得房率影响实际使用面积的大小。公摊面积与得房率息息相关。公摊系数是公摊面积与套内建筑面积的比值，而得房率＝1－公摊系数。公摊系数越大，得房率越小，你的房屋实际使用面积越小。得房率一般是多少得房率是指可供住户支配的建筑面积与每户建筑面积之比。一般多层的建筑物得房率为88％，高层的建筑物得房率为72％，而办公楼为55％。1、多层住宅：得房率一般为88％－95％，公摊系数为5％－12％。2、小高层板楼住宅：得房率一般为85％－88％，公摊系数为12％－15％。3、高层板楼住宅：得房率一般为78％－85％，公摊系数为15％－22％。4、高层台楼住宅：得房率一般为75％－78％，公摊系数为22％－25％影响得房率的因素公摊面积包括两部分，其一是电梯井、楼梯间、垃圾道、变电室以及其他功能上为整栋建筑服务的公用用房和管理用房建筑面积。其二是套（单元）与公用建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。具体来说主要体现在几个方面：1、房型结构（几梯几户）。例如一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，可户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。2、楼盘形态。一般来说高层得房率较低，小高层次之，多层则得房率较高。3、物业类型。一般来说板式得房率较高，叠式次之，点式则较低。4、公共活动区域大小。一般来说，高品质的物业多建有高挑大堂、宽敞电梯、室内车库，这些都会占用到大量公摊面积，故得房率相对较低。

借名买房如何证明是自己的房产？在实际的房产交易中，借名买房通常都存在较大的风险，不建议大家这样做，但如果迫不得已已经借他人名字买了房，一定要注意以下机点：1、保留所有实际投资的证据。无论是自有账户直接投资还是以他人名义间接支付，无论是首付、装修款、税费、中介费还是偿还按揭贷款等。需要明确资金流向和款项性质，证明是委托房屋的实际出资人。2、签订书面协议和配套协议。即使能证明购房款的实际出资，也需要证明这些资金的性质不是贷款或赠与，而是双方约定以借款的名义购房，并对房屋权益的实际归属作出书面约定。名人为实际出资人且已做出相应出资的，应当保存购买价款的转让记录，并在备注中说明转让目的。名人全部或相应的贡献是认定借用关系成立的重要要件。3、房屋被借款人实际控制和使用的证据。这种用途不需要直接占用房屋。如果没有迫切的住房需求，而是投资需求，那么租房子并收取租金、转让等的协议。都是认定借贷关系的重要证据。有协议可以实名买房。以名购房协议约定房屋所有权归实际出资人的，房屋所有权由被借名人管理。虽然借款人作为登记所有权人已依法取得房屋所有权，但借款人作为实际买受人，有权向登记所有权人主张债权，可以提起诉讼。4、借名买房应该有合理的动机。法官在审理此类案件时，一般会要求说明借名买房的原因。当事人以他人名义购买经济适用房等政策性保障，损害公共利益的，一般会认定无效。尽量留下参与购房的痕迹。建议名人参与与中介、卖家洽谈购房的全过程，并签订中介协议或买卖协议，留下参与购房的痕迹，以区别委托房屋与普通房屋交易，增加自己与委托房屋的联系，更有利于赢得评委的自由评价。借名买房存在哪些风险？1、政策房被举报风险实践中借名购买经济适用房等政策性房屋的，首先可能遭遇举报等风险。2、名义产权人反悔的风险同样，如果出资人不能证明双方之间的委托代理关系和支付购房款的事实，要想取得房屋产权或收回购房款都很困难。3、易发生纠纷在名义产权人领取房产证之后，至将房屋产权过户给出资人之前，如果名义产权人对他人负有到期不能清偿的债务，或存在离婚纠纷，则房产很有可能被查封或拍卖，或者名义产权人发生意外，可能导致继承纠纷的产生。在这种情况下，出资人很难得到房屋，而可能只有要求返还房价款、违约金，不能要求继续履行合同、取得房产。4、税费负担即使名义产权人不存在任何违约及有违诚信的行为，那么将名义产权人名下的房屋转移登记到真正的产权人名下也要负担相应的税费。

房屋网签未备案后法院能查封。法院查封房子是由于房子存在法律纠纷。与房子是否网签或者备案没有太大关系。一旦有合理的财产保全申请书或者其他法律事由，法院就有权查封房屋。法院查封房子的具体流程是什么1、法院向国土房产部门发出《协助执行通知书》及附带的法律文书。2、办案人员向国土房产部门出示法院工作证，并分下列不同情形办理查封手续：(1)被查封的标的物已核发房地产证的，应提交国土房产局档案室出具的查册表;(2)被查封的标的物是预售商品房的，应提交房地产交易所出具的该预售商品房的交易情况表或该楼盘的明细表;(3)被查封的标的物是土地的，应先到国土房产局档案室查清该土地权属情况，并提交查册的书面结果。3、国土房产部门根据法院提交的资料，进行查封处理。法院查封房子会通知房主吗法院查封房子会通知房主。法院会向房主下达裁定书，但是在冻结完以后，冻结前是不会通知房主的。即法院会在冻结房产后，通知房主，但是不一定是本人，法律规定是需要通知本人或者其成年家属。法院查封房产会向房主下达查封裁决书，不过一般都是在查封后传达的。根据相关规定，法院对不同财产的查封期限不同。对动产查封、扣押的期限为一年，对不动产查封的期限为两年，对其他财产权冻结期限也为两年，法律或者司法解释另有规定的除外。法院未能在上述期限内执结的，申请执行人可以申请续行查封、扣押、冻结，续行期限不得超过上述期限的1/2。

买房如果网签不了可以退，根据有关规定，未网签的在符合当事人约定或者法律规定的可退房条件下可以办理退房。商品房交付使用后，买受人认为主体结构质量不合格的，可以依照有关规定委托工程质量检测机构重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，买受人有权退房。根据现行的国家法律规定，网签和备案都没有要求进行收费。但是如果租房的话必须得网签和备案。这样才能够都将租房、售房进行公开透明化。不会使购房者、租房者、中介方受到欺骗。不管你买新房还是二手房，你都会在需要新房申请网签网签是指房屋买卖合同在房管部门备案，也就是买卖合同的网签。网签的作用是为了更好地销售管理，的房地产，网签可以在一定程度上防止开发商“一房多卖”，因为网签房子不能再做了。以前都是，新房的购房者都是先和开发商签订购房合同，然后开发商再办理网签，这样购房者无法实时了解网签情况，可能会被开发商拖延一段时间。现在很多城市都实行了网签，用购房者的身份证直接打印网签合同，实现实时网签，购房者不用担心自己买的房子没有网签。买房一般网签不通过的原因有哪些1、开发商五证不齐全如果开发商五证不齐的话，是不能办理相关手续的，建设部规定没有取得预售许可证的房子是不能对外出售的。五证是指：《国有土地使用证》，是证明土地使用者向国家支付土地使用权出让金，获得了在一定年限内某块国有土地使用权的法律凭证;《建设用地规划许可证》，是建设单位在向土地管理部门申请征用、划拨土地前，经城市规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城市规划的法律凭证;《建设工程规划许可证》，是有关建设工程符合城市规划要求的法律凭证;《建设工程施工许可证》;《商品房销售(预售)许可证》。建设部规定没有取得预售许可证的房子是不能对外出售的。2、开发商被暂停网签在有些情况下，开发商会被住建局暂停网签备案，如开发商拖欠土地出让金，开发商违规建房，开发商违规卖房等情况。

父母为子女购房出资是赠与还是借贷？要看具体情况，不过，父母出资买房的行为一般是借款。大多数观点认为，在父母出资时未明确表示出资系赠与的情况下，应认定购房出资款为对子女的临时性资金出借，目的在于帮助子女渡过经济困难期，子女理应负有偿还义务。《民法典》第一千零六十五条男女双方可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或者部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。没有约定或者约定不明确的，适用本法第一千零六十二条、第一千零六十三条的规定。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产的约定，对双方具有法律约束力。夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有，夫或者妻一方对外所负的债务，相对人知道该约定的，以夫或者妻一方的个人财产清偿。子女强行霸占父母房产怎么办？父母可以到法院起诉，要回房产。子女占有父母的财产是违法行为。法律依据：《中华人民共和国民法典》第一千零六十七条父母不履行抚养义务的，未成年子女或者不能独立生活的成年子女，有要求父母给付抚养费的权利。成年子女不履行赡养义务的，缺乏劳动能力或者生活困难的父母，有要求成年子女给付赡养费的权利。第一千零六十八条父母有教育、保护未成年子女的权利和义务。未成年子女造成他人损害的，父母应当依法承担民事责任。儿女霸占老人财产犯了什么罪？儿女霸占老人财产会构成侵占罪，根据《老年人权益保护法》第二十二条老年人对个人的财产，依法享有占有、使用、收益和处分的权利，子女或者其他亲属不得干涉，不得以窃取、骗取、强行索取等方式侵犯老年人的财产权益。老年人有依法继承父母、配偶、子女或者其他亲属遗产的权利，有接受赠与的权利。子女或者其他亲属不得侵占、抢夺、转移、隐匿或者损毁应当由老年人继承或者接受赠与的财产。老年人以遗嘱处分财产，应当依法为老年配偶保留必要的份额。第七十二条老年人合法权益受到侵害的，被侵害人或者其代理人有权要求有关部门处理，或者依法向人民法院提起诉讼。人民法院和有关部门，对侵犯老年人合法权益的申诉、控告和检举，应当依法及时受理，不得推诿、拖延。第七十四条老年人与家庭成员因赡养、扶养或者住房、财产等发生纠纷，可以申请人民调解委员会或者其他有关组织进行调解，也可以直接向人民法院提起诉讼。人民调解委员会或者其他有关组织调解前款纠纷时，应当通过说服、疏导等方式化解矛盾和纠纷；对有过错的家庭成员，应当给予批评教育。第七十六条家庭成员盗窃、诈骗、抢夺、侵占、勒索、故意损毁老年人财物，构成违反治安管理行为的，依法给予治安管理处罚；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

保障房指的是保障性住房,是与商品性住房相对应的一个概念,保障性住房是指政府为中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房,一般由廉租住房、经济适用住房和政策性租赁住房构成。主要分类经济适用房经济适用住房是政府以划拨方式提供土地,免收城市基础设施配套费等各种行政事业性收费和政府性基金,实行税收优惠政策,以政府指导价出售给有一定支付能力的低收入住房困难家庭。这类低收入家庭有一定的支付能力或者有预期的支付能力,购房人拥有有限产权。经济适用房是具有社会保障性质的商品住宅,具有经济性和适用性的双重特点。经济性是指住宅价格相对于市场价格比较适中,能够适应中低收入家庭的承受能力;适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果,而非建筑标准。廉租房廉租房是政府或机构拥有,用政府核定的低租金租赁给低收入家庭。低收入家庭对廉租住房没有产权,是非产权的保障性住房。廉租房只租不售,出租给城镇居民中最低收入者。在房价疯涨、经济适用房走入困境、百姓居住难的背景下,廉租房便成为了社会关注的焦点,能成为了低收入家庭住房的“救命草”。公共租赁房指通过政府或政府委托的机构,按照市场租价向中低收入的住房困难家庭提供可租赁的住房,同时,政府对承租家庭按月支付相应标准的租房补贴。其目的是解决家庭收入高于享受廉租房标准而又无力购买经济适用房的低收入家庭的住房困难。这个概念正好被定格在新出炉的“租赁型经济适用房”。经济适用房以租代售,可以说是将经济适用房变成“扩大版的廉租房”。定向安置房安置房是政府进行城市道路建设和其他公共设施建设项目时,对被拆迁住户进行安置所建的房屋。安置的对象是城市居民被拆迁户,也包括征地拆迁房屋的农户。两限商品房即“限套型、限房价“的商品住房。为降低房价,解决城市居民自住需求,保证中低价位、中小套型普通商品住房土地供应,经城市人民政府批准,在限制套型比例、限定销售价格的基础上,以竞地价、竞房价的方式,招标确定住宅项目开发建设单位,由中标单位按照约定标准建设,按照约定价位面向符合条件的居民销售的中低价位、中小套型普通商品住房。两限房并不是严格意义上的”保障性住房“。安居商品房指实施国家“安居(或康居)工程”而建设的住房(属于经济适用房的一类)。是党和国家安排贷款和地方自知自筹资金建设的面向广大中低收家庭,特别是对4平方米以下特困户提供的销售价格低于成本、由政府补贴的非盈利性住房。

车位，对每位小区业主来说，是最关心的问题之一。买了新房后车位什么时候开售？车位价格定售标准是这样的？车位过户怎么弄？根据网友的问题，小编整理了资料，详情如下。东莞车位都是现售小编查到的正式文件是比较久的了，2009年发布的《关于变更房地产项目车位、车库销售程序的通知》(发文时间比较久，目前显示已废止，仅供参考）。据当时的发文，东莞的车位，都要《竣工验收备案证书》才可进行销售。怎么查车位是否可以销售新建车位，在销售前，都需要备案，备案信息可在东莞市住房和城乡建设局官网查询。具体网址为：http://zjj.dg.gov.cn/zjj/jsgc/spfxs/车位的备案，一般显示为地下室等，备注中会有车位说明。车位备案时，与住宅备案不同，不会有价格信息。点开证照，一般显示为车位总数量，以及总面积。据发文，开发商须在项目、网上对车位位置、价格、销售时间，进行公示。公示时间为一个月，公示后才可以进行销售。东城楼盘车位公示价格（来源：粉丝供图）而车位最终是否网签，也可通过许可证号，在官方系统查询。查询网址为：https://dggezf.dg.cn/icms/html/licenceMessage.html谁可以买车位车位与房产一样，也分为一手车位、二手车位。对于由开发商销售的一手车位，是有销售对象要求的。发文中提到：开发企业出售车位、车库时应严格遵守《广东省物业管理条例》第六章第五十四条的规定。小编特地去查了，是这样表述的：车位应当首先满足本区域业主的需要。而如果车位少于房屋套数，每户业主只能购买一个车位。当然，上面是指开发企业销售一手车位时应当遵守的。如果是业主本人将车位二手转让，暂无限制，给钱就行。买一手车位要交哪些费用购买一手车位，除车位款外，还需要缴纳车位维修基金、契税、印花税、签约办证费用、产证费等。其中大头是契税，为车位合同款的3%。印花税为0.05%。车位维修基金，要以具体小区为准。一般一手车位因涉及到产证办理，类似新房交易，会有签约办证服务，也会有一笔费用。二手车位要交哪些费用与住宅不同，车位目前暂无限售的相关规定。费用上，二手车位，个人转让车位，买家要交契税及印花税，卖家需要交增值税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加费。小编也电话了市长热线12345咨询，会类似非住宅税费的算法。注意，契税不存在减免、增值税也不存在减免。另外一个需要注意的是，车位计税的总价，并不一定是成交价，也不是银行评估价。东莞在2012年发布了《关于启用东莞市存量房交易计税价格评估系统公告》（东府【2012】40号）和《关于调整东莞市住宅和车位类存量房交易办理流程的通知》（东地税发【2012】58号）文件。文件明确提到：在计算税费时，需通过评估系统生成评估结果，与纳税人申报的合同价格进行比较，按照孰高原则确定交易计税价格，并以此为依据征收存量房交易环节各项税费。直接与官方评估系统作比较，防止“阴阳合同”。而官方评估系统，也会采取定期或不定期方式更新评估价格，确保评估结果符合市场实际情况。东莞车位都是现售小编查到的正式文件是比较久的了，2009年发布的《关于变更房地产项目车位、车库销售程序的通知》(发文时间比较久，目前显示已废止，仅供参考）。据当时的发文，东莞的车位，都要《竣工验收备案证书》才可进行销售。怎么查车位是否可以销售新建车位，在销售前，都需要备案，备案信息可在东莞市住房和城乡建设局官网查询。具体网址为：http://zjj.dg.gov.cn/zjj/jsgc/spfxs/车位的备案，一般显示为地下室等，备注中会有车位说明。车位备案时，与住宅备案不同，不会有价格信息。点开证照，一般显示为车位总数量，以及总面积。据发文，开发商须在项目、网上对车位位置、价格、销售时间，进行公示。公示时间为一个月，公示后才可以进行销售。东城楼盘车位公示价格（来源：粉丝供图）而车位最终是否网签，也可通过许可证号，在官方系统查询。查询网址为：https://dggezf.dg.cn/icms/html/licenceMessage.html谁可以买车位车位与房产一样，也分为一手车位、二手车位。对于由开发商销售的一手车位，是有销售对象要求的。发文中提到：开发企业出售车位、车库时应严格遵守《广东省物业管理条例》第六章第五十四条的规定。小编特地去查了，是这样表述的：车位应当首先满足本区域业主的需要。而如果车位少于房屋套数，每户业主只能购买一个车位。当然，上面是指开发企业销售一手车位时应当遵守的。如果是业主本人将车位二手转让，暂无限制，给钱就行。买一手车位要交哪些费用购买一手车位，除车位款外，还需要缴纳车位维修基金、契税、印花税、签约办证费用、产证费等。其中大头是契税，为车位合同款的3%。印花税为0.05%。车位维修基金，要以具体小区为准。一般一手车位因涉及到产证办理，类似新房交易，会有签约办证服务，也会有一笔费用。二手车位要交哪些费用与住宅不同，车位目前暂无限售的相关规定。费用上，二手车位，个人转让车位，买家要交契税及印花税，卖家需要交增值税、个人所得税、土地增值税、印花税、城市维护建设税、教育费附加及地方教育附加费。小编也电话了市长热线12345咨询，会类似非住宅税费的算法。注意，契税不存在减免、增值税也不存在减免。另外一个需要注意的是，车位计税的总价，并不一定是成交价，也不是银行评估价。东莞在2012年发布了《关于启用东莞市存量房交易计税价格评估系统公告》（东府【2012】40号）和《关于调整东莞市住宅和车位类存量房交易办理流程的通知》（东地税发【2012】58号）文件。文件明确提到：在计算税费时，需通过评估系统生成评估结果，与纳税人申报的合同价格进行比较，按照孰高原则确定交易计税价格，并以此为依据征收存量房交易环节各项税费。直接与官方评估系统作比较，防止“阴阳合同”。而官方评估系统，也会采取定期或不定期方式更新评估价格，确保评估结果符合市场实际情况。

法律条文《最高人民法院民法典婚姻家庭编司法解释（一）》第二十八条一方未经另一方同意出售夫妻共同所有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并已办理不动产登记，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同所有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。在房屋买卖合同纠纷案件中，经常会涉及夫妻共同所有房屋被夫妻一方单方出售应如何处理的问题。从司法实务来看，该类纠纷大致可分为以下三种情形：第一，不动产权证书上登记的权利人为夫妻双方，夫妻一方与第三人签订房屋买卖合同；第二，不动产权证书上登记的权利人仅为夫妻中一方，登记权利人与第三方签订房屋买卖合同；第三，不动产权证书上登记的权利人仅为夫妻中的一方，另一方与第三人签订房屋买卖合同。如果再作进一步细化分析，上述三种情形又可从房屋是否办理转移登记、买受人是否支付对价和买受人是否善意等不同角度划分出更多的案件类型。鉴于房屋一般是夫妻共同财产中最重要组成部分，甚至涉及夫妻双方的基本居住权，各级人民法院在处理该类纠纷时都比较慎重。但是，由于部分法院在合同效力的判断、夫妻另一方与买受人之间的利益衡平等问题上存在认识分歧，在夫妻共同所有房产的最终归属的裁判上“同案不同判”现象并不少见。为统一裁判尺度，《婚姻法司法解释（三）》第11条对上述问题作了回应。从该条实施情况看，效果明显，故本次司法解释清理时，将该条内容予以保留。只是作了下列文字修改：（1）将“共同共有”改为“共同所有”，以与民法典第1062条表述保持一致；（2）将“并办理不动产所有权登记手续”改为“并已办理不动产登记”，不动产所有权登记手续是口语化表达，对应的法律术语应为不动产登记。增加“已”字强调登记行为已经完成。本条规定的问题，表面上虽是房屋买卖合同效力及房屋所有权最终归属方面的法律适用分歧，但究其实质则是如何衡平房屋共有人与受让房屋的第三人之间的利益，或者更抽象地说是在交易安全与所有权安全之间的取舍。之所以引发不同利益主体之间的冲突，皆由夫妻一方的无权处分行为引致。所谓无权处分是指无处分权人以自己名义处分他人之物的行为。其特征主要有三：（1）无权处分中的“无权”，主要指没有处分的权源。尽管在处分时可能会表现出有权的外观，但处分人在实施处分行为时，事实上处于无权状态；（2）这里的处分不仅仅包括所有权的转让，还包括出租、设定担保等非转让行为；（3）强调以自己名义处分，以此区别于以他人名义、超越代理权和表见代理中的处分。后者适用的是无权代理及表见代理规则等。关于无权处分，合同法第51条作出了规定。从该条的逻辑表述来看，无权处分人所签订的合同不产生效力是指买卖合同不生效。除非处分人事后取得处分权或经权利人追认后，该合同才为有效。在所有权人否认该合同效力的前提下，基于物权的追及性，其似乎可直接向买受人追回原物。民法典第597条改变了合同法第51条关于合同效力的规定，通过“解除合同”的表述事实上认可了无权处分人签订合同有效，但标的物所有权不因此发生变动。此时，如果彻底贯彻所有权绝对原则，赋予所有权人无限追及权利，那么受让人就得时刻小心，务必查明出卖人是否真正具有处分权，这势必加大交易成本和费用，无益于促进交易和保障交易安全。相反，如果一概保护受让人对受让财产的利益，则可能助长欺诈、合谋骗取他人财产的行为，严重侵犯所有权人的合法权益。面对“两难”局面，学理上设计了善意取得制度来加以规制。善意取得又称即时取得，指无权处分他人财产的转让人将其有权占有的他人财产（包括动产和不动产），交付或登记于买受人名下，如买受人取得该财产时出于善意并支付了合理对价，则其即取得该财产的所有权，原所有权人不得要求受让人返还原物。善意取得制度，是近代以来大陆法系与英美法系民法中的一项重要法律制度。善意取得制度渊源于日耳曼法的“以手护手”原则，即任意将物交付他人者，仅能向其相对人请求返还，如该他人将之让与第三人时，除应对相对人请求损害赔偿或其他权利外，不得对第三人请求返还。其制度目的是协调财产所有权的静的安全与财产交易的动的安全之间的冲突。保护财产所有权静的安全是对所有权给予绝对的保护，保护财产交易的动的安全则是对财产所有权流转的保护。该制度一方面旨在保证所有权安全，保持社会秩序的稳定，另一方面又要维护善意受让人的利益，以促进交易和保护交易安全。当真正权利人与善意受让人之间利益发生冲突时，应当侧重于保护善意受让人。这样不仅有利于维护交易安全，而且有利于鼓励交易。保护善意受让人将使受让人形成一种对交易合法性、对受让标的物不可追夺性的信任，从而形成对当事人的一种激励机制——激励其更多地从事交易。与此同时，对真正权利人利益的限制，也是对真正权利人选任托付自己财产的当事人考虑不周的一种归责。一般认为，善意取得构成要件为：（1）受让人须为善意。这里的“善意”是指买受人在取得标的物所有权时主观上不知道存在某种足以影响该买卖行为效力因素的一种心理状态。由于这种心理状态存在于人的内心，外人很难得知，故只能综合当事人交易时的客观情况加以判断。例如，可根据受让财产的性质、受让行为有偿或无偿、出让人的意思能力以及受让人的工作生活背景等因素分析受让人是否知道或应当知道出让人无权转让。如果受让人在出让人转移财产所有权时，知道或应当知道出让人无权转让该财产，则可认定受让人主观上不存在善意。至于受让人在受让后才知晓出让人无权处分财产的情形，则因交易已经完成，此时并不影响受让人取得所有权。（2）受让人须已支付合理对价。如前所述，善意取得制度主要是为促进并保证交易安全而设。因此，没有真实交易关系，则很难有善意取得制度的适用基础。相应地，是否构成善意取得就可通过是否存在真实交易关系加以厘定。而是否构成真实交易关系的一个很重要外部客观标志就是买受人支付了合理的对价。如果没有支付对价或支付远低于市价的对价则很难说买受人在进行交易时主观上存在善意。退一步而言，即便没有支付合理对价的受让人主观上是善意的，要求该受让人返还财产一般也不会给其造成大的损失，故对其不适用善意取得也并不会导致利益上的失衡。（3）受让人实际占有该财产。除了现实交付之外，根据民法典第226条、第227条及第228条之规定，动产交付的表现形式还包括简易交付、返还请求权之让与、占有改定。简易交付，即受让人已经占有财产，则于买卖财产的合同成立时，视为交付。占有改定，即让与人与受让人之间特别约定，财产仍然由出让人继续占有，在让与财产的合意成立时，即视为交付，受让人取得间接占有。返还请求权让与，即财产由第三人占有时，出让人将其对第三人的返还请求权让与受让人，以代替交付。（4）客体物为动产或不动产。动产，是指能够移动而不损害其价值或用途的物。传统理论一般认为，善意取得的对象只能为动产。理由在于，只有动产的占有具有推定为所有权的公信力。而且，动产所有权转移采取交付移转，一旦交付，受让人即取得占有，可推定其为所有权人。不动产指不能移动或移动会损害其价值或用途的物。对于不动产，各国一般实行强制登记原则。只有登记才能公示所有权。单纯标的物的移转占有并不移转所有权，只有经过转移登记后才能发生所有权移转的效力。因此，在一般情形下，不动产买卖中不可能有受让人不知真正所有权人的情形（即善意情形）。但是，现实中不动产登记免不了发生错误和遗漏，在这样的情形下，仍然应保护善意信赖登记簿的人。因此，就有不动产善意取得存在的必要性。也就是说，一旦我们承认不动产所有权登记也可能出现虚假错漏，而且登记簿具有公信力，那么善意信赖权利外观公示而进行交易的人自然就应得到法律保护。对此，民法典第311条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依据前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照适用前两款规定。”可见，民法典在规定善意取得制度时，已将不动产列入了善意取得的对象范畴。从以上对善意取得制度的解读可知，善意取得制度的价值取向、构成要件和相关主体之间关系等，都与本条所讨论的夫妻一方出售夫妻共同所有房产所引发的法律关系及其法律后果高度契合。具体到本条内容而言，夫妻一方在未经夫妻另一方同意的情形下，以自己的名义出售属于夫妻共同所有的房产，不管该房产登记在谁的名下，本质上都是处分与他人共有财产的行为，属于无权处分。该处分行为引致的夫妻另一方与买受人之间的利益冲突，正是善意取得制度着力解决的问题。因此，本条借鉴了民法典有关善意取得制度的规定。一、如何理解本条中“一方未经对方同意出售夫妻共同所有的房屋”民法典第301条规定：“处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮、变更性质或者用途的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。”从该规定可知，除非共同共有人之间另有约定，共有人要处分共有财产一般要征得其他共有人同意，否则就可能损害其他共有人的不动产所有权。鉴于夫妻共同所有财产亦为共有财产，本解释起草过程中借鉴了上述民法典条文的规定。相应地，结合民法典上述规定厘清何谓“夫妻共同所有房屋”和“未经对方同意”对正确理解并适用本条十分重要。（一）夫妻共同所有房屋夫妻共同所有房屋，从字面意义而言，是指夫妻共同对房屋拥有所有权。按大陆法系民法理论，所有权可以从质和量上加以分割。当所有权的部分权能与所有权分立而非所有权享有时，是所有权的质的分割，如日耳曼法上的“上级所有权”与“下级所有权”，以及在所有权上复设定抵押权、地役权等，皆属于所有权的质的分割；而当同一财产由两人或两人以上的数人共同享有所有权时，则为所有权的量的分割。所有权量的分割即一般意义上的共有。根据民法典第297条、第298条和第299条之规定，共有包括按份共有和共同共有。按份共有是指共有人对共有的财产按照其份额享有所有权。共同共有则是指共有人基于一定共同关系，而对共有的财产不区分份额地共同享有所有权。这里的共同关系一般是指两个或两个以上的人因共同目的而结合形成的关系，主要有夫妻关系、家庭关系以及遗产继承关系等。综上，夫妻共同所有房屋从字面含义而言可以解读为夫妻共同共有和夫妻按份共有两种情形。其中，夫妻按份共有在实践中可表现为夫妻对婚前特定财产的按份共有、夫妻婚后接受赠与或遗赠等原因形成对特定赠与财产的按份共有。但我国婚姻立法对夫妻共同所有财产的界定一般并不包含夫妻按份共有情形在内。民法典第1062条规定：夫妻在婚姻关系存续期间所得的下列财产，为夫妻的共同财产，归夫妻共同所有。该法条明确说明民法典是以婚后所得共同制为法定的夫妻财产制。所谓婚后所得共同制，是指婚姻关系存续期间夫妻一方所得和双方共同所得的财产除特有财产外，均归夫妻双方共同共有的夫妻财产制度。由此可知，夫妻婚后所得购买的房屋一般属于夫妻共同共有。本解释也与民法典的规定采同一立场，即本条中“夫妻共同所有房屋”特指的是夫妻共同共有房屋，而不包含夫妻按份共有房屋在内。这是因为根据民法典第301条的规定，除共有人另有约定外，共有人处分共有的不动产，只应经占份额2/3以上的按份共有人同意即可。当夫妻一方占共有房屋份额2/3以上时，出售该房屋一般已不需夫妻另一方同意。而本条则是以夫妻一方出售行为是无权处分行为作为逻辑起点。（二）如何认定夫妻另一方是否同意民法典第301条规定可知，共同共有人要处分共有的不动产，必须经全体共同共有人同意。将该条适用到夫妻共有关系中，则意味着夫妻一方要出售夫妻共同所有房产应经作为共同共有人的夫妻另一方同意。司法实践中，对此类纠纷的处理存在一个很难把握的事实认定即为夫妻另一方是否同意该出售行为。对此，我们认为，在具体认定夫妻另一方是否同意时需要注意：第一，如何认定夫妻另一方是否作出同意的意思表示。法律框架内的同意即为意思表示。所谓意思表示是指表意人向他人发出的表示，据此向他人表明，根据其意思，某项特定的法律后果应该发生效力。[3]反映到日常生活中，夫妻另一方同意其配偶对夫妻共同所有房屋进行出售，可有书面、口头、电话和电子数据等多种意思表现形式。对此，第三人只要在诉讼中能举证加以证明即可。但值得注意的是，现实生活中，也存在很多第三人在签订共有房屋出售合同时征求夫妻另一方意见，夫妻另一方未明确表态的情形。根据民法典第140条“行为人可以明示或者默示作出意思表示。沉默只有在有法律规定、当事人约定或者符合当事人之间的交易习惯时，才可以视为意思表示”的规定，鉴于夫妻关系的紧密性，如果夫妻另一方虽未对房屋出售事宜明确表示意见，但其行为已经表明其同意出售的，则可直接认定其对出售已经默示同意。至于夫妻另一方的同意是事先同意抑或事后追认同意则在所不问。第二，如何理解“同意”的意思表示范围。在司法实务中，经常会出现夫妻另一方参与了房屋买卖合同的前期协商过程，但在最后签约时并未在场的情形。如果事后房屋价格上涨，夫妻另一方往往以其签约时不在场，最后签订的合同价格未经其同意为由，要求取回房屋。对此，要注意把握同意的意思表示范围是否包括出售价格、付款方式、交付时间等。我们认为，从维护交易安全、夫妻间人身及财产关系的特殊性出发，本条所称同意应为夫妻另一方对其配偶出售房屋的概括授权。也即，只要有证据证明夫妻另一方曾作出同意出售房屋的意思表示，即应推定该同意为对其配偶自主决定出售价格、付款方式、交付时间等事项的概括同意。夫妻另一方如要否定该概括同意，必须提出证据证明其对房屋买受人所作的同意出售房屋的意思表示明确不包括上述事项。二、如何理解本条中“第三人善意购买、支付合理对价”从民法典第311条的规定来看，我国不动产善意取得制度旨在维护不动产交易安全，保护的是第三人对登记簿记载的信赖。司法实践中，对“第三人善意购买”中“善意”及“合理对价”的理解应注意以下几点：（一）“善意”的认定标准由于是否善意是第三人的主观心理状态，他人无法直接探究，故实践中，对何谓“善意”，见解不一。对于动产而言，起码有以下四种厘定标准：（1）所谓善意，系指不知让与人无让与的权利，有无过失在所不问；（2）所谓善意，系指不知让与人无让与权利，是否处于过失固非所问，然依客观情势，在交易经验上，一般人皆可认定让与人无让与之权利者，即应认为恶意；（3）所谓善意，是指不知或不得而知让与人无让与权利；（4）所谓善意，应参考德国立法例，解释为须明知或因重大过失而不知让与人无让与权利。但衡诸善意受让制度在于兼顾所有人利益及交易安全之立法目的，受让人对于让与人是否有受让权利，应自负一定程度的注意义务。这里受让人是否尽到注意义务应依据具体的交易场景和情势加以判断。例如，凡是在公开的和规范的交易场所购买的动产，一般应被认定为买受人尽到了注意义务，而在非公开的场所和地点所购买的动产，买受人则应尽到更高的注意义务——例如要求出售人提供动产的合法凭证。就包括房屋在内的不动产而言，是否参照动产善意取得中的“善意”标准，要求第三人在信赖不动产登记基础上还不能有重大过失则观点不一。一种观点认为，房屋一般是个人或家庭最重要、最有价值的财产类型。特别是在婚姻家庭关系中，作为夫妻共同所有财产的房屋往往涉及家庭成员的居住权保障问题。因此，如果以不知道登记簿记载错误且登记簿上没有异议登记即为善意的标准，夫妻另一方就必须举证证明房屋取得人明知不动产登记簿的记载错误。显然，信息不对称决定了要举证证明第三人的内心为非善意十分困难。另外，从日常生活实践来看，登记机关基于各种主客观原因将夫妻共同所有财产登记在夫妻一方名下的情形并不鲜见。因此，应排除具有重大过失的第三人的善意而加重其注意义务，以倾斜保护夫妻另一方的合法权益。上述观点不够全面。我们认为，对于动产的受让人可以将其具有重大过失而不知道让与人无让与权利认定为非属善意，但对作为不动产的房屋而言，应当以第三人对不动产登记的信赖作为判断是否构成不动产善意取得的标准。在通常情况下，只要第三人信赖了不动产登记，就应推定其为善意，除非有证据证明其事先明知不动产登记错误或者登记簿中有异议登记的记载。这里的善意不以第三人进一步核实登记事项为前提。理由在于：1.房屋权属登记不实并非由第三人导致，第三人客观上很难查明登记不实的实际情形。目前，由于人民群众法律知识欠缺、登记机关工作人员责任意识不强、社会诚信度低等原因导致房产登记不实的情形时有发生。从房屋登记实践来看，大量的登记簿错误是由无权处分人通过伪造各种申请材料所致。例如，在房屋登记实践中常见的造假、用假行为主要表现为采用伪造的身份证申请登记和伪造委托公证文书、司法裁判文书后办理房地产登记。而在夫妻共同所有财产登记在一方名下的情形中，更有不少甚至是夫妻双方合意或夫妻另一方默许的结果。对于上述不实情形，连专业的登记机构都很难发现，更何况不具备专业知识的第三人。因此，通过给第三人附加核实真实所有权人的义务而将此种登记不实产生的风险完全转嫁到其身上，显然不够妥当。而且，这种对取得人施加调查核实义务的做法既无法提高交易效率，也无法保障交易安全。2.以第三人对房屋权属登记的信赖作为善意判断标准并不排斥对夫妻另一方的事先防范。依据民法典第220条第1款的规定，权利人在发现登记簿的记载存在不实时，可以申请更正登记，进而避免因他人的善意取得而遭受损失。即便在更正登记完成之前，权利人也还可以依据民法典第220条第2款的规定申请异议登记，避免第三人善意取得。可见，民法典所规定的更正登记和异议登记就是为使真实权利人防止遭受他人善意取得其房屋所有权的风险而提供的事先防范措施。如果将第三人在信赖登记之外还负有一定的注意义务作为“善意”标准，将会使房屋登记善意取得制度在实践中难以适用，也将导致更正登记和异议登记的相关规定可能沦为一纸空文。3.夫妻另一方的权益损害可以得到充分事后救济。如果登记不实的原因是登记机关的错误所致，那么夫妻另一方的损失可以得到赔偿。民法典第220条第2款对于登记机构就登记簿错误造成真实权利人损害的赔偿责任实行的是无过错责任，即无论何种原因造成登记簿错误，从而使夫妻另一方因第三人善意取得而遭受损害时，登记机构即便对此没有过错，也应当向夫妻另一方承担赔偿责任。如果登记不实是因夫妻一方原因所致，夫妻另一方亦可通过本条第2款之规定在离婚时要求另一方赔偿损失。这种规定已经足以保护真实权利人的合法权益。因此，没有必要再在第三人“善意”判断标准中增加无重大过失等注意义务而过度保护真实权利人。4.仅以对登记簿记载的信赖作为“善意”与否的判断标准，简单明了，有助于统一司法裁量权。从目前各地司法实践来看，对善意外延的认定标准不一。例如，既有以夫妻另一方行为外观反证第三人善意的认定，又有根据夫妻一方出具的虚假委托书或公证后的委托书推定第三人为善意的认定等。因此，如将第三人“善意”的外延扩充到有一定的注意义务且无重大过失，则基于一定注意义务和重大过失语词本身的抽象性，难免在细化所谓一定注意义务和重大过失外延时又出现理解不一致的情形。而将善意仅限于登记信赖，则在司法认定时，只需考量登记记载的所有权人是否与夫妻一方一致且无异议登记即可。相对而言，后者显然在司法认定以及统一司法裁量权方面具备优势。（二）“善意”的证明责任分配从当事人的立场来看，证明责任可以被概括为，当某个事实存在与否不明确时，某一方当事人将承担以该事实为要件的、于己有利之法律效果不获认可的危险或不利益。这种及于当事人的危险或不利益就是所谓的证明责任或举证责任。由该定义可知，证明责任分配到哪一方，将很可能影响到裁判的结果。关于不动产善意取得的证明责任分配，国内外立法观点基本一致。在不动产善意取得中，应首先推定取得人是善意的，取得人不负证明自己是善意的举证责任，而由否定第三人为善意之人（往往就是真实权利人）负担举证责任，法官最终通过自由心证对该问题加以解决。具体到本条规范内容，由于登记簿是以国家信誉作为保障，具有高度公信力，其“权利表征度”要高于动产的占有。而且民法典第216条也明确承认了登记簿的推定效力。因此，在举证责任的分配上，原则上应由否认第三人为善意之人的夫妻一方负举证责任，如果其不能证明取得人为恶意，就应推定第三人为善意。（三）第三人“善意”状态的时间节点从日常生活经验可知，房地产转移登记流程需要一段时间，不可能瞬间完成。根据《不动产登记暂行条例》第20条“不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内办结不动产登记手续，法律另有规定的除外”之规定，在确定第三人善意的时间节点问题上，至少有提出登记申请的时间、登记机构受理登记的时间以及完成登记的时间等可选项。我们认为，将判断第三人是否为善意的时间点设定在记载于登记簿时更为合理。理由在于：（1）民法典第311条第1款第3项明确规定转让的不动产依照法律规定应当登记的已经登记。因此，以记载于登记簿的时间作为判断善意的时间点更符合民法典的立法本意。（2）申请转移登记、登记机构受理登记的时间节点过于提前，不利于夫妻另一方权益保护。虽然善意取得制度是为交易安全所设，但这并不意味着其对真正权利人所有权的漠视。基于诚信原则的要求，在转移登记尚未完成，第三人对房产还未以登记取得公信力的情形下，应当在知道登记簿不实后撤回登记申请。事实上，相关行政法规也对撤回申请作了规定。例如，《不动产登记暂行条例》第15条规定，当事人或者其代理人应当向不动产登记机构申请不动产登记。不动产登记机构将申请登记事项记载于不动产登记簿前，申请人可以撤回登记申请。（3）《民法典物权编解释（一）》第17条也规定“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记之时。（四）合理对价的认定“合理的对价”，是指房屋价款与物之价值基本相当，排除不合理低价或无偿出让等情形。对此，可以从以下几个方面把握：1.善意取得的前提是有偿交易行为。民法典第311条第1款第2项规定的善意取得构成要件之一是“以合理的价格转让”。之所以如此规定，其理由在于：（1）更周全地保护真实权利人的利益。如果规定第三人可基于无偿行为而善意取得不动产物权，那么真实权利人只能针对第三人行使不当得利返还请求权。作为一种普通债权，不当得利返还请求权在取得人破产的情形下并无优先受偿的效力。反过来说，如规定第三人不能通过无偿法律行为善意取得不动产，则即便在第三人破产的情形下，真实权利人仍可行使作为物权请求权的返还原物请求权取回该物。（2）更符合民众对所有权静的安全与交易动的安全之间平衡的预期。一般而言，相对单纯以交易安全作为通过善意取得制度无偿取得他人财产的立法基础，将善意取得限制在有偿交易范畴内，更具有正当性和合理性，民众也更容易接受。2.如何认定“合理的对价”。民法典第311条第1款第2项不仅要求第三人必须通过有偿法律行为取得不动产物权，而且要求该价格必须是“合理的”。一般而言，价格是对货币币值的描述，主要适用于一方以货币形式购买房屋的情形。而现实生活中，以物易房的情形并不鲜见。此时，再用所谓“价格”加以定义，则与现实情形不符。有鉴于此，我们在起草本条文时，借鉴了民法典上述规定，并以“对价”替换“价格”，以避免用语的模糊。关于如何判断对价合理与否，学理上主要有两种不同见解：一是主观标准，强调以卖方主观认可的价格为准；二是客观标准，以社会一般观念作为判断依据。我们认为，要判断第三人在取得房屋所有权时支付的对价是否合理，一般应以主观标准为准，只要合同双方已经完成转移登记，即应推定该对价为合理。除非夫妻另一方举证证明该对价与市场同类房屋差价悬殊或是法官根据日常生活经验足以判断该对价确实明显有悖常情。特殊情形下，法院也可以将争议房屋交由房屋估价机构进行估价。考虑到市场交易的个体性差异和交易行情的多变性，只要评估价与合同约定对价不存在明显差异，则应认定对价属于合理范畴。对此，《民法典物权编解释（一）》第18条也规定“合理的价格”，应当根据转让标的物的性质，数量以及付款方式等具体情况参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。3.合理对价应已实际支付。在我国，善意取得制度除通过确定无权处分时动产或不动产物权的归属而具有维护交易安全的功能外，还具有调整不正当利益变动的功能。也就是说，我国法律规定的善意取得制度兼具了不当得利制度的功能。否则，就不会在善意取得的构成要件中不仅规定必须是有偿的交易行为，而且还规定价格应当合理。由此可见，从民法典的立法本意来看，善意取得制度兼具了不当得利制度的功能。因此，我们认为，所谓对价是指实际支付的对价。在注意以上要点的理解时，还必须注意正确适用本条的另一条件：出卖方与买受方已经在相关部门办理了不动产所有权登记手续，物权已经发生转移。关于房屋物权转移的相关规定，可以参照民法典的相关规定，这里不再细释。【审判实践中应注意的问题】一、夫妻另一方无权追回家庭共同生活用房本条起草过程中，在就夫妻另一方是否可追回房屋的问题上，最早并未根据房屋用途作出区分对待。有专家提出应规定例外情形，即夫妻另一方可以追回属于家庭共同生活居住需要的房屋。其具体理由是：（1）生存居住权是基本人权，夫妻一方擅自将家庭仅有的一套房屋出售后，如果还支持善意第三人的主张，则会出现夫妻另一方无家可归的结果。这一结果明显有碍社会善良风俗。（2）国外立法有先例规定，例如，在德国、美国等国相关法律中，家庭共同住房是排斥善意取得制度适用的。我们认为，“家庭共同生活用房”的概念表述在实践中难以操作。如果出现第三人耗尽所有财产仍无法取得房屋，而放任夫妻另一方以所谓家庭共同生活用房为由追回别墅、公寓等豪华住宅，则明显与社会一般观念不符。再加上“家庭共同生活居住需要”本身是一个主观判断问题，不同的人有不同的理解，故很难在司法裁量时加以统一把握。退一步而言，即便从社会和谐稳定角度出发，需要在特殊情形下保护夫妻另一方的生存居住权，也可在民事执行程序中对唯一住房不予执行。对此，《民事诉讼法》执行程序相关规定中已有体现，没有必要再在司法解释中重复规定。综上，在保护交易安全与维护家庭利益及稳定两者之间进行权衡，不宜对“家庭共同生活用房”作出例外规定。二、夫妻一方请求赔偿损失的构成要件本条规定的夫妻一方请求赔偿损失本质上属于财产侵权损害赔偿。但考虑到侵权人与被侵权人之间因婚姻关系带来的人身关系、财产关系特殊性，在审判实践中，有几个问题需要明确：1.夫妻一方适用本条请求赔偿损失应以提起离婚诉讼为前提。民法典将夫妻财产共同共有作为原则，夫妻约定作为例外，在财产未分割之前，所有财产属于双方共同共有。也即夫妻一方对另一方的赔偿从来源到归处一般都是夫妻共同共有财产。这无疑使得婚内赔偿对一方的经济补偿性失去了原本意义。而且，如婚内赔偿不以离婚为前提，势必在赔偿后影响夫妻之间的感情，不利于婚姻关系的长久稳固。因此，一般认为，婚姻关系存续期间，夫妻一方不能向夫妻另一方请求损害赔偿。对此，本解释第88条也明确规定，夫妻一方只有在提起离婚诉讼时才能请求另一方赔偿损失。基于上述理由以及司法解释指导思想的连贯性考虑，我们在本条中将夫妻一方擅自处分共同所有房屋造成另一方损失时，夫妻另一方请求赔偿损失明确限定在提起离婚诉讼中，在不离婚的情形下，不能单独提起损害赔偿诉讼。2.这里的赔偿损失不涉及精神损害赔偿。虽然本解释第86条将民法典第1091条中的“损害赔偿”明确规定为包括物质损害赔偿和精神损害赔偿。但就本条规范对象而言，仅仅针对房屋这一财产利益，与民法典第1091条主要针对精神利益相去甚远。有观点认为，虽然在财产损害中，行为人的侵害行为除导致财产损害外，还可能造成被侵害人因财产引发的内心不悦甚至造成心理、情感上的损害，但仍不宜认定侵害不动产所有权益会导致精神损害。这既是因为对不动产所有权益的侵害一般不会直接造成被侵害人的肉体和精神痛苦，很难直接导致被侵害人精神上的损失，也是因为精神损害本身的抽象性、个体差异性等特征决定了如承认任何侵权行为都会造成精神损害，则会诱导被侵害人滥用诉讼权利，将精神损害赔偿作为谋取不当利益的工具。我们认同上述观点，在民法典第1183条已经将精神损害赔偿明确界定在人身权益的范畴内这一前提下，如当事人仍依据本条提起精神损害赔偿，人民法院应不予支持。来源：中国普法  

