乐居买房讯日前，央行公布最新LPR，5年期LPR降至4.45%，意味着首套房贷利率最低可到4.25%！LPR下调后佛山的房贷利率有什么变化？在还贷的能申请下调利率吗？乐居编辑特别整理了近期网友关心的佛山房贷问题，供大家参考。

关于房贷利率问题

Q：LPR下调后，目前佛山最新房贷利率是多少？

A：据乐居咨询了解，目前佛山大部分银行也跟进了央行最新公布的LPR，首套利率为4.65%，二套为5.05%。此外，佛山部分主流银行和外资银行做到了首套利率4.45%。

值得一提的是，不同银行要求不同（流水、月薪、贷款记录等），建议贷款前可咨询具体银行。

Q：LPR是什么？LPR变动与购房者有什么关系？

A：其实LPR为贷款市场报价利率，官方解释是由具有代表性的报价行，根据本行对最优质客户的贷款利率，以公开市场操作利率（主要指中期借贷便利利率）加点形成的方式报价，由中国人民银行授权全国银行间同业拆借中心计算并公布的基础性的贷款参考利率，各金融机构应主要参考LPR进行贷款定价。

现行的LPR包括1年期和5年期以上两个品种。

一般来说，这个5年期以上的LPR往往是用作房贷报价的参考基准的，各大银行也把原合同约定的利率定价方式统一转换成了现在的LPR加点的形成方式。

LPR的变动直接影响到房贷利率，从而影响到购房者的房贷，简单来说，在银行加点不变的情况下，LPR下调变相意味着月供额度降低，即购房成本下降。

相较去年高峰值利率6.2%，最新利率4.45%下，每月月供能省下1087元，还款总额能省下约43.39万元。

Q：已经买房的，如果利率发生变动，能不能重新办理贷款或者申请下调利率？

A：签了固定利率的不可申请下调利率，若选择了浮动房贷利率的，则银行利率调整后，所贷款项还没有偿还部分的利率也随之调整，主要有三种形式：

1、银行利率调整后，所贷款利率在次年的年初执行新调整的利率（工商银行、农业银行、建设银行房贷是这样的）。

2、满年度调整，即每还款满一年调整执行新的利率（中国银行房贷是这样的）。

3、双方约定，一般在银行利率调整后的次月执行新的利率水平。

其中，对月对日调整指的是根据房贷起息日，在下一年对应的日期调整房贷利率，简单地说，若房贷发放为10月1日，则“每年对月对日调整”就是在每年的10月1日进行调整。
经借贷双方协商一致， 约定重定价周期为1年，贷款利率“于1月1日调整”，则贷款利率会在每年的1月1日按照上年12月20日LPR加点重新计算。

换言之，如果到明年1月1日，即与银行约定的重新定价日，5年期LPR仍能保持在4.45%，那么该购房者的房贷利率则将自动下降15个基点。

Q：在限购区有两套房，其中一套在供，另一套快满5年，那么买三套房贷利率多少？

A：涉及佛山的限购与限贷政策，从问题可确定的是已有的两套房均在限购区，即在限购区目前没有购房名额。”满五不限“新政出台后，等其中一套满5年则拥有一个名额了，即可在限购区买第三套房，但银行这方面还没跟进三套贷款相关政策。

所以就现在的情况来看，如果二套是全款买或贷款已经还清的话，那么第三套则是根据二套利率来计算，多数银行二套利率为5.05%，但是如果两套房都在还贷，则第三套是不能贷款购买。

Q：结婚后夫妻一方名下有房，另一方再买房是按首套利率还是二套利率？

A：佛山目前执行的政策是”认贷不认房“，因此需要分情况来判断。如果名下有房的一方是全款买房或贷款已经还清的情况下，另一方买房按首套利率。

如果名下有房的一方是贷款买房的话，则另一方买则按照二套利率来计算。

*佛山住房套数认定是以家庭为单位，以“佛山市房产信息查询系统”记载的住房登记套数为准，同时只要购房人或其家庭成员是房屋现有权属人或权属人之一，无论其房屋产权来源方式，均计入家庭拥有住房套数。

