(一)两种常见的还款方式

　　我们之前提到了两种主要的还款方式：等额本息还款法和等额本金还款法。这里，乐居工作室将进行更详尽的介绍。

　　等额本息还款法是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息)，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。

　　等额本金还款法是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。

　　两种还款方式的差异主要体现在以下几个方面：

　　(1)计算方法不同

　　等额本息还款法是借款人每月以相等的金额偿还贷款本息。

　　等额本金还款法是借款人每月等额偿还本金，贷款利息随本金逐月递减，

　　(2)两种方法支付的利息总额不一样

　　在相同贷款金额、利率和贷款年限的条件下，等额本金还款法的利息总额要少于等额本息还款法。

　　(3)还款前几年的利息、本金比例不一样

　　等额本息还款法在前几年还款总额中，利息占的比例较大，有时高达90%左右；等额本金还款法的本金平摊到每一次，利息借一天算一天，所以二者的比例最高时也就各占50%左右。

　　(4)还款前后期的压力不一样

　　因为等额本息还款法每月的还款金额数是一样的，所以在收支和物价基本不变的情况下，每次的还款压力是一样的；等额本金还款法每次还款的本金一样，但利息是由多到少、依次递减，同等情况下，后期的压力要比前期轻得多。

　　如果贷款额全部是公积金贷款，那么还款方式就是自由还款，指公积金管理中心在与借款人协商确定个人贷款金额、期限后，确定个人贷款每期的最低还款额度，借款人在不低于这一最低还款额的情况下，根据自身经济状况，自由选择每月的还款额。主要有以下特点：

　　只要不低于最低还款额，每月的还款金额可以自由设定，最大程度地方便了借款人。

　　可以通过呼叫中心电话委托的方式调整每月的还款额，操作省时省力。避免了办理提前还款等变更操作手续。

　　除最后一期外，每月先按照借款人通知的金额扣款，如果还款账户余额不足扣款失败，还要按照最低还款额进行二次扣款，这样可以减少贷款逾期的可能性。

　　目前设定的最低还款额与等额还款方式比较，还款数额有一定程度的降低，有利于借款人的债务安排，可以给借款人带来多种理财选择。

　　(二)五种提前还款方式

　　对打算提前还款的购房者，应该先了解五种提前还款方式：

　　(1)全部提前还款, 即客户将剩余的全部贷款一次性还清。

　　(2)部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，还款期限缩短。

　　(3)部分提前还款，剩余的贷款每月还款额减少，保持还款期限不变。

　　(4)部分提前还款，剩余的贷款每月还款额减少，同时还款期限缩短。

　　(5)剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。

　　哪种提前还款方式更合算呢？

　　案例：王先生于2008年1月份购买了一套100万的房子，首付30%后，按照6.66%的利率贷款70万，贷款期限20年。按等额本息还款法计算，月供为5285.16元，20年利息总支出达568437.59元。从1月份至年底12月份的时间里王先生已支付购房货款利息为46097.52元，同时，2008年底王先生有一笔10万元的定期存款到期。王先生在2009年可以享受到利率是4.16%。 

　　哪一种方式更省钱一些，乐居工作室对目前存在的5种提前还款方式和不做提前还贷的方式进行逐一计算比较。

　　从上述案例来看，部分提前还款后，还款期限19年与9年相比总利息支出相差将近14万，这笔费用对于一个工薪家庭来讲是相当可观的。因此借款人一定要重视较长的还贷年限带来的高额的利息支出，根据自己的情况尽量缩短还款年限，从而减少利息支出。

　　牢记：缩短贷款期限是节省利息的关键因素！

　　(三)提前还贷流程

　　一般办理提前还款，需要先向银行预约，具体可以咨询贷款银行相关政策。提前还贷的流程为：

　　第一步：先查看贷款合同中有关提前还贷的要求，注意提前还贷是否须交一定的违约金。

　　第二步：向贷款银行电话咨询提前还贷的申请时间及最低还款额度等其他所需要准备的资料。

　　第三步：按银行要求亲自到相关部门提出提前还款申请。

　　第四步：借款人携相关证件到借款银行，办理提前还款相关手续。

　　第五步：提交提前还款申请表，并在柜台存入提前偿还的款项即可。

　　小贴士：

　　提前还房贷莫忘和银行提前预约，等待时间从一天到一个月的都有。

　　目前多数银行暂不收提前还贷的违约金，但是也请在办理手续之前问清楚。

　　各家银行对一年内提前还贷的次数限制、每次的最低还款额限制等固定不一，请预先咨询。

　　牢记：

　　如果购房者提前还清贷款余额，可以向保险公司提出退保申请。

　　退保时，应当携带保险单、贷款银行还款证明等有关单证(保险单正本由贷款银行保管，保险单副本由购房者保管)去保险公司办理有关退保手续。退保费为：(实缴保险费-借款额×按照实际贷款期购房者应支付的保险费)×（1-5%)。