公积金是上班族的一大福利，很多人在面试的时候都会咨询一下，有没有一金。而住房公积金其实就像一笔隐形的存款。如果一旦停交会不会失效呢？多久会失效？公积金与社保一样，都是职工重要的权益保障，即使停交，也没有“账户清零”、“账户失效”等说法。如果住房公积金停交会封存，一个月没有缴纳的话，账户会被封存。住房公积金账户的封存是指单位与职工中断工资关系（但仍保留劳动关系）致使住房公积金缴存中断，其住房公积金账户无法转移且又不符合销户提取住房公积金条件时，中断缴存的住房公积金账户应予封存。等进了新的公司就可以启封，也有公司不封存的，由下一家公司转移的，职工与原单位终止劳动关系后尚无新单位就业的，原单位应自劳动关系终止之日起30日内，将住房公积金账户转入中心托管专户管理。所以账户里的钱一直是职工本人的，里面的余额不会因为辞职而消失。因换工作导致公积金“断档”的，待找到新工作后从单位建立劳动关系时开始缴公积金，先到原单位要求办理账户转移，把原先缴存的公积金余额全部集中到新缴存账户上。公积金放款前都会再对申请人的资格、公积金缴存情况进行重审，如发现申请人在放款前停缴公积金，公积金中心亦会停止放款。如果公司停缴公积金，自己短期内并没有换工作的打算，可以跟公司协商，自垫公积金缴存金额，由公司帮忙继续缴存。可以自己垫付，公司代交。但要注意，如果出现了停交，就会出现不是连续缴纳的现象，对于后期购买房子会有一定的影响。因为很多城市都有规定，通过公积金贷款买房，需要连续缴纳半年或者一年以上，才能够符合公积金贷款买房的条件。缴纳的期间建议不要断交，会对以后买房造成一定的影响。

  准备置业二手房的朋友们对于二手房方便是否有什么不了解呢？希望小编的解析可以回答大家对于买二手房要注意事项疑惑。  1. 产权是否明晰  二手房的产权问题尤为重要，有些房屋有好多个共有人，如有家庭共有的、还有夫妻共有的，对此买受人应当和全部共有人签订房屋买卖合同。如果只是部分共有人擅自处分共有财产，买受人与其签订的买卖合同未在其他共有人同意的情况下一般是无效的。购房者在购买二手房的时候要注意这个问题。  2. 土地情况是否清晰  土地的性质也是二手房买卖需要关注的一点，看是划拨还是出让，如果一个房屋的土地使用权仅有40年，房主已使用十来年，对于买受人来说是否还应该按同地段土地使用权为70年商品房的价格来衡量时，就有点不划算。  3. 手续是否齐全  房产证是办理房产交易的重中之重，房产证是证明房主对房屋享有所有权的凭证，没有房产证的房屋交易时对买受人来说有得不到房屋的风险。因此，要选择有房产证的房屋进行交易。  4. 当前房屋是否出租  在购买二手房的时候一定要亲自查看一下当前房屋的使用情况，如果房屋存在租赁，买受人极有可能得到一个不能及时入住的或使用的房产，因为我国包括大部分国家均认可"买卖不破租赁"，也就是说房屋买卖合同不能对抗在先成立的租赁合同。  5. 合同约定是否明确  对于合同中的一些细节问题应约定清楚，如：合同主体、权利保证、房屋价款、交易方式、违约责任、纠纷解决、签订日期等等问题均应全面考虑。  6. 评估房价是否合理  最好能够自己采集一下周边已成交房屋的价格，通过反复比较，判断所要购买的房屋价格是否合理。  7. 物业管理问清楚  如水电煤是否一户一表，交纳的费用是多少，保安时间多少；绿化是否有人维护；物业管理是由哪家公司负责，能为业主提供一些什么服务；小区的犯罪率、失窃率高不高。这些问题都要在买房时问清楚，要是等买下以后再问这些问题就晚了.  8. 物管费用是否拖欠  在二手房交易过程中不仅要注意房款，还要注意一些水电气物管费用是否已经结清，有些房主在转让房屋时，其物业管理费，电费以及暖气、煤气等费用长期拖欠，且已欠下数目不小的费用，买受人不知情购买了此房屋， 费用买受人有可能要全部承担。  看完以上的解析，各位置业者是不是对买二手房要注意什么有了一定的了解呢？希望小编的解析可以回答大家对于买二手房要注意什么的疑惑。

根据《中华人民共和国契税暂行条例》规定：契税缴纳的时间是以购房者签订土地、房屋权属转移合同的当天或者购房者取得其他具有土地、房屋权属转移合同性质凭证的当天，也就是说缴纳契税的时间以签订购买房屋合同为准。在这个规定中，这些合同不但包括房屋买卖合同，而且也包括房屋预售合同，所以购房者缴纳契税的时间应以此为依据，不论其购买的是现房还是期房，契税发生的时间都是以签订购房合同的时间为界定。买房缴纳契税需要注意什么?1、当地契税税率：如今各地的土地契税征收税率标准也有了一定的调整，但是房价之高依然难以得到很好的控制，最根本的原因还是土地资源稀缺，而国家对于土地财政收入一直都是十分看重的，因为土地财政收入是一块非常大的蛋糕，谁都能够割舍。2、当地契税变化：地方政府需要考虑当地经济以及市场供需关系比，契税的调整归根结底也是希望能够调整楼市，促使楼市能够回归原始属性，减少投机性的行为，若是九十平米以下的方式，并且是首套房子，那么契税是在百分之一。3、考虑购入价：若是合理的购入价买入房地产，那么就按照当地规定的土地契税缴纳税款人的标准，税务局就会给出一个根据购入价格来做核准的交税基数，但若是以一个不合理的价格购入，例如亲属之间的房产转增等，那么税务局会给出一个核定的交税基数。4、直接缴纳契税：一般标准的购房顺序是付购房首付，办理贷款，贷款审批，审批合格，进入交房的流程交契税，但有些步骤并不是完全按照标准流程来走的，有的时候贷款批下来之后，开发商就会打电话给购房者去交房，这个时候缴纳契税。购房契税怎么计算?1、购房契税契税计算方法：契税采用比例税率。当计税依据确定以后，应纳税额的计算比较简单。应纳税额的计算公式为：新房应纳税额=计税依据×税率。二手房应纳税额=二手房税率×房地产评估价。2、90平方以下(不包含90平方)契税1%。90平方~144平方以下(包含90平方、不包含144平方)契税1.5%。144平方以上(包含144平方)契税3%。房产性质为别墅或商业用途缴纳3%。小区容积率小于2.0(非普通住宅)需缴纳3%。房产单价超过地方政府规定的界限(非普通住宅)所缴纳的购房契税也需要3%。

物业维修基金收取标准是怎样的？物业维修基金收费标准一公有住房的维修基金由售房单位与购房者双向筹集，售房单位按照一定比例从售房款中提取，原则上多层住宅不低于售房款的20％，高层住宅不低于售房款的30％；购房者按购房款的2％的比例向售房单位缴交维修基金。物业维修基金收费标准二商品房的维修基金由建设单位与购房者双向筹集，建设单位按照房屋综合造价提取一定比例（多层住宅提取2％，高层住宅3％）的维修基金（纳入住宅成本）；购房者按购房款的2％一3％的比例向售房单位缴交维修基金。业主能不交物业费吗？一般来说业主必须交纳物业费，但出现下列情况，业主可以不交纳物业费：（一）业主在还没有收到房子之前，物业就要业主交纳物业费的，业主可以拒交；（二）物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件，业主可拒交；（三）物业公司要求交纳水电煤气等不在业主交纳范围内的费用的，可以拒绝。

由于限购的政策，导致自已能买多套的房子，所以有些人会将自已多余的房产写在别人的名下，那么自己的房子可以给别人落户吗?自己的房子可以给别人落户。但有一定影响，因为房子是私人不动产，如果落户在别人的名下，将来难免会发生房产纠纷，所以避免以后有不必要的麻烦，尽量不要落户在别人的名下。哪些房产是不能落户的1、商业用地的房子购房者需要注意商业公寓不能入户，也就是业主的子女不能拥有楼盘所在地的户口，那么就失去了入读该地段学校的资格。商业公寓其实就是在商业用地上盖了住房，但是房屋的性质还是商业的。只能作为办公场所注册备案，但不能迁入户口。一般情况下售价要较同地段的住宅楼盘低。2、原房主户口未迁出的二手房原房主户口没有迁出在二手房交易中最常见，买家付钱买房之后却发现原来的户主没有把户口迁出去，这个时候买家就不能落户了。因此，在进行二手房交易的时候，一定要注意这个问题，小编在这里提醒大家，一定要等原户主迁出户口后再付全部的钱，而且要提前商量好违约的赔偿，保护好自己的利益。3、不能办理房产证的房子没有房产证的房子是得不到公证的，也不能落户。不过住户是可以持有所有权证明材料签订赠与协议的，之后将房子实际交付，等到办理过户障碍消除的时候，直接按户到你的名下。4、违建房屋违规建造的房屋没有经过国家的批准，因此也就无法落户了。不过，有些购房者就是为了贪图便宜，敢冒风险买了这种房屋，最后的结果往往是“钱房两失”。5、小产权房因为小产权房是没有国家颁发的房产证，这种情况下自然也是没有办法办理落户。同时小产权还不受法律保护，如果遇到拆迁等情况的话，往往住户是得不到相应的赔偿。6、查封房售房者所卖的房子如果是因其他债务纠纷、所有权有争议涉及民事诉讼或刑事案件等原因，导致房屋被法院查封，那么在这种情况下，即使购买这类房屋也是无法过户的。

1、看银行对房贷业务的重视程度贷款买房时，可关注当地各家银行对房贷业务的重视程度，这主要体现在各银行用于房贷业务的资金量。资金量大的，说明其目标业务量大，房贷客户自然会受到重视。2、看贷款利率现在基本每家银行都推出了住房按揭贷款业务，不过各银行的房贷利率执行标准不一样，而贷款利率决定了借款人需要支出利息的多少，购房者若想节省贷款成本，选择贷款行时最好多找几家银行对比，选择贷款利率低的申请。3、看银行贷款门槛高低贷款利率低，也不一定能获得优惠利率，不同的银行对借款人要求不一样，想要快速获贷并获得优惠利率的借款人，最好多问几家银行，了解房贷政策，如对征信的要求、获得优惠利率的门槛等，结合自身情况进行合理选择。4、看提前还款是否收违约金对于一些有提前还款打算的购房人，最好也要了解一下银行对提前还款的要求，因为有银行对还款时间和违约金都有要求，必须还款时间达到几个月甚至1年以上才能申请提前还款。买房贷款怎么贷最划算1、尽量采用公积金贷款从目前的贷款利率执行情况来看，商业贷款利率比公积金贷款利率稍高。以5年期以上贷款基准利率为例，商业贷款基准利率为6.55%，而公积金贷款基准利率为4.5%，比商业贷款基准利率低约2个点。以贷款50万元，贷款时间20年，等额本金还款方式计算。如果是采用商业贷款，总共支付利息为328864.59元。但如果使用公积金贷款，只需支付利息225937.48元。也就是说，使用公积金贷款比商业贷款总共需要少支付银行利息约10万元。另外，如果公积金贷款额度不够支付房款，可以采取公积金与商业贷款组合贷款的方式，组合贷款总的来说也比单纯商业贷款划算。2、选择等额本金还款方式目前，还房贷的方式主要有两种。第一种是等额本金还款。采用这种方式还款，借款人在开始还贷时，每月负担会较大。但是随着还款时间的推移，还款负担会逐渐减轻，总的利息支出较低。第二种方式是等额本息还款。每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。借款人每月月供不变。以商业贷款50万元，贷款期限是20年为例。如果采用的是等额本金还款方式，总共支付利息为328864.59元。如采用等额本息的还款方式，则总共需要支付利息398223.63元，比第一种方式多支出利息约69000元。因此，比较之下，选择等额本金还款方式比较划算。

异地购房提取公积金流程通常是怎样的？（一）异地买房的职工到银行服务网点领购住房公积金提取申请书和现金支票，并且将这些材料加盖预留印鉴。（二）个人住房公积金账户在异地购房提取公积金；异地买房的职工提取公积金职工按照规定携带住房公积金提取申请书和相关证明材料到银行服务网点申请异地购房提取住房公积金；（三）异地买房的职工所购房屋当地住房公积金管理工作人员，审核申请异地购房提取公积金职工提供的资料合格后，为异地购房提取公积金职工办理提取公积金审核，打印受理回执交还给职工确认，然后将受理回执中的张和证明材料原件交给员工；异地买房的职工提取的住房公积金，转入异地购房提取公积金职工本人住房公积金联名卡储蓄账户。（四）住房公积金管理中心应当自受理申请之日起3日内作出准予提取或者不准提取的决定，并通知申请人；准予提取的，由受委托银行办理支付手续。住房公积金一般能提取多少？（一）住房公积金的提取额度主要如下所示：公积金可以每3个月提取一次，而且每次提取的住房公积金是你提取申请日前3个月的住房公积金。住房公积金提取的金额最多不能超过你交的住房公积金的上限，同时也不能超过你的月租。（二）公积金提取额度原则：1、租房提取每月可提取额不超过申请当月应缴存额的50％，每年度可以提取不超过12个月的月可提取额度。2、用于其它住房消费提取额不超过申请提取前12个月内职工住房公积金应缴存总额的30％。提取公积金需要什么材料？（一）结婚证和复印件，如果办理人没有结婚的话不需要。（二）身份证明材料。已婚人员需要提供夫妻二人的身份证及复印件，这两者都要包括，缺一不可。需要注意的是，这一点不是只针对已婚人士，未婚的单身人员也是需要提供身份证及复印件的。（三）需要提供房屋产权证及其复印件。这一项是针对有房的人，假如自己本身没房，而是租房的话，需要提供的就是所租住房屋的产权证的复印件。（四）离、退休证明。这一条是对于已经离休或者退休的人来说的，这类人想要提取公积金的话，是需要向有关部门出示公司开具的离、退休证明的。（五）带相关低保证明办理，这一条是对于生活困难、低收入群体来说的，但是重要的还是得带着身份证、户口本等一系列复印件去办理。（六）《住房公积金提取申请表》一份。这份资料需要向公积金中心提取。

如今很多人的购买房屋的时候会选择银行房屋抵押贷款的方式，这样能够缓解自己经济上的压力，而在办理房屋抵押贷款的时候，要了解一下具体的办理流程，根据相关的规定提前准备所需的材料和证件。那么银行房屋抵押贷款怎么办？房屋抵押贷款可以贷多少？下面为大家具体的介绍一下相关的知识。银行房屋抵押贷款怎么办？1、挑选贷款机构虽然提到贷款，大家都会想到银行贷款更安全有保障一些，但是银行贷款的审批速度和贷款要求也一直是一块硬伤。而民间借贷虽说利率高，但是审核要求低，办理速度快。所以说，选择一个合适自己的贷款机构是整个贷款流程中至关重要的一步。2、提交申请材料房屋抵押贷款的资金自己可以提前就准备好，选择机构后便可带申请机构要求的材料来提交申请。借款人及其配偶有效身份证件、户口簿、结婚证；个人收入证明；贷款用途证明或声明；抵押房产权属证明；贷款机构要求的其他文件或资料。3、贷款机构审核如果你已经提交了抵押贷款的申请资料，就可以等贷款机构的审核结果了，这个阶段基本没购房者什么事，贷款会对我们之前交上去的基本材料做个初步的审核，审核符合他们的要求。4、评估房产评估时会产生评估费，一般是千分之三到千分之五左右，采用差额定率累进的方式收费（即按被评估房产的账面原值的大小划分收费档次，分档计算收费额、各档相加为评估收费总额），不同家收费不一定一样，另外不同地区的收费标准也不一样。5、签房产抵押贷款合同借款人的贷款申请通过后，贷款机构就会和你沟通下贷款额度、利率、期限、还款方式等问题。沟通好之后就可以签合同了。6、办理抵押贷款登记，放款抵押登记是去房屋所在地的房管局办理，需要准备的材料有：申请人身份证明、婚姻状况证明、房屋登记申请书、房屋所有权证或《房地产权证》、国有土地使用证、抵押合同和主债权合同、其他必要材料，前面的手续都办理完毕之后，借款人就可以等着放款了。房屋抵押贷款可以贷多少？根据银行抵押政策规定，房屋抵押贷款一般都是在70%左右。申请房屋抵押贷款时能贷的金额是有很多的因素影响的，比如说抵押房屋的房龄、借款人的年龄、房产的流性、变现性等，这些都是直接与房屋的评估和贷款额度挂钩的，抵押的房屋评估值越高，贷款的额度就越高。房屋抵押贷款额度计算公示：贷款额度=房产评估值*贷款成为数。在办理房屋抵押贷款的时候，大家要了解一下具体的手续，尤其是根据抵押政策的规定来进行申请，根据自己的还款能力来选择合适的还款方式和还款年限。

买到期房之后，最开心的一天就是交房的这一天，其实一般期房建造都是在2－4年，如果自己买的房子提前交房了我们是比较开心的，毕竟可以尽快的装修了。我们就比较担心的是房子提前交房了，我们没有收到通知，就错过了。那么小编就来告诉你开发商交房提前多久书面通知？交房时的流程是什么？开发商交房提前多久书面通知新房交房会提前30天通知，交房的时间其实是根据合同当中规定的时间进行制定的，也就是说购房者可以在房屋买卖合同当中，看到房屋具体交房的时间，然后往前推一个月就可以了。收到开发商交房通知之后，购房者要准备相关的费用，因为在交房的时候需要缴纳物业费和房屋维修基金。交房时的流程是什么1、开发商以书面形式通知购房者在约定时间内对房屋进行验收交接。业主持入住通知要求的证件及其他相关资料，在入住通知要求的期限内到房地产开发企业指定的地点，查验房地产开发企业依法应当取得的书面文件。（如两书一表）；两书是指《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、一表是指《竣工验收备案表》；2、关注面积问题，索要《面积实测表》，向开发商了解公摊面积大小及组成；业主请专业人员对房屋质量仔细检查，记录问题，并详细填写验房单；验房后业主根据不同情况采取以下对策：若商品房存在法定或约定的可以退房的质量问题或存在解除购房合同的其他情形，买受人应决定是否退房，并在约定的期限内书面通知房地产开发企业；3、若商品房存在未达退房条件的质量问题或未达到约定标准，买受人可将商品房存在的质量问题或未达到约定标准的内容书面递交房地产开发企业，由房地产开发企业在一定期限内逐项予以修复或赔偿。房地产开发企业对商品房存在的质量问题逐项予以修复或作出修复书面承诺并经买受人查验同意后，双方根据商品房面积实测技术报告结算房款。如果你不是很懂交房的问题，毕竟我们是第一次收房，在收房子时喝多的细节并不是很懂，我们不要直接就收房拿钥匙，而是要了解房屋质量，是否达到交房的标准，完全确认后，然后在签字收房。

“房子到手后，一次都没住过，也没有享受过物业提供的任何服务，我凭什么还要交物业费呢？”相信不少人都有这样的疑问，更有甚者，还有这样的反问，“我没让你提供过服务，为什么要交费？”后者多少就有点耍小孩子脾气了。让不让提供那不是你说了算的。一些正当的不交物业费的几种情况，比如说物业未提供服务或服务不对等或物业费不符合审批条件等，都是可以拒绝缴纳物业费的。以上就是热心的网友朋友看了文章后给我们的留言，心情是可以理解的，不管是有意还是无意，因为种种原因没能入住，不住自然也就感觉不到享受了物业服务，所以才有这样的质疑。如果是物业回应，一般都是这样的，“不住人也一样要交物业费，这是规定。”虽然在他们眼里觉得有道理，可是这话到了业主耳中总是听起来不顺耳，进而将矛盾进一步升级。公说公有理，婆说婆有理。不管怎么说，我们先把道理讲清楚，一起掰扯掰扯。先看个最近的案例吧。北京门头沟法院的一起案件中，法院依法支持物业公司的诉请。什么诉请呢？业主周某拖欠5年的物业费，被告周某辩称：其长期不在涉案房屋居住，没有享受到物业服务，不同意原告的诉讼请求。这个理由是不是跟上边说的很像？这种态度还是很普遍的，这也是大家想当然的一种自我感觉。但结果是，法院经审理后判决支持原告的全部诉讼请求。法官提示：关于周某主张其未在涉案房屋居住，拒交物业费，实际上，物业服务的范围主要针对小区公共区域及共用设施设备，目的是为了维护和保障小区的正常运转。业主放弃个人权利并非免除公共义务的理由，不管周某住与不住，物业服务是正常进行的，所以理应缴纳物业费。另一个案件，湖南省平江县杨某以未真正入住为由拒不缴纳物业费，2020年9月，物业公司将杨某起诉至平江县人民法院。被告所辩跟上个案例一模一样。审理法官认为：“缴纳物业费是业主应承担的一项基本合同义务。虽然房屋空置，但小区卫生仍需天天清洁打扫，公共秩序必须时时巡查维护，所有设施设备如电梯、消防等费用也要一分不少地支出。”难道因为你的不住这些服务就不提供了吗？那些居住的业主又该如何？很简单的道理，电影开始后不会因为你个人原因未看就不给你收费了。2021年正式实施的《民法典》有明确规定：“业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。”所以，你的房子空置没住人那是你的问题，你不能说没有接受服务拒交物业费，你更不应该说“不需要人家的服务，谁让你提供服务了？”实际上，一楼的人不坐电梯但不会因为这个就少交物业费。空置房不缴纳物业费，既侵犯了物业公司的合法权益，同时也侵犯了全体业主的切身利益。空置房的主体也在小区内，你个人觉得没有享受到服务，其实也享受到了各种隐形服务，不会因为你不住物业就不提供保洁、巡护、电梯消防等设施检修服务，所以，不住人就没有享受物业服务的观点的确站不住脚。说到底，还是大家的这种意识和观念不强，真正不想交的是少数，大多数人都能理解，不理解的也不是因为想赖账，还是观念问题，或者理解不够。物业服务具有公众性，它的价值在于在满足公共服务的同时，达到对整个居住环境品质的提升，最终体现在对业主个体的服务价值。如果一个小区都是不交物业费的情况，那么这个小区恐怕也好不到哪里去，将来想卖房也卖不上去。当然，作为业主，我们不能当无赖，但也不能当冤大头，让物业任意而为。比如有些物业乱收费的现象，作为业主也应该理直气壮的站出来维护自己的权益。擅自扩大收费范围、提高收费标准或者重复收费，业主以违规收费为由提出抗辩的，人民法院应予支持。

