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全国2月成交规模降至历史低位 溢价率回升至5.2%

乐居买房 原创 土地解析
发布于 2024.03.01 15:22

受春节长假的影响,土地市场供地节奏明显变缓,截止2月25日,全国300城2月经营性土地成交规模仅2194万平方米,处于历史相对低位。热度方面,2月平均溢价率5.2%,得益于北京和杭州热点地块占比增加,回升至2022年以来均线上方。分城市来看,仅北京、杭州等极少数城市热点地块能保持较高热度,其余大部分城市仍以底价成交为主。

核心要点

· 供求:2月土地供应量为4647万平方米,同比基本持平。至截稿成交2194万平方米,同比降幅超过50%,创2010年以来月度新低。

· 热度:月内重点城市土拍平均溢价率5.2%,得益于热点地块土拍占比增加,回升至2022年以来均线上方。土地流拍率9.1%,环比下降3.9个百分点。

· 分布:一线量价同比均大涨,二线量价齐跌,三四线量跌价涨。由于北京、广州本月有多宗宅地土拍,一线成交金额达238亿元,同比上涨21%,占300城总成交金额的比重增至38%。

后市展望

望上半年市场走向,虽然北京、杭州等核心城市优质地块持续高热,但企业端投资全面回暖仍难度颇大,关注度仍高度集中在少数一二线城市。在政策宽松以及优质地块的加持下,接下来核心城市土拍热度仍会保持;至于非热点城市,由于房企资金压力较大,这类城市仍以底价成交为主。不过在“房地钱人”要素联动调控路线之下,得益于土地市场供给侧的积极调整,2024年上半年土地市场的成交量价、溢价率、流拍率等指标仍有望在合理的规模下持续向好。

01供求

供地规模同比基本持平

成交建面创历史新低

土地供应方面,截止2024年2月25日,本月土地供应量为4647万平方米,环比1月同期增长7%,同比基本持平。鉴于2月份仍属于传统供地周期低位,同比基本持平的土地供应规模,并不能说明供地积极性的回升。事实上,从各地供地计划的发布进度来看,至截稿时2024年仅有3个市辖县发布了供地计划,远少于2023年同期的11个。2024年2月份有266个县市区发布了预供地公告,也较2023年同期少了21个。

一线城市方面,本月北京、上海均有宅地供应,其中关注度较高的是上海北蔡宅地,土地建面近9万平方米,起拍价为45亿元,房地联动价高达9.2万元/平方米,此外古北宅地房地联动价也达到了8.6万元。二线城市方面,月内西安、石家庄、南宁新增供地面积超过100万平方米,其他城市新增供应均在50万平方米以下。

进入三月份,随着各地供地计划的逐步完成,以及预供地计划的落实,预计土地供应量将迎来周期性回升,但是在“人房地钱”要素联动调控机制之下,2024年上半年住宅用地供应量预计仍将在低位运行,不过供地质量方面仍有望持续提升。

土地成交方面,截至2月25日,全国300城经营性土地成交2194万平方米,同比降幅超过50%,创2010年以来历史新低,土地成交总价同样是2010年以来单月土地成交总价快报数据最低值。

固然,受春节因素影响,2月份各地土地数据上报延迟现象较为严重,再加之2月份重点城市土拍均安排在月末进行,快报数据会与最终数据存在较明显的差距,但即便考虑这些因素,2024年2月土地成交仍处于历史低位。

一二线城市中,至截稿时仅苏州、西安、北京成交建面突破50万平方米,北京成交金额突破50亿元。因优质地块成交占比上升,月内平均楼板价2856元/平方米,环比上升33%,同比增加2%。

02 热度

优质地块出让推升平均溢价率

流拍率再回近一年低位

市场热度方面,至截稿时2月平均溢价率达到5.2%,较上月上升0.7个百分点,在优质地块高溢价地块入市的推动下,月内溢价率重新回到2022年以来均线上方。

具体来看,月内北京、昆明、台州等市平均溢价率均在5.5%以上,以月末杭州土拍为例,得益于优异的地块质量,民企参与土拍积极性高涨,7幅地块全部溢价成交,其中更是有6宗宅地溢价率超过了15%,若没有解除土拍限价,这6宗地块应当全部进入摇号环节,而唯一一宗热度“稍低”的下沙宅地,其溢价率也达到了13%。从二月份热点城市土拍执行情况来看,“人房地钱”要素联动得到了较好地执行,在缩量提质的供地路线之下,预计上半年核心城市溢价率仍有望延续高位运行。

2月土地流拍率9.1%,环比下降3.9个百分点,再度回落至近一年低位。这主要还是受指标周期性影响所致。按城市统计,本月湖州土地流标最多,共有4总地块流标,金华、石家庄各有两宗土地流拍,月内金华和石家庄成交的地块也均为底价成交。

03 重点地块

北京包揽两榜榜首

两榜席位占比过半

2月恰逢春节,重点城市集中供地量明显减少,重点城市仅京、西安、苏州等少量成交零星土拍,其中北京表现尤为突出,5宗涉宅地均成功出让,其中2宗封顶摇号成交,本月北京也蝉联两榜榜首,两榜席位也均过半。

值得注意的是,除北京外,其余重点城市的优质地块供应量相对较少,使得总价榜和单价榜的入榜门槛明显下降。总价榜榜首地块来自北京通州亦庄新城,为综合地块,由华润以75.38亿元竞得,溢价率0.51%;排在第二位的同样来自北京,为大兴西红门地块,地块吸引中建三局(中建壹品)、建发、兴创、铁建、中铁、住总、中海、华润、方兴亦城(金茂)共9家房企报名。该地块经过线上9轮+线下18轮竞价触达地价上限48.76亿进入摇号环节,最终由中建壹品摇得,成交楼面价41467元/平方米,溢价率15%。不仅如此,除榜首、榜二外,总价榜第四、五、九位也来自北京。

不仅如此,单价榜TOP1-5地块也均来自北京,榜首为海淀翠湖地块,经过线上12轮、线下18轮竞价触达地价上限28.865亿进入竞现房面积环节,成交楼面价63464元/平方米,溢价率15%,最终由中旅投资以地价上限28.865亿+现房面积10000㎡摇号竞得。除北京外,广州本月成交的天河岐山路地块也上榜,该地被华润联合体以底价36.45亿摘得,成交楼面价21330元/平方米,位居单价榜第六位。

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