丁祖昱：前8月民营房企市场占有率明显下滑

克而瑞数据显示，2022年1-8月，TOP50房企中民企上榜数量共计28个，较2021年同期下降4个，民营房企的市场占有率显现出明显下滑态势。

民企TOP50占有率同比下滑13%

8月，房企销售情况仍然低迷，百强房企中有近六成企业单月业绩环比降低，其中12家企业环比降幅在30%至50%之间，10家企业环比降幅超过50%。

同时，8月份也有部分规模房企项目业绩表现较佳。其中，一部分国企、央企，如中海、建发、金茂等，在市场的正向刺激下，实现了良好去化。

民营房企表现则相对较差。据克而瑞研究数据，2022年1-8月，TOP50房企中民企上榜数量共计28个，较2021年同期下降4个，合计销售金额20672.9亿元，同比跌幅58%。

同时，民营房企两极分化相对明显，头部房企排名较稳定，不少民营房企业绩、排名都显现下滑。

从销售占比情况看，民营房企销售金额占TOP50房企销售金额的53%，较2021年同期下降13个百分点。虽然目前民营房企整体销售仍略高于其他房企，但市场占有率在明显下滑。

七成营收同比下滑，利润空间被挤压

近年来，房企的整体利润率水平在持续下行探底，企业各项利润率指标均降至历史较低水平。

8月，多家规模房企在2022年中期业绩披露中发布盈利预警，主要表现为利润规模负增长以及利润率指标显著下滑。其中，部分民营企业录得净利润亏损。

当然，也有在市场中表现较好的民营房企，如2022上半年，万科以2069.2亿元成为民营房企销售业绩的第一名，碧桂园则以1623.6亿元位居第二。典型房企中，七成房企营收出现下滑，营收规模同比增长的有6家，其中龙湖营收同比涨幅超55%。

上半年，万科实现净利润181.0亿元，在典型房企中居首位，5家房企在期内发生亏损。其中，4家房企净利润由盈转亏，融信净利润跌幅达539.42%。归母净利润方面，万科保持在百亿元之上，位居榜首，仅有4家房企的归母净利润为正且实现了同比增长。

在各大典型房企中，仅龙湖、万科实现了营收与利润同增，约六成房企受市场大环境影响，营收与利润显现齐跌。

土拍市场八成来自国企、央企

目前，民营房企市场占有率出现明显下滑，并呈现明显分化格局，部分头部民营房企依然保持领跑态势，更多的民企则在这一轮市场调整中出现了掉队迹象。

不仅如此，2022年至今，土拍市场民企表现已相对势微。

从克而瑞拿地金额TOP20也能看出，仅有滨江、龙湖、伟星等少量民企上榜，国企、央企则占据近八成，其中，全国化、规模化国央企拿地金额超过5000亿元，占拿地金额TOP20的76%，占拿地金额TOP100的49%。从投资力度来看，典型的国企、央企均远超行业平均水平。其中，越秀、建发、国贸等拿地销售比超过0.5，华润、招商、中交等也处在行业均值之上。

近期，中央与地方政府频繁释放积极信号。8月中下旬，多数城市公布了第三轮集中供地计划。为维持土地市场稳定，政府持续释放“利好”，多个城市供应量较第二轮大幅提升，供地结构也相对均衡。

值得注意的是，土拍政策依旧保持了“让利”“引流”的宽松趋势，杭州、上海均小幅调整了土拍规则，意在吸引更多企业参拍。

随着市场信心恢复带动销售提升，叠加核心城市土拍宽松，将会给中小房企带来投资机会。但考虑到核心城市地价较高，短期内，国企、央企拿地的主力格局难改，民企或将在市场回暖后迎来一波拿地“窗口期”。(来源中新经纬)