房贷利率下调了，用户的房贷还款金额没有少，一方面是用户的房贷利率执行的是LPR固定利率，不管LPR怎么调整，用户的房贷利率都不会发生变化。另一方面，房贷利率下调，用户的房贷利率执行LPR浮动利率，到了房贷利率调整日，用户的房贷利率才会下调，后续的还款金额才会减少。未到利率调整日，房贷利率是不会立刻调整的。房贷利率调整日通常为1月1日或者房贷放款日，用户可以任意选择，大部分用户都默认1月1日为房贷利率调整日。并不是LPR下调，房贷利率就一定会下调，上一个年度12月的LPR下调，到了来年的房贷利率调整日，房贷利率才会自动调整。房贷利率下调后，用户的房贷还款金额没有发生任何变化属于正常情况，请用户实际还款金额来归还房贷。房贷利率下调意味着什么一、房贷利率下降意味着房市回暖大家都知道市场是存在杠杠调节原理的，房价一直居高不下，顾客买不起，就会持观望态度，等着利好消息的出现，若这个时候房贷利率降低，无疑会刺激有刚需的顾客贷款买房，房子卖得出去，房市就能回暖，也能拉动国家经济的增长。二、房贷利率下降意味着进入LPR利率时代LPR利率是从2020年开始执行的，是指贷款市场基准利率，由多家银行共同报价再加权平均决定，既然LPR利率是市场性的，会根据市场调控变化的，若这个时候市场房贷利率下降，根据买房一族的趋利心理，大家便会纷纷选择LPR市场浮动利率，而不是在央行调控基础上的固定利率，这也就意味着LPR利率时代的到来。三、房贷利率下降意味着消费增加要知道买房一族为了每月还贷，平时的生活支出都是有计划的，如果这个时候房贷利率下降，导致月供减少，那计划内就会多出一笔资金，可以用于日常生活消费，提高生活品质，而消费增加，又可以拉动贷款，毕竟现在消费贷款产品已经非常流行。

  在房产交易的过程中，需要办理的手续很多，也很复杂，中间的过程中某个环节很可能出现意外，甚至会导致退房。有时候即使是卖方的原因，买房者也会担心遭受损失而不敢轻易退房，其实合理退房情形有很多种，那么，哪些情况可以申请退房？我们一起来看看吧！  开发商无法提供五证  五证对于楼盘是非常重要的，其实就像我们的合法身份证明一样，如果五证不全的话，那么开发商卖房是不合法的，这其实属于违规操作的。如果在不知道这种情况的前提下签订了购房合同，那么该合同则是无效的。如果在这种情况下购房者要求退房，开发商应该返还购房者交的房款，以及这段时间内房款产生的利息。  逾期交房  由于现在购买的新房大多数都是期房，也就是需要在开发商完工之后进行交房，开发商一般都会将交房日期写进合同中，如果开发商超过交房日期还没有交房的话，会被视为逾期交房。这个时候购房者是可以催开发商的，一般情况下开发商有一段时间的延展期，若被购房者催告后，过了延展期还没交房，那么购房者就可以单方面解除合同。  房屋主体结构存在重大质量问题的  房屋质量问题严重到影响正常居住使用，这里的“严重影响正常居住使用”，从专业角度解释，即是否对购房者的生命和财产安全、身体健康造成重大影响、是否严重干扰到居住人的正常生活等等。在这样的情况下是可以退房的。  属于违规建筑  这一点与没有五证大致相同，违规建筑同样是无法办理五证的，一般都是未取得建设用地规划许可证和建设工程规划许可证而建成的建筑物。  房屋面积与合同中的误差过大  在验收房屋的时候购房者应该对房屋的面积进行测量，如果交房时房屋的实测面积与签约时的暂测面积的误差绝对值超出百分之三的话，购房人就可以提出退房并要求退赔利息。  开发商擅自更改设计  如果开发商在没有征得购房者的同意擅自更改房屋的设计，那么开发商就构成违约，购房人有权退房。  无法办理产权证书的  如果无法办理房产证，那么就无法证明这套房屋是属于你的，由于新房办理房产证，都是开发商一手操办的，如果开发商由于某种原因无法在合同约定期限内办出来产权证，这个时候购房者就可以提出退房。  只要你符合上述这几条原因中的一条，你就可以提出退房，并且不会遭受损失。

  二手房贷款是先交首付再申请贷款，对银行提交相关的材料以后银行再进行审核的，这是一般房贷的固定流程。交完首付签订购房合同后，交易双方要携带购房合同去办理网签，网签完成以后就能拿合同去银行办理贷款，没有网签是不可以办理的，交首付一定是审核贷款的前置。  买二手房的流程  1、买卖前的产权审核  担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。  首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。  2、交定金与签合同  因为房子动辄上百万，所以当交易进行到这个环节时，交定金请多留个心眼。如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。  如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，注明关于违约的内容。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。一般在交定金的时候会签一份定金合同，合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等。  3、选银行和办按揭  如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。至于银行的选择，中介人员推荐说四大国有银行的贷款额度会较宽松，而且办事效率会高一些。至于利率是否能下浮，每家银行执行的政策基本一致，所以并不需要购房者过多的考虑。  去银行办按揭，需要买方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行大厅找客户经理，客户经理会根据贷款人的资质做贷款评估。  4、过户及交税  去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。至于办证时间，通常为一周左右，个别城市除外，本文不做统计。  交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场。办理房产过户时容易发生变数，提醒购房者可以在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因卖方原因造成房产无法交易，那么视为卖方违约，必须承担违约责任。  5、交房事项  交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。办理水电交接的时候，交易双方最好提前打电话进行咨询，以免跑冤枉路。

  在现实生活中买房子这件事其实并不是我们想象的那么简单，付个首付就完事了，在购买房子之后，为了房子的使用，我们必须要缴纳很多的费用，这些费用也不是一个小的数字，所以买房前了解一下缴纳的费用，不至于让我们交钱时发愁。那么，房子契税不交会有滞纳金吗？买房需要哪些费用？  一、房子契税不交会有滞纳金吗？  购买新房子，需要业主收房子时候，90天内凭购房合同和买房子票据，身份证，户口本，婚姻证明，到住房所属房管部门，申请交纳契税和维修基金，手续费，凭完税证明，可以办理房产证，逾期不办，需要交纳每天万分之五的滞纳罚金。  根据《中华人民共和国税收征收管理法》第三十二条规定：“纳税人未按照规定期限缴纳税款的，扣缴义务人未按照规定期限解缴税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。”滞纳金的计算是2001年5月1日以后发生的，统一按照《税收征管法》规定，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。一般很少这样的情况，因为你不交契税你是拿不到房产证的，要领取房产证明必须持契税完税证明才可以领取房产证书。  二、买房需要哪些费用？  1、公共维修基金  公共维修基金是由购房者交给开发商，然后再由开发商转交给物业公司。这部分费用主要是用于之后小区内公共设施的维护，其中包括主体承重墙、户外墙面以及走廊通道等等。  2、评估费  购买新房是不用收取这部分费用的，因为大多新房都是根据当时的市场价格进行交易的。而二手房在交易的时候，就必须要进行房屋评估，才能进行办理贷款和新的房产证。  3、契税  购买房子都需要支付契税，按照规定，这部分费用是由买方来支付的，如果和开发商协商好，让开发商帮忙代交也是可以的。  4、印花税  在房屋交易过程中，印花税是买卖双方都需要缴纳的，一般是合同金额中的万分之五。需要注意的是，如果是一手房，在还没有拿到房产证前，可以先不给开发商。  5、交易费、工本费  交易费是根据房子的大小来定的，一般由买房来进行支付，工本费也是一样，如果是住房，只需要10元即可，如果是非住房，工本费就需要550元，具体以当地政策为准。  6、营业税  无论房屋买卖还是赠与，营业税都是必须要缴纳的，是作为一个守法公民应尽的义务。当然，如果赠与人的房产已经达到年限且符合免征营业税条件的，就可以不用交。  以上仅供大家参考，如有出入请以当地相关政策为准。

  一、夏季能更好地了解通风和采光情况  在炎炎夏日，如果房子通透，有自然风吹紧来想必会非常的舒适。但是如果房子密不透风，就会导致屋内又闷又热，那么居住在这样的屋子里面肯定是让人不舒服的。购房者看房选房时要看楼间距和楼栋的分布，是否有利于在夏季引进主导风，能否保证风路畅通，会不会形成漩涡风和风向死角。另外，小编建议购房者可以去房子里面考察以下，看看户型设计的是否合理，房子周围是否有遮挡物，遮挡物会不会挡风等问题，亲身去感受下房子的通风和采光情况。  二、夏季能更好地了解周边情况  一提到夏季想必大家都会馋烤串儿，确实，炎炎夏日的晚上，烧烤摊非常多，满足大家喜好的同时也要考虑到其带来的消极影响，通常烧烤摊会产生油烟味和噪音，如果长期居住在这样的坏境中，想必大家也受不了，所以大家买房时尽量避开这样的街道。  三、夏季能更好地了解小区的卫生和环境  夏季天气炎热，东西很容易变质腐烂，如果不能及时清理，就容易产生恶臭，严重的还会危及身体健康。夏季也是花草树木生长的旺盛期，购房者可以实体去考察以下，感受一下小区绿化环境的好坏。主要看小区的花草长得怎样，是否有修剪过等等。当然，好的物业公司还是能够让大家满意的，因为这是物业的一项工作。  四、夏季能更好地了解排水情况  打算购买底层或顶层的购房者，小编建议你一定要去底层看下房子内是否潮湿，南方比较潮湿，尤其是雨季，紧挨地面的地板容易冒水泡。看顶层，主要看房屋是否漏水，有无雨水渗透进来。选择在一个暴雨天亲自去小区看下，了解小区的排水效果如何。另外，还要检查楼房的雨水管道是否完好，能否保证雨水的及时排放，避免雨水渗入屋内。  五、夏季能更好地了解隔热设施的效果  对于享要购买顶层的人来说一定要了解房子的隔热设施的效果。现今大多数的住宅都在顶层设有隔热层，但是如果住宅侧墙朝西或者室内朝阳面，窗户面积大或者窗户数量多都会影响到隔热效果。所以，选择顶层的购房者要关注顶层隔热层是否完善，采用蓄水池隔热的要检查蓄水池有无裂缝，如果有裂缝很容易出现漏水的情况，所以一定要仔细些。

  贷款买房子，购房者需要准备好首付，看好房子之后就可以与开发商签订合同并缴纳首付，然后向银行申请贷款，但是，买房交了首付还能不能退?    买房交了首付般是不能退房的，如果双方协商一致退房的可以进行退房。但协商不一致的，应当根据合同中的违约情况进行赔偿。如果是当事人的原因退房应当赔偿违约金，然后开发商退还首付款。  《中华人民共和国民法典》  第一百八十六条 因当事人一方的违约行为，损害对方人身权益、财产权益的，受损害方有权选择请求其承担违约责任或者侵权责任。  第五百八十二条 履行不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择请求对方承担修理、重作、更换、退货、减少价款或者报酬等违约责任。  第五百八十五条 当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。  交了25万首付退房最多扣多少?  如果借款人不是因为银行放款失败，或者其他原因导致没有申请下来贷款，那么去开发商那里退房、索要首付款的话，很有可能需要支付一定的违约金。  违约金需要根据购房合同上的规定来进行赔偿，还要加上过错方。如果合同上有明确的规定数额，比如说5%，那么借款人就需要赔付12500元的资金。但如果退房的过错方不在于购房者，而是因为银行拒贷或者开发商的问题，那么开发商甚至需要赔付购房者因为退房而产生的损失。  购房者免费退房的情况有很多，比如说按揭贷款合同无法订立、卖方故意隐瞒房屋被出售抵押、房屋质量问题严重影响住宅正常使用、无法办理房屋所有权登记等。

离婚后房屋过户费一般多少钱？  （一）税类：  1、契税按照产价百分之二；  2、印花税按照产价万分之五。  （二）费类：  1、登记费80．00元；  2、交易手续费的百分之二（按产价）；  3、工本费20．00元  在离婚房产过户费用的问题上，很多离婚夫妻关注的还是离婚房产过户是否会免收契税。  依据我国民法典及其司法解释的规定，离婚房产过户要不要收取契税分情况处理：夫妻离婚，对共有房产重新分割或归属一方的，不征收契税。原属于夫妻一方所有的房产，离婚时权属发生变化的，应按赠与行为征收契税。但是离婚房产过户的，不收取个人所得税。  什么是离婚房屋过户？  离婚房产过户怎么办理  （一）办理离婚房屋过户的程序  1、准备房产过户材料：  （1）离婚判决书及其复印件；  （2）房产证（如有共有证的，包括共有证）；  （3）身份证明及复印件；  （4）房产登记申请书。  2、房产过户的手续  （1）到交易中心办理转绘；  （2）到房管局办理免征契税申请；  （3）办理析产登记手续并缴登记费；  （4）取证。  （二）离婚房屋过户费用有哪些  1、费类：登记费；交易手续费；工本费。  2、税类：契税；印花税。  在离婚房产过户费用的问题上，大部分离婚夫妻关注的还是离婚房产过户是否会免收契税。根据民法典的规定，离婚房产过户是否收取契税分情况处理：夫妻离婚，对共有房产重新分割或归属一方的，不征收契税。原属于夫妻一方所有的房产，离婚时权属发生变化的，应按赠与行为征收契税。但是离婚房产过户的，不收取个人所得税。  夫妻离婚房子怎么办手续过户？  （一）夫妻离婚涉及房屋转移的，一般由双方共同申请登记，双方就财产达成协议到民政部门办理就可以了，但一定要及时办理房产过户手续。房产过户手续，即办理买卖过户，即按照正常买卖程序办理，一周左右时间即可。  （二）对于离婚房产过户中，需要办理析产登记。夫妻离婚析产并不需要办理多少手续，只需按照房管局有关规定办理离婚析产登记。析产登记是一种常见的房屋登记种类，与继承登记及赠与登记也有一定的区别。析产登记主要适用于离婚析产。顾名思义，离婚析产是夫妻双方因离婚后彼此就个人对房屋所占的份额进行转移的一种登记手续。按照有关规定，双方免收交易税费。

  我们知道房子对于现在的人们来说是有很大意义的，有了房子才代表自己有一个家，但是很多时候房子开始亲属赠与的，那样的话过户费用应该怎样计算的呢?下面就由小编为大家解释一下相关内容，供大家参考学习，希望对于大家有帮助。  一、房子赠予子女过户费用怎么算  直系亲属，即相互之间有一脉相承的血缘关系的上下各代亲属，如父母与子女、外祖父与外孙子女等。一般分为直系血亲和直系姻亲。直系亲属房产赠与过户主要分为两种：夫妻之间，父母与子女之间。  1、赠予房产交易时，五年内房屋需要缴纳的费用  (1)契税：建面小于90方1%，建面90-140方以上1.5%;二套3%  (2)营业税：5.6%  (3)个人所得税：1%  (4)手续费：建面*6  (5)工本费：80元  (6)公证费：2%  2、赠与房产交易时，五年外房屋需要缴纳的费用：  (1)契税：建面小于90方1%，建面90-140方以上1.5%;二套3%  (2)营业税：建面140方及以上(评估-原值)5.6%  (3)个人所得税：1%  (4)手续费：建面*6  (5)工本费：80元  (6)公证费：2%  二、父母与子女之间赠与房产  房产“赠与”需要缴纳的税费有契税、公证费以及登记费等，其中最主要的是契税，为房屋评估价格的3%，一般来说也就是市场价格的3%。目前市价为120万元的房屋，契税为3.6万元。如果子女在房产证满5年后再出售且是唯一住房，可以免缴营业税以及个人所得税，只需缴纳少量的手续费。如果儿女在受赠后不足5年即出售房子，或者子女拥有多套物业，按照目前的操作方式，子女只能按据实征收方式缴纳个人所得税，即按转让收入减掉合理费用后征收20%，同时还要缴纳转让收入5.5%的营业税。假设将来子女以150万元卖出这套房产，则在两次转手过程中父女总共需要缴纳的税费可能高达40万元。  通过上文的解释，我们可以了解到就是对于房产过户的话需要备好相关的资料的，赠与房屋办理过户手续一般费用是比较少的。

  一、房贷初审通过到终审需要多久？  房贷初审通过到终审需要一个月左右，而终审结束后，无论审批是否通过，都会立马通知客户，审批通过的客户收到通知就需要在约定时间内及时去银行签订合同，以及办理抵押等相关手续，然后银行会进行放款。  房贷申请提交上去后，银行工作人员会整理好客户提交的资料信息，然后上交给审核部门，审核部门审查资料的真实性、准确性和完整性，确认信息真实、完整无误，客户具备贷款申请资格，初审就会通过，此环节大概一两天就能完成。  接着就会对客户的资信情况进行综合评估，像客户的年龄、学历、婚姻状况、工作居住地址、经济收入水平、借贷情况、负债、信用状况等多个方面都会被评估到。大约会花费两三个星期左右才能完成审批。  大家需要注意，有时若碰上银行业务繁忙，也许审批花费的时间就会长一些。如银行额度紧张，放款也会有所延迟。  二、房贷办理需要注意什么？  1.抵押物业情况。房贷房贷，那就是房屋按揭贷款。银行肯定先看重房屋的情况了。房屋情况从房屋所处位置，楼龄(即建筑时间，可参考土地出让时间，以及房屋图纸页但不完全正确)，房屋面积，周边配套设施(是否地铁，学校，商业广场等)，朝向，楼层，装修，房屋是否改变结构等。  2.借款人资质。借款人是否有稳定工作，是否有银行流水，征信情况是否良好(逾期情况，信用卡持有情况，还款情况，是否经常分期，是否有信用贷消费贷等)，是否有债务，是否有担保。  3.首付款来源。这一点其实很多人都忽略掉的。现在也相当于科普一下吧。现在央行是名列禁止消费贷资金，信用贷资金等流入房地产市场。就算找借呗借5万块，做个定金，过几天又还进去。这种行为，在银行看来都是属于首付贷行为。所以首付款来源最好是来自于自有资金，或者直系亲属的资金。

  随着房地产市场快速发展，房价越来越高，人们买房的愿望却越来越强烈，但买房却越来越难。于是催生了一种产品类型，那就是商住房，原本是没有这么个概念的，而是开发商硬生生创造出来的，经过大肆渲染，人们的观念也开始慢慢接受，也的确让很多人走捷径买上了房子。  那几年真的很流行，很多人年纪轻轻就买了房了，你细问一下，原来买的是所谓的商住房，没有什么别的意思，只是想借机给大家普及下商住房跟普通商品房是不一样的。咱们先不说它贵还是便宜，也不说它的优缺点，至少有一点，低总价成为吸引很多人的最大优势。  加上限购政策下，一些一线城市开发商迎合市场，把商业办公项目设计、开发建设成住宅对外销售。这也导致了购买商住房趋之若鹜，没办法，虽然谈不上是正常需求，但也确实很有市场，为什么这么说呢？  因为商住房本叫商办，有的城市已经纠正过来了，开发商拿地就是商办的，但看到巨大的住房市场，在他们看来也是做好事，帮助大家买上了房，现在北京已经叫停了。  2017年3月26日，北京市住建部等5部门联合发布公告，全面叫停“商业改住房”，限制个人购买商业、办公类住房项目。就是将依法批准的商业建设用地改作居住土地使用被叫停了。  这种房子也遭遇了非常大的打击，这是必然的，因为需求少了很多，毕竟真正用来办公的没有那么大的市场。不过一些好地段的房子还有不小的价值。  跟大家声明一下，不是说这种房子不合法，它跟小产权房不是一回事。  实际上，商品房产权年限一般有70年、50年、40年三种说法，商品房产权年限具体是多少年是和商品房的性质密切相关的。我们说的多少年，其实是指的土地使用年限。在中国，房屋的产权是**的。  根据商品房的用途，土地分为三种性质：一种是住宅用地，指提供家庭、个人生活居住使用的房屋用地，其产权年限为70年；另一种是综合用地或工业用地，一般产权年限为50年；第三种，纯商业用地、旅游用地和娱乐用地产权年限为40年。  所以，这些土地性质无论盖成什么房子，只要按规划用地来，那就是合法的，都是大产权房。

  公积金必须是买房后才能贷款的。公积金贷款买房首先要购房者买房，付首付，签订购房合同才能去申请住房公积金贷款和提取业务。但是在买房之前你首先要去住房公积金去咨询,看看你是否符合条件贷款,免得中间出现问题不能顺利买房。  公积金买房需要注意事项  首先，在申请公积金贷款前，一定要正确评估自己的购房借贷能力，做好万全的准备。公积金贷款与商业贷款存在一定的差异，一定要事先了解清楚申请公积金贷款的要求，选择好个人住房贷款种类，最为重要的是，要充分评估自己的还贷能力，按照约定足额还款，要是留下什么不良信用记录就不好了。  然后要准备好贷款材料，不管是商品房还是二手房，或是单位集资建房，都要弄明白具体所需哪些材料，并按照要求准备好，申请者们不妨列一张清单，把该准备的一项一项准备好，免得临阵乱了手脚。另外，公积金贷款额不能超出上限，提取总额也不能超过房产总额，并且，公积金账户余额是不可以用于购房首付的。如果公积金贷款额度不足以支付房款的话，也不用急着放弃公积金贷款，在用公积金贷款后，剩余房款还可使用商业贷款。  公积金贷款买房流程  (一)借款人申请住房公积金贷款需要向市住房公积金管理中心提出书面申请，填写住房公积金贷款申请表并如实提供有关资料。  (二)市住房公积金管理中心负责借款人资格、担保人资格、贷款额度和贷款期限的审查及合同的填写同意后，借款人与中心签订相关合同或协议，并按中国人民银行规定办理保险。  (三)贷款手续办理完毕后，市住房公积金管理中心给银行签发准予贷款通知书，银行接到贷款通知书后办理贷款划付手续

  说到房子如果我们想要抵押房产，或者是自己的征信不好，在抵押房子的时候都会遇到很多的问题，毕竟这些问题主要就是让人们可以安心的贷款，并且也不因为贷款而影响个人的信用，很多人对于征信的问题并不是很懂，也不了解。那么小编就来告诉你机构抵押房产上征信么？征信对买房要什么影响？  机构抵押房产上征信么  机构抵押房产上征信，房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。抵押人是指以房地产作为本人或第三人履行债务担保的企业法人、个人和其他经济组织。抵押权人是指接受房地产抵押作为履行债务担保责任的法人、个人和其他经济组织。抵押物是指由抵押人提供并经抵押权人订可的作为债务人履行债务担保的房地产。  征信对买房要什么影响  1、征信对买房严重逾期银行可能拒贷  现在的征信报告中有关于个人逾期的信息，你在贷款买房的时候，银行会查看你的逾期记录，如果你有连三累六的话都是属于比较严重的逾期，大概率你的买房贷款申请会被拒绝。所谓的连三累六就是，你有一笔贷款逾期超过90天，也就是3期，累计的逾期超过6次。如果你的征信报告中有逾期但是无论次数还是时间都比较短，那么如果其他条件都符合银行规定的情况下，银行是有可能发放贷款的，但是你的首付比例会增加、贷款年限会减少。这里需要提醒购房者一定要养成按时足额还款的习惯。  2、征信对买房负债比过于高银行可能拒贷  现在的征信报告会显示你的总借款数目，银行可以通过这个数据和你所提交的收入证明、银行流水来计算你的负债比例，如果你的负债比例过高，你的买房贷款申请也有可能被拒。另外征信报告中还有关于担保的信息，如果你为别人进行了担保，这笔费用也会列入到你的负债情况，所小编建议不要轻易给别人进行贷款担保，一旦发生问题，可能会对你自己的生活造成影响。  3、征信对买房有其他不良记录银行可能拒贷  在征信报告上还会涉及到法院判决和执行记录，当然如果这些内容不涉及到经济纠纷的话且案件较小，银行关注的比较少。如果案件严重或涉及经济纠纷，银行会判断你有重大征信瑕疵，想要申请贷款买房？那么还是放弃吧。  4、征信对买房机构查询过多银行可能拒贷  在征信报告中还有查询记录，这里额查询指的是银行或其他贷款机构对购房者进行的信用调查。这个记录反映的是申请人近年来的贷款申请等记录，如果查询次数过多代表购房者资金越紧张，银行可能会拒绝购房者的贷款申请。

  银行面签过了并不代表贷款申请通过，最终还是要看银行的审批结果，实际上只有签订了房贷合同，才算用户申请房贷通过。有一部分贷款者即使通过了面签，还是有一定的概率出现房贷申请失败的情况，因此最终还是以银行放款结果为准，要是顺利放款，说明贷款就办下来了，反之放款失败就说明贷款失败。  其实有很多银行面签通过，但贷款下不来的主要原因就是征信出现了问题。因为银行在放款之前会二次查征信，确定贷款人近期的征信情况和负债情况，像有不少人面签后在放款前到处办信用卡，导致征信上新增了大量负债，或者是办理的信贷业务逾期产生不良记录等，都会影响放款。  哪些行为会影响个人征信  1、避免信用卡、贷款出现逾期  信用卡连续三次(或两年内累计六次)逾期还款，或是透支消费、按揭贷款没有及时按期还款，就会在个人征信中留下记录，并影响房贷申请。所以说，如果有使用信用卡，一定要记得按时还款，实在无法全额还款，一定要选择分期或者还最低还款额。万一逾期了一次，也不要慌张，后面一定要正常刷卡还款，人行的个人征信系统5年会更新一次，如果这期间能够保持良好的用卡习惯，没有再逾期，信用就能洗白了。  2、尽量避免信用卡激活不使用  现在有很多人拥有多张信用卡，或者因为银行的朋友请求帮忙冲业绩办理了一些不常用的信用卡，激活后又没有使用，就变成了“僵尸信用卡”，这些信用卡即使不使用也会产生年费，若不缴纳就会产生负面的信用记录。但是很多人在办理之前并不了解这一点，所以办信用卡一定要谨慎。要是实在不想用或者用不着这张卡，就及早注销，省得留下后患。  3、谨慎为第三方提供担保  关于为别人担保这个事情，一定要谨慎再谨慎，不要轻易为别人担保，万一对方没钱，这个账务就需要自己来还，如果你也没钱，那就会变成你的信用污点。  4、记得按时缴纳水费、电费、燃气费  现在这些费用缴纳都是联网的，所以一旦逾期，也是会给个人征信留下不良记录的。大家要根据自己平时水、电、燃气等的使用，定期交款，最好保证账上有余款。  5、警惕欠款或被别人冒用身份证  尽量不要沾染上欠款什么的经济纠纷，也要提高警惕，保护自己的个人信息安全，别被不法分子盗用了身份，平白无故惹了一身麻烦。

  二手房贷款是先交首付再申请贷款，对银行提交相关的材料以后银行再进行审核的，这是一般房贷的固定流程。交完首付签订购房合同后，交易双方要携带购房合同去办理网签，网签完成以后就能拿合同去银行办理贷款，没有网签是不可以办理的，交首付一定是审核贷款的前置。  买二手房的流程  1、买卖前的产权审核  担心买到产权有瑕疵的房子，是买家们不敢进行自主交易的一大原因。但做足前期准备工作，这一问题也将不是问题。  首先，要仔细查看业主的房产证，注意房产证上有几个人的署名。如果有两个人，在签订后边的合同时就需要有两个人的名字;其次，看购房时的相关凭据，比如购房发票、契税发票等，作为辅助证据以初步确认房屋产权归属。  2、交定金与签合同  因为房子动辄上百万，所以当交易进行到这个环节时，交定金请多留个心眼。如果你看中的房子还在按揭中，定金最好不要直接交到业主手中，而应该交由第三方监管。  如果买卖双方都有可以信赖的第三方，则可以签一个简单协议，注明关于违约的内容。如果没有可信赖的第三方，定金最好交由银行监管。一般在交定金的时候会签一份定金合同，合同至少需要约定物业地址、成交金额、交楼时间、违约金和违约责任等。  3、选银行和办按揭  如果不是一次性付款，买家还需要到银行做按揭贷款。至于银行的选择，中介人员推荐说四大国有银行的贷款额度会较宽松，而且办事效率会高一些。至于利率是否能下浮，每家银行执行的政策基本一致，所以并不需要购房者过多的考虑。  去银行办按揭，需要买方到场，要带上身份证原件、收入证明、买卖合同。申请贷款时直接找到银行大厅找客户经理，客户经理会根据贷款人的资质做贷款评估。  4、过户及交税  去过户时，需要到房产所在地的产权登记中心去办理过户手续。买卖双方需要带上身份证原件、房产证原件、二手房买卖合同。至于办证时间，通常为一周左右，个别城市除外，本文不做统计。  交税时，如果合同约定是各付税费，那么两人必须同时到场。办理房产过户时容易发生变数，提醒购房者可以在合同中增加一条条款，约定如果在过户中因卖方原因造成房产无法交易，那么视为卖方违约，必须承担违约责任。  5、交房事项  交房一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。办理水电交接的时候，交易双方最好提前打电话进行咨询，以免跑冤枉路。

  全款期房没备案退房手续麻烦吗  经过开发商的同意和配合，是可以走下退房手续的，开发商会稍微麻烦下，退房后，你就可以和开发商签定正式的买卖合同了，也就更名了！  买房退房需要注意什么  1、买房退房需要注意定金双倍退还。根据《合同法》第116条，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或定金条款，不可同时适用。若是购房人的原因导致退房，开发商有权不退还定金；但若是开发商的责任，购房者可获得双倍赔偿。  2、买房退房需要注意违约金就高不就低。根据《合同法》相关规定，违约金不足以弥补实际损失全部的，差额部分由开发商继续赔偿。如违约金高于实际损失，开发商则直接按违约金来赔偿。  3、办理房产证前退房更省事。业主建议是在房产证办完之前办理退房手续，如果拿到房产证后装修房屋时或在其他情况下发生问题需要退房，通常需要一个较长时间的鉴定过程，然后走诉讼之路，买房退房需要注意拿到胜诉证明后办理退房手续，过程较复杂。

  交房注意事项及细节有哪些？  1、交房注意屋顶、门窗、墙面等地方是否存在漏水现象，或者是否有残留污渍。若有，则说明房屋在防水功能方面存在问题。  2、交房注意门窗是否能够顺畅开合，是否存在变形、锁闭等现象，注意门窗的质量是否合格。而对于防盗门来说，还要检查其门铃是否正常。  3、交房注意墙面地面也应该仔细检查，可以用小锤子敲打，如果出现空鼓或开裂现象，则说明墙面地面存在严重的质量问题。  4．交房注意厨房和卫生间的烟道尤其要注意其是否存在堵塞现象。检查时可以点燃废纸，观察是否有气体从排烟口排出。如果不能排出，则应及时与开发商取得联系。  5、交房注意卫生间还应进行防水检查。可用河沙堵住下水道口，再连绵不断的注入大量水，2小时后观察下楼是否有水流蔓延现象，如果没有，则证明防水性良好。  6、交房注意业主还需自备小灯，验房时可以将其插入电路插孔，检查是否有点，小灯是否亮起。插上小灯的时候，还需要插孔闭合开关箱内对于的电闸，看看各电闸是否运转如常。  7、交房注意记录房屋的水电气三表，也是非常重要的。  交房为什么分批通知业主？  开发商一般来说人手都是有限的，几百户如果同时交房难免会顾及不到业主之间的时间和感受，所以分批交房是效率最高的，也是效果最好的。一天几十户就会有充足的人员保证验收的流程顺利进行，也不需要业主过多的等待，浪费业主的时间。因此分批验收从这一方面来说其实是好事。  当然不可能所有的新房验收都是一帆风顺的，其中肯定会有一些方面或者是一些业主不满意的。如果一下子把几百户业主都叫来收房，那么业主之间的交流机会就多了。现场业主相互讨论下可能就会对房屋的一些问题纠结的比较多，这样一来原本单个业主可能不关心的事就变成全体业主关注的矛盾点了。因此为了让业主之间减少交流，避开一些可能出现的麻烦开发商也会组织较少的业主交房。

  过户后发现房子有抵押的情况业主们是可以要求解除合同的。过户后发现房屋有抵押可以先和当事人协商，协商不成的可以请求解除合同。  法律规定，一方有违约行为导致合同目的不能实现的，另一方有权请求解除合同。房屋有抵押会使房屋不能进行自由转让，使合同目的不能实现，是可以请求解除合同的。另外根据《担保法》第四十九条规定：抵押期间，抵押人转让已办理登记的抵押物的，应当通知抵押权人并告知受让人转让物已经抵押的情况;抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。所以遇到这种情况，买方要用法律手段来维权。  所以，二手房过户的时候，买方一定要谨慎，以下两点一定要注意：  1.一定要到房管局查询产权证的真实性  二手房过户的时候，业主一定要让中介带你去房管局查询产权证的真伪，其中包括查询房产的基本状况、抵押状况、查封状况、有没有共享人等等，并且一定要注意房产证上的房主和卖房人是不是一模一样的。  2、清楚的了解房产现状  消费者们在购买二手房的时候，一定要查看它有没有裂缝、渗水、漏水的现象。因为二手房买卖一般都属于“个案”，所以关于它的价格、房屋状况等等，都需要消费者们自己或者让专业机构检测。

期房未交房可以落户。但需要合同、收据或产权证明才能办理。当然每个地区的规定会有不同，这并不是统一规定的，有些地区就需要拿到产权证明后才可以办，而有些地方只需购房合同、收据就可以办了，因此在办理之前应该咨询清楚。  购买期房的注意事项：  1、看开发商实力  相信大家都能理解，于实力强、口碑好的开发商承建的楼盘质量也不会差到哪里去的，而对于一些中小型和没有听说过的开发商，我们就应该在购房之前可以到相关主管部门调查一下开发商的资质情况。购房者在购买期房之前一定要先对项目开发商的实力和信誉进行全面考察，可以去该项目开放商已经开发过的楼盘实地转一转，了解下小区的基本情况。也可以上网查询该开放商的实力和口碑。  2、注意约定不动产权证书的办理时间  在期房的纠纷中，有不少是与产权证的办理有关的。根据规定，不动产的登记机关是指房地产行政主管机关，登记机关在对申请人的申请进行审查后，凡权属清楚、产权来源齐全的，登房机关应在受理登记后即颁发房屋产权证。  如果您在交房后并准备齐全了相应的办证资料，但依然无法办理不动产权证书，那么其原因一般在于开发商。常见的原因有开发手续不健全、欠缴土地出让金等等。建议大家在签订合同的时候，约定开发商在什么期限内能够办理出来总证。  3、警惕面积缩水风险  很多购房者住进去才发现房子的实际面积与销售面积不一样，当初买房的的时候开发商所谓的赠送面积，公摊面积，实用面积等等，一定要注意，要不后悔也晚了，所以提醒购房者留个心眼，挣钱都不容易。  4、警惕房子质量问题  因为期房是先付款后交房的,因此,房子的质量问题也是比较常见的，比如主体结构存在的问题，影响居住(屋顶、墙壁漏水渗水)等等问题，这些问题都比较专业化，购房者验收房屋时还需请专业人士帮助验收。  5、虚假广告宣传的风险  很多房产商卖房的时会夸张的吹嘘房子的好，包括各个方面，多数小区规划的建设不能按时完成，会非常影响交房时间与住户体验的，比如楼下地下停车场的完工时间，会直接影响小区环境甚至个别一楼住户的交房日期。还有楼间距看看是否和购买期房时说一致，到一有没有阳光，西晒等问题。高楼层的水压泵是否合适，电梯是否安全，等等问题。提醒购房者买房的时候一定要擦亮眼睛。

