这个问题，原因总结有两点：一是相较于其他区域板块这里的开发程度较低，项目周边1.5公里范围内并无其他叫得出来名字的商品房项目；二是位于规划中的城市蓝图，不管是一路之隔的大型商业综合体，哪怕是板块内的生态—北兴塘河湿地公园计划今年下半年投入使用，目前为止都没有完整实体层面的展示。

但事实上，我们肉眼看到的却并不是它的全部。项目所在位置的通达性是不错的。

交通配套方面，保利融侨时光印象，紧邻锡虞路，双向8车道的东西大通道。

广桐路拍摄道路指示牌

不只是贯穿无锡市梁溪区和锡山区，一路往东可直接自驾到苏州常熟，向西1.8公里处就可上快速内环，无锡各区域都可通达。

周边道路位置图

纵向路道，锡虞路连通广益路的广桐路也在施工建设中，后续共享单车转地铁2号线出行也十分便利。

广桐路往南方向施工中

公共交通，虽然目前看来比较薄弱，但是与板块规划一样，发展都需带前瞻性。在项目旁边锡虞路和广桐路上都有设置公交车停靠站标线，后续也会有公交车线路通达，网传通向惠山站的75路公交将来会在项目附近停靠。

锡虞路项目周边公交车标线

商业配套方面，项目自带2200㎡的社区商业，目前实体都有所呈现，一拖二设计，位于广桐路沿线，与居住区域由自然水域隔开。

社区商业实景

除此之外，区域内的大型商业京东广场和哥伦布广场位于项目的南偏西1.8公里左右，主要集购物、餐饮、娱乐、大型超市等，后续自驾购物还是较为便利的。

哥伦布广场实拍图

京东广场实拍图

另外，上文也提到的无锡食品科技园，可能较多其他区域的市民并不能理解这一概念。

这是一项保障城市供应、维护食品安全、推进旧城改造的民生大工程。建成后，将实现从旧城区到生态食品商贸、健康乐居生活和时尚消费目的地的华丽变身，成为国际化的“梁溪北部新城”。

教育配套方面，项目东南侧自建12班制幼儿园，预计下半年将投入使用，实景已呈现；因项目一期6月份即将交付，学区暂定为新开河小学（暂至4年级），位于项目东侧800米处，据了解是隶属连云街教育集团旗下；附近初中还在规划中。（具体学区划分已政府公示为准）

自建幼儿园实景

景观资源方面，规划的食品科技园内，规划建设一个湿地公园——北兴塘河生态湿地公园，占地约300亩，总投资约4亿元，集滨水游憩、休闲体验、健康养生、运动健身、航天科普、区域文化展示为一体的开放式湿地公园，该公园计划下半年投入使用。

北兴塘河生态湿地公园效果图（来自网络）

北兴塘河拍摄实景

实景看到湿地公园还在施工中

而项目宣传的“三水双公园”也是真真实实存在的，除了上述的北兴塘河生态湿地公园，规划中的市政公园离项目也很近。京杭大运河三水系环绕在实地以及百度地图上也有体现，相信能给后期居住的业主更好的居住体验。

二、规划及产品

品牌房企，首推装修系列

保利融侨时光印象，是保利在无锡开发销售的第三个项目，前有滨湖区的保利香槟国际、后有新吴区长江路的保利中央公园，作为央企，其知名度和品质开发、业主认可度基本可以划上等号。

项目总占地约10.48万方，容积率2.3，总建32万方，其中地上总建24万方，共规划为22栋，2033户。整个小区高低配设计，多样性的产品能满足更多人群的购房需求。南低北高，呈阶梯排布，充分保证住户采光。

项目整体规划鸟瞰图

时光印象总共分为三期开发，其中，1-3号楼高层、11-13号楼洋房为一期，计划2020年6月份交付；4、5号楼高层、14号楼18层中高层、15、16、17、18号楼洋房为二期，计划2021年3月交付。目前两期仅剩少量余房在售，建面约125-141㎡，均价18000-19000元/平米。

