又是一年315，楼市近两年 " 雷 " 声不断，延期交付的情况越来越多。

据中消协2月15日发布的《2022年全国消协组织受理投诉情况分析》显示，2022年全国消协组织共受理关于房屋与建材类商品的投诉18009件，在所有投诉的商品类别中居第六位。

分析指出，2022年买房置业纠纷屡现，商品房领域投诉增多。仅在2022年上半年，全国消协组织共受理商品房投诉5787件，同比增长23.31%。由于房屋纠纷一般涉及金额较大，而且可能涉及群体性纠纷，调解处理更为困难。

据近期中房报的“调查问卷显示，有超9成网友表示在购房过程中遇到了项目延期、停工、虚假宣传等问题，其中延期交房和停工问题比较突出，有近60%网友遭遇过以上问题；其次是收房发现房屋质量问题和开发商不兑现承诺等，占比分别是15.79%、9.65%。

购买商品房如何避坑？对此，乐居特邀北京金诉律师事务所主任王玉臣律师为大家从专业角度支招。

或许您在街边广告或者楼书上能看到过这样的宣传：千亩生态公园、珍稀濒危树种、豪华入户大堂等撩人眼球的广告语，而实际上或许千亩公园远在百里之外，濒危树种不过是路边的小树苗，入户大堂也不过是2米宽的通道……

有不少的朋友遇到过或者正在遭遇着开发商的虚假宣传，这些年有一个很残酷的现实：几乎所有的开发商都在玩虚假宣传，这甚至已经成了一种常态。而在所有的商品房纠纷中，虚假宣传这些年一直高居榜首。

开发商为了谋利，在开盘销售时，极尽宣传之能。但是，在商品房买卖合同中，您是看不到开发商的绝大部分承诺的。而且恰恰相反的是，您会在合同中看到“销售人员的承诺、宣传资料、样板房等等都不是合同的组成部分，一切以合同约定及实际交付为准……”什么意思呢？从合同来看，开发商所有的宣传展示、所有的销售人员的承诺实际上都对其没有任何约束力！

开发商在合同中的这种约定显然是对自己法律风险的规避，也往往会直接导致购房者在收房时大失所望却又难以维权。所以，咱们一定要学会鉴别开发商宣传的真伪，甚至需要将这一点提升到防火防盗的等级上！

首先，把握一个基本原则，只要是合同中没有明确约定的内容，都有很大的可能是假的，都有很大的可能是宣传的伎俩，误导购房者。

其次，需要分清开发商宣传一般着重从几个角度出发。

第一，对配套设施的极力渲染是开发商最常用的手段。以云南西双版纳某度假区为例，开发商在多种媒体渠道宣传中明确表示小区配有高尔夫球场、人工湖、三甲医院、国际学校等对房屋价值有极大益处的配套。第二，学区房营销也是开发商惯用的手段，学区房往往意味着房价的大幅度提高。第三，对房屋高配置的鼓吹是精装修商品房销售的必用手段。精致的室内效果宣传图美轮美奂，天上地下人间少有。第四，地理位置的优越，交通便利，将来的发展前景等也是不少开发商吸引购房者的着力点。

针对这些不同的内容，辨别方法有所不同。

1、关于配套的宣传。

按照咱们国家的法律规定，如果小区有某些配套，这些配套必然会出现在相关的规划手续之中。所以，购房时，对于开发商宣传的配套，咱们可以通过小区的建设工程规划许可证附件附图去核实，看看小区究竟是否有这方面的规划。如果规划中都没有，将来几乎不可能实现。而且，在没有相关规划的情况下，即使建了也是违建，随时会被拆除！

2、关于学区房的宣传。

很多人买房是奔着给孩子上学用的，甚至不惜花费远远超过房屋本身价值的成本。然而，这些年开发商欺骗广大业主，谎称是学区房的事件早已屡见不鲜，在各个地方都时有发生。遇到这种情况，很多购房人心疼的可能还不是多花钱的问题，更多的恐怕是担心因此而耽误了孩子上学，耽误了孩子的前程。所以，如果开发商声称是某某重点学校的学区房，首先要看是否写入了合同中，只要没有写入合同中，说明开发商心里肯定是没有谱的。其次，可以要求开发商提供相关的政府文件，如果没有，咱们购房人还可以去教委部门进行核实。

3、关于房屋的配置。

千万千万不要只看开发商的效果图、样板房和沙盘，这些都是做出来的，并非真正建成的房子。如果想尽量避免掉进这些坑里，可以要求开发商提供咱们准备购买房屋的施工图纸进行核实。所有的房屋都应当是按图施工的，施工图纸所显示出来的才是房子真正的原貌。

4、关于地理位置、交通及将来的发展前景。

关于这方面可以要求开发商提供这一片土地的控制性详细规划，同时还可以到相关部门去核实。比如曾经比较火的某开发商伪造地铁站事件，遇到类似的宣传，咱们可以到相关的规划部门去核实。如果规划上根本就没有，那肯定是假的！千万千万不要开发商说什么就是什么，眼见为实，耳听为虚。