  现在买房一般是婚后买房，所以在房产登记的时候，都是签的两个人的名字，那么房产买房过户夫妻要到场吗?  房产买房过户夫妻要到场，只要产权证上登记的是夫妻双方的名字，两个都必须到。否则，产权登记在谁的名下，谁到场就可以了。而且夫妻婚后买房，不管登记在谁的名下，都是夫妻共同财产，不影响分割的。  夫妻共同房产变更为一方的流程是什么  1、认定房屋是否属于夫妻共同财产，并不是以房产证上记载的是双方姓名还是一方姓名为标准。婚后只要是用共同财产购买的房产，不论是登记在双方的名下还是丈夫或者妻子一方的名下，都属于夫妻双方的共同财产。  2、房产登记在双方名下和一方名下，在法律后果上存在的主要区别。登记在夫妻双方名下的房产发生对外转让时，需要夫妻双方作为转让方共同签字认可。在办理房产过户时，需要双方共同到场。而登记在一方名下的房产对外转让时，只需要一方作为转让方签字认可。登记过户时，一方到场即可。从这个意义上说，将夫妻双方一并登记为产权人，虽然在今后房产转让时，手续要繁琐一点，但可以有效地避免一方以较低的价格恶意转让房产，从而有助于加强夫妻双方对房产的共同控制力度。  3、目前，有的地方房地产主管机关在办理私人所有的房产过户手续时，会要求所有权人提供其结婚证或者未婚证明(如户口簿)。在确认所有权人已婚的情况下，所有权人办理房产转让等过户手续时，如果其配偶不到场，则必须取得其配偶的书面同意，并提交《配偶同意确认书》。这种做法如果能够得到普遍推广的话，对于加强对夫妻共同财产的保护，防范一方恶意转移房产将是非常有利的。

  如今多地商品住宅限购限贷，公寓便开始以不限贷不限购为噱头来抢占市场，而且由于公寓面积较小，总价低，又比较时尚，也受到不少年轻人的喜爱。其不仅满足了年轻人自我空间的需求，也满足了工薪阶层买房理财的欲望。  那么，公寓和住宅的区别有哪些呢？  1、概念不同  住宅：用来居住的房屋，包括别墅、公寓、职工家属宿舍和集体宿舍。一般是以家庭为单位居住，多为两房和三房，户内设计了客厅、卧室、卫生间、厨房、阳台等功能，住宅在一个小区中不止一两幢，而是多幢。  公寓：生活设施齐备，但是面积较小，但只占建筑一部分的居住形态，分为住宅公寓和服务式公寓。服务式公寓主要以创业公寓、青年公寓、白领公寓、青年SOHO等多种业态存在。  2、产权年限不同  普通住宅的产权年限大多为70年，而公寓都是建在商业用地或者工业用地上的，所以产权年限大多为50年或者40年。  3、落户规定不同  公寓是在商业用地上建起来的项目，是商业性质的，因此不能落户。如果是住宅的话，根据不同地区的不同要求，只要满足一定的条件，购房者是可以办理落户手续的。  4、税费不同  公寓和住宅在税费方面也是不同的，前者会比后者负担更多的税费支出。拿个税来说，如果同时满足家庭唯一住宅、购买时间超过5年，则免交个税，但如果所售房产是非住宅类房产，则不管什么情况都是要缴纳个税的。  5、使用成本不同  公寓由于是商业用地，所以在水、电、气的使用上是按商业使用的标准来收费的；而住宅则按民用水、电、气的使用标准来收费，这样对比下来，商业公寓的使用成本要高些。  6、装修程度不同  住宅虽然分为毛坯和带装修两种，但是毛坯房占为多数，满足消费者自己打造出温馨却不一样的家居环境；而公寓大多为带装修房，可以直接拎包入住，装修风格一样，但是省去了自己装修的时间和精力。  7、政策不同  住宅受到国家政策的影响，会出现限贷限购的情况；而公寓通常不限贷不限购，既可以用来转售，也可以用来自住。  8、采光条件不同  据悉，住宅和公寓在采光条件方面也是有差异的，有些公寓的卫生间和厨房都没有窗户，而且阳台也是内阳台，采光条件并不是很好。而根据《住宅建筑设计规范》的规定，住宅必须满足日照、采光等相关条件，因此现今的住宅大多都是明厨明卫，采光条件自然要比公寓好很多。  9、居住舒适度不同  一般住宅为两梯三户或者四户，人员较少，不会对出行造成困扰，私密也比较好；而公寓通常为两梯十户，甚至更多，人员不仅多且杂乱，安全性和私密性都无法得到很好的保障。  10、物业管理不同  经营性公寓的规划用地性质为公共设施用地，建筑外檐按公建标准控制建筑外部不得设置阳台，规划间距按公建标准执行，物业管理用房等相应配套服务设施按照相关规定在公寓内部安排。

  法拍房是因为原房主债务问题导致的房子被拍卖的问题。法拍房购买的一些相关小常识需要消费者们了解，这样可以避免上当受骗等问题。那么法拍房可以办理按揭贷款吗？法拍房办理贷款的流程是什么？一起来看看相关的内容，了解一下。  法拍房可以办理按揭贷款吗  法拍房可以正常办理按揭贷款，也就是说贷款的成数、年限、利率跟普通二手房一样，买二手房首付最低可以付3．5成，那么法拍房也是一样的。目前北京的法拍房依然像二手房一样需要符合限贷政策，购买首套房产，普通住宅最高可贷款65％，非普通住宅最高可贷款60％。  法拍房不能公积金贷款，但可以申请商业贷款。法拍房按揭贷款的预审分为两个方面，一是看个人的贷款资质，二是法拍房源的贷款资质。  首先个人贷款资质要满足下列基本条件：有正当职业和稳定的收入，具有按期偿还法拍房贷款本息的能力；良好的信用记录和还款意愿，无不良信用记录；银行规定的其他条件。  法拍房办理贷款的流程  1、法拍房不能申请公积金贷款，只能申请银行按揭贷款。  2、法拍房贷款的放款时间特别短。拍卖成交后，一般根据拍卖公告，需要7－15天左右将尾款付清，时间较短。所以办理按揭贷款需要提前将相关材料交给银行初审，成交后凭相关成交证明，即可办理按揭贷款。  3、不同银行处理的具体方式不同，但大致流程差不多。贷款资格预审→银行审核通过→参拍→拍卖成交→在规定期限内缴纳首付款，银行将法拍房贷款金额打款给法院指定收款账户→办理房产证及抵押手续。如果是首套房，普通住宅最高可贷6成；如果是二套房，普通住宅最高可贷4成。请注意，根据现有政策及每家银行要求不同，会有不同。

  很多人都听说过法拍房，但是可能认识的还并不是很清楚，甚至都有些好奇，在进行拍卖的时候价格是怎么样去进行定的，难道是和市场上的房子价格一样吗？那么针对这种情况，看看下面为您介绍的法拍房的价格是怎么评估的？法拍房可以买吗？  法拍房的价格是怎么评估的  起拍价其实是这样定的。每一套房子都是不一样的，情况也不一样，那么由于被执行人的房子外债总额不同，房子情况不同，各种瑕疵评估等，法院会首先聘请一个评估公司来进行房子价值评估。  然后根据房子的情况来制定起拍价格，现在的起拍价是房子总价的7到8折，如果被执行人对评估价有疑义可以申请重新评估和打折。这其中没有任何黑幕，法院也是想快速变现的，提高结案率。  法院拍卖的房子可以买吗  1、要求全额付款  对于商品房而言法院拍卖房很便宜，同样的房子如果是法院拍卖可能会少至20多万左右。表面上法院拍卖房便宜不少，但减轻了不少购房压力，但是购买商品房只要付清30％的首付就行，剩下的申请银行贷款进行月付。而法院拍卖房不一样，要求放款一次付清不能贷款，如今一次拿出百万左右的人也在少数。  2、法院拍卖房税高  法院怕拍卖房几乎都是有业主无法偿还巨额的债务，导致资金出现问题破产。破产后房产被银行收回，转给法院进行拍卖。竞拍者在购买此房产时，除了要交房款之外还需要交付契税、增值税等，这所有加起来也不是一笔小数目。  3、法院拍卖房没有售后  如今购买商品房只要出现问题都可以找开发商进行沟通，一旦出现纠纷或者合法权益受到侵害，业主就可以通过法律程序来维护自己。而法院拍卖房不愿意，法院只负责把房子卖出去，卖出去之后即使出现什么纠纷，也没有人为其负责。

       很多购房者因为预算不够买不起商品房，所以就会想着买一套比较便宜的小产权房，但是购买小产权房是有一定的风险，这个问题一直深受大家关注。那么，我们今天来一起了解一下什么是小产权房和大产权房？购买小产权房有什么风险？  什么是小产权房和大产权房  可以从产权归属、合法性、交易税费等三方面进行区分。  1、按产权归属分  开发商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，之所以如此划分是因为购房人的产权是由开发商的产权分割来的。  2、按合法性分  国家发产权证的叫大产权，而国家不发产权证，由乡镇政府发产权证书的叫小产权。  乡镇政府发放的产权证书实际上不是真正的产权，这种房屋没有国家发放的土地使用证和预售许可证，有关部门不会予以备案。  3、按交易税费分  所买的房再次转让时如果不用交付土地出让金，那么为大产权。如果仍然需要补缴土地出让金，这样的产权叫小产权。  按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房，对这个区别，购房人可从合同第一条土地使用权的取得形式中加以确认。  具体来讲，房地产商提供的土地证明如果是通过划拨得来，则为小产权；如果是通过出让或转让得来，就是这里所说的大产权。  4、合法性不同，拥有的权利不同  大产权房也就是购房者既有了《房屋所有权证》，也有了《土地使用权证》。可以合法的进行二手房交易。大产权房具有占有、使用、收益和处分四项完整的权能。  购买小产权房有什么风险  1、无法办理房产证、产权证  从法律层面，小产权房其实是没有产权的，因为这类房子是没有国家颁发的土地使用证和预售许可证，当然购房合同也不可能在房管局备案。所以你就不可能拿到一个合法合规，有效的房产证。这是小产权房大严重的问题。  2、无法进行银行贷款和抵押贷款  因为小产权房没有房产证，没有经过备案，就不能去银行做贷款，只能一次交清房款。对于购房者来说其实压力也很大。而且现在不能去银行做贷款，同理未来也不能拿这个房子去银行做抵押，再者买卖的时候可能也有很多的风险和坑。  3、小产权房交易难  如果想要向非集体成员的第三人出售小产权房，因其没有房产证而无法完成产权过户，小产权房屋购买人完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，第三人的利益将得不到保证。  4、拆迁补偿难，质量没保证  因为购买小产权的购房者不是房屋合法所有人，无法对抗国家的征地和拆迁，购房者将来遇到拆迁，将很难得到补偿。若小产权房屋违反国家政策被强拆，购房人可能面临既无法取得房屋，又不能索回房款的尴尬局面。  此外，开发商在建设小产权房屋时，为赚钱可能会偷工减料，加上职能部门缺乏监管，存在严重安全隐患，在实际使用中很多小产权房出现墙体裂缝、房屋漏水等质量问题，更无法达到防风、抗震、防水、消防的建筑规范和标准。一旦发生房屋质量纠纷，购房者维权难，终只能自行承担损失。

       虽然说买公寓的优势是有很多的，但是如果买了以后遇到资金周转不过来或一些其他的情况需要把公寓卖掉的话，就应该要认识一下，公寓二手交易需要交哪些税，如果不缴纳正常的税费是无法进行正常出售的。另外对于购买公寓要注意什么呢，一起来了解一下。  买了一年的公寓卖了需要交哪些税  买了一年的公寓卖了需要交的税要看是住宅性质公寓，还是非住宅性质公寓，在税费方面有一些差别。  1、住宅性质公寓  首先要判断此公寓是属于什么性质，对于住宅性质的公寓房在出售时需要缴纳的税费有增值税、个人所得税，增值税是按照现在公寓房的市场价格以及成交价格来计税的，其税率一般是5％。而个人所得税是按照市场价或是成交价来核定所要征收的税率。  2、非住宅性质公寓  非住宅性质的公寓在进行买卖交易是需缴纳的税费有增值税、个人所得、印花税以及土地增值税。增值税与住宅性质的公寓缴纳的税率是一样的，而个人所得税则需缴纳20％的查实征收税率。另外，印花税是根据房屋成交价来收取2％的税率。  购买公寓要注意什么  1、注意房屋的产权  按照相关规定，房屋使用权性质和土地使用权是一致的，涉及商品房的性质只有国土使用证》中土地用途一栏，住宅还是商业便一目了然。  2、选择品牌开发商  品牌开发商相较于一些中小型开发商，更有品牌实力，最重要的是拥有着良好的资金周转能力。而且这样的企业具有责任感，也不会出现烂尾现象。  3、建议选择优越地段  买房的时候建议选择商圈成熟、交通便利的区域。一方面是因为便于出租，而且租金也是有保障的。  4、物业管理水平决定着房屋的出租率  买房时首先要保证小区内的配套要完善，尤其是商业配套。其次是小区的安保措施要有保障，对业主反馈的问题处理要快，这样你的租金才能有保障。

  提起住房，物业费始终是难以绕开的话题。那么，哪些情况可以拒交物业费？物业的某些行为真的合法吗？法官告诉你“真相”。  01  房子没入住，要交物业费吗？  法官说  小区的物业服务费主要是公共性服务收费，包括公共设备、设施的日常运行、维修和保养，绿化管理、保安、保洁等，无论业主是否入住，即使房屋空置，也应当缴纳。  法条链接  《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第一款：业主应当按照约定向物业服务人支付物业费。物业服务人已经按照约定和有关规定提供服务的，业主不得以未接受或者无需接受相关物业服务为由拒绝支付物业费。  《物业管理条例》第四十一条：业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。  已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。  02  房屋质量问题导致漏水可以不交物业费吗？  法官说  开发商作为房屋的开发销售方，对所售商品房承担质量保修责任。漏水、渗水等属于房屋质量问题，与物业服务不是同一法律关系，业主应追究开发商的赔偿责任，不能以此为由拒交物业费。  法条链接  《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。  依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。  《中华人民共和国民法典》第六百一十七条：出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以依据本法第五百八十二条至第五百八十四条的规定请求承担违约责任。  03  物业公司提供的服务我不满意能拒交物业费吗？  法官说  需要具体情况具体分析。因为物业服务是针对全体业主和整体区域的各个方面提供的，具有公共性和整体性，涉及全体业主和整个小区的公共利益，在效用上具有不可分割性和依赖性。业主若认为物业服务企业提供的物业服务存在局部瑕疵而拒交物业费（如部分垃圾没有及时清理、公共区域照明灯损坏等），这样的做法会导致业主的个人收益远远小于给物业公司和多数业主造成的损害，因此不能以物业服务存在局部瑕疵为由拒交物业费。  但是，如果物业服务存在违反法律法规或安全保障明显不到位等重大瑕疵的，物业费可以适当减免；因物业服务瑕疵导致的损失，业主可以要求物业赔偿。比如：小区门禁损坏后物业未及时修复，未设保安室，亦无保安巡查，或虽有录像监控但监控损坏缺失导致业主财物被盗，可以认为物业在业主安全保障方面管理明显不到位，为重大瑕疵，可以减免物业费。  法条链接  原《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条：物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业规范确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。（已失效）  《中华人民共和国民法典》第九百四十二条物业服务人应当按照约定和物业的使用性质，妥善维修、养护、清洁、绿化和经营管理物业服务区域内的业主共有部分，维护物业服务区域内的基本秩序，采取合理措施保护业主的人身、财产安全。  对物业服务区域内违反有关治安、环保、消防等法律法规的行为，物业服务人应当及时采取合理措施制止、向有关行政主管部门报告并协助处理。  《物业管理条例》第三十五条物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。  04  没交物业费物业对我停水停电，合法吗？  法官说  不合法。业主违反物业服务合同约定逾期未足额交纳物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付物业费；合理期限届满后仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或申请仲裁，不得以停水停电等不合法措施催交物业费。  法条链接  《中华人民共和国民法典》第九百四十四条第三款：物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。‍  05  物业擅自将地面停车位对外出租导致业主无法停车，合法吗？‍  法官说  该情形涉及物业共用部分处分权的问题，焦点在于物业公司是否有权将地面停车位（或者其他业主共有区域）出租经营。若物业公司未经业主大会授权，擅自将共用部分出租经营，属于无权处分，业主委员会可以物业公司侵权为由要求物业公司停止侵害，恢复原状，并赔偿损失。  若物业公司对外出租经营是经过业主大会授权的，则所得收益应当用于补充业主专项维修资金，不得由物业擅自挪用。  法条链接  《中华人民共和国民法典》第二百七十五条第二款：占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。  《物业管理条例》第五十四条：利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。‍  06  小区内违规停放的电瓶车自燃使业主遭受损失，物业承担连带赔偿责任吗？  法官说  物业服务企业应当对其服务区域尽到安全保障义务，因物业公司未充分尽到安全保障义务，导致业主财产、人身遭受损失、损害的，业主可以要求物业服务企业与实际侵权人承担连带赔偿责任。  法条链接  《物业管理条例》第三十五条：物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。  物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。‍  07  物业发的《用户手册》约定“业主违反手册规定，物业公司有权罚款”，合法吗？  ‍法官说  不合法。《中华人民共和国行政处罚法》规定，行政处罚仅能由具有行政处罚权的行政机关或法律、法规授权的具有管理公共事物职能的组织在法定职权或授权范围内实施。物业服务企业只是一个企业法人或非法人组织，并不是行政机关，不具备公共管理职能，它与业主间是平等的民事法律关系，因此不具有处罚业主的行政权力，无权实施罚款等行政处罚行为。  但如果业主因不当行为构成违约，物业服务企业有权要求业主承担违约责任。  法条链接  《中华人民共和国行政处罚法》第十七条：行政处罚由具有行政处罚权的行政机关在法定职权范围内实施。  《中华人民共和国行政处罚法》第十九条：法律、法规授权的具有管理公共事务职能的组织可以在法定授权范围内实施行政处罚。  《中华人民共和国行政处罚法》第二十条第一款：行政机关依照法律、法规、规章的规定，可以在其法定权限内书面委托符合本法第二十一条规定条件的组织实施行政处罚。行政机关不得委托其他组织或者个人实施行政处罚。  《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条：业主违反物业服务合同或者法律、法规、管理规约，实施妨碍物业服务与管理的行为，物业服务人请求业主承担停止侵害、排除妨碍、恢复原状等相应民事责任的，人民法院应予支持。  08  买了二手房，原业主所欠物业费该我付吗？  法官说  对于所购二手房有欠交物业费的问题，如果二手房买卖合同中有关于物业费承担的具体约定，按约定；  如果房屋买卖合同未约定，因原物业费属于原业主与物业公司之间的约定，故之前所欠物业费应由原业主向物业公司支付。  法条链接  《中华人民共和国民法典》第四百六十五条：依法成立的合同，受法律保护。  依法成立的合同，仅对当事人具有法律约束力，但是法律另有规定的除外。  搞懂了这8个问题，再也不用担心在物业“交学费”了！来源：最高人民法院司法案例研究院、宁波市鄞州区人民法院”“法律讲坛”、“豫法阳光”

住宅区最讨厌的就是噪音太大，噪音太大会导致大家不能好好的休息。家是大家放松的地方。所以防止噪音，每家每户都需要重视。那如何降低和避免噪音？今天小编就为大家讲讲。1、选择好的楼层为了避免噪音购房者尽量不要选择顶楼或者一层。顶楼有电梯机房，电梯开启时的卷扬机共振会通过楼板传声过来，一楼的电梯有个井坑，也有一楼电梯井坑噪音扰民的案例，另外，低楼层的房子，容易受到行人的脚步声、说话声和单元门的关门声的影响2、关注小区绿化带很多人都知道绿化带是能够降低交通噪音的。所以在选房时要多留意小区的绿化带，不仅要看其是否能满足对外界的隔音作用，还要看绿化带与楼群间的分布是否合理、满意，因为如果楼群不封闭，不密集，那就不会形成一个回音的空间，自然噪音也就会减弱一些。3、选择远离主干道的小区现如今许多开发商宣传楼盘的卖点都是房子位置好、紧邻主干道等，此类型小区确实生活和出行都很便捷，但是这样的小区往往也会伴有噪音问题。购房者在选房时应与噪音源保持适当距离，需要格外注意的是公路主干道。公路主干道上汽车来往的低频噪音穿透力很强，而且人对这种低频噪音非常敏感，一般的窗户根本隔绝不了类似噪音。所以，尽量不要选择临街和临商圈太近的房子。4、墙体越厚越好通常来说墙体越厚隔音效果越好，如果房子的墙体厚度不够，在家总能听到楼上冲厕所、隔壁小孩的哭闹、楼道说话等等的声音。很多高层建筑的分户墙都是空心墙，这就很影响隔音。小编建议购房者在选房时可以用手敲一下分户墙，如果是实心墙回音会少，如果是空心墙回音大而且还会颤动。5、考虑玻璃的因素购房者选择窗户时应选择平开的双层玻璃。比较早的住宅窗户都是推拉的塑钢窗，这种窗户缝隙大，密封差，隔音也非常差。现在多数都使用了夹层玻璃，它既有着隔音性能，又有防紫外线、保温隔热节能等功用。重要的一条是可以当防盗网用，不但坚固，哪怕受到外力的猛烈撞击，这种双层玻璃也可以阻止冲击物穿透。

  根据相关的数据显示，2017年我国城镇地区的住房空置率是21.4%，空置房的数量高达6500万套。首先，大家要明白一点，就是一个商品的价格会受到供求关系的影响，所以从这一点上来说，空置率对于房价是有一定影响的。  随着投资房产的人越来越多，我国空置的房屋数量也在不断的增加。这样就会导致楼市的库存量减小，如果出现了供不应求的情况，那么自然就会有人去哄抢房子，房价自然会上涨。但是空置率并不是影响房价的关键性因素。因为有很多空置率很高的城市，房价并没有出现下降。而这次房价之所以会呈现出回调的趋势，主要是因为国家的政策起到了作用。  楼市的库存量一直以来都是人们关注的焦点，虽然根据有关的数据显示，我国的空置房很多，已经完全够大家居住的了。但是实际情况却是：很多人依然买不到房子，买房的压力还是很大。但是大家也知道，在三四线城市和小县城也有很多的空置房屋，但是这些空置的房屋并不会影响到房价。  所以，判断房价上涨的标准并不是三四线城市的库存量，而是一二线城市的库存量。如果你发现一二线城市的库存量减小，那么这说明了一个问题。就是买房子的人多了，意味着楼市回暖了，那么这个时候房价可能会出现上涨。

  房屋质量检测第三方检测机构要找谁？  一般可以找当地的建设工程质量监督站，第三方检测单位一般是指具有建设行业主管部门颁发的检测机构资质和技术质量监督部门颁发的计量认证证书的检测公司或者检测站。  房屋的质量怎么检查  1、看墙体  在购房者检查房屋质量的时候，房子的墙体是一定要检查的，检查外墙面施工质量的目测方法可分为几种：如果外墙面采用饰面砖，就主要观察是否有脱落和凸凹不平的现象，饰面砖的接缝是否水平和垂直，饰面砖的色彩、质感是否协调等。  2、看楼地面  房屋的楼地面其实是有包含了两层意义的的：一般是指楼层的楼板和底层的地面。对于楼板首先确定是预制板还是现浇板，一般低层和多层房屋的楼板主要是预制构件，购房者需要观察楼板布板是否平整，有没有无裂缝。一般裂痕产生的原因就有两种：一是房屋的圈梁不平和布板时座浆不匀；二是预制板的质量不过关，绕度过大。  3、看墙体  支撑房屋的关键肯定就是墙体了，所以墙体质量的好坏对于购房者来说是很重要的，如果外墙面采用饰面砖，购房者就主要观察是否有脱落和凸凹不平的现象，饰面砖的接缝是否水平和垂直。另外购房者在查看墙体时要需要注意查看墙面上有没有裂缝，如有裂缝，要看是什么样的裂缝。如果墙面的裂缝是属于跟房间横梁平行的裂缝，基本不存在危险，修补之后不会妨碍使用。  4、看防水工程  房屋的防水工程肯定也是购房者需要关注的，如果购房者想要检查房屋的防水工程是可以选项下雨天过去看房的，下雨天是检验房屋防水效果最好的时机。看房时，购房者要注意看是否存在屋面天沟积水、阳台和卫生间地坪倒泛水、以及阳台雨后积水等问题。大家可别小看了这些渗水的问题，在比较严重的情况下甚至还会造成水平管道倒泛造成粪便、污水倒灌。  对于房屋质量检测第三方检测机构要找谁？房屋的质量怎么检查？有关房子的质量检测机构当然是应该要找正规的机构这样检测出来的，而且对于房子的质量在进行检查的时候，主要是看楼的地面墙面以及墙体，更是应该要多观察防水工程，不然后期可能会出现渗水的情况，造成很大的麻烦。

  1、周边配套  一、居住区内配套公建是否方便合理。二、周边配套服务设施是否方便。三、娱乐休闲设施是否丰富。以上这三点对于居民生活质量有很大的影响，也是衡量居住区质量的标准之一。了解楼盘配套情况可分为小区周边配套情况和小区内部配套情况。菜市场、小型超市等居民每天都要光顾的基层商店配套，服务半径不要超过150米。  2、小区交通  小区内的交通的合理性是非常重要的，因为这关系到小区居民的安全以及环境的静谧性，这一点是很多人在看房的时候容易忽视的问题。  目前楼盘经常出现“人车分流”的模式很受大家欢迎。“人车分流”就是指：汽车在小区外直接进入小区地下车库，车行与步行互不干扰。而且小区内没有汽车穿行、停放、噪音的干扰，小区内的步行道还有休闲的功能，所以很大程度上提高了小区内环境的质量。只不过这类小区的造价会比较高。  3、小区绿化  小区的绿化方面要具体到各种绿植的合理配置，还有季节的转换，不能出现“夏季一片绿，冬季却一片荒”的景象，在硬质铺装这一块应考虑到实用性，雕塑需要考虑到文化品味。  小区内园林景观的设计也是非常重要的，它不仅注重观赏性，也应将居民的休闲活动考虑进去。要考虑到人群活动规律，遵循以人为本的原则。将互动性需求融入园林景观设计，除了传统的花草林木绿化方式外，设计一些游戏性景观增加互动性。这些不仅能让人享受到自然的生态环境，还增加了小区内的观赏性。  4、小区物业  物业的好坏直接能影响到居民居住的感受。好的物业会定期对楼房和相关设施进行定期维修或维护，能使小区内的设备一直处于完好的状态，从而提高物业的档次和适应性。有些小区虽然已经建造十几年了，但是看起来依然如同新的一般，这是因为保养有方。  5、楼间距  楼间距是很容易被大家所忽视的一点，其实这极大的影响着购房者的居住质量。  大一点的楼间距不仅给人一种宽敞明亮的感觉，而且还减少了和邻居们的横向干扰，使居住环境更为宁静；可以压缩进深，增加面宽，使居室的采光通风性大大提升；不会有“握手楼”之间的对视问题，这也能很大程度的提高居民的隐私性，不用担心自己的一举一动被对面的邻居看得一清二楚。  6、周围环境  买新房就会长期居住，所以环境问题是一定要特别重视的，比如像小区周边有化工厂等项目的楼盘千万不能买，居住时间久很有可能会导致慢性疾病的发生。另外，还有地处在交通主干道、高速路口等车流量密集区域的楼盘也不要买，因为长时间处于空气污染以及伴有噪音的环境，也会影响自身的健康。

  没有抵押能按揭贷款吗  用户没有抵押物，可以去银行申请贷款。银行贷款除了抵押贷款，还有信用贷款与担保贷款，即用户信用良好或者能提供担保人，那么就可以在银行申请贷款。实际上，大部分用户申请贷款时，都会优先申请信用贷款，因为信用贷款的申请门槛是最低的。而拥有抵押物或者担保人的用户，则可以申请抵押贷款或担保贷款，这两种贷款申请门槛较高，但是贷款利率要低于信用贷款。  房子贷款时要注意什么  1、在申请个人住房贷款时，借款人应该对自己目前的经济实力、还款能力做出正确的判断，同时对自己未来的收入及支出做出正确的、客观的预测。对借款人来说，如果您购买的是现房或二手房，您就可以自行选择贷款银行。按揭银行的服务品种越多越细，您将获得灵活多样的个人金融服务，以及丰富的服务与产品组合。  2、目前基本上有两种个人住房贷款还款方式：一种是等额还款方式，另一种是等额本金还款方式。等额还款方式的优点在于，借款人可以准确掌握每月的还款额，有计划地安排家庭的收支。而等额本金还款方式较适合于还款初期还款能力较强、并希望在还款初期归还较大款项以此减少利息支出的个人。

  毛坯房在交房的时候一般都是有装水电的，并且是已经开好户了的。但是这些水电一般都是根据统一的标准进行设置的，而不同业主对水电的需求都是不一样的，所以在装修房屋的过程当中，一般都需要对毛坯房的水电进行改造。  毛坯房交房要注意什么?  1、查看开发商证件。  毛坯房收房时须注意向开发商索要《建筑工程质量认定书》《住宅质量保证书》《住宅使用说明书》和《竣工验收备案表》。其中，尤其应该注意索要《竣工验收备案表》，而且不能只看开发商有没有这张《备案表》，同时一定要仔细察看各个分项有没有备案，例如消防设施等。  2、检查墙体状况。  毛坯房比较常见的问题是墙面空鼓问题，墙面空鼓可以用小锤子敲出来，如果发出咚咚的声音，即有空鼓现象。有空鼓现象不处理的话，会出现面漆脱落的情况。还需要检查墙体是否有损坏，例如石灰爆点、顶部有麻点等，这都会给装修带来很多不利的影响。  3、检查水电。  购房者在验收房子时要检测每个房间是否都有电，每个房间都安有简易的灯泡看它们是否都正常。每个房间内的插座千万不能忘记，我们可以用试电笔来测试每个插座是否都有电。毛坯房中卫生间、厨房里都是走好的水管线，但大多都没有水龙头。我们可以接一桶水，灌进管道中，看下水是否痛快有没有堵塞的现象。  4、检查门窗。  如果门窗的结构不好，同时密封性又差的话，这不仅仅会造成漏水、进水的现象，还直接影响着房屋的隔音效果。购房者要检查是否能上锁，开启是否灵活;还需要用专业测量仪，通过检查门框的对角线值来确定房门是否正;移动门的框槽是否完好等。  5、签验收单前先签《物业管理公约》。  在查看了房产后并准备签收《房屋验收单》之前，一定先签订《物业管理公约》，做一个事先约定，避免日后起纠纷。要清楚以后所要交纳的物业管理费到底由哪些方面构成，清洁费、保安费、绿化费怎么核定，做到明明白白。同时，考察一下的小区物业管理公司的资质，是否具备要求的管理标准。

  正常的购房流程是房子下来以后开发商就要交房了，交了房子业主才能放心那。但是现实生活中却有些业主不收房，这是为什么呢？一般是由于业主和开发商在某件事上面没协商好，比如房子的质量有问题等等。么，业主不收房对开发商的影响有哪些呢？一起来看看接下来的这篇文章吧。  一、对于我们的贷款，开发商仍然要对银行承担连带担保责任。  一般情况下在购房者的借款合同中，开发商要承担办理产权证，并将办好的产权证直接交给银行的义务。如果不收房，产权证自然也就无法办理。在产权证没有交付银行之前，开发商要就我们的贷款向银行承担连带保证责任。这就意味着，在不收房期间，一旦我们不按期还款，银行可以选择起诉开发商（当然，也可以选择起诉我们）。直到办好了产权证，并交付给银行质押，开发商的担保责任方能解除。所以，在不收房期间，开发商是要承担一定的风险的。  二、开发商要承担在房屋未交付前这一段时间的损毁、灭失的风险。  还有一种风险就是对买卖合同标的物的风险承担，《合同法》142条做了如下规定：标的物损毁、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付后由买受人承担。所以在不收房的这一段时间里，开发商仍然要对我们的房屋负责，万一发生了损毁、灭失的事故，开发商仍然要承担责任。  三、面临逾期交房被起诉的风险。  购房者一旦不收房，就会产生逾期交房的事实。虽然是谁的原因导致了逾期交房还无定论，但业主因此而取得了起诉权。对于这一点，开发商是比较头疼的。一旦业主起诉，他们虽然不一定会败诉，但是为此要请律师，要出庭，甚至还要面临二审，很麻烦。弄不好还会败诉，承担败诉的后果。不收房，业主承担的只是有限的风险，而开发商承担的风险要远远大于业主。而最严重的集体不收房，将可能会给开发商带来致命的打击。

  住宅房屋也有不同的分类，根据划分的标准不同也有普通住宅、非住宅、非普通住宅的区别，买房的时候，非住宅、普通住宅和非普通住宅这些就一字之差的名词，让很多人傻傻分不清，自己家到底购买的是哪一种房屋呢？下面一起来看看三者的区别吧。  一、非住宅  非住宅指的是不适用于居住的房屋，也就是说除住宅以外其他的非居住用房屋。它包括用房、商业的用房以及厂房和仓库等。具体有以下几类房屋：  1、主要用于商业服务的房屋：是指各类商店、门市部、饮食店、粮油店、菜场、理发店、照相馆、浴室、旅社、招待所等从事商业和为居民生活服务所用的房屋。  2、用于工业制造的房屋：也就是厂房，厂房指直接用于生产或为生产配套的各种房屋，包括主要车间、辅助用房及附属设施用房。凡工业、交通运输、商业、建筑业以及科研、等单位中的厂房都应包括在内。  3、用于储藏的仓库：一般是工业、交通运输、商业、供销、外贸、物资及其他企事业单位建造的成品库、半成品库、原材料库、货物仓库、物资储备库以及冷藏库、粮油库等。  二、普通住宅  普通住宅也就是我们平常购买的住宅了，普通住宅泛指整幢楼，是指按所在地一般民用住宅建筑标准建造的居住用房屋。普通住宅一般需要满足三个条件，普通住宅单套的建筑面积不高于120平方米，容积率不低于1.0，相较于同区域享受优惠政策的住房，普通住宅实际成交价格不高于它们平均交易价格的1.2倍。  三、非普通住宅  非普通住宅是相对于普通住宅而言的，所以非普通住宅也就不会满足普通住宅的三个条件，非普通住宅，一般指宅建筑面积较大或用作商业用途的房子。一般是下面两种形式的房屋：  1、别墅：别墅也是主要用于居住的房屋，但是更重要的特点是体现生活品质和享受生活。一般都是位于郊区或者是风景区，多为园林住宅，环境优美。包括5中类型：独立别墅、联排别墅、双拼别墅、叠加式别墅、空中别墅。  2、花园洋房：花园洋房的价格是介于普通住宅与别墅之间的一种房屋，也被称为是西式洋房，强调的是每个庭院都带有花园。居住舒适度高，一般除了花园和草坪是标配以外，还会有车库。另外，楼层一般不会太高，二、三层小楼较多。  以上就是关于非住宅、普通住宅与非普通住宅三种房屋的介绍了，买房的时候，一定要分清住房、住宅、普通住宅和非普通住宅的含义，三种不同类型的房屋在买房的时候涉及到需要办理的手续也不一样，首先是它们之间的用途不一样，其次还涉及到买房时，税费的相关问题。

