东莞楼市真相揭秘！买大房子的人增多，深圳客减少，二手房价跌回两年前

买房有谱！2022年东莞买房数据大揭秘。

2022年，东莞楼市逐步复苏回暖，一二手住宅成交在6月呈现“小翘尾”迹象，同时大户型、改善型需求得到进一步释放，楼市低位运行时期，男生比女生更敢出手，深圳客依然被挡在城外，占比继续下降，二手房价跌回两年前......

新房成交量腰斩

2022年上半年东莞一手住宅共网签10427套，同比下跌55%。

而相对于成交量的明显下滑，价格方面却表现相对平稳，2022年上半年一手住宅网签均价回调2.65万元/㎡，同比微跌2%。

2022年上半年东莞一手住宅月度网签量波动较大，1-2月成交低迷，3月出现小阳春，也是上半年成交最高峰，4-5月连续下滑，在“430”和”514”松绑政策叠加影响下，6月出现“翘尾”迹象，网签量突破2000套。上半年网签均价也出现了较为明显的回落，6月成交均价为2.5万元/㎡，与最高水平时的2.9万元/㎡有着较大距离。

上半年东莞一手住宅市整体表现场低迷，但各区域分化明显。其中松山湖片区成为最大赢家，上半年累计网签2990套，同比上涨21%，接近全市网签量的三分之一，其次滨海和水乡新城片区成交也略有上涨，是上半年比较热门的区域。

成交相对惨淡的片区，有城区片区、东部产业园片区及东南临深片区，成交量同比均下跌。而片区网签均价方面，东部产业园片区、松山湖片区和滨海片区并驾齐驱，同在3万元/㎡区间，且同比涨幅均超过10%。

具体到东莞各镇区，一手住宅网签量前三的分别为滨海片区的厚街镇、东部产业园片区的横沥镇以及松山湖片区的茶山镇，紧随其后的依然是松山湖片区的松山湖和寮步镇。

二手房价跌回2年前

2022年上半年仅成交5791套，同比大跌58%。同样价格方面也跌破了2万元/㎡，房价回到了2020年上半年即两年前的水平，但比成交量抗跌性更强。

经历4月和5月购房资格放宽、增值税5改2等政策利好叠加，让东莞二手住宅市场久旱遇甘霖，成交筑底回升，成交量连续4个月低位回升，楼市转向缓慢复苏。市场遇冷的信号同样在价格方面得以体现，2022年上半年以低于2万元/㎡的均价收尾。

2022年上半年各区域二手住宅成交全线“躺平”，同比下跌均超50%，其中滨海片区成交761套同比下跌64.3%，全市跌幅最大。全市成交最为活跃的依然为城区片区，成交1753套，同比下跌54.8%。

从各镇区情况来看，东莞二手住宅成交全线飘绿。网签量排名前三的镇区分别为南城区、石排镇和樟木头，但网签量均不足千套，且全市中有超过90%的镇区网签量不足百套。

大户型需求越来越多

2022年上半年二手住宅成交户型、面积、单价、总价占比。

乐有家的成交数据显示，2022年上半年二手住宅成交中，三房户型依然是成交主流，占比59%，同比去年增长4%，有45%的购房者喜欢购买60-90㎡的二手住宅源，90-120㎡的房源成交占比也高达39%，同比增长3%，可见2-3孩全面放开后大户型需求越来越多。

成交价格方面，1-2万元/㎡的房源成交占比再次占据主导地位，全市占比49%，2-3万元/㎡的房源成交占比退居二线，占比为40%；100-200万元成交总价的占比上升至47%，其次是200-300万元占比为35%，百万总价以下的房源越来越少，占比与去年同期相比下降不少。

男生比女生更敢出手

2022年上半年二手住宅购房者性别、年龄、置业需求、居住城市占比。

在购房者方面，男女比例与去年同期基本一致，2022年上半年男性购房者比例为51.6%，同比有增长，楼市低迷期男生比女生更敢出手；80、90后依然是目前购房人群的主流，合计占比86%，但90后人群占比逐年递增，已上升至43%，同比增长14%。

深圳客占比持续下跌

2022年上半年二手住宅购房者置业需求、居住城市占比。

2022年上半年购买东莞二手住宅的购房者中，85%为刚需客户，同比增长4%，改善和投资需求均被挤压，占比均下降；而这些购房者92%来自东莞本地，同比持平，另外有5%来自深圳，同比下滑1个百分点。

深圳客买东莞多为已婚刚需

2022年上半年新房深圳客婚姻及购房类别占比。

乐有家的成交数据显示，来东莞购买新房的深圳客，基本以80/90后为主，接近80%是已婚的刚需群体，深圳买不了，挨近深圳的东莞却是个不错的替代选择。东莞2022年GDP突破万亿，成为广东省4个万亿大城，城市基本面竞争力强，未来前景不错，住房备受青睐。

3房租房占比最高

2022年上半年租赁成交户型、面积、租金套均占比。

2022年上半年租赁成交的房源中，三房占比46%，两房占比30%，一房占比16%，相比一线城市而言，以家庭为单位在东莞租房的情况更为普遍，且不仅买3房的需求变多，连租房的大户型需求同样提升。

在成交房源的面积占比中，60-90㎡的占比为37%，90-120㎡成交房源占比为33%，同比增长5%，而60㎡以下区间段的占比为25%，进一步下降。

在套租方面，1000-2000元的占比和2000-3000元的占比均超过40%，是东莞目前租房市场基本水平。

来源：整理自乐有家研究中心