销售信息 乐居楼盘测评系列测评师:吴晶买房之前,需要我们先在心里绘制一个「雷达图」,用交通、价格、品质、学校来考量楼盘。乐居楼盘测评系列,来自专业测评师的现场踩盘。在你做出买房决定之前,我们用最理性的踩盘行为,去评测、去挑剔。【评测师点评楼盘】万科雨悦光年位于河西南岸中央科创生活区,由万科置业开发,拟建14栋8-11层住宅。【项目亮点】1、紧靠河西南岸,距离河西CBD、软件谷仅约5公里左右,共享双区优质配套,交通出行便捷,生活资源丰富。2、户型中规中矩,浪费空间少,得房率高达80%以上。设计有89㎡刚需小户型,适合预算有限购房群体。3、由南京万科打造,万科物业服务,品质保障。人车分流,景观配置了社区天文馆、魔法森林、社区HUB等模块。【价格分析】位于岱山中央科创生活区,户型建面89/108/125㎡,定位整体来看偏刚需、刚改。前期开盘销许均价约31486元/㎡,升级装修包价格2000元/㎡,总价约300万左右(含升级装修)。与周边新房相比,项目对面是绿城云栖玫瑰园,在售户型建面约128-430㎡,毛坯均价约3.3万/㎡;电建洺悦华府销许均价约30305-30691元/㎡;世茂璀璨睿湾销许均价约31117元/㎡;相比来看,区域整体门槛还是较低的。万科雨悦光年位于河西南岸中央科创生活区,虽然目前周边城市配套有待完善,但2021年雨花台区政府制定的《“两桥”地区更新改造工作推进方案》,明确表示雨花台区“新中心”对接河西新城、软件谷、南部新城三核区汇聚带来的资源、规划、配套、信息流等价值优势,使整个板块未来的想象空间更大。地块2021年5月份第一批集中土拍被万科竞得,毛坯限价3万/㎡。值得注意的是,2021年9月份第二次集中土拍,旁边的G77地块未来毛坯限价为31200元/㎡,上涨了1200元/㎡,区域溢价由此可见。【楼盘规划】万科雨悦光年位于雨花台区西善桥街道,是万科“光年”系列产品,占地面积约4.7万方,项目规划14栋8-11层住宅,打造容积率约1.5的“低密住区”,地块呈扇形排布,窗墙比较高,楼间距约30-40米,各楼栋日照和采光良好。户型建面约89、108、125㎡,社区绿化率约35%,车位比为1:1.2。社区内部配置“社交、陪伴、运动”等模块。此外,社区天文馆内还放置有天文科普绘本、天文模型、天文望远镜等,小区里就能参与天文观测活动。除了天文馆,南京万科还联动江苏省中国科学院植物研究所(中山植物园)合作打造社区植物园,在专家指导下完成社区景观植物的选种、配色,不仅能满足社区住户的日常观赏,还会不定期开展植物科普课程。【楼盘基础信息】1、容积率低至1.5,没有消防连廊,未来生活在社区,比较安静舒适,独立私密。2、绿化率高,社区未来生活环境优美,空气好,四季风景佳。3、人车分流,儿童在社区内娱乐、活动相对安全。基础信息点评:低密洋房社区,得房率和绿化率较高,且客群偏向软件谷的白领等,圈层比较年轻化,未来的居住体验感值得期待。【户型分析】A1户型89㎡-三居室-建面约89㎡从户型设计来看,在售面积约89、108、125㎡户型,涵盖刚需、刚改、改善产品,装修包价格约2000元/㎡。建筑面积约89㎡三房两厅一卫户型,厨房、餐厅、客厅、阳台连通一体,南北通透,采光、通风效果较好;双阳台设计,灵活性强;卧室位于东西南北各个角,北向卧室带飘窗,实用性强。适合预算有限的年轻人,作为起步户型,很适合,且设计细节上也比较突出。