现在的房子价格估计让很多人都压得喘不来气吧，有些人都觉得想要买一套房子实在是太难了，可是对于这种情况想要解决居住的问题，也是可以通过其他的房产类型。其中比较常见的就是共有产权房，面对这样的房产，很多人都不了解共有产权房是什么意思，另外想要进行购买的话，也要知道共有产权房怎么申请。  共有产权房是什么意思  1、共有产权住房是指地方政府让渡部分土地出让收益，然后以较低的价格配售给符合条件的保障对象家庭；由保障对象家庭与地方政府签订合同，约定双方的产权份额以及保障房将来上市交易的条件，以及所得价款的分配份额，而房屋产权可由政府和市民按一定比例持有。共有产权住房将为转换房地产调控方式起到积极作用。  2、共有产权住房就是降低房价，但是同步下降房屋的产权，等于拆股，简单的说，一套房，外部价是6万一平米，政府找人建好，卖给你4万一平米，但是你只拥有2／3的产权，其余1／3归政府。把价格降下来，政府是不用出钱的，只需要给予开发商一定的政策优势并且减免土地出让金，就可以降低价格，然后产权共有，你一部分政府一部分。  3、共有产权房和自住房类似，申请共有产权房的人都是冲着“刚需”去的。如果你手上钱不够买普通商品房，又不想住公租房，那么这种共有产权房恰恰适合你，解决你的住房困难。  共有产权房怎么申请  1、网上填表，如果购房符合申请共有产权房的条件的话，那么就可以登录相关的网站进行申请，购房者可登陆区住房城乡建设委（房管局）官方网站提出项目购房申请，在线填写《家庭购房申请表》和《承诺书》，如实申报家庭人口、户籍、住房等情况，并准备相关证明材料。  2、联网审核，在网上填好表之后，购房者需要等待一段时间的申请，一般来说需要20个工作日，在这20个工作日内，通过共有产权住房资格审核系统对申请家庭的购房资格进行审核，区住房城乡建设委（房管局）对申请家庭在本区就业等情况进行审核。  3、摇号选房，审核通过之后，购房者就可以等待摇号选房了，但是在摇号选房之前需要取得共有产权房的申请编码，然后进入到摇号配售、顺序选房和购房确认的环节。和自住房、公租房一样，共有产权房同样需要摇号配售，顺序选房。根据相关规定，房源优先配售给项目所在区户籍和在项目所在区工作的本市其他区户籍无房家庭，以及符合本市住房限购条件的、在项目所在区稳定工作的非本市户籍无房家庭。

对于当今的人们来说，不管你是出于自己需要，还是其他目的，有条件的一般都会购买二套房。买二套房与买首套房还是有很大差别的，那么对于二套房比一套房多了什么费用，我们确实应该去了解一下。这样能让我对自身条件做出合理的评估，去合理的进行消费。而银行认定为二套房的七种情况是什么，也能让我们知道我们的购房是否是二套房。  二套房比一套房多了什么费用  二套房与一套房相比较，主要有以下两方面不同的费用。  1、贷款费用。二套房贷款的贷款利率是比首套房的贷款利率高不少的。二套房公积金贷款的利率，是要在首套房公积金贷款利率的基准上，上浮10％。其他商业贷款的贷款利率，要以各银行规定为准，但总体来说都是比较高的。  2、契税。首套房住房面积90㎡以内按1％征收，面积在90㎡－144㎡（各地有差异）按1．5％（按各地税率减半，这是按3％计算）征收，面积在144㎡以上按3％（各地有差异）征收。二套房契税按3％（各地有差异）征收。  银行认定为二套房的七种情况  1、父母名下有住房，以未成年子女名义再购房  根据新的政策，家庭成员包括借款人、配偶及未成年子女，即未成年子女也是被划为家庭范畴的。所以以未成年子女的名义申请贷款购房时，就会按照二套房政策执行。  2、未成年时名下有房产，成年后再贷款购房  根据银行＂认贷又认房＂，如果不出售现有房产的情况下，再贷款购房是属于二套房的，将按照二套房的政策执行。如果按过去政策，未成年时的房产只要没贷款，再申请房贷不算二套。  3、个人名下有全款购买的住房，再贷款购房  过去只＂认贷＂，这种情况不算二套房，但现加了＂认房＂，虽然没有贷过款，但只要是在房屋产权交易系统中能够查到名下有房产，在不卖掉且申请贷款的情况下，也会被认定为二套房。  4、个人名下有贷款购买住房，结清出售后再贷款购房  迄今银行对二套房认定是＂认房又认贷＂，也就是说虽然贷款买的房产出售以后，家庭名下已没有任何住房，但因为其之前有贷款记录，再申请房贷也会被算做二套房。  5、第一次购房使用商业贷款，再次购房使用公积金贷款  公积金贷款政策也比较严格，只要借款人有过房贷记录，不论房贷是否结清、房产是否出售，即便从未使用过公积金贷款，第一次申请公积金贷款也会被算做二套房。  6、婚前一方曾贷款购房，婚后以另一方名义申请贷款购房，但两人户口没有在一起  夫妻双方结婚后虽然户口没有落在一起，但在民政局有过结婚登记。至今银行在批贷时除要求借款人提供户口本外，还会要求借款人提供婚姻状况证明，而结了婚的夫妻是不能提供单身证明的，所以另一方再购房时也会被算作第二套房。  7、婚后双方共同贷款购房，离异后一方再申请贷款购房  只要央行的征信系统中能够查到房贷记录，那么即便离异后房产判给一方，另一方再贷款购房时也会被认定为二套房。这使得很多试图通过＂假离婚＂来规避二套房新政的想法也付之东流。

买房子本是一件高兴的事情，但是在房屋买卖交易的过程中总会出现一些意外的情况，使得购房者不得不放弃自己选好的房子。那么，在哪些情况下可以申请退房呢？今天小编就来讲讲几个可以退房的情况。  买房出现哪些情况可以申请退房  1、开发商的＂五证＂不全  五证是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》和《商品房销售（预售）许可证》，如果这五证不全，那开发商卖房是不合法的，属于违规操作。如果购房者在不知道这种情况的前提下签订了购房合同，合同是无效的。此时购房者可以要求退房，且开发商应该返还购房者交的全部房款，以及这段时间内房款产生的利息。  2、房屋存在重大的质量问题  如果购房者所购买的房屋存在重大的质量问题，严重影响购房者正常居住使用；或者开发商所交付的房屋经过检验，认定房屋主体部分的质量不合格的，购房者可以提出退房，并可要求开发商赔偿损失。  3、开发商未经购房者同意擅自变更规划设计  开发商在变更规划设计之前，必须经过购房人同意。如果开发商未经购房者同意擅自变更房屋户型、朝向、面积等有关设计的情况，购房者可以要求开发商退房。  4、开发商延期交付房屋  延期交房是购房者最常遇到的问题，即合同中约定的交房日期已到，业主们却迟迟得不到开发商的入住通知或者房子不具备入住条件，则视为逾期交房。根据规定，开发商经购房人催告后在三个月的合理期限内仍未履行的，购房人就有权要求开发商退房，并要求返还订金或支付房款利息。  5、开发商迟延办理房产证  一般新房的房产证都是由开发商一手操办的，根据相关的房屋买卖合同约定或法律规定，如果开发商由于自身的某种原因无法在约定的期限内办理房产证，购房者可以提出退房。  6、按揭办理不下来  在实际生活中，大多数人还是需要通过贷款来买房的。如果在购房者申请房贷的过程中，由于开发商所提供的虚假资料，或是由于开发商的条件不足，而造成购房者无法取得贷款的话，那么，购房者是可以要求退房的。  7、房屋面积误差超过3％  如果开发商交付房屋时，房屋的实测面积与合同中标明的面积差超过3％的话，且合同中无面积误差处理办法的，购房者有权向开发商提出退房，并可要求开发商将已付清的房价款退还给购房者，同时支付已付房价款利息。

当你决定要买房子的那一刻，是必须要了解公摊面积的。因为公摊面积包括的东西相对来说比较多，而且面积所对应的费用是必须要交的，这个费用是每家业主都需要承担的，所以避免不了。那么，我们可以先看一下业主公摊面积包括哪些，哪些不算公摊面积。  业主公摊面积包括哪些  人们习惯性地认为公摊面积无非就是走道和电梯，但其实像管道井、配电室、设备间、公共门厅、值班警卫室，以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋等都属于公摊面积的计算范围。业内人士表示，减少公摊面积，可能会影响住宅本身的品质。如若将房屋配套用房压缩到最小，一些设施能省就省，最终会影响到楼梯、走道的宽度以及电梯数量，业主居住感觉并不会很好。  电梯井、管道井、楼梯间、垃圾道、变电室、设备间、公共门厅、过道、值班警卫室等；整幢楼服务的管理用房和公共用房的建筑面积；单元与公共建筑之间的分隔墙以及外墙计入套内建筑面积之外的共用墙体面积。公摊面积包括两部分，一是保障业主正常生活所必需的公共建筑面积，另外就是单元与公共建筑空间之间的分隔墙以及外墙（包括山墙）墙体水平投影面积的一半。  哪些不算公摊面积  1、仓库、机动车库、非机动车库中、车道、供暖锅炉房、作为人防工程的地下室、单独具备使用功能的独立使用空间。  2、售房单位自营、自用的房屋。  3、为小区服务的物业管理用房、社区用房等。  4、其他购房人受益的其他非经营性用房，需要进行分摊的，应在销（预）售合同中写明房屋名称、需分摊的总建筑面积。

购买期房已经成为很多购房者的选择，因为期房的价格相对适中，而且流程也比较简单。但是购买期房也涉及很多问题，比如要了解各种期房的背景以及环境，有必要的时候还是要到当地考察一下。那么购买期房的好处有哪些呢？流程又是怎样的？  购买期房的好处：  1、价格更优。开发商出售期房就是为了回笼资金，为了吸引更多的购房者，一般在期房销售当中，房源的价格都会有较大的优势。一般来说，同样的地段和产品，买期房比买现房价格更优，无形之中提高了期房的性价比优势，特别是一些城市中心地段的高端物业。  2、更前沿的户型设计。从市场角度来看，房地产开发商们对设计是十分看重的，因为设计的好坏将直接影响产品的销售。所以期房的房型设计大多是采用了当前最为前沿、最人性化的设计理念，避开了当前市场上现房所存在的诸多设计弱点，保持了较高的居住舒适度。  3、更多的选择余地。买房可说是每个家庭的大事，住房层次及朝向是否适合将影响采光、通风等，而这些直接影响生活质量。买期房则可以在买主很少的时候介入，这时可以选定位置较好的房子。  4、更透明的质量监督。有一些项目在施工建设过程中，可以跟开发商申请去查看，这样可以直接看到房源的建设，若是发现问题或造假的地方，可以及时提出进行修改，质量比较有保障。  5、增值空间更大。在一些尚未形成规模的地带，当时的期房售价会相对较低，随着开发住宅的增多，以及各种配套的落成，当形成了一定的规模后，房价也会相应上涨，增值空间较大。  购买期房的流程：  期房的购买流程有：签订预售合同、交付全款或首付款；办理预售登记，进行期房网签备案；收房验房，到房管局”。  一：自己搜地图看一下小区的周边。当你进入售楼部的时候，就会有工作人员来带你，给你讲解一下小区的位置，和周边设施环境之类的。她们肯定是说的非常的好，有交通，有学校，有公园。但是实际上很多都是刚规划，想要正式投入使用还不知道什么时候了。所以自己一定要去搜一下，看一下小区周边都有什么交通，或者是环境怎么样，心里面有个底才行。  二：不要被样板房所欺骗。很多的售楼部里面都会建设由售楼部，当我们看房的时候工作人员都会带我们样板间看看，很多的人都以为样板房就是我们拿到手里面的房子的样子，所以看到样板房非常好的时候就冲动买房了。其实并不是，样板房是为了吸引顾客，所以说无论是从采光还是空间都建造的非常好，等你拿到手的房子可就不一定了。千万不要冲动买房。  三：切勿听信广告。售楼部为了能够尽快的把房子卖出去，打的广告真的是非常的好，说的天花乱坠，这些只能三分信，七分听，实际的情况到底是怎么样，还需要自己多去实地考量一下。自己亲眼见了才是最安心的，不然光听别人说的非常的好，等到时候可能看到房子的时候会非常的后悔。

  如今房地产行业发展比较快，足很多的人们在购买房屋的时候考虑的问题是比较多的，而有些城市或者是小区，可能房屋控制率相对比较高，这也让人们在购买房屋的时候担心不已，担心自己购买房屋后房价下跌。那么空置率和房价有关系吗？空置率的计算方法是什么？下面小编为大家具体的介绍相关的知识。  空置率和房价有关系吗？  根据相关的数据显示，2017年我国城镇地区的住房空置率是21.4%，空置房的数量高达6500万套。首先，大家要明白一点，就是一个商品的价格会受到供求关系的影响，所以从这一点上来说，空置率对于房价是有一定影响的。  随着投资房产的人越来越多，我国空置的房屋数量也在不断的增加。这样就会导致楼市的库存量减小，如果出现了供不应求的情况，那么自然就会有人去哄抢房子，房价自然会上涨。但是空置率并不是影响房价的关键性因素。因为有很多空置率很高的城市，房价并没有出现下降。而这次房价之所以会呈现出回调的趋势，主要是因为国家的政策起到了作用。  楼市的库存量一直以来都是人们关注的焦点，虽然根据有关的数据显示，我国的空置房很多，已经完全够大家居住的了。但是实际情况却是：很多人依然买不到房子，买房的压力还是很大。但是大家也知道，在三四线城市和小县城也有很多的空置房屋，但是这些空置的房屋并不会影响到房价。  所以，判断房价上涨的标准并不是三四线城市的库存量，而是一二线城市的库存量。如果你发现一二线城市的库存量减小，那么这说明了一个问题。就是买房子的人多了，意味着楼市回暖了，那么这个时候房价可能会出现上涨。  空置率的计算方法是什么？  空置率的算法——当前流行的空置率的计算方法有三种：空置率=全社会空置房面积/全部住房面积  空置率=空置商品房面积/最近三年内竣工面积空置率=空置商品房面积/当年竣工面积  众所周知，三年内竣工面积要比当年竣工面积大二三倍，全部住房存量比三年内竣工面积又大几十倍。分母不一样，计算结果自然大相径庭。  西方空置率的常用算法：  空置率= 待售、待租的住房面积/可用住房和其他商品用房出售和出租  就是全部可用住房和其他商品用房出售和出租总量多少作为分母，把待售、待租的住房作为分子，计算出空置率。  以上就是关于“空置率和房价有关系吗？空置率的计算方法是什么”的相关知识，对于一个家庭来讲，在购买房屋的时候，建议要实地的考察一下，选择合适地段的房屋，同时也要了解一下房屋整体的配套设施，这样对自己家人生活上也会方便一些。

  在现在房地产市场上，存在很多类型的房子。有些房子的价格会比市场上的房产要价便宜很多，甚至有低于市场价一半以上的房子，法拍房就是其中一种“特价房”类型。那么，什么是法拍房？法拍房有哪些优点和缺点呢？一起来看看接下来的这篇文章吧，相信看完这篇文章您对法拍房就了解啦。  一、什么是法拍房？  法拍房，顾名思义就是被法院强制执行拍卖的房子。当被执行人（业主）无力履行合约，或者无法清偿债务时，而被债权人通过司法程序向法院申请强制执行。将被执行人名下房屋拍卖，以拍卖所得价金来满足债权。而在过程中遭到拍卖的房子就是所谓的法拍房。  二、法拍房的优点  1、房价较低  既然是拍卖，那起拍价一般是低于了市场价，基本上是在市场价的70％－80％之间！加上大部分人都不知道法拍房的渠道，所以导致拍卖人数的降低，而可能进行捡漏！简单来说，法拍房成交价可能便宜，而且容易买到。  2、不限购  如今各大城市进行了限购政策，如果没资格的，想买套房，可能法拍房是一个最简单的方式了！  三、法拍房的缺点  1、看房不方便  法院通常只对明显的瑕zd疵进行简单描述，很可能会碰到存在瑕疵的房产，并且所有税费均要买家承担。  2、不能贷款  法拍房只能全款，一次性付清，而且要求付款时间短，就这一点就拦住了很多想购买法拍房的人。  3、收房难  对于房屋产权转移登记过户手续后的房屋交付工作，需要自行解决，实践中可能出现收房难的问题；比如，房屋里面有租户，我国一直执行的是买卖不过租户。不管房子如何买卖，租户的合同都要按期执行。还有就是房屋原产权人，可能在外面借了民间借贷，对房子进行了多次抵押。  4、容易产生债务纠纷  有的房子存在其他债权人，被抵押或者一房多卖的情况。  5、户口迁出问题  同房屋交付一样，无法强制房屋内户口迁出，面临户口不能迁出而保留在该房屋内的风险。

  在很多二手房交易中，中介通常都扮演者很重要的角色，他的存在为买卖双方搭起了一个信息的桥梁，也为交易过程提供了一定的监督和保障。但是选择中介服务就绕不开“中介费”，有些人因为想要节省中介费，便想到到了在交易中途选择“跳单”。都知道跳单行为可耻，那到底什么是跳单？买房跳单到底违法吗？下面小编就来跟大家展开说一下。  什么是“跳单”？  “跳单”行为亦称为“跳中介”，是指买受人或出卖人已经与中介（公司）签署了预售确认书、委托求购协议或出卖协议，中介公司已经按照协议履行了提供独家资源信息并促使买卖双方见面洽谈等促进交易的义务，买卖一方或双方为了规避或减少按照协议约定履行向中介交付中介费的义务，跳过中介而私自签订买卖合同的行为。“跳单”行为的发生通常跟交易方认为中介费过高或交易双方认为中介服务不到位有关。  买房“跳单”违法吗？  中介起诉委托人“跳单”承担违约责任，是常见的居间合同纠纷类型。法院审理此类型案件，认定是否构成”跳单”违约，主要综合考虑以下三个方面：  一、中介是否积极履行居间服务。  中介作为居间人主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，故中介能否主张“跳单”违约的前提，要看是否已签订居间合同，中介是否提供房源信息、实地查看房屋等媒介服务，是否积极履行居间义务。  二、委托人是否利用了该中介提供的居间服务成交。  这是衡量委托人是否“跳单”的关键，重点看中介的委托权限是独家代理还是非独家代理；若是非独家代理，即卖方同时在多家中介“放盘”场合，则需考量多家中介提供订约机会的先后顺序、履行居间服务的程度，以及委托人实际利用了哪家中介公司的媒介服务成交等因素。  三、委托人是否存在逃避支付中介费的故意。  是否为交易付出了合理的对价是认定构成“跳单”违约与否的重要依据，当委托人利用了中介提供的信息、机会后，为了不付中介费私下成交，又或者为少付中介费恶意到另一家中介成交，则很有可能构成“跳单”违约。  综上，在某些情况下如果交易双方选择跳单是需要承担相应违约责任的。跳单行为本身是可耻的，同时也要承担相应的法律责任，如果大家想节省开支可以从其它方面入手，比如跟中介谈判降低中介费或想办法谈低房屋价格等。

  买房对于很多人来说都是一件大事，因此大家切不可马马虎虎，以免日后带来不必要的麻烦。尤其是在房子的价格方面，大家一定要知道，房子也是可以讲价的，千万不要不好意思开口讲价。和中介讲价也是有相关的技巧和方法的。今天我们就来看看，购房者和中介谈判的技巧和方法有哪些呢？  一、提前做好谈判准备工作  购房者在买房前应该提前了解市场状况和业主的卖房动机。谈判前，向房产中介了解业主的卖房动机。在谈判现场见到业主时，在交流中确认业主卖房动机。购房者对市场越了解，越能掌握想要购买地段房子的价格区间，容易识破业主的定价破绽；对卖方越了解，越能有针对性的砍价。例如业主急于出售房屋，购房者选择全款支付议价较为容易。不能过于轻信卖方给出的低价诱惑，需要警惕房屋是否存在问题，例如：房屋有漏水等质量问题、房屋为凶宅、有其他重大缺陷等。  二、不要轻易被对方看穿  一般情况下，为了对你的背景进行深入了解，并取得你的信任感，销售往往会对你以往的购房经历、家庭背景、经济实力、购房关注点、决策行为类型等信息进行了解。当然，他们更专业是好事，但如果想要更多的主动权，就不要轻易全部托盘而出。另外，在砍价的过程当中要一直观察销售人员的表情，如果置业顾问表现的没有耐心，可能价格基本见底了。一般来说慢慢磨是比较合理的砍价方式，也是容易成功的方式。  三、做一个挑剔的购房人  购房者在谈判过程中要多挑挑房子的毛病，必要时可以夸大这些瑕疵，并且做出想放弃购入的念头。这样，销售人员一般都会主动退让一步，来弥补房屋本身的问题。  四、确认好业主卖房的诚意  还有一点就是，大家一定要先确定业主是真心实意要卖房，否则不要和业主见面谈判。如果是那种无所谓卖不卖的人，谈判会很被动。  以上内容便是小编为大家总结的关于购房者和中介谈判的技巧和方法有哪些的全部内容了，希望大家通过上文的介绍都能掌握了相关的技巧和方法。另外，小编提醒大家，在谈判的时候，切忌带着一大堆人，人多嘴杂，感觉像是在吵架一样，闹哄哄的没有办法安静的沟通，这样反而会适得其反。

我们买了期房后，都会收到一个收房通知，在这个通知前一定是房子竣工后经过相关部门验收合格后并出具相关证书的，包括《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。这里需要明确两个概念，即五方验收和竣工验收。  五方验收并不是竣工验收，一般指建筑单位、承包公司、承包人、规划公司及监理这五个，当工程达到竣工之后，这五方会对工程进行验收，只有这五方都验收通过，工程项目才算合格。  而竣工验收通常是指，工程竣工以后，根据合同条款对工程进行检验，以及查看观察施工以及技术质量是否符合验收的标准。从根本上是检验机构的区别。  作为购房者，以上不需要我们操心，只要有相关验收合格证明即可，但你得了解一些基础知识，对房屋的验收程序、标准等进行较全面地了解，也好在你收房时知道该如何验房，避免今后出现影响舒适度或质量问题的情况。我们应该看什么呢？  1、要求开发商出具竣工备案表、竣工验收合格证等。  有一点购房者一定要清楚，开发商组织的“五方验收”仅仅是交房的基础条件，而“竣工验收备案表”才是认定商品房竣工验收合格的唯一有效法定证明文件！所以，有的开发商跟购房者说，单体验收合格，看验收合格证、消防合格证等没必要。  还真有这样的开发商，但购房者一定不能心存侥幸，小心掉坑里，只有出具了这些证书你才能有收房的准备。这是基本的常识。  2、尽量要让专业验房师教你看哪些细节。  一般情况下，是开发商组织的专业验房师，不能说不可信，但总觉得他们不会太尽心，因为根据经验，他们也是征求你的意见，你看这里行不行，你看那里行不行。负责任的会给你指出问题，多数都流于形式。不管怎么样，我们还是要多跟验房师交流，多问，尽量让他们把所有的细节帮你过完。  3、房屋面积是否“缩水”？  如果还是觉得验房师不可信，那么就只能自己亲自当“验房师”了。从网上学的，从验房师请教的，加上自己对质量标准的认知，你大概也有一个基本的验房常识了。  首先看看房子的面积跟买房的面积是否一致，最好带上尺子，大致测量一下，看看实际面积到底是多少，有误差是合理的。根据规定，面积误差在正负3%以内，可以据实结算，如果超多了，你可以解除合同，要求赔偿。  4、检查墙面、地面是否平整。  先从最明显的开始检查，墙面、地面等是重点查验的地方。我们要检查所有房间的墙面、地面，看其是否平整，看看墙面是否有空鼓的地方。如果有水平尺等专业工具最好，没有的话也可以使用比如乒乓球之类的来测试地面是否平整。  当然卫生间这种地方本身就是有坡度的，这个要注意。  5、检查门窗是否牢固和漏风等。  门窗是您保障您居住安全的重要屏障，在检查门窗时，可以用手轻轻推拉门窗，看看有没有问题，能否锁上，窗户能否固定，否则可能影响到您的生命安全和财产安全。  当然，门窗还是室内外界空气交换的重要通道，如果门窗密封不好，可能会漏风，从而影响到冬天的室内温度，还会进灰尘，给您带来清理上的不便。  6、检查水电是否正常和存在隐患。  先看看水表、电表是否正常运转，然后检查每个房间的插座是否都能正常通电，位置安装是否都合理，要不摆上家具家电后，会更加不便。接着检查水流是否正常，如果流速太小，就要考虑是不是管道通畅或水压问题。  7、检查墙壁是否有渗水现象。  检查墙壁是否渗水，这个不太好测，因为往往是下过大雨后，一些质量不过关的就会出现渗水现象。即使干了以后，也会留下痕迹。如果没有条件，那就只能把各个角落都认真看一遍，注重细节，看看有没有漏水的痕迹，顺便也要看看墙壁有没有裂纹等。

  二手房产权纠纷有哪些？  1、房子有没有房产证  现在有些出售给大家的二手房是没有房产证的，如果大家的购买的房子只要购房的合同和发票，那么大家在购买二手房的时候是没有办法办理房产过户的，所以购房者最好购买有房产证的二手房，只有正常过户，房子才是你的。  2、产权的真伪  购房者在购买二手房的时候肯定都是会要求卖方把房屋的房产证拿给自己看看的，但是房屋的房产证是否是真实的，很多人都不会去验证，一般来说，最直接、有效的防范方法就是到房地产产权登记部门进行查询，核实产权的真实性。  3、共有人是否同意出售房产  有些二手房的产权是属于共有产权，很多人共同拥有一套房屋的产权就是房屋共有权，根据《合同法》规定：未经全部共有权人同意，所签署的合同可能无法履行，如果卖房人为已婚人士，买房时一定要让其夫妻双方到场，确认两人均同意出售房屋才行。  4、承租人优先购买权  如果购房者想要购买的二手房是有人正在租住的，那么大家就要注意了，在同等条件下，房屋的承租人具备优先购买该房屋的权利，所以必须得到该承租人不购买房屋的书面承诺，或是等租赁关系结束后再购买该套房屋。  以上就是什么情况房产不能确权？二手房产权纠纷有哪些的相关内容介绍了，房子产权是房子交易中最需要确认的，如果遇到产权不清楚的房子，就算房子价格很便宜，大家也不要贪图便宜购买，购房有很多步骤，每一个步骤都可能引发纠纷，所以大家不仅要对房产清楚了解，对相关流程也要熟悉。

  买房子有相关的流程，但是有些时候交完首付之后不想要房子了，那么，买房子交了首付已签约可以退房吗?我们一起来了解下。  能否退房取决于是否出现了法定或者合同约定的退房条件，提醒大家，解除房屋购买合同和与银行订立的借贷合同是分开的，所以，解除购房的合同并不同时解除贷款合同，购房者与银行间的债权债务关系仍然存在，这笔借款是一定要还的，购房者在拿到开发商退还的首付款及利息后要和银行进行协商，按照相关法律将剩余贷款本息提前还给银行，方能终止借款合同。  交了首付没签购房合同可以反悔吗  1、可以找开发商协商，如果开发商同意，则可以退，不同意，则不能退。很多购房者对于合同关系存在误解。其实，没有签订书面合同不等于合同关系未成立。因为合同形式包含口头形式、书面形式以及其他形式。一旦合同关系成立，就不能随意毁约。  2、如果定金合同未对违约事宜作出约定的，这位市民单方面要解除合同的，会依据规定进行处理。如果双方协商不成，这位市民可能将面临违约责任，甚至要承担相应的赔偿。  3、在购房买卖过程中，合同的形式是多样的，不仅包含书面合同，双方的口头承诺等都可以是合同形式。而在这样的案件中，通常是谁起诉谁举证。也就是说，购房者如果要解除购房合同，需有证据能证明自己存在解除合同的免责理由和证据。  办理贷款买房的流程?  1、按揭服务，在选择房产时应着重了解这方面的内容。购房者在广告中或通过销售人员的介绍得知一些项目可以办理按揭贷款时，还应进一步确认开发商开发建设的房产是否获得银行的支持，以保证按揭贷款的顺利取得。  2、购房者在确认自己选择的房产得到银行按揭支持后，应向银行或银行指定的律师事务所了解银行关于购房者获得按揭贷款支持的规定，准备有关法律文件，填报《贷款申请书》。  3、银行收到购房者递交的按揭申请有关法律文件，审查确认符合按揭贷款的条件后，发给购房者同意贷款通知或按揭贷款承诺书。购房者即可与开发商或其代理商签订《商品房预售、销售合同》。  4、在签订购房合同，取得交纳房款的凭证后，持银行规定的有关法律文件与开发商和银行签订《贷款合同》明确按揭贷款数额、年期、利率、还款方式及其他权利义务。  5、购房者、开发商和银行持《贷款合同》及购房合同到房地产管理部门办理抵押登记备案手续。对期房，在竣工后应办理变更抵押登记。在通常情况下，由于按揭贷款期间相对较长，银行为防范贷款风险，要求购房者申请人寿、财产保险。  6、购房者在签订《贷款合同》后，按合同约定，在银行指定的金融机构开立专门还款账户，并签订授权书，授权该机构从该账户中支付银行与按揭贷款合同有关的贷款本息和欠款。银行在确认购房者符合按揭贷款条件，履行《贷款合同》约定义务。

  房子过户女儿需要缴税，主要包括三大税费，分别是契税、个人所得税及营业税，除此之外，还需缴纳一定的工本费，但如果是直系亲属赠与房产，这种情况下可以免缴个人所得税。  房产证过户流程  1、买卖双方进行房产交易后一个月内持房屋买卖合同和其他证件到房地产交易所办理买卖过户登记。去办理登记需要携带身份证、户口本、《商品房销售合同》等证件和资料。  2、买卖双方接到交易所办理过户手续的通知后，应携带身份证、户口本、图章等，在交纳了手续费、契税、印花税后就可以办理过户手续。  交易所会给买方发放房产卖契，原则上房产证需买卖双方共同办理。买卖双方或一方因故不能办理买卖过户手续和产权登记的，可出具委托书委托代理人代为办理。  3、办理完买卖过户手续后，买方应持房地产交易所发给的房产卖契，在三个月内到房屋所在地的市或区(县)的房屋土地管理局登记申请。  办理申请需要的证件和资料有：卖方所有的整栋楼的房屋所有权证、《商品房购销合同》、商品房销售发票存根复印件、、身份证复印件、《房屋所有权转移登记表》、《墙界表》、《面积计算表》。  4、经房地产管理部门审查验证后，买方可领取房地产权证。  办理过户需要注意什么  1、了解当地户籍政策  买房的城市不同，所以户籍政策也是会存在着差异的，购房者在购买二手房的时候一定要了解清楚当地的户籍政策，如果购房者买房后发现房屋不能落户的话，那么对于购房者来说就是一项很大的损失，特别是在一些大城市实行落户限制，并不是买了房子就能迁入户口，为了避免出现房屋过户后自己户口迁过来的情况，一定要了解清楚当地的户籍政策。  2、核实房屋产权  在购房者购买二手房过户之前一定要了解清楚房屋的产权情况，因为很多二手房的产权比较复杂，所以容易产生纠纷。比如房屋存在共有产权人，而共有产权人不同意转让房屋，或者房屋存在抵押出租的情况，如果二手房存在这些情况的话，购房者就要和卖家针对这些问题进行解决，要确保不会发生房产纠纷的情况下再来购买二手房。  3、盘点房屋设备  很多的二手房都是已经装修好的房子，所以二手房里面都有家电和家具的，有些卖方在出售房屋的时候还会赠送一些家具家电，购房者个在签合同的时候就要把这些家具家电写入到合同里面，再进行过户交接的时候方便根据合同来进行清点，尤其是对于设备的品牌型号是否能使用等都应该写清楚。  4、水电气交接  购房者在进行房屋过户的时候，还需要注意房屋内水电气的费用问题，看房东是否存在欠费的情况，买卖双方需要到水电气等公司的营业网点办理相应的过户手续，对于有欠费的话需要原房主补缴费用，然后再来办理过户手续。

  贷款买房注意事项有哪些  1、不是每个人都可以贷满30年。  我们都知道，就住房贷款来说，贷款的最长年限为30年，与此同时，还要满足买房贷款期限加借款人实际年龄之和不超过65周岁的要求。其实这也就告诉我们，并不是每个人都可以贷足30年。举个例子，如果您今年45岁，那么根据上述的规定，您的贷款年限最长只能为20年。  2、公积金里要留有余额。  大家一定要注意，虽然说在某些城市已经可以申请提取公积金了，但是一定要保证公积金中有余额，不能够让公积金账户清零。一旦你的公积金账户上一分钱都没有，你的公积金贷款额度也就没有了，无法申请公积金贷款。  3、买房前最好不要辞职。  银行在审批贷款申请人的申请资料时需要综合考量贷款人的经济能力水平，银行会从多方面来衡量：比如工作的稳定性、收入稳定程度以及增长的趋势等等。如果你在买房前辞了职，那么就很有可能会增加贷款的难度，影响贷款的进度。因此，买房前最好不要辞职，以便顺利拿到贷款。  4、准备一份漂亮的银行流水帐单。  申请贷款时，银行都会要求申请人准备银行流水账单，通常都会要求要6个月以上、不间断的银行流水帐单，以便评估申请人的还款能力。  如果您觉得你的流水帐单不太理想，可以提前6个月往银行账户里多存点钱，或者提供其他财力证明。当然，如果你已经结婚，可以提供夫妻二人的流水帐单，名下的财产证明也是可以的。  5、等额本金减少利息支出。  目前，银行贷款的主要还款方式有两种：等额本息和等额本金。等额本息是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款(包括本金和利息);而等额本金是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息。  等额本息每一个月偿还相同的数额，而等额本金第一个月偿还的金额最多，之后逐月递减。如果你手头资金宽裕的话，建议选择等额本金的方式，减少全部的利息支出。反之，则可以选择等额本息，尽管前期支付的利息多，但是资金压力会小一些。

  新房收房时开发商必须提供三书一证一表。《住宅质量保证书》、《建筑工程质量认定书》、《住宅使用说明书》、《房地产开发建设项目竣工综合验收合格证》、《竣工验收备案表》。其中《竣工验收备案表》对开发商有着严格的约束作用，只要将项目送交主管建设部门备案后，开发商就必须对其建设的楼盘质量终生负责，即使是时间过去很久，房屋出现了质量问题，经查如果是开发商的过失，一样可以追究其法律责任。  交房有哪些注意事项  1、房屋面积：在检查房屋时需要验证房屋面积。虽然房地产部门已经进行了实际测量，但如果条件允许，最好要求其他部门进行第二次检查。因为开发人员要求的检查部门的验证结果不一定准确。  2、房子的高度：可以用卷尺测量房屋的高度，看房屋的实际高度是否与合同相同，并记录良好。与此同时，验收所的一些数据和问题写在了物业公司提供的文件上。取4-5分进行测量。如果值相同则表明屋顶或地面不倾斜。  3、防水防漏：在房子的墙壁上寻找水，检查厨房、浴室、阳台顶部和管道连接。注意厕所天花板上的油漆剥落或霉菌。  4、墙面问题：房屋建成时，墙壁和地面可能有空鼓，右手用小锤子敲击，空气的声音是空鼓。对于空鼓现象，尽快找专业人员进行修理。否则，在装修期间很容易穿透地板。墙面裂缝，看墙面的平整度，是否有水痕，如顶面，外墙等，如有，请务必尽快找出原因。  5、电气检查：拉动电动制动器看分流器，拔下电动制动器后，检查室内电源是否完全切断，并检查每个开口是否完全控制分支线。最好使用万用表来测量每个强弱功率是否畅通无阻。  6、门窗检查：尝试查看门窗开口是否灵活。目视检查门和门框，窗户和窗框的侧面是否平行，关闭门窗听声音的隔音效果，也了解密封的程度。

