限购N年:北京这402人依然买了商办

2022-05-09 16:35:24

2017年3月26日晚间,北京市住建委、市规自委等五部门联合发布《关于进一步加强商业、办公类项目管理的公告》。

“3·26”要点回顾:

1.商业、办公类项目不得擅自改变为居住等用途

2.新报建商办类项目,最小分割单元不得低于500平(小户型从此无新增)

3.在售在建项目销售对象需为企业、组织(个人无法购买)3.26前已销售商办(二手商办)再次交易时,可以出售给企业、组织及个人,购买人需符合北京购房条件,同时名下无住房及商办类房产

4.暂停个人购房贷款(需全款)

此后,北京商办市场的交易迅速跌入冰点,成交套数跌至各位,甚至有9个月直接挂0,直到2018年中才稍有缓和。限购N年后,北京小面积商办成交几何?

1. 限购之下 均价每平降1万

2016年起,在北京楼市行情上行及住宅供应紧俏等多方原因刺激下,北京“商办”市场迎来前所未有的热度。

据房地产从业20余年的霍美杞(飞米新房总经理)回忆:“2016年六七月份,商办项目的到访量忽然大增,很多都人都是当天到访当天成交,后来售楼处基本处于不打烊的状态,销售根本忙不过来。”

市场在当年的成交中便有了印证。据CRIC克而瑞北京数据库,2016年全年北京共成交商办类新房6.28万套,同比增长192%,远超住宅。

而326限购后的时间里,北京小面积商办市场量价齐跌,不复往日景象。数据显示,2017年3月后至去年4月,北京单套面积在500平以下的商办类新房,累计成交5317套,仅比2017年3月单月多765套,不到2016年全年总量的10%。新增供应共899套,月均约19套,供求比0.17,以消耗库存为主,粗算库存不足2万套。与此同时,成交均价也降至3.25万元/平,同比2017年每平下跌1.2万元,降幅27%。相当于一套50平的小户型,价值蒸发60万。

2. 2021年成交402套,它们依然畅销

限购大幅降低了商办产品的流动性,增加其持有成本,投机需求基本已经被挤压干净。另一方面,足够满足“住”的一小部分商办,则开始被人关注。

据CRIC克而瑞北京数据库显示,截至3月29日,2021年北京共网签402套小面积商办产品,其中前三甲均来自门头沟新城板块,分别是远洋新天地、西长安壹号二期以及鸿坤西山云景。临铁+低总价或是它们被买房人钟情的原因。此外,诸如朝北8080、林肯公园(荣京大道)等兼顾位置与舒适度的产品,也十分受欢迎。

3.何人在买?能买的项目有哪些?

飞米新房总经理霍美杞表示,当下成交客户主要分为两类:一类是买来办公使用。这类项目一般依附在产业园周边,交通便利,且可与园内产业形成上下游关系,总价低,很多创业公司买来做办公场地。

另一类则是存在“住”的刚需人群。尤其是确定要长期在北京工作、暂时没有获得购房资格的年轻人,“反正租房也要花钱,家里条件相对好一点的,通常会选择给孩子买一个100多万的小户型用来过渡。”

比如丸子的一位朋友,便是第二种情况。刚来北京两年,没有北京户口,去年结了婚,小两口不想租房住,就在顺义买了一个。当被问到风险时,丸子得到的答复是“结婚,总要有自己的房呀”——或许有些需求,不能单从收益考虑。

4.买商办的人亏了多少?

但不可否认,2017年前入手商办的朋友,单从数字看,的确是失败。

我们取了2016-2017这两年成交排名前十的项目,以它们为样本,摸排了如今的二手商办价格及租售比。排重并剔除无二手挂牌价的项目后,可以发现,12个项目中,仅有三个项目成交均价同比微涨,其余均为下降状态,其中位于大兴黄村的泰禾中央广场降价最为严重,跌幅达42%。

在实际成交中,如果急需变现,半价出售也不在少数。我们的一位粉丝朋友,最近资金到位,开始看新房。而这笔资金,就来自于抛售了朝北8080一套商办。2018年他以160万总价购入,去年11月,他将该房源挂出,一直鲜有问津。转到3月,看到逐渐回温的楼市,不想再等了,只得将其以80万元的价格抛售。从品质角度他这套商办不输住宅小区。

不过,租金方面,小面积商办则表现突出。14个项目中,年租金收益最高的为旭辉26街区,一套38平小户型每月可租3900元,年租金收益率为4.21%,若以当时50%的首付计算,资金收益可在8.4%,不输当下大部分理财产品。

其余13个项目,除首开龙湖天琅外,其余年租金收益均在2—3%左右。换言之,对于原本就打算长期持有的买家,或许情况也没外界看到的那样糟。

5.什么人适合买?

都说没有卖不出去的房子,只有卖不出去的价格。截至2021年,北京小面积商办新房成交均价已连续三年维持在3.5万元/平以下,基本稳定。业内专家表示,由于拿地、建筑、持有等成本,如无意外,不会出现大幅度下降。那么此时,小面积商办,能不能买?适合什么人买?

1.创业者或小型公司可买,注册公司、做工作室,物尽其用

2.三年内没有北京购房资格且急需稳定居所的朋友,可以买

3.家庭已有住房达到限购上线,且需接父母在身边照应者,可买

抱有投机心理的人,咱还是别了。“抄底”的心人人都有,但一定要谨记——房住不炒。

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