一、什么是物业费

1、物业费的概念

物业费，是指物业管理人提供物业服务，接受物业服务的业主根据物业服务合同应支付的费用。业主支付物业费是业主的义务。业主拖欠物业费，物业服务人可以催交，也可以起诉，但是不能采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交。物业管理公司依据物管服务合同，为物业使用人或所有人提供物业管理服务。物业管理使用人或所有人依据物业管理服务合同，应付出的费用就叫物业管理费。

2、物业费的组成

物业费由以下8项费用构成，测算出来后全部相加即为公共性服务费用。

（1）管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费，其中包括人员费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费等。

（2）公共设施、设备日常运行维修及保养费，其中包括：公共建筑（如过道、门厅、楼梯及道路环境）内的各种土建零修费；给排水日常运行、维修及保养费；电气和燃气系统设备维修保养费；消防系统设备维修保养费；公共照明费；易损件更新准备金等。

（3）绿化管理费：指的是小区环境绿化的养护费用，其中包括了绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费等。

（4）清洁卫生费，其中包括了清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费和清洁环卫所需的其他费用。

（5）保安费是对封闭式小区公共秩序的维持费用，若不是封闭式小区则不能收取保安费。包括保安器材装备费（保安系统、保安器材等）；保安人员人身保险费；保安用房及保安人员住房租金等。

（6）办公费，其中包括了交通费（车辆及保险维护费用）、通讯费、低值易耗办公用品费、书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金（含水电费）、其他杂项等。

（7）物业管理企业固定资产折旧率，其中固定资产包括：交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、其他设备等。固定资产平均折旧年限一般为5年。

（8）经业主同意的其他费用。

二、物业管理费收取的标准

1、物业管理公司的物业管理费收入高低直接与其收取标准及业务量大小有关。但费用收取标准受有关政策法规的制约，不可违反国家和地方政府的有关规定，不能乱收费。

2、根据用户的收入水平高低来确定，收费标准过高，用户承受不了，也不易取得用户的支持。收费标准过低，则物业管理公司赔本服务，又违背了市场规则。

3、优质优价，兼顾各方利益。提供的服务档次越高，则收费标准越高。

4、物业管理服务部分的收入扣除支出略有剩余，否则服务项目越多，工作量越大，赔本就越多。

5、物业管理公司为业主提供的服务项目不同，收费标准也不同。有些项目收费标准是物业管理公司与业主面议洽谈而定，有些项目收费标准要按政府有关部门的规定执行。在具体收取物业管理费时，有些项目是一次性收费，有些项目则是定期收取。

三、对支付物业费是业主的义务的理解

1. 不得无理拒绝物业管理人进行物业管理，是按照合同的约定和有关规定进行的。只要切实提供了这些服务，如果业主以自己未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费，就是无理拒绝支付物业费，构成违约行为，应当承担违约责任。

2. 逾期支付物业费．即业主违反约定，合理期限届满仍不支付物业费。首先物业服务人可以对业主进行催告，并且确定宽限期，要求其在合理宽限期内支付，其次，业主超过宽限期仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁由法院或者仲裁机构进行裁判。裁判后，业主拒不履行裁判确定的支付报酬义务时，法院可以强制执行。