  很多朋友在申请贷款进行买房的时候，只是计算自己预备的首付款是多少，还需要从银行那里借多少资金，一心只想着只要拿到了足够的贷款额度就能够买到房了。殊不知，贷款买房还涉及到一个很关键的问题：房贷月供和收入比例多少合适？也就是每一个月所要还的月供占月收入的多少比较合适。下边就跟随小编一起来了解一下吧！  一、贷款买房需要注意哪些因素？  1、了解所在城市的购房、信贷政策  贷款买房之前，大家首先应该要了解清楚就是所在城市的购房政策和信贷政策，比如说购房资格、首付比例等。这些都是需要购房者做到心里有数的。  2、买房前做好财务规划  在了解清楚各项政策和房价的情况之后，接下来购房者就要根据自身经济状况做好详细的财务规划了。比如房贷月供收入占比多少对于自己的收入才是合理的，如果房子还需要装修的话需要留出装修的费用。  3、选择适合自己的还款方式  在确定贷款买房之后，买房者还要提前选择好适合自己的还款方式。现在贷款买房一般有两种还款方式：等额本息还款和等额本金还款。  等额本息每一个月还款数额是固定的，所以比较适合有正常开支计划的家庭，特别是年轻人，因为经济条件的限制，前期一般不允许投入过大，所以说选择这种方式是最好的。  等额本金比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，比如工作年限较长的人。等额本金比等额本息能节省更多的利息。但是购房人还是需要根据自身的需求来进行选择。  二、房贷占收入比例的多少比较合适？  在工作稳定的情况下，如果是年龄在25－30岁的购房者，月供是可以占到家庭收入的40％－45％的。因为在这个年龄段的都是年轻人，事业也正处于上升阶段，多半是处于未婚或者是已婚还未生育孩子的状态，因此这个时间段的家庭负担比较小，而且，随着事业的发展，其个人的发展空间也是比较大的，所以月供占收入的比例可以适当提高一些。  如果是年龄超过35岁的购房者，建议大家尽量将月供控制在家庭收入的30％以下。因为在这个年龄段的购房者多半已经有了家庭并且也已经有了孩子，日常的开支自然就会比较大，并且这个时间段工作也较为稳定了，所以可以适当减少月供占家庭月收入的比例。  其实个人的还贷能力和个人的月收入、工作性质、家庭状况以及征信情况都是存在一定的关系的。通常来说，如果贷款者的收入越高、工作越稳定、征信情况越好，那么还贷能力系数就会越大，反之则会越小。  总之，贷款买房需要大家结合自己的实际情况来考虑首付款支付多少，要向银行贷款多少钱以及月供占收入的比例是多少。相信通过小编的介绍，大家对于买房月供占收入的问题应该有了自己的见解了。最后祝大家都能够买到称心的房子。

  1、跃层房处于顶楼，它会具有更开阔的视野，窗外的风景比其它楼层更好。顶楼跃层房的通风性和采光度都要比其它楼层好，因为它的位置被其它建筑遮挡的可能性更小。顶楼周围比较安静，受室外噪音的影响很小，而且楼层高相对来说更安全，所以私密性也很好。顶楼的房子价格相对其它楼层要更便宜一些，有些开发商也会赠送顶楼的露台。  2、顶楼的跃层房休息的功能分区都是设置在二层，也就是说二层是距离楼顶最近的空间。而楼上再没有其它住户了，顶楼的跃层房卧室更安静一些，这样更有利于人们的休息。其它楼层虽然楼上也是卧室等空间，但同样会受上楼上其它住户的影响。  3、很多业主不喜欢顶楼的房子大多是因为顶楼有渗水的风险，如果楼顶的防水施工没有做好就非常容易出现渗水或漏水的事情，生活会受到影响。有的建筑楼顶防水施工做得很好，但是生活久了，防止层老化等原因也会出现渗水，而物业如果不积极解决的话也是非常麻烦的。  4、顶楼的水压要比其它楼层差一些，经常会出现供水不足的现象。顶楼处于楼体的最高层，有时电梯坏掉了，下楼时会很不方便。尤其遇到火灾等危险发生时，从顶楼向下逃生的时间要更长一些，对于安全保障上也比其它楼层差一些。顶楼的风会非常大，很多恐高的业主是不敢站在顶楼跃层的阳台上的，会感觉到非常可怕。

  公寓产权40年是指房产的土地使用权为40年，使用权期间届满的，依照法律规定办理。根据《民法典》第三百五十九条，住宅建设用地使用权期限届满的，自动续期。续期费用的缴纳或者减免，依照法律、行政法规的规定办理。非住宅建设用地使用权期限届满后的续期，依照法律规定办理。该土地上的房屋以及其他不动产的归属，有约定的，按照约定;没有约定或者约定不明确的，依照法律、行政法规的规定办理。

  很多购房者在购房过程中都会遇到各种各样的问题，房屋备案就是其中之一。很多购房者不知道如何查询房子是否备案，同时也不清楚备案和拿房产证之间有什么关系，今天小编就来给大家梳理一下相关知识。  如何查房子是否备案  1、网上查询  点击省市链接进入各地房产管理局网站进行查询需要输入产权人姓名、产权证号（目前只有部分地区提供房屋产权信息查询）；由于商品房购房备案查询网站不是全国统一的，所以你还得到地方商品房购房备案查询网站查询。你只要在网上搜索你当地的房产管理局的官网就可以了查询到了。  2、房产局查询  若要查询的准确的个人房产证信息（包括：房屋所有人名称、产权证号、登记核准日期、建筑面积、房屋设计用途、权利来源、房屋是否抵押、是否被查封等等），则必须携带个人身份证件及房产证到当地的房管局（房地产交易中心、房屋管理局、房管处）档案馆或窗口查询。  房屋备案后多长时间可以拿到房产证  根据建设部《商品房销售管理办法》，要求房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。否则开发商违约，业主拿产权证的时间会拖后。  按照“城市房地产开发经营管理条例”以及“城市商品房预售管理办法”的规定，预售合同购房人应当自商品房交付使用之日起90日内办理房产证；现房购房人自销售合同签订之日起90日内办理房产证。房产证的取得时间，则首先要看您与开发商签订的合同，房产证的办理首先以合同约定为准，如果超出合同规定的办理时间，开发商应该承担相关的违约责任。  值得注意的是房子在房产局备案后并不是一定可以办房产证了，还是有很多的步骤，比如说还有有验收，配套，出让金等...  备案和拿房产证有什么区别  1、报备便是大家必须先与房地产开发商签署买房合同，然后要携带买房合同，还有你自己的有效证件，必须到房产管理局开展报备，那样做关键便是为了避免房地产商将房屋一房二卖，并且也有益于房产管理局单位统一管理方法，中后期报备成功了，大家就可以见到报备的房产信息。  2、拿房本，必须提前准备各式各样的材料，与此同时要进行审批，还要交纳一定的税金以后才可以取得房本。  3、除此之外，假如开展房屋备案，我们可以在网络上开展，中后期就可以在网络查询了。可是假如拿房本，务必自己携带相应的材料，到本地的房产管理局服务台去申请办理，才可以取得。

  目前，全国多个城市开始实行限购政策，一般对外地人购房的要求变得更为严格。那么如果外地人买房被限购怎么办？  一、按规定提供社保或者个税证明  在限购城市的购房要求中，一般会要求外地人满足一定的社保条件，因此如果购房者达到了这个条件一样是可以买房的。小编为大家简单举例子说明一下：  上海：外地人在上海买房需满足：购房者应为已婚人士；在上海无房；能提供自购房之日起算的在本市累计缴纳5年以上的社保或个税缴纳证明(一次性补交的不予承认)。  西安：限购区域内，外地无房购房者只有满足社保要求（能够提供2年以上（含2年）个人所得税或社会保险证明）才能购买1套住房。  南京：非南京户籍家庭无房可以在南京购买一套住房，并且应提供3年内在南京累计缴纳2年及以上个人所得税缴纳证明或社会保险证明（城镇社会保险）。  二、先落户后买房  由于在限购城市，本地人买房的条件更加宽松，因此如果外地人能够落户就不用提供个税或者社保证明了。但是外地人为了获得买房资格落户有哪些方法呢？  1、人才引进落户：在多个城市都有人才政策可以为符合要求的高层次人次提供落户服务。以天津人才落户政策为例：本科生40岁以下，硕士45岁以下，博士不受年龄限制，可办理落户。  2、单位集体户口可买房：在一些城市部分企业可为员工办理集体户口，集体户口和本地户口基本是一样的效力。  3、投靠落户：在一些城市，购房者可以根据投靠的方式进行落户。  但需要提醒购房者的是，并不是落户就能买房。以成都为例，在成都如果新迁入户口不足24个月，买房时同样要受到一些列要求的限制。  三、公司名义买房  目前各城市限购令的主体是一般家庭，包括夫妻和未成年子女；所以如果购房的主体由家庭中的个人变为单位或公司，情况则不一样，多数不受限购政策的影响和限制。虽然单位公司买房不受限，但是如果要从单位将房产过户到个人，依然是受限购政策影响的。  四、房屋赠与外地人  在某些城市规定中，赠与房产不受限购政策影响，以武汉为例，有很多人以亲友名义在武汉买房，在办理出房屋产权证后再通过赠与的方式将房子进行过户。房屋赠与不需要被赠与人具备购买资格，但是赠与需要承担税费。  五、买商业性质的房屋  在大部分限购城市的规定总，商业性质房屋不收限购限贷政策影响（北京除外），因此购房者可以购买商业性质的房屋，但需要注意商业性质房屋的性质为办公、商业，产权年限多为40年或50年，且税费较高、商水商电，生活成本较高。在一些一线大城市，也要政策出台，严格控制商业房屋改成住宅使用，因此居住风险较大。  长按识别二维码，加入东莞买房交流群。和千万买房群友一起畅聊东莞品质好房。

  1、不交物业费的影响有违反物业合同  大家在接房的时候是需要办理房屋交接手续的，这其中就包括了物业交接的手续，业主通过选聘物业管理企业，由业主和物业管理企业按照物业业务合同约定对小区进行维护，而相应的，业主就需要向物业公司缴纳物业费用。如果物业公司没有违反合同内规定的内容就必须依照合同规定缴纳物业费，所以说在这种情况下，购房者不交物业费的话，那就算是业主违反了物业合同了。  2、不交物业费的影响有产生滞纳金  业主拒交物业费之后，一般物业公司会主动联系业主不交物业费，但如果业主还是态度强硬的拒交物业费的话，后期就会产生滞纳金了。产生滞纳金可能还算是比较小的问题，有些城市将拒交物业费纳入了个人征信考核的范围，一旦个人征信出现问题的话，在现在的信用生活中影响是非常大的。  3、不交物业费的影响有卷入司法麻烦  一个业主不交物业费可能带来的影响会非常的大，其他业主也会跟着效仿，如果业主长时间不交物业费，并经过物业公司催交之后仍拒交物业费的，那么物业公司就无法正常的对小区进行服务和管理了。这种情况下，物业管理企业可以向人民法院起诉，物业公司向法院起诉的结果就是让业主补齐物业费。   长按识别二维码，加入东莞买房交流群。和千万买房群友一起畅聊东莞品质好房。

“楼层越高，房子就越好”。这句话到底有没有道理呢？一般来说，高层住宅由于离地面较远，可以避免建筑物、树木、广告牌等遮挡物的影响，充分接收阳光和温暖。此外，高楼层视野更加明亮，能够接收更多阳光，提高室内的亮度和温度。光照充分，不仅杀菌消毒，还能改善人的心情和睡眠质量。但是，住在高楼层，对电梯的依赖度比较高。要考虑电梯的数量够不够用，如果住户太多，而电梯数量又太少，势必造成上下班高峰期时，排队等电梯的情况。出行离不开电梯，电梯的安全显得非常重要。如今，电梯惊魂的事件时有发生。因要注意问清楚小区电梯的品牌以及是哪个机构进行专业的维护。此外，了解电梯是否有备用电源，以保证停电时，电梯能安全运行。高层水压情况如何用水高峰期时，高楼层的水压通常会比较低，水流量小，影响家庭用水。所以在购买房子的时候，需要向开发商或者是售楼处咨询楼层的供水、水压，甚至是应急电源等相关问题。小区物业好不好买房时，物业很重要，其重要性在居住后体现出来。入住后，住得舒适与否，和物业有很大关系。高楼层的房子出现电梯故障和发生火灾是很危险的，这个时候，物业反应是否及时，是否及时合理的解决问题就非常重要。同时，在平时的物业管理工作中，应该做到未雨绸缪，比如定期检查电梯，定期查看消防栓等消防设施是否可以正常使用，并保持消防楼梯的无障碍通行，没有杂物等。好的物业服务，让业主居住更安心。小区的人群素质高空抛物是非常不文明的行为，首先业主自己被砸到肯定是不好的，如果砸伤了别人，也是要负责的；此外，电梯的安全运行除了与电梯的定期检查有关外，还与业主是否爱护电梯有关。因此，买房时，小区的人群素质不可忽视。阳台、飘窗高度达标买毛坯房时，阳台、飘窗的高度都是开发商设计好了的，阳台的栏杆也已加固好。实地看房时，留意阳台、阳台栏杆、飘窗的高度，是否达到了安全高度，并注意阳台栏杆是否牢固等，要考虑家里小孩子的人身安全。消防通道畅通、消防设施能正常使用消防设施关系着住户的财产与生命安全，购房者可以在楼道查看是否有堆砌物拥堵，查看消防设施能否正常使用。一般要保障消防楼梯的畅通，如果有两部电梯，那么一部电梯应该具备消防电梯的功能。另外，如果是建筑高度超过100米的高层建筑，一定要留意有无避难层。避难层是高层建筑中为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层，使得人们遇到危险时能够安全逃生。买高层的房子时，一定要考虑以上因素，毕竟安全问题不容忽视，最后希望大家都能找到满意的房子。

买房时，有些开发商/中介声称项目必须要带车位、地下室，这种捆绑销售到底合法吗？买到“捆绑房”的业主怎么维权？可以明确地告诉大家，这种做法是违法的，是法律明令禁止的行为。根据《消费者权益保护法》第九条规定：“消费者享有自主选择商品或者服务的权利。消费者有权自主选择提供商品或者服务的经营者，自主选择商品品种或者服务方式，自主决定购买或者不购买任何一种商品、接受或者不接受任何一项服务。消费者在自主选择商品或者服务时，有权进行比较、鉴别和挑选。”根据《中华人民共和国反不正当竞争法》第六条规定：“公用企业或者其他依法具有独占地位的经营者，不得限定他人购买其指定的经营者的商品，以排挤其他经营者的公平竞争”。第十二条规定：“经营者销售商品，不得违背购买者的意愿搭售商品或者附加其他不合理的条件。”已经买到“捆绑房”业主该如何维权？业主可以通过诉讼的方式请法院依法宣告装修合同无效，要求返还相关款项。已经入住业主也可以要求法院按照市场正常价格评估此价值，要求开发商返还明显不合理部分的价款。从民事角度讲，开发商面临退款和赔偿的法律责任。从行政角度讲，对于违规操作的开发商，住建委等部门可采取禁止其参加土地竞买、不对其发放新开发项目贷款、强化土地增值税征收管理等措施。

稳稳妥妥的买到舒心的房子，才算是完成了人生中的一件大事，才算不枉这么多年辛苦的自己。所以，签合同的时候，切记多加咨询确认，别被坑了~首先，在房屋产权方面，要注意：所购商品房一定是“大产权”这点应该不必再说了，不然你的钱随时有“打水漂”的风险。但是我们这里讲的是，应与开发商具体约定办好“产权证”并交付到业主手中的时间。一般来讲，在“主合同”中对取得产权证的时间都有具体约定，但是在未如期取得产权证的情况下对业主的权益保护力度存在明显欠缺。此外，开发商所赠送的面积（花园、露台等）应将具体位置、面积、使用年限、装修标准在“补充协议”中详细阐述并注明使用权（或产权）。第二，要搞清楚所购房屋的质量保证：1）水、电、天然气、电话、网络等均可正常使用。其中具体约定好水、电、天然气的具体开通日期。2）公共区域（绿地、会所、停车场等）的建设完成日期。约定开发商不得擅自更改其使用用途。3）墙体平直，无非设计性的起鼓、凹陷和裂缝。4）房屋顶部防水性能良好无水渍、厨房和厕所防水无缺陷、各上、下水管、口与地面结合处无渗、漏水现象。  5）公共管线不从室内通行，如不可避免应不裸露及保证室内表面完整、平滑。6）买受人有权聘请有资质的机构入户对所购商品房的实际面积进行测量。如果测量结果与开发商的测量结果有差异，有权提请法院或有关机构进行最终裁决。第三，要注意交房条件约定：1）在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准的情况下，业主有权拒绝收房。 3、在交房时所交房屋达不到“主合同”或“补充协议”约定标准使交房期限后延的情况下，开发商应依据“合同”中的约定对业主进行赔偿。2）开发商在交房时应出具该商品房实测面积、《北京市建设工程竣工验收备案表》、《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。3）如在规定的时间内仍然达不到约定的交房标准，购房人有权单方解除“合同”。开发商应支付给业主的违约金和其它因无法收房入住发生的损失（双方应事先对违约金及相关损失的具体数额达成一致并体现在合同中）。当然，我们普通购房者在买房时很难面面俱到，最好找一个经常处理这些业务的朋友帮忙或者在知名中介处购买，这样能够更加有保障

毛坯房否验收就要擦亮眼睛了。如何正确验收毛坯房呢？测量房间的实际面积购房者可根据房屋交接书中提供的套内建筑面积和图纸为依据，实地测量，如果误差较大，可以要求开发商或委托专业机构复测。也可以请装修公司派人来直接量尺寸，省去以后的麻烦。墙面空鼓毛坯房比较常见的问题是墙面空鼓问题，墙面空鼓可以用小锤子敲出来，如果发出咚咚声，即有空鼓现象。有空鼓现象不处理的话，会出现前面漆脱落的情况。墙体垂直可以用专业测量的尺子测量墙体是否垂直，如果误差是在允许的范围内，即可说明墙体是垂直的。墙体问题检查墙体是否有损坏，例如石灰爆点、顶部有麻点等，这都会给装修带来很多不利的影响。验水电水电如果不顺畅的话，日后连基本的生活需要都会出问题，因此装修前检查一下水电基础设施是很有必要的。注意检查下水管道是否通畅无阻塞，可以通过水流速度以及流水的声音来判断一下。同时，还要检查一下室内的强弱电通电情况，看看是否都是正常可用的。门窗检验如果门窗的结构不好，同时密封性又差的话，这不仅仅会造成漏水、进水的现象，还直接影响着房屋的隔音效果。1.要检查门是否能上锁，开启是否灵活；2.用专业测量仪，通过检测门框的对角线值来确定房门是否正；3.移动门的框槽是否完好；毛坯房验房，主要关注房屋本身的问题，包括水电是否正常。一般情况下，如果出现重大房屋质量问题，例如墙体开裂，可直接拒收房屋。

一般来说，年轻人适合高楼层，中老年人适合低楼层。那么，购买高层的房子需要注意什么？  高层水压情况如何用水高峰期时，高楼层的水压通常会比较低，水流量小，影响家庭用水。所以在购买房子的时候，需要向开发商或者是售楼处咨询楼层的供水、水压，甚至是应急电源等相关问题。消防通道畅通、消防设施能正常使用消防设施关系着住户的财产与生命安全，购房者可以在楼道查看是否有堆砌物拥堵，查看消防设施能否正常使用。一般要保障消防楼梯的畅通，如果有两部电梯，那么一部电梯应该具备消防电梯的功能。另外，如果是建筑高度超过100米的高层建筑，一定要留意有无避难层。避难层是高层建筑中为消防安全专门设置的供人们疏散避难的楼层，使得人们遇到危险时能够安全逃生。阳台、飘窗高度达标买毛坯房时，阳台、飘窗的高度都是开发商设计好了的，阳台的栏杆也已加固好。实地看房时，留意阳台、阳台栏杆、飘窗的高度，是否达到了安全高度，并注意阳台栏杆是否牢固等，要考虑家里小孩子的人身安全。电梯是否安全住在高楼层，对电梯的依赖度比较高。出行离不开电梯，电梯的安全显得非常重要。如今，电梯惊魂的事件时有发生。如果小区电梯质量不过关，经常出现坠梯或者人被困在电梯里的情况，则会给人留下心里阴影。另外，还要考虑电梯的数量够不够用，如果住户太多，而电梯数量又太少，势必造成上下班高峰期时，排队等电梯的情况。因此，要注意问清楚小区电梯的品牌以及是哪个机构进行专业的维护。此外，了解电梯是否有备用电源，以保证停电时，电梯能安全运行。小区物业好不好买房时，物业很重要，其重要性在居住后体现出来。入住后，住得舒适与否，和物业有很大关系。高楼层的房子出现电梯故障和发生火灾是很危险的，这个时候，物业反应是否及时，是否及时合理的解决问题就非常重要。同时，在平时的物业管理工作中，应该做到未雨绸缪，比如定期检查电梯，定期查看消防栓等消防设施是否可以正常使用，并保持消防楼梯的无障碍通行，没有杂物等。好的物业服务，让业主居住更安心。

问：小户型千万不能碰的4种家具是什么？答：如果你住小户型还想买跑步机，那我建议你买最大的，这样将来就是个大型衣架，就可以多挂几件衣服了；如果你喜欢在客厅放个博古架，那我建议你准备一块大幕布，这样将来实在太乱了，你还可以拿这块布盖上。像什么懒人沙发、超大茶几还有吧台，这些家具的实际使用频率都非常的低，又占用空间，反而会降低你的居住体验，记住，想跑步就去公园，想吃煎饼就去煎饼摊，家是你休息的地方，不是实验室。 问：现在的行情，大家就别买车位了，为什么答：现在这个行情下，不是特别建议大家在买房子时候一起把车位也买了。为啥呢？因为房地产市场好的时候，小区的入住率也高，也就会出现车很多但是车位不够用的情况。但是如果开发商对自己要卖的这个小区，销售已经没有啥信心了，也不知道能住多少人。那这种车位就会贬值。之前有个新闻，说一个业主7月份花12万买的车位，现在开发商打折4万一个，什么也没干就损失了8万块钱，这就是个活生生的例子。这事维权有用吗？明确的告诉你，没有用。 问：上海房叔事件又反转？套路房重出江湖答：上海房叔套现4.5E，抛售了94套房，现在要退房退款了？相信大家都知道10月份所谓上海房叔的事啊，事后证明并不存在什么所谓的房叔啊，而是来自世茂集团之前囤积的住宅楼，当时的价格可以说是真香，很多人砸锅卖铁上了车，结果现在通知退票了！世茂的原话是：非常难过和痛心。那为什么退票呢？因为这批房很早之前就已经被抵押了，那你说世茂可能不知道这批房被抵押了吗？那他们为什么要假卖房？因为这批房都是全款卖的，卖出了几个亿的现金流，周转完了直接退回，假卖房真用钱，套路太深了。 

这封信里花了不少笔墨描述了星巴克的总部：很普通，装修美观舒适，但不豪华精致。在星巴克的视角里，如果设计建设一个功能太完备舒适的总部，大家会容易与外界隔离，容易“内部视角”。这点经验对这家公司产生了异常深刻的影响——从此，字节跳动成为了一家没有总部的公司；或者说从一开始，字节跳动就没有想过要设立一个“物理总部”。如果问一些老字节人，他们只能回答出字节跳动的“精神总部”——单层面积5000平米的中航广场。它方方正正的身影伴随着这家公司的飞速崛起，越来越频繁地在媒体上抛头露脸，以至于地图软件都默认了这里是字节跳动的“总部”。

好的户型怎么选择，哪种户型才是适合自己的？选户型还要有延展性，不光看到当下，还要兼顾未来，选房的时候都要考虑到。问：采光到底有多重要？答：买房选户型忌光线暗淡，选择住房时要注意采光效果，要保证采光需求。绝大多数人都喜欢阳光充沛的房子，这样能让人心情愉悦，有正向的激励。但也不是绝对，我曾经邻居的婆婆就只要纯阴面的房子，这个问题我还特意侧面问过怎么回事，原来老婆婆是护士出身，自身有洁癖，受不了阳光出来时候家里空气中会出现的细小尘埃，在没有那么多阳光的房子中反而心里会舒服点。当然这种绝对是少数。问：厨房正对卫生间可以么？答：忌厨卫扎推，厨卫扎推，会影响日常的生活，两者应保持一定距离；从卫生角度看，应该是对着客厅。因为卫生间的细菌比较多，特别是马桶在冲水的时候，细菌会被旋转的水流卷到空中，从而带到厨房间。还有你厨房烧好菜从卫生间旁的门端出来，心理上也不是很舒服吧。问：有哪些奇怪户型不建议选择？答：很多奇怪户型不能选，如回旋镖户型、手枪户型、刀把户型、跑道户型、马桶户型等等。户型选方正一些真的很重要，方正的房子整体利用率高，有拐角的话会占用你的实际居住面积，方正的房子会让实际居住环境最大化!问：什么样的户型才是好户型？答：户型的选择标准应该是仁者见仁智者见智，但是好的户型一般都是布局合理、动静分区明晰、南北通透、私密性好。问：通风对选房有多重要？答：南北通透的房子居住舒适，所谓的南北通透指的是贯穿客厅南北有窗户，能够保证空气对流，卧室最好朝南，如果朝西，夏天容易西晒。

共有产权住房，即政府与购房者共同承担住房建设资金，分配时在合同中明确共有双方的资金数额及将来退出过程中所承担的权利义务；退出时由政府回购，购房者只能获得自己资产数额部分的变现，从而实现保障住房的封闭运行。政府与购房者产权比例是共有产权住房的焦点所在，也是未来调整的空间所在。试点地区不断优化共有产权比例调节机制，个人出资比例可在50%至95%之间由购房者根据家庭支付能力自由选择。问：非京籍家庭能否购买共有产权住房？答：可以的。非京籍持有工作证和北京市5年（60个月）在京缴纳社保，并在京名下无房且无转出记录的就可以申请共有产权房。共有产权房需要先提供资料，符合条件的才可以申请。问：在老家有一套50平米的小户型，还能申请北京的共有产权房么？答：可以。在京无房和无转出记录的，并且北京满5年社保的可以申请。问：我家里老房子拆迁了，可以申请共有产权房么？答：不可以。有以下情形之一的家庭不能申请购买共有产权住房：（1）申请家庭已签订住房购房合同或征收（拆迁）安置房补偿协议的。（2）申请家庭在本市有住房转出记录的。（3）有住房家庭夫妻离异后单独提出申请，申请时点距离婚年限不满三年的。（4）申请家庭有违法建设行为的，申请时未将违法建筑物、构筑物或设施等拆除的。申请家庭承租公共租赁住房、公有住房（含直管和自管公房等）后又购买共有产权住房的，应在购房合同网签前书面承诺腾退所租房屋。问：我已经满18岁了，打算申请共有产权房是否可行？答：不可以。申请家庭应同时具备以下条件：一是申请人应具有完全民事行为能力，申请家庭成员包括夫妻双方及未成年子女；单身家庭申请购买的，申请人应当年满30周岁。二是申请家庭应符合本市住房限购条件且家庭成员在本市均无住房。问：今年下半年公司要派我出差一年，去年申请下来的共有产权房能否先出租？答：不可以。共有产权住房的购房人和同住人应当按照本市房屋管理有关规定和房屋销售合同约定使用房屋。共有产权住房购房人和代持机构，不得将拥有的产权份额分割转让给他人；不得违反本办法规定，擅自转让、出租、出借共有产权住房。购房人、同住人违反购房合同约定，有擅自转让、出租、出借或超过份额抵押共有产权住房等行为的，代持机构可以按照合同约定，要求其改正，并追究其违约责任。已购共有产权住房用于出租的，购房人和代持机构按照所占房屋产权份额获得租金收益的相应部分，具体应在购房合同中约定。购房人应在市级代持机构建立的网络服务平台发布房屋租赁信息，优先面向保障性住房备案家庭或符合共有产权住房购房条件的家庭出租。具体实施细则由市住房城乡建设委另行制定。

普通人都知道购房可以提取公积金进行月供还款，但公积金提取过程中还有很多限制需要了解一下。总结了公积金提取过程中的各种问题分享给大家，希望能给大家提供帮助！问：个人公积金可以提取几次？答：2次，第三套住房不允许提取住房公积金。问：租房公积金每月能提取多少？答：租房提取每月可提取额不超过申请当月应缴存额的50%，每年度可以提取不超过12个月的月可提取额。用于其它住房消费提取额不超过申请提取前12个月内职工住房公积金应缴存总额的30%。问：建造、翻建、大修本市范围内具有所有权的住房提取额度是否有限制？答：提取额不超过申请时账户内的存储余额，且不超过购房总价。问：有两套住房提取额度有多少？是否有限制？答：职工本人及其家庭成员合计有两套及以上住房的，可提取额不超过申请时账户内存储余额的60%，且不超过购房总价款。问：用公积金偿还本市房产贷款本息提取额度有没有限制？答：职工本人及其家庭成员合计仅有一套住房时，每月可提取额不超过职工上月实际还贷额。问：一旦出现骗提套取行为将面临何种惩罚？答：市住房公积金管理中心将终止办理该笔提取业务，向职工工作单位通报，追回骗提套取资金，自发现违法行为之日起取消职工5年内提取住房公积金及申请住房公积金个人住房贷款资格，并纳入征信系统，将相关信息依法向社会公开;对协助造假的机构和人员，构成犯罪的，移交司法机关依法处理。

在房价高昂的现代，多数人买房都是通过贷款买房。为什么要贷款买房呢？一般是两种情况，要么钱不够不能全款买房，只能通过贷款预支提前预支未来早日实现自己的住房梦想。另一种就是通过个人渠道、头脑、资源进行各种投资理财，以投资理财的高回报率抵消贷款利息费用。为什么要贷款买房呢？其实我个人的原因是因为钱不够全额购房，这是我选择贷款买房的主要原因，可能大多数人和我都是一样的，通过“预支”未来N年的收入来实现自己的有房梦想。如果还要再有一个原因的话，那么就是理财的考虑了。问：为什么要贷款买房？答：现在房子太贵，资金基本只够付首付，所以才贷款买房。贷款买房的主要原因是因为没有钱全款购房，购房是大件消费支出，往往会耗费一个家庭十年甚至20年的收入，所以如果不是有按揭这种方式，大多数人恐怕都需要等到40岁以后才能买得起房子了，才能实现自己的有房梦了。问：可以全款买房的人为什么还要贷款买房？答：有些人是很有钱全款买房是完全没有问题的，他们也选择按揭买房的原因是因为他们可以通过理财进行投资，投资理财来自于两个方面，第一是他们看好房价未来会涨，那么通过按揭买房就相当于加杠杆，这是炒房人的逻辑，在房住不炒的大原则下现在趋势改变了，这条路走不通了！还有就是有很强的投资能力，可以获得10%甚至更高的收益率，那么他自然会选择按揭贷款买房了，因为两个利差就是自己的受益。问：遇到自然灾害房子没了，房贷还用还吗？答：要的！贷款买房的时候是签署两份合同，一份是和开发商签订的购房合同，另一份是和银行签订的房产抵押合同，那就表明房子在房贷合同中它仅仅是个抵押品，借钱的主体是你，发生了天灾房子没了，你人还在，钱就是还是要还的。虽然灾害无情人有情，但是各地政府肯定是有解决办法的，也不用多虑。问：房屋因灾损毁怎么办？损毁房屋贷款要不要继续还？答：房屋是家庭财产的“大头”，政府在防灾减灾救助上会给予重点关注。和地方各级政府的救灾资金和救灾政策都包含了因灾倒损房屋的恢复重建部分。倒损房屋恢复重建有相关补助，农房统保可保雨灾，毁损房屋贷款依然有清偿义务。在水灾导致按揭房屋毁损、倒塌的情形下，房屋作为抵押物毁损、灭失，但银行抵押权并未消灭。如果水灾仅导致按揭房屋部分毁损，银行可以就残存房屋行使抵押权，债务人对不足以偿还的部分仍负担清偿义务。如果水灾导致按揭房屋全部毁损，抵押权因抵押物灭失而消灭。因灭失所得的赔偿金，应当作为抵押财产，债务人对不足以偿还的部分仍然负担清偿义务。

问：公积金余额能用来做首付款吗？答：不行！公积金是不能直接拿来交首付的，是先买房再“报销”。你可以先问亲戚朋友借钱，等拿到购房合同、购房发票后，去公积金中心申请提取账户余额，再把钱还上。问：哪类人不建议提前还贷？答：一是使用住房公积金贷款，贷款的利息是很低的，提前还贷给自己减轻的压力是没有多少的。二等额本金已经还款超过1/3的，等额本息还款到了1/2的。这两种情况其实已经偿还了大部分的利息，因此提前还贷意义也不大。第三种是你有更好的渠道去利用手中的现金，只要收益高于贷款，那么就可以不用提前还贷。问：结婚前要不要买房子？答：要买啊，必须要。房产证写谁的名字都不重要，重要是你自己的首套房资格！很多城市买房是区分家庭和个人这两个单位的，作为个人的首套房，你和你对象可以享受两个30%的首付资格；但组成为家庭后，你们两个人就只有一个首套房资格，而且假如你对象之前就买了房，你自己的首套房资格就直接蒸发了！所以有条件的，能在婚前买就抓紧买了，绝对不亏！

问：男朋友送我的房，分手了要还吗？答：送你的是钥匙，还是房产证呢？是钥匙就不用还了，人家换锁就行了。房产证还写了你名字的话，有没有做过赠予手续的公证啊？而且你有没有交过税啊？假如都没有做，那你只能算名义产权人，你男朋友才是实际出资人，他手上留着出资证明的话，这个房子你不还也得还。问：法拍房入住难还是出手难？答：入住难！你别看便宜，光入住就有三个难点，第一点是法院不管你能不能贷款，到了时间你就得一次性把钱交齐；第二点是法院管拍卖不管交房，这屋子的原业主得你去想办法让人家搬出去；第三点也是最难的点，你想落户的话，如果原户主不配合迁出，你根本就落不进来！这三点都解决了，房子归你了，房产证上可没有法拍房这几个字，想出手的话看看当地的限售政策，符合条件的就可以正常当二手房出手了。问：酒店shi公寓值不值得买？答：酒店shi公寓一般都是带着租约，所谓的包租返还，其实非常容易踩雷。说好的知名品牌酒店包租，最后发现租你的是个空壳公司，经常几年就跑路了！租金也根本拿不到手。你想想啊，如果开发商自己有实力建酒店，而且对酒店市场非常有信心，那自己运营赚钱不不好吗？为啥还要让购房人也来参与其中分利？难道是希望大家共同富裕？而且酒店shi公寓的税费很要命，有土地增值税、个人所得税、印花税......涨幅相对住宅来说升值也比较慢，所以买酒店shi公寓我劝你谨慎！