关于房贷办理方式

Q：商贷、公积金贷款以及组合贷三者有什么区别？

A：区别1：贷款利率不同：目前佛山最新商贷利率为4.45%-4.65%，公积金利率为3.25%，组合贷利率为5.05%；

区别2：贷款额度不同：商贷和组合贷额度最多都是可支持房价8成，公积金贷款个人最高额度为30万元，即夫妻双方买房最高可贷60万；

区别3：申请条件不同：商贷要求是申请人信用良好，没有不良征信记录，具备还款能力。公积金贷款除了要求申请人信用良好、有稳定的收入外，还需要足额缴存住房公积金满一年且申请前6个月要连续按时足额缴存住房公积金。

组合贷则必须同时满足公积金贷款和商业贷款的要求。

区别4：放款时间不同：商贷放款时间最快，现在最快可以做到2-3天放款，以渣打银行为例的话放款一般是出证后1周左右，但组合贷由于要审批两次，时长会相对纯商贷慢1-2周左右，放款最慢的是公积金贷款，需要轮候等待。

Q：选择哪种贷款方式更划算？

A：以银行执行的最低4.45%商贷利率，5.05%组合贷利率来计算。

假设需要贷款100万，等额本息计算，30年贷款期限

纯商贷100万，4.45%利率，利息总额181.6万，月供5037元。

组合贷夫妻双方有60万公积金+40万商贷，其中公积金利率3.25%，组合贷利率5.05%，利息总额171.7万，月供4770元。

如此计算，组合贷比纯商贷至少省近10万利息，月供少267元，所以组合贷会比商贷更划算。

Q：公积金贷款需要满足哪些条件？

A：累计缴存公积金时间低于两年超过一年或以上个人贷款不超过20万；少于三年超过2年或以上可贷款不超过25万元，三年以上最高可贷30万元。

值得注意的是，公积金贷款仅能购买普通住房，即建面在144平以下的房产，购买非住宅，如公寓、别墅等是不可以申请公积金贷款的。

关于还款问题

Q：等额本息和等额本金两种还款方式有什么区别？选择哪个方式更好呢？

A：等额本息是指将本金和利息全部加起来再平分到每个月，即每个月偿还同样的金额。

等额本金是指在还款期内把贷款数额、总额等分，每个月还同额的本金和剩余贷款所产生的利息。

选择哪种还款方式主要根据个人情况，等额本息每个月偿还金额相同，前期压力相对小且资金利用能够更灵活。等额本金起初还款压力会比较大，但随着时间的推移还款压力会较小，且总利息比等额本息少。

举例，若办理了商业贷款100万元，分30年还，银行利率为4.45%

等额本息：贷款金额+总利息为181.3万元左右，每个月月供约为5037元。

等额本金：贷款金额+总利息为169.9万元左右，首期是6486元，第十期为6393元，如此类推最后两个月月供仅需2800元左右。

Q：银行的房贷是不是要还满3年后提前还款才不用收违约金？

A：中资行一般是2-3年不等，需要收取房贷手续费和违约金。外资行个别比较灵活的，满一年后就不收任何违约金了，无论部分还是全部。例如，渣打银行，还满1年后即可不收违约金，汇丰银行还满3年后不收违约金。

Q：商贷还了一半，能转为组合贷或公积金贷款吗？

A：转按揭目前佛山各大银行都无法受理的，所以购房者在向银行贷款前需结合自身的收入情况、还款能力等，综合考虑清楚贷款方式后再进行贷款。

Q：房贷还款能不能延期或暂停几个月再续交？

A：据了解，佛山农商银行、招商银行、建设银行等6大银行表示有延期还款服务。

房贷延期服务主要面对的对象分别为因感染新冠肺炎住院治疗或隔离人员、疫情防控需要隔离观察人员；参加疫情防控工作人员；受疫情影响暂时失去收入来源的客户。

其中，相关银行表示，受疫情影响还款困难的，可以申请适当延期，可延期3-6个月；同时银行将给有罚息减免政策，缓解还款压力，并开通绿色通道处理受疫情影响的征信异议申请。

Q：房贷能断供吗？断供会面临哪些风险？

A：房贷可以断供，但断供后果相当严重，首先是征信将受到影响，贷款人以后先银行申请贷款的难度更高，其次可能会造成房子被银行收回拿去法院进行拍卖，即房子成为“法拍房”，且若拍卖的房款不够抵充银行债务，仍需继续还款。

利率下调对购房者而言是一大利好，若有合适的房源可考虑入手。对于已经买房且在还房贷的人来说，事已成定局，因此无需纠结，努力还房贷才是王道。

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