乐居买房讯 姜姜 法拍房,曾被当成能绕开限购政策买房的“漏洞”,如今要被堵上了,2022年1月1日就执行。
天猫好房X乐居合肥本期房产百科聚焦“法拍房”。
1、法拍房全面纳入限购!2022年1月1日起施行
12月19日,最高人民法院针对法拍房购买资格作出新规定,法拍房新规针对限购作出升级,受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的,人民法院则不予准许。
此外,此前有竞买人也无购买法拍房源的资格,但通过购买房源的债权来持有房源的产权,这一路径也被彻底“封死”。新规将于2022年1月1日起施行。
这意味着从2022年1月1日开始,购买法拍房源同样需要购房资格。
2、合肥4.6楼市新政,法拍房纳入限购
4月6日,合肥市发布房地产“新政八条”,明确提出,对市区范围内通过司法拍卖或招投标中心公开拍卖方式取得商品住房的,均应当符合该市住房限购政策。
该政策出台的原因为,由于此前我市“法拍房”未纳入限购范围,近期少数外地户籍购房者通过法拍规避限购查询,造成部分“法拍房”成交价格不断走高,少数“法拍房”甚至远高于市场价成交,误导市场预期。为封堵政策漏洞,市区法拍房纳入限购范围。
换句话说,对于合肥限购范围内的法拍房,竞拍人需符合合肥市住房限购政策,方能购入。
3、法拍房“捡漏”还是“入坑”?请谨慎谨慎再谨慎。
法拍房纳入限购范围,对购房人的购房资格进行筛选,有助于引导市场回归理性。当然,面对法拍房,买房人一定要谨慎谨慎再谨慎。以下几点内容需提前了解:
什么是法拍房?
法拍房也就是法院拍卖房产的简称,遭法院强制执行拍卖的房屋。一般是因债务人无力履行按揭合约或无法清偿债务被强制拍卖的,需要通过竞拍的方式获得产权的房子。
哪类房产会成为法拍房?
1、商业贷款违约产生:购房人向银行贷款买房,但未如期偿还贷款时,银行将向法院提出民事诉讼,要求贷款人就被抵押贷款拍卖变现来偿还贷款;
2、民间借贷违约产生:还不上债权人的钱,向法院申请还款,并出示抵押或借款协议,要求法院在执行阶段拍卖债务人的房产来还款;
3、司法没收产生:刑事案件中法院判决没收财产或者赔偿受害人,如该财产涉及不动产,该不动产依法可进行拍卖,以房抵债;
4、无主财产:就是无人认领的房产,也可以进行拍卖,不过现实生活中很少发生。
法拍房的优势:
1、不限购(2022年全面纳入限购)
大多数法拍房是不限购的,有些人因为社保问题被挡在门外,不具备买房的资格,这一点给了部分买房人的信心,但还是建议购买之前前往交易中心咨询台核实具体情况。不过,2022年1月1日起,法拍房全面纳入限购范围,这也意味着法拍房不限购的优势即将消失。
2、价格低
法拍房起拍价低,一般只有市场价的8成左右。如果第一次流拍,二次拍卖起拍价还会再降低20%的售价。通常情况下,法拍房价格比市价低出10%-20%左右。不过,拍卖本身价高者得,价格变数很大。
法拍房的风险:
因为性质特殊,所以通常情况下,法拍房的转让和受让的税费,都是由买家一人承担的。而除去税费这一风险之外,还有以下几点:
1、可能无法过户
对于法拍房,法院只负责房屋产权过户,不负责购买者落户,如果原房主不愿迁出户口,法院没有强制其迁出的权利,要由购买者自行找公安、教育等部门解决。
2、无法马上入住的风险
法院拍卖的是产权,不包括使用权,如果房子已被占用,法院一般是不负责清场的。如果业主特意把房子签订10多年的租期出租给其他人,按照租赁大于买卖的原则,在租约期限内将无法入住。而原房主如果拒不挪窝,购房者想收回房产也会比较麻烦。
3、部分要求全款购买
法拍房拍卖前需要先交保证金,一般为起拍价的10%左右。如果竞拍成功,要在10-15个工作日内(具体看约定)交齐全部房款,否则房子不仅会被收回,保证金还会作为违约金没收。
4、有其它额外损失
竞拍成交意味着购房者接受房子的全部现状。如果房子产权存在瑕疵,比如拖欠水电物业费、未交土地出让金、没有房产证、违规搭建等等,购房者需要为此承担责任。
购买法拍房需注意哪些?
1、了解过户税费问题
法拍房过户的全部税费由购买者承担,购买之前一定要清楚了解、计算可能涉及的税费,了解房产属性,不要像前文所说因为房产的原持有者是公司,税费高达242万元,所以一定要有充分准备,计算好成本。
2、看房屋是否属于“交吉拍”
竞拍中标明“交吉拍”则由法院负责腾空房屋交付给购买者,也就是说购买者不会出现无法入住的风险。反之,如果竞拍中标明“不交吉”,则意味着房屋可能有合法租户,或者原业主等人在居住使用,购房者将只能通过其他途径解决。
3、实探拍卖原因
拍卖前,通过法院、周边中介、附近邻居等渠道,了解拍卖的真实原因,以免后期入住原业主的债主找上门妨碍生活。
4、了解后期需要缴纳的公共费用
预估缴纳的预算,了解全部的公共费用,做到心中有数,以免该房屋原业主拖欠物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等费用。
结语:综合来看,自法拍房纳入限购范围,“捡漏”可能性越来越小,与此同时,风险丝毫没有减少,买房人一定要谨慎谨慎再谨慎。
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