楼市近两年 " 雷 " 声不断，延期交付的情况越来越多。

据中消协发布的《2022年全国消协组织受理投诉情况分析》显示，2022年全国消协组织共受理关于房屋与建材类商品的投诉18009件，在所有投诉的商品类别中居第六位。

分析指出，2022年买房置业纠纷屡现，商品房领域投诉增多。仅在2022年上半年，全国消协组织共受理商品房投诉5787件，同比增长23.31%。由于房屋纠纷一般涉及金额较大，而且可能涉及群体性纠纷，调解处理更为困难。

开发商交房时两个常见潜规则 ，一是交房前不让验房；另一个是交房先交物业费。遇到这样的情况，应该如何应对？乐居特邀北京金诉律师事务所主任王玉臣律师为大家从专业角度支招。

潜规则一：交房前不让验房

开发商终于交房了，但不让验房，让先付清各种杂费，先在收房单上签字。这种场景很多的业主在收房时都遇到过，但是，这种看起来司空见惯的做法合法吗？开发商有权利这么做吗？遇到这种情况该怎么办呢？

1）收房应先验房

反正验不验房都是我自己的房子，开发商也不太可能给我换房；开发商根本不让我验房，我不想和它浪费口舌，就先收了吧；收了房，开发商还是要给我保修的，不用担心……开发商交房的时候，有不少的业主因为这样那样的原因不验房就直接把房子收了。

但是，一旦遇到房子有问题，后面又会产生新的麻烦。而且，因为已经收了房，从某种程度上意味着认可了交房条件，后续遇到房子不能正常使用或者根本没有达到法定交房条件，再想追究延期交房责任就难了。

首先，先验房后收房是法定的，也是咱们业主的权利，开发商无权要求不验房就收房。现实生活中，一些开发商因为对自己交付的房屋不自信，故意在流程设定上要求业主先把能交的钱全交齐了，在不验房的情况下给钥匙。实际上这种做法是违法的，业主是有权拒绝的，有权要求先验房。

之所以需要先验房就是因为一旦收了房，很多风险就发生了转移，而且验房的时候发现问题比收房以后再发现能更好地维护自己的合法权益。比如当房屋根本不具备法定交房条件的时候，咱们是可以拒绝收房的，同时要求开发商承担延期交房的违约责任。但是一旦咱们收了房，再要求开发商承担违约责任，很多时候法院是不支持的。

2）收房时，开发商不让验房怎么办？

首先，如果开发商不让验房，咱们可以拒绝收房。但是光拒绝收房还不够，还要做好相关的取证，比如可以通过录音录像、发函等多种方式综合取证。

其次，可以直接向当地的住建部门进行投诉。这种违法交房行为属于住建部门管辖的范畴。最后，如果以上无果，可以直接提起相关民事诉讼，要求开发商依法依约交房。同时，还可以要求其承担延期交房的违约责任。

交房潜规则二：交房先交物业费

终于到了交房的时间了，但要交房拿钥匙的时候，开发商却要求买房人必须先把物业费给预交了，否则不给钥匙。现实生活中，这种交房潜规则比比皆是。然而，这种做法是违法的。

首先，开发商无权要求交房先交物业费，这种做法本身就是违法违约的。所以最终法院判开发商承担延期交房违约金是公平合理合法的，也是对这种潜规则的抨击。

现实生活中为什么会普遍存在这种交房先交物业费的潜规则呢？最关键的原因在于前期物业公司往往是开发商的关联公司，如果不是关联公司，没有利害关系，恐怕开发商也不会这么积极去帮物业公司去“逼迫”购房人预交物业费。

开发商在卖房的时候，往往利用自己的作为建设单位的优势地位，选用和自己有利害关系的物业公司，继续通过物业公司去谋取更多的利益，比如小区的公共部分收益。在这个过程中，为了更好保护自己的利益，更好保护物业公司的利益，所以往往会采用“交房先交物业费”的方式提前收取物业费。

如果您也遇到了这种情况，首先，可以明确拒绝这种做法，要求开发商依约依法履行合同义务，否则就是违法违约！其次，如果自己交涉未果，开发商就是不给钥匙，咱们购房人可以向住建部门进行投诉。再次，如果以上都未果，在做好取证的基础上，可以向法院提起诉讼，要求开发商交付房屋并支付延期交房违约金。

自己的权利自己来保护，不要让自己的权利躺在那里睡觉。正是因为很多人对一些不法行为的的“纵容”，所以才会将这种违法违规变成了一种潜规则。