1、装修高层首次亮相，位置绝佳。

项目全新三期“扶摇”以6、7、8、9、10号楼5栋装修高层组团构成。项目5月23日首开7号楼，这也是保利在无锡首次推出装修产品。

7号楼位置展示图

作为首次亮相，编辑也细细考察了7号楼“妙处”，东南侧为5-6F洋房，采光基本无遮挡；东面规划中央景观；西面靠自然河域；西南侧开发商利用5000㎡市政用地，做了滨水公园， 小区与滨水公园间设置的人行通道距离7号楼较近，可以作为私享花园游玩、散步。

2、小区内部环境，细节加分。

高低配，从规划图中可以看到，高层和小高层、洋房等底层住区基本对半分，这也使得高层住宅相对景观开阔，视野通透，楼间距大、底层住宅居住舒适度相对高点。

儿童活动空间

小区内部就根据这一特性多点位做了活动空间设计，全年龄段的活动空间、儿童滑梯、下沉式草坪会客厅以及1000㎡的阳光草坪，整体来看亮点多多。

售楼处滨河景观

楼栋单元实景

从实地踩盘来看，整个小区虽然景观较为分散，但是一些景观细节也做得还不错。

3、小区大门、外立面、大堂、地下车库，仪式感满满。

小区大门采用挑高设计，实地看来也高端大气很多，完全可以媲美梁溪主城区多数小区大门。

小区大门（内往外拍摄）

高层1-2层局部为米黄色仿石涂料，其余为弹性涂料、真石漆。

一楼挑空设计，外立面石材实拍

高层一楼大堂中间部分挑高设计，只设置了物业用房。

地下停车库

地下车库采用沥青铺垫，减少了噪音和灰尘。

4、智能系统，用科技保障生活。

此次推出的7号楼仅1个单元，34F，2梯4户，110（东）、95、95、125（西）平米两梯四户。

可以看到，这三个户型图都带有南向双阳台，而对于板块内置业装修住宅的客户来说，95㎡小户型和125㎡大户型会更为受欢迎，毕竟刚改和一步改善受限，而110㎡户型仅比95㎡多了个内卫，优势并不大。

这里重点说下125㎡，四室两厅两卫，四开间朝南，约13米南向面宽，横厅设计。这本身就是项目上的明星户型，在保证功能强度的同时，也不失舒适度，对于改善客户来说可以一步到位。

125㎡高层户型图

可能对于户型并未变动，只装修交付来说，大多数人对这个项目可能也提不起什么兴趣。但是参观了样板间后发现，新风系统、地暖那是不必说的。相较于先前的毛坯房，装修可不只有2个字了。

因为智能系统，真的方便很多。

单元门前配置人脸识别系统

访客无需登记，只需业主发送微信二维码进入小区大门和单元门

可视对讲系统，可实现业主、物业、单元楼下三方对话

一键呼梯功能

↓

1、2楼设置红外探测，设置报警系统

↓

紧急报警系统

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125㎡样板间

三、价格及购买建议

根据踩盘案场报价，7号楼95㎡、125㎡、110㎡均价约19000-20000元/㎡，约200万左右就可以在梁溪主城拿下一套装修房，不管是刚改还是改善！

再加上崇安板块内，在售新房是真少，基本都是没什么选择性的余房，整个板块的新房还是比较稀缺的。

可能唯一让客户纠结的是，项目周边近距离的、短时间内的环境和配套大家是看不到的。但是，不得不承认，保利这种产品不管是搬到另外两个项目上，价格都势必往上爬2个台阶了。

对于购房者来说，买新房或多或少都能碰到这样的情况，买的时候还是期房，周边只有“空头”规划，过个两年配套已不是曾经的“配套”、房价也不再是曾经的“房价”了。