户型比较方正,是比较基础的刚需小三房,空间利用率高,得房率约80%,经典的“飞机户型”,独立空间互不打扰,私密感强。B1户型108㎡-三居室-建面约108㎡建面约108㎡户型三房两厅两卫设计,功能型三房布局。也是比较实用的“飞机户型”,南向三开间面宽约10米,生活空间更阔绰;双阳台,客厅、餐厅互相利用,互不打扰;主卧套房设计,拥有独立横向卫浴,私密性强。各个功能空间比例更宽敞,浪费面积少,功能性强,适合刚需偏改善的客群。需要注意,南向次卧靠近电梯间,未来担心有一定噪音影响,但具体实际情况以开发商信息为准。【样板房细节】万科雨悦光年项目升级装修配备了三大件,即新风系统、中央空调、地暖。全屋的地板在升级装修后,特意采用实木复合地板。入户门为三合一智能锁选用飞利浦或同等品牌,不仅能用钥匙开门,还能使用指纹和密码开锁。选用墙布交付,无拼缝,在审美上也更加符合年轻人的口味。卫生间的三面镜镜柜方便日常多角度护肤和化妆。主卫配置了电热毛巾架;主卫马桶选用的是恩仕或同等品牌智能马桶,客卫的马桶选用的也是科勒等品牌;主卧卫浴采用了摩恩等知名大牌的恒温花洒。【交通出行】轨道交通:万科雨悦光年周边,有三线地铁环绕,“换乘王”地铁7号线(在建中)西善桥站,可直达河西南,直线距离约1.5公里,此外还有地铁8号线和16号线(规划中)速达河西南。公共交通:周边公交站点目前运行中的距离项目300多米,岱山南路站,可乘坐169路前往油坊桥地铁站南;距离项目约500米距离有西善花苑总站,可乘坐135前往友谊街,62路前往西街方向。自驾:自驾方面有作为区域重点项目的岱山东路北延路,此道路南起岱山205国道,北至河西螺塘街,全长约1.6公里,预计明年7月份竣工通车,将链接秦淮新河大桥、大胜关大桥、宁芜公路桥等,实现片区与河西南的无缝对接,快速通达河西、软件谷、新街口。交通点评:比较适合自驾出行,10公里生活圈可以辐射到河西南,软件谷等配套;地铁出行建议骑行,公交车也比较方便,但是通勤时间较长。【周边配套】教育配套:周边1km范围内,有雨花台中学(岱山分校)、金陵中学岱山分校(西校区)、西善花苑小学雨花外国语小学分校,可满足一般的教育需求。医疗配套:距离岱山社区医院约1.6公里;距离南京梅山医院分院约1.7公里;距离南京市雨花医院约3.8公里,其中南京市雨花医院是雨花台区唯一一所政府办区属非营利性二级综合性医院,是江苏省和南京市医保定点单位、省(市)级公费医疗定点单位,可满足正常就医需求。商业配套:项目自带589㎡商业配套,步行即达好邻里生活广场、东来荟邻生活广场、约5.7万方的商业综合体世茂璀璨睿湾商业广场(在建中)等,周围还有雨花客厅、华采天地等都会级综合体。未来在家门口就能满足生活需求。公园配套:项目一面靠近牛首山脉景观,周边1km内还有六朝古都遗址公园,项目距离永盛奥林匹克公园仅约1.2km,是锻炼健身的好去处。配套点评:周边拆迁安置小区较多,配套相对齐全,可满足基本的生活需求,但是周边目前暂无比较新,比较大型商业综合体,待世茂商业配套落地后,会有所改善。目前在售户型为89-125㎡,刚需小3房起步,适合周边软件谷的刚需、刚改的年轻客群。以上就是正文的全部内容啦,乐居测评师团队将持续更新【楼盘测评系列】,敬请关注。想要了解更多楼盘细节,可以点击文章开头处楼盘卡片,浏览楼盘详情;同时下方为您推荐了最新的主题楼盘内容哦。