问：送给奥运冠军的“冠军房”，都值多少钱？答：咱们今年拿下首金后比心的杨倩小姐姐，雅戈尔送的房子价值在300-450W。金鸡独立夺冠的李发彬呢，冠军房总价约203万，但是是一套135平的花园大套房，正好李发彬奥运后就结婚，婚房也有了。咱们女乒的大魔王王楠和她老公也放话了，国乒拿了金银牌的一人一套合院，价值在500万以上！而且这些房子还都是好项目，当年奖给张继科的海景房，从300万涨到了600万，奖励给刘翔的上海的房子，在普陀区长寿路，当年总价200多万，现在已经1700万了。问：房贷逾期一天也会上征信吗？答：要是单纯的一次忘了，划款之后银行立刻扣缴，那没事。逾期1天会标记为1，如果及时还款，下个月还款记录会标记为正常还款：N。但你要是次次都逾期一天，导致两年内有6次逾期，或者连续三个月都逾期，那这就触发了“连三累六”，那对不起，征信上会如实写上6个1，你以后的贷款审批估计就费劲了。

问：离职了影响房贷审批吗？答：刚刚从公司开了近半年的工资流水和月收入证明，现在离职下个月用这些材料买房贷款可以批下来吗？如果是商业贷款，一般来说影响不大，银行主要看的是你连续缴纳公积金、收入流水、工作证明等材料，看你是否具备还款的能力，如果你的个人征信和申请材料都没问题，不太会影响银行审批。但是也有部分银行风控比较严格，如果银行在放款之前再次核实工作单位和实际情况的时候，发现了情况有变，可能会影响房贷审批。问：同样借款30年，利息相差八百万你敢信？答：咱们先看几个数字啊，贷款一百万，还30年。利息分别要还多少？某条 总利息449.9万 年利率18.25%某呗 总利息443.7万 年利率14.6%某粒贷 总利息449.9万 年利率14.6%某借条 总利息875万 年利率32.5%真的，就离谱！尤其是某借条，年利率32.5%，借款100万，总利息就有875万，基本上就接近无良贷款公司了，因为咱们国家有规定，年利率在36%以上就算高利贷了！回过头看房贷呢，手上拿着的，正经银行基本就是4.65%，每个月还5156元，累计利息85.6万元。上下比较一下，你想想除了房贷，去哪能借到这么便宜的钱！

我房由我不由天，网友买房的心情再急迫也要擦亮眼睛，面对中队开发商卖房的各种套路一一侦破才能买到适合自己的好房子。问：面对这种套路“三十岁了还没有自己的房子 难道这就是你想要的人生？”你怎么戳破它？答：置业顾问成功贩卖焦虑，逼你买房。三十岁不买房又如何，不买房不是原罪，享受自己的人生才是重点。问：面对这种套路“最后一套优惠，错过多付100万”你怎么戳破它？答：你不知道的背后还有N个最后一套房产优惠在，即便错过第一套也还有好房子在等着你。问：面对这种套路“今年不买房，一年又白忙”你怎么戳破它？答：都快到2022年了，你还轻信这种套路么？要知道很有可能造成今年乱买房，一生都百忙啊。问：面对这种套路“到手就赚300万”你怎么戳破它？答：用小区的最优惠的单价对比区域内的二手房最高挂牌价，差别能不大么。不信你就看看你住的小区最优惠的价格和城区最高价差距有多少。问：面对这种套路“你与岳母之间的距离只差一套房子，没有房你只能叫阿姨。”你怎么戳破它？答：丈母娘如果只看重房子不看重你，叫阿姨是不是更幸福些。问：面对这种套路“买房送老婆”“买商铺送老婆”你怎么戳破它？答：小朋友都知道老婆饼里没有老婆，鱼香肉丝里面没有鱼，蚂蚁上树当中没有蚂蚁。问：面对这种套路“别让我们的婚礼，在别人的屋檐下举行。”你怎么戳破它？答：除非你家是平房或者独栋，要么就是高楼的顶层，反正你家楼上总会有人的。

  问：房产面积缩水怎么办？  答：根据相关法律规定，出卖人交付使用的房屋面积与合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内(含3%)，按照合同约定的价格据实结算，买受人以此请求解除合同的，不予支持；2、面积误差比绝对值超出3%，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3%部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3%以内(含3%)部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3%部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。  问：房屋质量不达标怎么办？  答：依据相关法律规定，商品房交付使用后，购买者认为主体结构质量不合格的，可以向工程质量监督单位申请重新核验。经核验，确属主体结构质量不合格的，购买者有权退房，给购买者造成损失的，开发商应当承担赔偿责任。  问：定房时交了订金又不想要了怎么办？  答：常在买房初始阶段发生的纠纷有购房者与开发商关于订金和定金的纠纷上，购房者给开发商的订金是可以退还的，而定金一般无法退还。  问：期房交房开发商要求涨价，合理吗？  答：作为开发商应履行合同义务，不可擅自变更合同约定内容。作为购房者，在面对开发商违约的情况下，可以向人民法院提起诉讼，要求开发商履行合同义务，并承担违约责任。  问：开发商加层怎么办？  答：一般来讲，开发商不可能擅自加高楼层，需要到规划局进行相关更改手续。  如果你认为规划局调整规划违法，你可以举报和控告。如果规划调整前你已经与开发商签订了预售合同，则开发商的行为构成违约，你可以解除合同，追究开发商的违约责任。

  我买了东营市广饶县的一套新房，我的房屋于19年交付，装修后一直未入住，今年6月份厨房下水道反水导致房屋家具被泡坏，经住建局鉴定是房子建造问题，未按图纸建造下水道，后与物业公司鉴定赔偿协议，最后一天物业公司又反悔，不予赔偿。  楼盘坐标：山东  问题：物业公司是否有责任进行赔偿？  律师解答：如果只是房子建造的问题，未按图纸建造下水道所导致的，一般应当由开发商来承担损失赔偿责任。如果不仅仅是建造的问题，还存在物业公司没有及时履行日常的物业服务义务，没有及时疏通下水道，物业公司也应当承担一定的损失赔偿责任。  买了新房和商铺，代收契税没发票？  本人2016年初在湖南省邵阳县全款购买一房，有代收契税，至今未上交开发票，房产证也未办理。2019年本人再一次全款购买该地产公司开发的商铺，也收了契税，也至今没有任何发票只有收据。  楼盘坐标：湖南  问题：请问业主该如何维权？  律师解答：首先，如果存在支付了款项没有开具发票问题，可以依法向税务部门进行投诉或者提起相关的违法查处。  其次，如果发票都没有开具，房产证肯定也办不下来，维权建议如下：  1、最简单的方式是民事诉讼，但是如果不具备办理房产证的条件，诉要求办证是没有意义的，只能诉要求对方支付逾期办证的违约金。一般情况下，这种方案对开发商的压力不是很大，稀稀拉拉一部分人起诉，开发商其实花不了多少钱。  但是，如果广大业主都能团结起来，都去要求开发商赔偿违约金，在不少项目里，应当赔给所有业主的违约金加到一起，也不是一个小数目。有时候可以通过这种方式去逼着开发商尽快把证办下来。  2、要核实到底是什么原因导致的房产证办不下来。是开发商没钱缴纳税费，是开发商挪用了咱们业主缴纳的税费，还是因为规划验收没有通过？咱们业主可以到不动产登记中心去问，也可以通过信息公开的方式去挖掘，对办理产权证的前置文件进行信息申请（如规划验收批准文件、竣工验收备案表、竣工面积实测报告等），核实下这些文件缺少哪些。查清楚了原因，才好对症下药。  如果是规划验收没有办下来，也不是没有解决方案，有时候可以通过缴纳罚款，补缴土地出让金的方式进行补救，关键还在于开发商有没有钱去补缴，愿不愿意花钱。  必要的时候，可以把办不下来证的问题戳破。以超规建面积导致无法通过规划验收为例，如果开发商迟迟不愿意花成本把问题解决，业主就可以以开发商违规建设为由向规划部门提起违规建设查处申请，要求对这种违规行为进行调查处理。把问题摆在台面上，如果相关部门不愿意或者不及时去解决，去处理，咱们业主还可以提起相关的行政诉讼，进一步通过对主管开发商的行政部门施加压力，来间接给开发商施加压力。  本文系乐居房产投诉平台特邀北京金诉律师事务所主任王玉臣律师，针对每一个维权案例，给到大家的一些专业解答和建议。

总结下我近20年看房的经验，那就是千万不能过度信赖购房广告，包括电视广告、楼书广告、户外广告、当然置业顾问口述的宣传广告也算，毕竟是亲身经历过的惨痛教育。问：购房广告“把森林带回家“，”坐在沙发上享受天然氧吧“是否真实呢？答：小区外面一排一人高的小树苗就可以称之为森林，坑人人没商量哦。问：购房广告“购房零首付”是否真实呢？答：其实就是买房的首付分期付款，不是一分钱不出哦。问：购房广告”双语幼儿园轻松入学”是否真实呢？答：要么贼贵，要么距离远，问：购房广告”距离城市核心15分钟车程”是否真实呢？答：项目在北京外面的燕郊，当年有多少人被坑过去看房呢，哭。问：购房广告“绝版水岸名邸，上风上水”是否真实呢？答：挨着臭水沟，污水河，迷你小河沟，当你得豪宅遇到这种水系还能有好风水么。问：购房广告“邻里亲近，和谐温馨”是否真实呢？答：楼间距有可能很小哦，一点私密性都没有，日常生活会很尴尬的。问：购房广告“拥有高端商务区”是否真实呢？答：旁边可能只是有家银行……问：购房广告“拥有政务区核心地标”是否真实呢？答：哈哈哈，边上有个居委会。问：购房广告“人性化环境管理”是否真实呢？答：边上有个垃圾站，你能忍么。问：购房广告“简约生活，闲适安逸”是否真实呢？答：边上就有可能真的什么也没有……

问：全款付款为什么划算？答：1、按揭贷款手续繁杂，全款可以省去很多麻烦2、银行利率低存款没多少利息，按揭贷款利息支出又很大，如果没有更好的投资机会，全款可以达到保值增值的效果。3、按揭贷款日常生活负担会比较重，每月支出费用比较高。4、按揭贷款的房产证是要暂时押给银行的，全款可以及时拿到房屋所有权。问：按揭有哪些好处？答：1、按揭可以不用存款很多年，尽早享受住房梦2、按揭可以节省资金运转时间，时间也是金钱，还能提前享受到空间。3、买房是需要时机的，有时候一套喜欢的房子是不会等你存款时间的，房子都是提供给有准备的人的，按揭可以提前用时间换到空间。问：城市核心区的房子好在哪里？答：1、城市资源有限核心区升值潜力更大。2、城市核心区市政基础设施、生活配套都更完善、日常生活更便利。3、租金高、回报率高，资金风险小。问：城乡结合部的房子好在哪里？答：有好的发展空间，升值潜力更大配套设施更新，更齐全，发展速度块既能亲近自然又能享受核心区带来的便利。问：二十年按揭有哪些好处？答：平时月供越少，总体压力越小问：十年按揭有哪些好处？答：更早拿到房屋产权，更早拥有房屋的处置权。

  问：房地产税会对哪部分人征收？  答：如果你名下没有房产，这个税种跟现在的你是完全没关系啊。那如果你 名下有一套房子，但是房子比较小，总价也不高。我觉得你基本没必要 担心，因为你家的房子很有可能是可以划入免征标准的。即使未有税费 ，金额也会很低。最应该担心的呢，是名下有多套房产的人，  问：房地产税会影响房价吗？  答：可能会有影响，但是这件事的本质，根本就不是房价。我特别希望大家 能用最快的速度，换一个角度看待你家的房子。买过房子的人应该知道 ，房子平时是不产生成本的，只在买和卖的环节会产生成本，因为要缴 税嘛，对吧。在未来，房子在持有环节是会产生成本的，而且是持有的 越多，成本越高。房子还会是家庭资产吗？当然是，而且依然是优质资 产，但是，可能不会是特别好的变现工具了。  问：只有一套房会被收房产税吗？  答：要缴房地产税了，我家就一套房也用交税吗？你把心放回肚子里，房地产税的本质是富人税。换句话说，征收房地产税和“房住不炒”有一样的功能，就是为了进一步打击炒房客，进而平抑房价，缩小贫富差距。按照上海目前的政策来看，人均60平米都是免征税的。你们一家三口，住着70平的房子，再买个100平的都可以。  问：房地产税会影响整个楼市吗？  答：对新房市场影响有限，主要对二手房市场影响比较大。而且，房产税的 试点期限是有5年时间的，也就是说如果你不在试点城市，五年之后才可 能会有实际的影响。  问：房地产税会在哪些城市试点？  答：房产税征收的目的，还是为了实现共同富裕，贯彻房住不炒。所以我认 觉得，还是房价热度比较高的一二线城市概率更大。像杭州、深圳、成 都、西安等热点城市，还有大量异地置业的海南，共同富裕示范区的浙 江都是有可能的。

  问：未来十年的买房逻辑会发生怎么样的巨大变化？  答：买房的底层逻辑发生了巨大变化，居住价值的属性开始凌驾于资产属性。这件事你不会还不知道吧？以前买房子，很多人会告诉你，要考虑房子的流通性和未来的增值空间，告诉你一套房子就可以让你的家庭踏上致富的快车道。但是房产税来了，开发商的日子也越来越不好过，恒大甚至开始承诺全卖现房。这代表着一件事，房子的流通会变慢。未来，买一套好房子，要比抓紧买房重要很多。因为房子的置换成本增加，整个市场会从卖方市场变成买房市场，买房的人话语权提升了，上车也就没有那么难了。最后我送大家一个对未来的忠告：每个人都要做好，买一套房住十年以上的心理准备。  问：老婆私下把我的钱转给了小舅子买房该怎么办？  答：老家拆迁补偿了200万，老婆偷偷全转给了小舅子买房，说我们家里也不缺房子，给弟弟买个房怎么了，他又不是不还。这事怎么办？真刑啊，小日子越过越有判头了！你家的拆迁补偿款，拆的是老宅，进的是你个人的账户，只要没有写过合同或者公证，那就是你的个人财产。你老婆和你小舅子，以非法占有为目的取走了这笔钱，数额这么大，这叫什么？这叫盗窃罪！离不离随你，进不进去，问法院吧！  问：高层住宅真的没有未来吗？  答：高层住宅真的没有未来吗？未来会沦为城市贫民窟吗？短时间来看不会，但是长久而言，确实有这个风险。我们都知道，现在人口还是向着一二线城市流动，那三四五线城市的高层住宅就没有人住，空置率会越来越高。而大城市的高层住宅，不仅维修维护的成本非常高，而且随着城市发展，这些建筑翻新或者拆迁的成本也会随之提高。开发商是很难负担得起的。所以高层住宅在小城市的成了鬼楼，在大城市的年久失修荒废为贫民窟，这种可能性是完全存在的。

问：老公出轨了，给小三买的房我能要回来吗？答：最近有网友私信问：老公出轨给小三买房花了几百万。现在想去法院起诉，这个房子能要回来吗？你放心啊，你老公虽然有一半的共同财产，但并不意味着可以随意处理。所以去起诉吧，法律会支持你的。问：小开发商的楼盘是不是不能再买了？答：房企的暴雷最近是一个接一个，小开发商的楼盘是不是不能买了？还真不是。判断房企是不是健康，首先看第一个指标，三条红线。而这三条红线，其实看的是同一件事，就是房企的负债率。负债率和企业规模无关，甚至越大的企业借的钱越多，资金出问题了倒的也就越快。而小开发商只要经营状况良好，出现烂尾楼的风险就不大。至于房价和建筑质量，这个就得具体问题具体分析了。问：如果房价回到了1000元/平，会发生什么事？答：如果房价回到了1000元每平，这就是整个行业的暴雷啊！你放心，这绝对不是好事啊！首先就是一大波断供潮，因为你手里的房子远远不如你要还的贷款价值高。然后就是一大波房企的破产和银行的破产，因为坏账太多了。然后就是海量的个人信用和企业信用的崩塌。这件事会影响每个人的生活，漂亮国的次贷危机你还记得吗？原理是一样的。所以，这个行业的平稳发展才是最重要的。问：4000套房只卖出3套，当年某碧是怎么自救的？答：4000套别墅盖好了，结果只卖出去3套，马上就烂尾了，某碧当年怎么自救的呢？这事儿发生在1993年，当时因为某些泡沫破裂了，某碧盖的别墅瞬间无人问津了。怎么办呢，有个人提出了一个石破天惊的想法：兴建一所贵族国际学校，吸引客户的儿女就读，并以此带动学生家属买楼定居。某碧说干就干，立刻开始大手笔的聘请名师兴建学校，瞬间4000套别墅销售一空，某碧完成了自救，并且赚到了第一桶金。

  问：房贷批不下来，首付还能退吗？  答：房贷批不下来，首付是肯定能退的。如果是银行的原因，你是没有任何损失的。但如果是个人的原因，比如征信啊、银行流水不足啊，那就都是你的责任，开发商肯定是会扣你的定金和违约金的。所以交首付的时候还是得谨慎。   问：全款给儿子买的婚房，要不要加儿媳的名字？  答：全款给儿子买的婚房一定要把儿媳妇的名字加上，记住了，一定要！为什么呢，因为即便他们离婚了，儿媳妇也分不到一分钱。因为父母才是实际出资人，儿媳妇只算是赠予关系，而赠予是完全可以撤回的。所以一定要把儿媳妇的名字加上！  问：能不能给一份台湾房价全分析买房指南？  答：既然有北漂杭漂，那么将来肯定会有台漂！台湾岛东高西低，西部的7个城市又分成台北、台中和台南三个区域。台北大家都知道，101附近的信义区，均价已经涨到了13-18万/平，和咱们的北上广差不多。台南几个比较大的城市，像高雄、桃园，均价在五六万左右，但是老破小居多。台中现在房价一两万出头，很多人说啊，未来要是建设跨海大桥，台中就是第一站！房老师再额外提醒两点，第一点，台湾的面积单位是坪，大概是3.3平左右，1人民币等于4.4新台币，算钱和算面积不要算错了；第二点，台湾没有公摊！  问：结婚要不要和父母一起住？  答：子女结婚以后，要不要跟父母住在一起呢？别管你家有几套房子，这件事没有第二个答案，一定是住在一起是最好的。因为对于你来说，父母可以帮你带娃，可以跟你相互关照生活起居，你可以随时关注父母的健康状况。对于父母来说，子女的陪伴一定是他们精神生活里最重要的一部分，而且他们越年迈，你的陪伴越重要。可能有人会说，因为生活观念和习惯不同，跟父母住在一起难免会有家庭矛盾，而且是不可调和的。这话有问题吗？没有问题。我也认为，你成家之后，两个家庭应该有相对独立的空间。所以，如果条件允许，跟父母住邻居，是最好的解决方案。

商品房买卖由于其生产周期长、环节多、价格高等特点，在认定“欺诈”时有其特殊性。那么，哪些行为可以认定为“欺诈行为”呢？问：在商品房买卖中欺骗消费者的主要表现有哪些？答：可以总结为4个方面，分别为：1、广告夸大、虚假，误导消费者一些开发商在语言表述和图标上缩短物业项目与市中心的实际距离;用低“起价”做诱饵;绿化、配套设施宣传严重失实；有的所需资金尚未落实，有的规划根本未获批准。2、面积任意“缩水”、“涨水”所谓“涨水”就是面积增大，但是增大的面积不是开发商好心送给你的，而是房地产开发商强买强买的一种手段。3、产权证难办理开发商或因不具备开发和售房资格，或因违法、违规开发经营，拿不到政府批准的手续、证件，而以各种借口拒绝或拖延办理产权证，致使消费者虽可使用房屋，却无法转让。4、延期交房，承诺不兑现合同违约，承诺不兑现的情况比如，延期交房，按合同约定可以退房，实际上却难以兑现;擅自改变设计，有门的没门了，游泳池变成停车场，严重影响居民生活。如何防范商品房买卖风险？答：可以总结为3个方面，分别为：1、为了订单背后的提成，销售人员会使出“浑身解数”，请购房者一定要谨慎分析销售人员的促销手段，不要因为一时头脑发热而被“套牢”。2、很多楼盘都要求购房者签订《商品房认购书》，但从法律上讲，签订《商品房认购书》并不是房屋买卖的必经程序，购房者可以争取直接与开发商就《商品房买卖合同》及合同全部附件(包括补充协议)等内容进行协商，双方达成一致意见后直接签订《商品房买卖合同》。3、购房过程中，销售人员往往会以“优惠价格”、“保留房号”等诱饵引诱购房者签订《商品房认购书》，但有时最终难以兑现。为了防止口说无凭，建议购房者将这些内容明确写入《商品房认购书》，并明确约定一旦这些约定不能实现的后果。房地产纠纷也应当适用《消费者权益保护法》，如果在房屋买卖过程中开发商做出了“欺诈行为”，依照第49条，应当按照消费者的要求增加赔偿，增加的赔偿金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。

去看房的时候，经常听到销售提到草签、网签以及备案等行话，这到底是是什么意思呢？草签和网签是一回事儿吗？针对乐居买房收集到的问题，下文给大家详细解答。草签是一种拖延时间的办法，网签是一种行政管理的办法，而经过备案之后，房屋的交易才是真正具备法律效力的。备案是你网签以后，开发商拿着网签合同到房管局交易中心进行备案，那么备案是法律强制要求的。问：什么是草签合同？答：其实，法律上不存在草签合同和网签合同一说，合同一经签署，即时生效。所谓的草签合同无非就是为了找借口，不想及时办理网签备案。草签行为一般发生在正式合同网签之前，但是草签合同只要经双方当事人签字，没有违法因素就成立并产生法律效应，草签合同的条款要精简的多（只列必要条款），不网签合同而草签合同的话，很可能是因为购房者的资质有问题，比如还在落户等等。问：什么是正式合同？答：一般正式的购房合同是根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及其他有关法律、法规之规定，买受人和房产开发企业在平等自愿，协商一致的基础上，就买卖商品房达成的协议，正式合同是需要上交房管局备案的。问：什么时候进行备案？答：根据《城市商品房预售管理办法》第十条明确规定：“商品房预售，开发企业应当与承购人签订商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。”根据该规定，对于购买的期房，开发商必须在签约后30日内完成网签备案手续。买房后办理网签极为重要，如果办理了网签，这个房子在系统中就进行了备案，对开发商就是一个无形的约束，保证了同一套房子不能在已有备案的基础上再进行二次备案，可以从一定程度上避免一房二卖。网签后任何人都可以在住建部门官网的查询中心查到这个房子已经被销售完毕。问：草签合同有什么注意事项？答：为减少纠纷和避免不必要的经济损失的发生，合同律师提醒在签订合同时应该注意以下几个方面问题：第一，严格审查主合同效力定金合同是主合同的从合同，主合同无效则定金合同无效，因此，应当在签订定金合同时，注意审查合同是否有效，以保证所签订的定金合同有效。第二，签订书面定金合同签订书面定金合同的主要目的是证明定金合同的存在，避免定金合同纠纷发生，并且有利于纠纷发生后划分责任，提供依据。合同双方应对定金作出书面约定，特别要对违反主合同条款或补充合同条款时如何处理定金作出约定。第三，在合同标的额的20%以内约定定金数额使用定金必须掌握定金数额的有关法律规定，否则会造成部分定金的无效。第四，在合同中约定交付定金的时间、期限定金合同为实践合同，从实际支付定金之日起生效，交付定金的期限就是定金合同的履行期限是定金合同的最基本条款，可以防止应交付期限约定不明确拖延交付定金和发生纠纷。第五，在合同履行过程中，注意收集和保存相关证据用户对自己提出的诉讼请求所依据的事实或反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明，证据将可能成为诉讼成败的关键，无论是在定金合同还是在主合同履行中，相关的凭据，合同，提单等都可能在发生纠纷时成为对己方有力的证据，因此，要增强证据意识，随时注意收集和妥善保存。

  买房的时候大家都会重点关注房屋的朝向，采光好的，怕在夏季受阳光直射时间长而太过炎热;采光不好的，又怕屋内湿气大而阴潮。根据我国建设部制订的“室内采光设计标准”，南向的房间，大寒日全天的日光直射时间不能低于2小时;北向的房间，室内、室外照度比值须大于1%。选房的时候，要注意有没有达到标准。  那么采光差的房子有哪些特点及危害呢?  1、窗户少或者小  一套房子的窗户是阳光照射进来的入口，如果房屋里的窗户普遍偏小或者窗户不够(厨卫没有窗户)的话，也会造成采光不足的问题，购房者在选择房屋户型的时候，要看清楚户型图上的窗户标识，窗户数量是否过少，以及窗户大小比例是否合理等等。  2、楼间距过窄  一个小区一般都是有很多栋楼组成的，这里我们所说的楼间距主要是指住宅楼的前后间距，即是前后两栋楼外墙之间的距离，如果楼间距不足1.2或者1.7，那就说明住宅楼的楼间距存在缩水的问题，这样就会造成中低层住户无法保证低光照时长，可能白天也需要人工照明，浪费电还影响居住者的身心健康。  3、楼层偏低  楼间距符合标准的情况下，楼层越低，采光可能就会越差，因为被遮挡的部分多，所以光照时间短。对于现在比较常见的高层塔楼而言，楼栋从底部到三分之一处采光都是比较差的，那是不是说楼层越高越好呢?也不是，顶层的光照好但夏天会过于强烈，空调降温效果不明显还比较浪费电。  4、开间进深比例不合理  进深是指房屋采光面到背阴面墙壁之间的距离，根据《住宅建筑模数协调标准》的具体规定，住宅的进深一般常为3.0 米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。面宽即开间，一般会在3.0-3.9米之间，如果是砖混结构的住宅楼，开间宽度基本不会超过3.3米。  5、周围有高建筑遮挡  除了小区建筑的影响之外，还应该考虑到小区周围的建筑，选择了小区边缘住宅楼栋的购房者就更要注意了，一定要亲自确认小区外部、自家楼栋周围是否有过高的建筑物遮挡住了光线。  采光好的房屋住起来会更加的舒适健康，在买房置业时，我们都想买到一套心仪的明亮舒适的房子，首先就要看一下你所要购买的房子的采光问题了，以上便是小编和大家分享的一些采光差的房子一般都有的几大特点，希望大家能够避开买房误区，买到自己心仪的房源。  6、房屋朝向  房屋的朝向也会影响采光的好坏，房子朝向的好坏，一定要结合当地的气候、地形等自然因素来判断，当然地处在北半球的我们中国大部分地区，房屋朝向都是朝南为好的，西南朝向的房屋光照时间更长，夏天会有西晒问题。总的来说，房屋朝向的好坏排序的话，依次为南向、东南向、东向、西南向、北向、西向。  朝向优劣排序  南朝向：南北通透通风好，采光充足，具有冬暖夏凉的特点;  东南朝向：采光相对来说比较好，然而通风却一般;  东朝向：采光是较好，但是通风比较差;  西南朝向：采光比较好，只是有一定西晒的困扰;  北朝向：这个朝向采光是差的，但是夏日会感觉比较凉爽，而冬季则会较阴冷;  西朝向：采光时间比较短，夏日午后室内会出现暴晒的情况。  最后，介绍三个判断采光好与差的小妙招：  1、选择冬天去看房：冬天的日照角度最小，如果这个时候房子的采光都不错，也就不必担心其他季节了。  2、选择晴天的上午11点：如果大晴天的11点还没有日照，则采光不佳。  3、尽量选看毛坯房：可以排除灯光、隔断等干扰，看出房子真正的采光效果。

在选择户型时，开间和进深也是两个必须要了解的概念。想要居住舒适，开间和进深达到一定的比例才能住的舒服。在建筑学上，进深是指一间独立的房屋或一幢居住建筑从前墙壁到后墙壁之间的实际长度。进深大的房屋可以有效地节约用地，但为了保证建成的建筑物有良好的自然采光和通风条件，进深在设计上要求不宜过大。住宅设计中，开间是指相邻两个横墙的定位轴线间的距离，因为是就一自然间的宽度而言，故又称开间。住宅开间一般不超过3.0-3.9米，砖混结构住宅开间一般不超过3.3 米。习惯上，我们把一个楼（或房间）的主要采光面称为开间（或面宽），与其垂直的称为进深。不同房间的进深和开间多少合适？卧室并不是越大越好。卧室过大给居住带来的安全感较少，私密体验也相对较低。主卧的开间在3.3—3.6米左右，进深在4.5—4.8米左右即可。房间的面积最多不要超过20平方米。通常客厅和餐厅会连接在一起，它们两个合在一起的进深假如超过15米，中间部分就会出现“黑厅”，客厅中部的采光和通风效果大大下降。为了避免这种现象，进深保持在12米左右，相对比较合理。普通住宅的客厅，舒适型开间为3.6-4.2米，举个例子：购买80平米左右的住宅时，客厅的开间最大不超过3.9米；购买120平米的住宅时，客厅开间在3.9米至4.2米之间比较合理。厨房舒适型开间为1.8-2.1米，进深区间为0.9-1.2米左右，因为厨房过于狭长使用时会很不方便。卫生间面积一般为3-5平方米，开间为1.5-2.1米，进深为1.2-1.8米。当然3平方米是卫生间面积最低要求，只能满足洗手台、坐便器、沐浴设备最基本的洁具配置。面积在4-5平方米左右会更加舒适一些。进深与开间合理比例是多少？为了保证建成的住宅具有良好的自然采光和通风条件，住宅的进深在设计上有一定的要求。开间常用下列数值：2.1米、2.4米、2.7米、3.0米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米。进深常用的数值：3.03米、3.3米、3.6米、3.9米、4.2米、4.5米、4.8米、5.1米、5.4米、5.7米、6.0米。以上参数都是进深开间的合理数值，但为了保证住宅有良好的自然采光和通风，一般进深不宜太大。进深和开间的比例在1.5：1左右比较好，一般来说，一个进深6米的客厅，开间应为4米是最为舒适的。

房产证是一房一证的，它包含房屋所有权证和房屋共有权证。前者是红色，只有1人所有。后者是绿色，一人一本，可以归多人所有。房屋所有权人对房屋具体全面支配权，即包括买卖、租赁、抵押和继承等权利。房屋共有权人只对房屋有使用权，一般是通过租赁和借用来实现。通常，在我国买房时，购房合同上可以签名的个数是无限制的，亲友或朋友的名字都可以加上去，房产证也是一样的。房产证作为对房屋所有权的书面证明，其可以记载是否共有等情况。按照相关法律规定，房产可以申请共有产权证，在法律上即标志着房产的共同归属，所以从理论上来讲，房产证上的名字是没有个数限制的。如何在房产证上加名？要注意什么？房产证姓名削减原来为多人共有的房产，现在要削减，则通过买卖或许赠与给现有产权人，产权人就相应的削减。原有姓名的改动因权利人自身改名的，单独请求改变称号即可；假如是买卖或许赠与而要改动成对方的称号，两边处理过户更名即可；假如是遗产承继更名的，经公证机关公证后请求过户即可。房产证添加姓名这种状况就比较多一些。多见的是原产权人将房产的有些产权买卖或者赠与给别人，买卖完成将新权利人的姓名加进房产证。关于夫妻之间，要添加另一方的姓名，有些当地能够凭借结婚证直接处理添加；有些无论是添加夫妻或家庭成员的姓名，仍是需求通过买卖或许赠与的方法。按揭时期的房产怎么处理姓名的变化商品房买卖合同备案、银行典当按揭时期，假如想要添加或许削减姓名，实践是添加或削减合同的当事人，改变合同的主体，有必要通过原有各方当事人的赞同。所以，一般买卖合同备案后、产权证办出前，或按揭借款付清前，除非对方赞同，否则不能处理姓名的改变。

二手房交易流程有哪些？1、准备买房：买方需要了解的信息一般有购房资格、需要准备的信息材料，寻找中介、买卖咨询，审核自己的经济情况等等，为购房做好充足的准备；2、看房选房：一般中介根据委托人的要求寻找到合适的房源，就是与其预约看房时间，买方在中介的陪同下看房，选择自己满意的房屋；3、产权查询及背调：买方选中所要购买的房屋后，还需要查看所购房屋的产权证书，明确房屋的所有人信息、产权人与卖方的关系、房屋是否可以交易等等，预防因产权带来不必要的纠纷；4、签约订房：这一环节还包括的购房合同的签订、定金的支付等，是二手房交易中很重要的一环，诸多购房协议在此刻生成，而这些签订的合同也将是重要的凭证；5、支付房款：支付房款的方式不尽相同，有全款有贷款，依据个人情况而定，贷款买房的程序比全款买房复杂得多，耗费的时间也会更长；6、缴税过户：购买二手房要缴纳的税费主要有个人所得税、契税等，完成以上环节后，卖方就会将房屋过户给买方；7、物业交割：一般就涉及物业、水电、有线电视、燃气等交接，如果房产内部还有家具家电，还要核实清楚是否有被更换或搬走，最终业主才交钥匙，正式完成交易。通过中介买二手房最大的便利是有人帮忙提供购房建议，不用自己亲自学习繁琐的二手房交易流程，但也有很多环节中介是无法代办的，必要的时候仍需要买方亲自到场，买方要和中介保持紧密联系，实时了解交易进程。其中，以下环节本人必须到场1、看房：中介根据买方的要求寻找到合适的房源，约定看房时间，在中介的陪同下一起去看房。卖方不一定都会到场，但买方必须到场。房子是自己买自己住，一定要亲眼看，看户型、采光、房屋质量等是否满意，再决定是否继续交易；2、签约：签约是在决定购买的前提下进行的，签约一般包括购房合同、定金合同、居间合同等在房屋交易中各项合同的签订。双方签订的合同就是购房的凭据，所以买房必须到场，并且还要对一些有争议条款提出建议，再协商处理；3、面签：如果买方采取贷款进行房款支付，那么买方还需进行贷款面签，必须提供相关证件和相关人员的签字。4、网签及过户：网签及过户的时候需要买卖双方责任人到场，中介只是起到一个引路人的指导作用，在具体的环节还需要双方责任人亲自出面，进行税费缴纳，产权变更等行为，即使本人不到场，也必须有指定的责任人携带有效的代理公证代为办理。

