样板间 去年三季度至今,城南经历了一波大批量供应,算上在售大大小小楼盘到达到20多家,内卷程度都快赶上江核了。不巧的是,赶上房地产市场调整,原本不错的项目,很多人不敢碰了。本周五(4.22)城南又将拿出5幅地块拍卖,新房供货无疑是再次加码。近期我们注意到,诸如宸阅府、金基雅玥、首开南岸潮鸣、中冶锦绣和鸣,这四盘都先后亮相,无论是开盘节点还是产品打造都十分接近。只是让乐居君觉得有趣的是,每家都声称要做区域内标杆,拿出了旗下高端系产品站台,倒是有一种不造势不罢休的韧劲。为了便于宏观比较,我把这些楼盘分成了四个梯队,每个楼盘代表一个板块,以点带面给大家聊一聊。第一梯队:约4.5万/㎡宸阅府龙湖今年6子齐,其中就包括雨花徐工片区与中铁置业联手打造的宸阅府。前不久,这家纯新盘正式公开了125、143㎡大样板间,精装标准也同步曝光。升级包内含威能地暖,威特奇新风系统,大金中央空调,另外还有油烟机、洗碗机、垃圾处理器、电动晾衣架等交付。先来看户型面积段:宸阅府101、125、143㎡,华发美的云筑100、118㎡、142㎡,两盘包的价格预计都在3500元/㎡,唯一的区别在于龙湖125㎡做了四房,华发美的云筑118㎡做的是三房,这就看个人追求了。(宸阅府125㎡四房)对于改善人士来说,大三房肯定要比紧凑四房舒适度高;对刚需来说华发美的·云筑3大户型,比龙湖中铁宸阅府都小一些,上车难度要低。销售透露,宸阅府本月底计划首开4号楼,户型建面约101、125、143㎡,含升级装修包放风约4.5万/㎡。要知道,徐工板块强劲对手是1公里外的雨核,两个板块新房价格都在4.5万/㎡上下,但雨核有金基、华润坐镇,交付标准档次较高,这里我就不列举了。新房方面,区域内目前仅云筑、宸阅两盘,加起来一共11栋楼,供货量不大,而就在本周五板块还将迎来徐工A地块出让,毛坯限价39000元/㎡,比宸阅府上涨了约500元/㎡。根据控规图,宸阅府小区前面还会引入秦淮河活水,打造滨水宜居社区,在项目西侧即规划中的小学+初中,据说名校统筹办学,可以期待一下。第二梯队:约3.7万/㎡金基雅玥中央科创生活区随着金基的到来要开始发力了,不过作为城南的又一个旧改区域,说实话难度还是有的,虽然距离河西南、雨核都不算远,但总归是秦淮河以南,保障房集中,城市界面处于大拆大建中,发展上限不如秦淮河以北,但秦淮河以北,仅剩小村DF地块,再者就是集中火力建设的雨核。价格层面,约3.7万/㎡起步价不算便宜,未来需要更高的房价来支撑,但好歹与4.5万/㎡雨核拉开了梯度。从控规图来看,中央科创生活区最近三年可供完整开发的宅地不多,除非梅钢今年就能搬迁释放出大量空地,目前板块内储备地块多集中在秦淮河两岸,准确来说是南侧,根据规划后期主打低密度河景房,卖4万/㎡应该问题不大。金基雅玥所在的中央客创区已由原来的三剑客晋升为“四剑客”,除电建洺悦华府外,都会澜岸、世茂璀璨睿湾都已售罄,区域配套也逐渐完善,金陵中学已有扩建计划,未来城市界面、居住圈层相对岱山都是比较新的。雅玥作为当前板块内新盘天花板,设计班底沿用金基九月森林、望樾府等豪宅大师团队,更是区域内第一个带会所的项目,单中央景观园林就有1万平,市政绿化约4500平,从景观团队到外立面再到装标,品质档次都是看齐雨核的。注意与雨核嘉玥不同,雅玥非六恒科技住宅,为常规精装升级三大件,城南地缘改善以及在河西上班的首改客群可以重点关注。据说项目实体样板间近期公开,5月份会首开两栋住宅。只是这个价格放在这个板块,一时半会还需要一个接受过程。第三梯队:约3.6万/㎡首开南岸潮鸣南岸潮鸣前身是首开G77,在去年926被首开触顶摇号拿下,楼面地价21324元/㎡,是在城南的第二个项目,此前参与开发过都会澜岸。这个项目主要卖点是低密度改善,首开南岸潮鸣全部为4-6层洋房共计352户,含装修包放风价3.6万/㎡,产品不差,谈不上贵,但是也不便宜了。邻居万科雨悦光年,几乎同样价格,去年11月首开以来目前去化依旧未过半,绿城玫瑰园现房销售,卖了三年多至今还躺着,不是一般的难。首开股份是北京国企,曾参与北京鸟巢、水立方建设,有着“京城一哥”之称,应该也是不差钱的,不过去年以来利润也有明显下滑。怎么说呢,南岸潮鸣这个项目城市界面一般,加之有墓地影响,板块成长性受限,如果不考虑学区、资产升值,板块纯粹改善可以看看,其他就不推荐了。第四梯队:约2.8万/㎡中冶锦绣和鸣此前一直深耕鼓楼区以豪宅开发著称的中冶,此次在雨花板桥打造“锦绣”系产品,11栋31-33F高层住宅,面积段89-128㎡,偏刚需和初级改善,约1000多户,是大体量社区。上周六项目89、110㎡样板间正式公开,吸引不少人参观。据说首付75万就可上车,说实话这样的价格能在河西边上买到房,真的没啥可挑肥拣瘦的啦。目前这个板块除中冶之外,还有宋都柏悦府、宝能翡丽河滨,房价均价从2.5-3万/㎡,差别非常大,各房企开发实力也存在较大悬殊。 中冶这个项目位置虽一般,各项素质也算不上是拔尖,但好歹是靠谱的开发商、比较不错的产品,现阶段,买个安心比什么都重要,毕竟是根正苗红的国家队,交付各方面有保障。值得一提的是,项目南侧有规划的小学用地和幼儿园用地,不远处还有吾悦广场,生活配套比较醇熟,非常适合在河西、城南工作的主城刚需客。总的来说,以上四盘各有利弊,城南项目远不止这四家,但话又说回来,正因为二季度城南供应量大,每个板块靠谱的项目也就那么一两家,大家要根据手中的预算,同地段下,优先比产品,选择适合自己的“优质资产”。