1）征信受影响一旦出现房贷断供的情况，借款人的征信就会受到影响，房贷断供比贷款逾期的情况还要严重很多，断供者就会被列入征信黑名单，个人信贷产生污点后个人征信将受损严重，日后即便是想要申请贷款或者办理信用卡，都会受到影响，严重的还会影响到工作。2）浪费首付款房贷断供之后，借款人所支付的首付款就打水漂了，因为在贷款买房的时候购房者需要支付首付款，而一旦发生房贷断供的情况，借款人所缴纳的首付就拿不回来了。如果购买的是二手房的话，承担的税费、维修基金等费用，也收不回来了。3）房屋被拍卖如果借款人出现房贷断供的情况，银行先会给借款人一定的宽限期，但是如果过了宽限期还是不能还上贷款的话，银行就会认为借款人没有还贷的能力，此时不管借款人的首付几成，或者不管是还剩多少贷款，银行都会向法院进行起诉，最终会没收借款人的房屋，而借款人即便是已经入住了，房子仍会被银行拿来抵押拍卖。4）断贷会产生罚息对于出现房贷断供情况的借款人来说，只要没有按时还款的话，就会产生罚息，而房贷逾期的罚息比一般逾期情况的罚息要高，且断供时间拖得越久，对断供者越不利。如果购房者实在遇到了困难该怎么办？以下几种方法可以一试：（1）要求暂停还本金：与银行商量，要求只还利息，暂缓缴本金。（2）要求延长还款期：与银行商量延长还款期限。比如将房贷期限从20年延长至30年。（3）再向银行借钱：许多银行推出了“理财型房贷”，方便房贷客户将已经偿还的房贷，再借出来进行使用，利率要比房贷利率高一点。此外，还有个办法就是考虑主动卖房。

第一：选好地段，以下几个地段尽量要避开↓·避免临街、临商圈太近的房子，人多、车多，比较吵闹。·空地也不太好，空地的不可预见性多，空置的土地未来如果建房子，噪音污染和灰尘也是不可避免的。·避开离广场太近的房子，广场是妈妈们跳广场舞的好地方，会聚集较多的人，唱唱跳跳，噪音分贝高。·避开离轨道交通站、公共汽车站、高架桥和铁路过近的房子。·避开离中小学太近的房子，每周一早晨的升旗仪式，运动会等大型活动的举办，以及上下课铃声，都会对居住形成影响。第二：选好楼栋，底层房子慎买 还要避开停车口底层的房子一般噪音都比较大，一是小区内人来人往的走步声和说话声，二是小区楼栋的入户门，居民进进出出的开门声和关门声，风一吹，关门声就更大了，晚上更觉得吵了。在选择底层住房时，应尽量避开小区地下车库的出入口、交通主干道，正对马路、娱乐区或小区大门的房，以避免尘埃、噪声的干扰和夜间汽车灯光的闪动及鸣笛。第三：小区的绿化带绿化带能够降低交通噪音，在不同高度上，单一乔木绿化带对噪声的减弱效果是不同的，其随着树木间隔的增大而逐渐减弱，且存在三米距离的临界点。单一乔木绿化带的布局，以中间凸出方式排列所产生的降噪效果比较好，且凸出的弧度越大则降噪效果越好。看小区绿化带，一是看其是否能满足对外界的隔音作用，二是看绿化带与楼群间的分布是否合理。第四：选好楼层低楼层的房子，容易受到行人的脚步声、说话声和单元门的关门声的影响。另外，随着楼层的增高，噪音逐渐的降低。有些楼层为设备层，可能放置一些设备，这些设备在运行时，也会产生一定的噪音，买房的时候，要注意避开设备层。第五：墙体厚度 越厚隔音效果也会越好房子的墙体越厚，承重能力就越强，隔音效果也会越好。如果房子的墙体厚度足够的话，就可以有效避免邻居家小孩哭闹、楼道说话等的声音，反之则会影响居住者的正常生活，甚至可能无法保障居住者的生活隐私。

从没借贷过，连信用卡都没有，有利于申请房贷吗？答：从未有过借贷行为，银行查询不到信用记录，这样的信用白户，反而也不利于申请贷款。因为没有信用记录为参考，银行出于风控角度考虑，有可能会拒贷。为防万一，最简单的办法就是申请一张信用卡，开卡消费后按时还款，积累好信用。申请过多次小额贷款会有影响吗？答：通常来说，小贷融资成本高，信用记录中如果有过多小额贷款公司的申贷记录，那么去你去 银行申请贷款被拒的几率就很大。因此，个人从小额贷款公司借钱，不要超过2家，多了会让自己陷入还贷不能的怪圈。无法提供工资流水怎么办？答：申请房贷时，一般银行都要求提供工资流水，这对于那些自由职业者很不利，即使工资再高，但是要是拿的是现金工资，无公积金无社保，那么银行也可能秒拒你。所以，如果打算申贷，要提前3-6个月固定每月往同一张银行卡上存入相同数额的存款，这样一些门槛低的产品会认这个现金流水。征信报告上有污点，申请房贷就一定会被拒吗？答：个人征信报告对于申请房贷确实举足轻重，但是也远非“眼里揉不进一颗沙子”。通常，“连3累6”（连续3次或是累计6次的逾期），或是逾期时间过长，已成呆账记录的，会很严重，影响房贷申请。但是短期90天以内的逾期，或是偶有一两次逾期且欠款已结清，对于房贷申请影响不大。答：替别人担保会影响自己贷款吗？为他人贷款做担保人，自己也和该笔贷款绑定，若该借款人信誉良好，按时还款，银行还有可能给你批贷，只是降低一下贷款额度，但是如果借款人不靠谱，有逾期甚至贷款不还，那么对你的房贷申请审批就影响很大了！信用卡负债高还能申请到房贷吗？答：个人负债率高，放贷风险就高，即使收入高、信用记录良好，申请贷款也可能被拒。如果是信用卡债务，可以办理分期，以此降低月负债率，增加申贷通过的可能性。需要注意的是，信用卡分期有费用，使用须谨慎用。

物业公司的服务范围，是小区的公共部位和公共设备设施的维修和养护。共有的公共部位，比如小区的道路、整个楼道或者室外墙面、小区的绿地等。公共设备设施，主要是电梯、供水系统、避雷设施、配电设施、消防系统、排水系统等。新房入住前，要先验房，验房不合格，不要先行缴纳物业费。验收合格办理入住手续时，查看合同是否约定需先行缴纳物业费，若没约定，有权拒缴。另外，在合同有约定缴纳物业费的情况下，开发商收取的物业费不能超过12个月，且所收取的物业费只是预缴，本条适用于北京，其它地区需参考地方政府部门的政策要求。如果物业上有了问题谁出钱？前期物业服务费是由开发商承担，并且公共设备查验验收，移交给全体业主之后，物业服务费才开始启用。如果房子还在保修期内，哪些部位或者设备出现了问题，由开发商来承担维修责任，物业公司不能用业主的钱去维修。物业费是全体业主的，只能用于日常的维修和养护。如果过了保修期，又没有第三人导致公共部位设备设施损害，比如说电梯，时间久了自然损坏老化需要更新，则需要使用专项维修基金。需要注意的一点，业主的家里，除非是公共部位，比如说上下管道，其它内容不属于物业公司的服务范围。物业公司在小区内划停车位合法吗？物业公司在小区内利用道路等公共部位擅自划停车位，是一种违法行为，侵害了小区全体业主的利益。公共部位属于小区全体业主共同所有，未经过全体业主同意，即便是为了缓解停车压力，也是违法的。物业公司单方面提出物业费上涨通知，怎么办？实际上，按照我们国家的价格法的相关规定实行的都是市场调节价，意思是靠双方的约定定价。政府是没有强制性的规定的，所以物业费的价格没有统一的标准（除经济适用房）。所以物业公司，作为大管家，永远没有权利单方来决定，要提高你的物业服务费。物业公司可以提出来建议，最终由全体业主来进行表决。按照物权法的规定，小区的公共事务的表决最低的标准是要双过半（所有小区人数的一半以上，和小区总人数所占的总建筑面积一半以上的业主）表决同意才可以。如何处理与物业公司的纠纷？按照最高院关于审理物业纠纷案子的司法解释的规定，物业公司催缴物业服务费必须是向业主书面催缴。如果物业公司没有书面给你催缴过，那么可以做这样的答辩。客观地讲，如果说物业服务不好，单纯的几张照片很难证明物业公司服务不到位。所以需要大量的证据，包括照片、录音、录像等，比如小区环境的脏乱差，物业工作人员的失职等，而且需要公证处的公证。同时，我们要申请第三方评估公司来评估这个小区的物业服务质量。你说他不好，不好到什么程度？你认为他现在环境这么差值多少钱？你是没有办法给出答案的，需要请第三方评估公司来评估。

网签指交易双方签订合同后，到房地产相关部门进行备案，形成网签号并在网上公布，用户可以通过网签号在网上进行查询。在电子商务领域又称为电子缔约、合同网签。网签备案是指房屋交易过程中签订房地产中介服务合同、房源信息公示、签订买卖合同等全部都将在网上进行。网签是为了让房地产交易更加透明化，防止"一房多卖"，签合同后可以撤销。一般的"网签"程序是：交易双方当事人根据网上公示的商品房定金协议或买卖合同文本协商拟定相关条款→由房地产开发企业通过网上签约系统，打经双方确认的协议或合同→双方当事人签字(盖章)→在电子楼盘表上注明该商品房已被预订或签约。怎么办理网签备案？网签和备案申请办理时间不同。网签是在房地产商早已获得了预售许可证，且买房者具有购房资格，进行购房，签合同以后，在售楼处或是在房屋管理部门进行的。如今有一部分房地产公司会在未获得预售许时，就与买房者签署有关的协议书或是合同书，那样的状况是没法开展网签的。此外，假如买房者本身的购房资格没有被核实根据，也不可以开展网签。备案是在签订生效日30日内，持购房合同向房管局和土地管理局申请备案。一般来说，需要先办理网签，然后是备案，办理完这些你所签的购房合同才生效。网签在签订时要用心阅读合同书中的条文，针对合同书中不正确的条款可以申请修改，或是与开发商进行商议，乃至买房者在规定无法得到处理时，能够商议撤销网签。可是即便网签取得成功，也不可以说具有了法律认可，由于房产买卖合同书到房管局备案登记才算生效。因此说房子备案了，房屋交易才算真实具有了法律认可。

现如今，如果楼盘带有阁楼或者屋顶的话，那么顶楼的房子一定是整栋楼当中最贵的。很多人觉得顶楼不太好的原因可能就是觉得会有漏水，渗水的隐患但是随着施工工艺的提高，新楼盘的顶楼漏水概率已经非常低了。老外富豪喜欢买顶楼就是希望自己住的高而且头上也没有住户，单从这点看，顶楼的地位毋庸置疑。毕竟整栋楼里最安静和私密的往往就是顶楼了，对于那些喜欢安静的朋友来说，这顶楼无疑就是首选了。宽阔的视野，宽敞的空间，安静的私人地带，这些优点让顶楼受到了国外富豪人士的追捧，也就有将顶楼称为Penthouse的说法了。来大概总结下顶楼的优点：顶楼的私密性好 更安静首先，住在顶层的你永远不必担心楼上楼下的邻居吵到你，相对其他楼后清静不止一点。而且我们小区的天台是不锁的，打扫得也很干净，天气好的时候，可以在天台晒被子，反正我很满意！景观和视野其次顶层视野开阔，虽然也有人说住得再离看到的还不也是小区，但是视野开阔心情舒畅，对视力也好，同时采光也不受影响，也不用担心楼间距，冬天晒衣服，也干得快些。顶层改复式，获得更多使用空间在地产界，大家会钻一个漏洞，如果楼顶的阁楼净高度小于2米2那么这块空间不计算使用面积。很多开发商将顶楼隔离成一个个小阁楼，连接顶楼建成小复式，精巧别致，又能隔热，避开传统的缺点。比较受年轻人的喜爱，在阁楼做一个卧室或者储物间。为了解决顶层漏水问题，建筑设计师们也一直在不断尝试，从中国传统的建筑中学习到新的“平改坡”经验，你可以买坡顶的顶楼，就是平顶的也没事，防水做一次最能管5年-10年的，价格也就几千元钱。电梯依赖性非常大但有一点一定要注意，顶楼出行对电梯依赖性极大，碰上停电或电梯检修，就只能爬楼，不过小贝住了两年多，也就只有一次遇到要爬楼的情况，平时小区的备用电池和物业都还是很给力的，不过如果家里有老人和小孩的话，就得慎选顶楼了。总之，①采光好，②通风好，③视野美，④楼上无住户，比较安静，⑤楼顶还可以种菜……这些都是顶楼的优点；而顶楼的缺点也有不少：①天花板有漏水风险，②风大很吵，③日晒厉害，室内烘热。所以，从居住体验来说——中高层最好，顶楼次之，低层最差。

目前一般小区车位分为三类：公共车位、产权车位、人防车位。公共车位：小区中设有公共配套停车场，停车位总面积已纳入房屋公摊面积，产权归小区全体业主共有，这种车位无法办理产权证，开发商无权销售转让。产权车位：开发商投资建设的停车场，这种停车位需备案登记，并持有停车场产权证书。这种车位面积未平摊到业主，属于开发商独立获得的车位产权，可以转让售卖。人防车位：人防车位是国家强制配套设施，属于无产权车位，未计入房屋建筑公摊，不属于业主共有。人防车位属于开发商投资建设的建筑设施，不可以买卖，但可以租赁，收益权归开发商享有。送车位与单独买车位截然不同，因为：与“赠送面积”一样，在销售房子的时候，也有些买房活动是“赠送车位”的，一般来说，买房时往往会有赠送车位、全款买车位以及不买车位这样的选择。这就需要大家根据自己的实际经济能力来选择了，当然了，如果车位是赠送的，也没有理由不接受。所以，在选购新房的时候，一定要问清，车位是送的，还是要单独购买。如果车位所在道路是市政道路，其产权属于国家所有，由政府代表国家行使、开发商在取得政府授权与批准的前提下设立，可赠送或出租。如果业主使用该车位仍需缴纳费用，那就属于租用车位，并无赠送之实。根据规定，如果想拥有不占用业主共有场所的停车位需同时满足以下三个条件：“规划为停车场地并符合产权登记技术规范、建设费用未列入开发成本、未以分摊面积出售给购房人”的时候，其所有权应当属于开发商。那么开发商可以以出售、赠送、出租的方式与业主约定车位的归属，开发商的赠送承诺合法有效。因为这种车位作为特殊的不动产，和商品房一样，能销售、赠与，也能办理产权证。要是小区车位太多了，那么即使你不买，也有地方可停，但有的小区，车位比较少，开发商在一期售房时，可能根本不卖车位，因为这对于开发商来说，车位太稀少了，自然是不愁卖的。对于这样的小区，如果你真的是考虑在这个小区自住的话，还是建议入手车位。因为如果你不买的话，后面随着买房的人数增多，到时，你可能有钱也买不到了。如果小区的车位比较稀缺，那么时间过的越长，车位也会涨价不少，所以，这种情况下，还是尽早买。

楼间距，指两相邻楼的外墙面距离。同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离。建筑间距的控制是为了保障人们工作、生活的质量与安全，满足必须的日照时长、采光、通风、隔音等要求。阔绰的楼间距使整个楼盘的品质在私密性、空间感、阳光感、通透感和舒适感等方面都有很大提升。首先保证了日照时间，有利于楼宇间的自然通风，营造宜居的生活环境。其次能够享受更完整的景观，还能减少相邻两家的横向干扰，使居住更为宁静；再次，对视问题迎刃而解，别人的家不再成为您家的风景，在一定程度上还您私密的居住环境；楼间距多大才算合理？楼间距影响着用户日常生活，主要体现在以下几个方面：安全问题消防是一个大问题。有一些小区（尤其是老旧小区），楼间距本来就很小，再加上道旁停满了业主的机动车，到了发生火灾时消防车根本就开不进来，只好看着火势蔓延，所以楼间距过小的小区在安全上也是存在重大隐患的。楼间距关系到了房子的方方面面，很多高层在建造的时候设置的楼间距不合理，会大大影响业主的居住体验，宽阔的楼间距会使小区的整体品质在空间感和舒适度上都有很大的提升。所以在购房选房时楼间距这个问题一定也要重视。隐私问题隐私保护是当下比较受到重视的一个问题，而楼间距过小肯定是对隐私保护不利的。尤其是对女生而言更是。试想一下，你在家里做什么事对面的楼一抬眼就能看个一清二楚，这样的房子住得舒服吗？当然你可以把窗帘拉上，但正常采光又会受到影响，是不是很麻烦？通风问题一个房子的居住是否健康、舒适，除了应该有足够的日照时间之外，良好的通风性能也是一个重要的指标。如果楼间距过小，前楼往往会对后面的楼栋的正常通风造成遮挡，这样就使得后楼通风性能很差，这样即使选择了好户型，也不一定能保证室内的通风。采光问题南向的房子采光好，但是如果楼间距过小，即使是南向的房子也可能出现采光不足的现象。住在一层的住户应该都有这样的体会——自己房屋的日照时间大大低于高层的住户。尤其是到了冬天，大白天有的时候也要开灯才能工作，这往往就是楼间距过小造成的。噪音问题由于楼间距过小，在两个楼栋之间穿行的行人、车辆的声音会清晰地传进屋内，到了晚上，对面的电视声、门铃声、孩子的哭声、甚至吵架声你想不听都不行。

买精装房遇到货不对板应该怎么办？答：装修问题特别是精装房的问题一直是房地产消费领域的纠纷的一个痛点。由于装修是一个复杂的系统工程涉及的材料、工艺，施工人员的手艺等众多复杂而且无法量化的问题。往往出现消费者参观的样板房与自身实际交付的房屋存在较大的落差，再加上好的消费者对装修都是一知半解的，根本无法识别个中的问题所在。建议消费者在购房的时候，对开发商装修所用主要的材料和牌子最好进行书面的确定，在收房的时候发现货不对版的，可以要求开发商进行更换和修复。同时，建议消费者尽量去选购装修质量和口碑比较好的品牌的开发商的房子。事前的谨慎对比选择更胜于事后补救。物业要求业主签物业协议才给收房，物业协议中也有很多不合理的地方，这种情况属于霸王条款吗？答：先签订物业协议才能收楼的行为属于霸王行为，不属于霸王条款,这些行为不合法的。霸王条款一般有如下特征：一、条款一般是经营者单方提供的格式条款，二，权力义务不对等，逃避经营者的应尽义务并排除消费者权力的，三，违反公平和诚实信用原则的。买房时项目会推出送车位、免交一定期限物业费等广告吸引购房者，但后期又不能如期履行，如何避免承诺口说无凭？答：这类问题非常多见，有些是开发商的一些宣传手法，有些是渠道中介为吸引客户看房或买房的口头承诺，为避免承诺的东西无法履行，建议消费者保留相关的宣传或广告资料，并最好在签订购买意向书或认购书支付诚意金或定金之前要求开发商对赠送车位或物业费作出书面的承诺以保障自己的权益得到实现。开发商延期交房，业主应该怎么处理？答：这种情况，消费者一般只有两个选择，选择一：继续等交付并要求开发商按合同支付违约金，选择二：跟开发商解除合同，也就说退房。退房需要满足一定的条件，需要看双方合同的约定关于开发商逾期交楼多久后，消费者有权选择退房。同时建议消费者在选择退房的时候一定要慎重考虑，第一，如果你购买的房产是向银行按揭购买的，你就需要自筹资金还清银行贷款后才可以申请退房，第二，目前不少开发商的资金比较紧张，即使消费者申请办理退房手续成功，退房的房款可能要比较长的一段时间才能收到，因此存在比较大的风险和不确定性，这个需要消费者去慎重选择。

Q:买房贷款是不是时间越长越好？A:贷款时长与还贷利息呈强正相关，贷款时长越长，贷款利息越多。那么，为什么大家还会觉得贷款时间越长越好呢？因为，还有另一重关系，还贷时间越长，每期还款金额越少。如果为了减轻每月的还款压力，拉长贷款周期自然能达到这个目的。但是，还需要考虑一点，如果当前处于利率较高的周期，那么拉长贷款年限则意味着贷款利息总额会很高，承受的购房总成本就会更高。特别是高利率下，无形中成本被拉高很多。而如果在利率下行的周期，选择较长的还款周期则是一种更好的选择。一方面可能充分利用好贷款的杠杆，一方面也能减轻每期还款的压力。今年的房贷利率持续下调，可以选择较长的还款周期，且建议在低利率期间适当选择提前还款，以减轻房款压力。特别是签订较高房贷利率的购房者，更建议趁当前房贷利率整体较低、投资收益也整体偏低的时期，适当提前还款，以合理减少购房压力。

买完房后，能够让房子变得更加漂亮上档次的一步就是装修，装修好的话可以让房子整体的视觉效果都上一个档次。其中最重要的一个装修就是房子窗户的选择，因为毕竟要考虑自己住的是否舒适，好的窗子能让人赏心悦目，心情大好！问：买门窗，需要选择品牌门窗吗？答：预算充足的情况下，首选品牌门窗。因为便宜的门窗，其质量及各种参数经常不达标，容易出现漏水、窜风等问题。而选择有口碑、有售后保障的品牌门窗，虽然价钱相对贵些，但后续使用更安心、更省心。问：门窗型材的选择是不是越厚越好？并不是这样的，如果一款门窗的型材设计不合理，水密性和气密性不达标，即使它的壁厚超过国家标准的N倍，它也不是一款合格的产品。而且，过度追求型材壁厚会造成资源浪费，还会增加不必要的开支。问：门窗选择什么样玻璃比较好？答：从使用安全舒适的角度来说，选择汽车级中空钢化玻璃是最合适的。因为钢化玻璃破碎后呈钝角颗粒状，不容易割伤人。而且中空设计相比起单层玻璃，无论是隔热、保温、隔音等都有较为明显的效果。问：安全防护栏有没有安装的必要吗？非常有必要！未封闭的窗户，是儿童发生高空坠落意外的最大风险处，每年都有不少孩子高楼坠落导致意外伤残甚至死亡的案例发生。为平开窗加装安全格，在确保安全与室内采光的同时，能给孩子最贴心的呵护问：门窗如何设计更能保证采光效果？答：推拉门建议选择窄边推拉门，能大幅减少型材在视野中的占比，观景效果更好，采光率更高。另外，玻璃尽量选择简约款式，更显高级质感。窗户可以选择开扇少、分格少设计的落地窗，打造“大屏效果”，能大大改善室内采光问：高层封阳台需要注意哪些？答：首先，封阳台前要获得物业同意，避免日后出现纠纷。其次，高层阳台风力大，要选择具备良好抗风压性能的门窗，确保使用安全。另外，阳台窗由于环境影响，所以对质量和安装要求较高，建议选择品牌门窗，这样在品质和服务都会更有保障问：门窗安装后的验收应该怎么做？答：门窗装修关乎家居的通风、采光、安全等各个方面，所以验收工作绝对不能马虎。门窗验收一般分为门窗外观检查、五金配件检查、门窗密封胶条检查、门窗边框安装检查和门窗使用情况检查五大部分。

疫情以来越来越多的人为了提高生活品质，在购房的时候选择购买别墅。总的来说，别墅的面积都比较大，居住舒适，功能也都非常齐全。其次大多数别墅相对独立一些，隔音效果也比较好不会影响其他业主，另外别墅的空间变化也比较大，可以对结构进行改造，别墅的绿化面积一般都比较高，别墅自带花园，可以改善居住环境，不过别墅的价格会稍微高一些，但总的来说别墅的升值空间也比较大，现在交通也越来越方便了，购买别墅的人也越来越多，未来别墅可能就是稀缺房源。别墅类型一般可分为五种：1.独立别墅优势：这种类型的别墅私密性高，历史也是最悠久的，别墅建筑中的王牌。劣势：对周边环境要求极高，否则独栋就毫无意义可言。2.联排别墅优势：由三个或三个以上的单元住宅组成，每几个单元共用外墙，有统一的平面设计和独立的门户，是目前经济别墅采取最多的形式。劣势：实际建筑面积低于280平的话，因现在大多以四层形式建造，可能会导致每层面积过小，舒适度不高。3.双拼别墅优势：是前文提到的联排别墅的东西边套，即由两个单元的别墅拼联组成的单栋别墅。与前面两种类型相比较而言，最重要的是大大增加了住宅的采光面，有了更为宽阔的室外空间。劣势：可能面临东套漏雨，西套暴晒的问题。4.叠加别墅优势：由多层的别墅式复式住宅上下叠加在一起组合而成，下层有花园，上层有屋顶花园。与联排别墅相比，克服了其长进深，断面短的致命缺点。低总价也使得它成为更受欢迎的别墅类型之一。劣势：不见天不近地，可能满足不了部分购房者的需求。5.空中别墅优势：建在公寓或高层建筑顶端具有别墅形态的大型复式住宅，位于高层舒适安静，风景优美俯瞰城市。劣势：一般都是大户型，价格过高，普通购房者难以承受。

房价下跌一般是不能退房，市场公开出售的商品房的价格由市场供求关系决定的，法律法规对房地产销售价格的升降价幅度并没有限制性的规定。对于需要大量资金周转的开发商来说，尽快将楼盘销售出去是第一重要的目标。为了一目标，开发商为打破人们的观望，往往会推出保值计划，采用限期内房价下跌就退房或补差价的宣传方式，促使观望的购房者消除顾虑，订购房子。因此，很多购房者就是经不起开发商的诱惑而轻信了开发商的承诺，认为能退房，或者能获得补差价。除非遇到以下情形：1）延期交付房屋。2）合同无效。3）开发商未经购房人同意擅自变更设计。4）房屋面积误差超过3%。5）房屋质量不合格影响使用。6）房子产权不清楚。7）存在合同欺诈等其他问题的。8）迟延办理房屋所有权登记。商品房退房手续怎样办理？如果购房者想要退房，买卖双方通过协议、判决或者仲裁解除合同、撤销合同或者宣布合同无效并退房的，应当按照以下程序进行。第一步：购房者发出退房通知。购房者提出退房要求的，可以通过挂号信、传真或者电话的形式向开发商提出。第二步：办好各种手续。开发商应当退还购房者已经支付的全部房款，并且负责办理购房者与贷款银行解除或者终止合同的全部手续第三步：开发商退还房款。开发商应当在购房者发出退房通知后将全部购房款返还给购房者，并且办理完毕向公积金管理机构或者贷款银行的还款手续。商品房的价格一般是受市场的调节，但有的时候政府也是会进行干涉的，主要目的还是为了抑制房价。而现实中因商品房降价而要求退房的情况比较多，这时因为是购房者在不符合法律规定的情况下要求退房，因此开发商可以拒绝，若强行退房的话，也是可以要求其承担违约责任的。

买房契税征收标准主要是对个人购买家庭唯独住房减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税;面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。家庭第二套改善性住房是指已拥有一套住房的家庭，购买的家庭第二套住房。当然，现在各地的购房政策都有相应调整和松动，具体契税要及时关注当地最新调整变化。所以，买房缴纳契税的注意事项有什么？1、当地契税税率：如今各地的土地契税征收税率标准也有了一定的调整，但是房价之高依然难以得到很好的控制，最根本的原因还是土地资源稀缺，而国家对于土地财政收入一直都是十分看重的，因为土地财政收入是一块非常大的蛋糕，谁都能够割舍。2、当地契税变化：地方政府需要考虑当地经济以及市场供需关系比，契税的调整归根结底也是希望能够调整楼市，促使楼市能够回归原始属性，减少投机性的行为，若是九十平米以下的方式，并且是首套房子，那么契税是在百分之一。3、考虑购入价：若是合理的购入价买入房地产，那么就按照当地规定的土地契税缴纳税款人的标准，税务局就会给出一个根据购入价格来做核准的交税基数，但若是以一个不合理的价格购入，例如亲属之间的房产转增等，那么税务局会给出一个核定的交税基数。4、直接缴纳契税：一般标准的购房顺序是付购房首付，办理贷款，贷款审批，审批合格，进入交房的流程交契税，但有些步骤并不是完全按照标准流程来走的，有的时候贷款批下来之后，开发商就会打电话给购房者去交房，这个时候缴纳契税。

是买新房好还是买二手房好？其实，各有利弊，主要还得看买房的时候启动资金是否充裕，如果首付少，但是未来月供能力比较稳定，建议选择新房。对比二手房，新房优势比较多，总体来看，有以下几点。问：新房首付更低，前期购房成本更低答：商业贷款的最低首付比例是两成，也就是商业贷款一般可以申请房款的八成左右。但是银行在审批二手房的贷款时，是按照评估价审批的，也就是说实际贷款额可能只有实际成交价的80-90%左右，也就不足八成，对于购房者来说，就不得不准备超过2成的首付。还有，如果房子的贷款尚未还清，那么它的房本可能还押在银行手里，卖方在交易时可能会要求由买房将剩余贷款补齐，然后赎回房本。这对于购房者来说，也是变相提高了首付比例。问：二手房税费复杂答：新房在购买后需要缴纳的税项基本就只有契税和房屋维修基金，商业地产可能还需要加一个印花税;但是如果是二手房的交易，买卖双方就需要契税、个人所得税、增值税;如果是公住房还要缴纳土地增值税等。还要考虑购买年限，是否满二等等问题。问：新房产权清晰产权年限更长答：购买新房，产权问题很好处理，购房者就是产权人，和开发商之间很好沟通，也很难存在纠纷。但是二手房就未必了，产权的过户问题，是二手房交易纠纷中比较常见的，买方常常面临钱给了，但是房子却迟迟不能过户的问题，这对于买方来说，是十分危险的。还有就是房屋产权年限问题，一般住宅都是70年，新房从拿地建房交房，可能会耽误一两年，但相较于70年的时间来说，还是可以接受的;但是二手房的产权年限就存在很大隐患，首先产权年限影响着银行对房屋价值的评估，进而影响你的贷款问题，特别是一些已经超过三十年产权的房子，银行一般不会批准贷款的。问：新房交易流程相较二手房更加清晰答：新房交易双方就是购房者和开发商之间，按照正常的步骤，看房选房、交钱签合同、贷款然后到期收房基本就行了，虽然过程比较繁琐，但是很清晰;而二手房呢，买方、卖方还有中介，三方之间的博弈不说，还有房屋核验、面签、过户等等问题，这其中的过程不仅繁琐复杂，还很容易出现三方沟通不畅导致的纠纷等等。问：新房的房源更多答当然这个也是分区域和地段，但总体来说，新房的房源更多，可以挑选楼层、户型等等，但是二手房有时只能看市场有什么就选什么。但不是说二手房就没有优点，现房不说，周边配套和小区环境更加成熟，房屋质量摸的着看得见等等。到底是选二手房还是新房，购房者应该根据二者优缺点，并结合自身情况来做出判断。

办理房贷有不少的讲究，选对最合适自身的还贷方式，往往可以四两拨千斤，让还贷的压力大大减少。以下几种还贷的方式，大家都应该提前了解一下。等额本息还款即是把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中。由于每个月还款金额是固定的，比较适合收入稳定、经济条件不允许前期投入过大的家庭。值得注意的是，等额本息的每月还款额中，本金比重会逐月递增、利息比重逐月递减，也就是说，等额本息还款法，越到后期越不适合提前还款。等额本金还款具体是指借贷人将本金分摊到每个月中，同时付清上一还款日至本次还款日之间的利息。在同等条件下，这种还款方式需要偿还的总利息，要比等额本息少，随着时间的推移，还款的负担也会随之减轻。但由于利息是递减的，最开始的几年，月供金额要比等额本息高，压力会更大，比较适合贷款时收入较高且还款压力不大的人群。公积金自由还款自由还款是公积金还款独有的还款方式。与传统的等额本息或是等额本金还款相比，公积金自由还款方式更为灵活。提前还贷方式有哪些？ 目前多数银行都能提供五种提前还贷的方式，供客户选择。 1、全部提前还款，即客户将剩余的全部贷款一次性还清。这种情况下，不用还利息，但已付的利息不退 。2、部分提前还款，剩余的贷款保持每月还款额不变，将还款期限缩短。这种情况下，节省利息较多 。 3、部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，保持还款期限不变。这种情况下，减小月供负担，但节省程度低于第二种。4、部分提前还款，剩余的贷款将每月还款额减少，同时将还款期限缩短。这种情况下，节省利息较多。5、剩余贷款保持总本金不变，只将还款期限缩短。这种情况下，月供增加，减少部分利息，但相对不合算 。所以建议选择提前还款，应尽量减少本金，缩短贷款期限，使支出的利息更少。 

现房，是具备即买即可入住的商品房，即开发商已办妥所售商品房的大产证，消费者在与开发商签订商品房买卖合同后，立即可以办理入住并取得产权证。1、规避烂尾楼风险在当前楼市遇冷、开发商资金紧张的情况下，购买现房的确有着较现实的意义。购买现房的好处就是可以直接的发现房子的问题，这样就可以较大程度的减少因为买房而引起的纠纷。现房的价格往往会比期房高，不过这部分多出的钱，却有很多的购房者愿意承担，这是考虑到风险问题。买期房有其不确定性，市面上出现的房屋买卖纠纷也有很多种，而现房最吸引购房者的便是把这一切风险降到最低。2、节约成本买现房交付时间快，省去了购买期房的等待期，可以快速验房、收房、装修、入住。其中可以节约大量的时间成本和资金成本。此外，开发商开发一个楼盘一般需要1年-2年的时间，甚至更长。为了及时回笼资金，会不定期的推出一些购房优惠政策，这一点在现房阶段基本享受不到。3、所见即所得现房与期房最大的区别在于，你可以直观地看到你的房屋实际的空间，知道每个房间的大小，不会在交付后因为心里期望面积和实际空间面积的差异，造成心理落差。一般来说，买房会有公摊，公摊大小在20%或者更大的都有，那很多业主期房业主收房后才发现，房子比样板间小很多。期房在建设的过程中，难免会出现因为各种主观、客观的因素导致最后交付的面积与签约面积存在差异，哪怕是最后成功维权，但难免让买房的喜悦感被削弱。4、配套一目了然一般情况下，现房区域的开发时间是比较长，周边的配套设施已经建设的比较完善了，完全可以满足周边居民的正常生活。有不少期房以周边各类商业、科教、交通资源为卖点，并承诺在房屋交付时各项配套也就都齐全了。但等到期房真正交房的时候，业主们才发现规划并非如开发商之前所承诺的那样。现房就与期房不同了，可以直接的考察周边的配套。

所谓“梯户比”，指的就是电梯数和每层楼住户数的比例。简单来说，就是一层楼如果有1户电梯，3户家庭，那么它的梯户比就为1：3：如果一层楼有2户电梯，5户家庭，那么梯户比就是2：5。梯户比对于居住有什么影响？1、电梯等待时间梯户比的大小和电梯等待时间有很直接的关系，如果购房者买房是为了自己住的话，就要注意了，当一幢梯户比不高的楼房入住率仅20％的时候，业主可能会觉得没什么，电梯是够用的，但是如果都住满，又遇上上下班的高峰期，那么，业主可能就要花较长时间等电梯了。所以，建议大家尽量选择梯户比低的楼房，避免乘电梯时的拥挤和过长的等待时间2、通风采光虽然梯户比和房屋户型没什么影响，但是会影响整栋楼的布局和户型结构，进而就会影响房屋的通风和采光。以目前的市场主流2梯4户为例，设计时会把好的资源、景观给边套、中间套成了户型设计的牺牲品。而且梯户比越高，每层的住户越多，单套面积相对小，且不可避免出现暗厨暗卫和不方正的房子，大大影响了房屋的通风和采光。3、公摊梯户比还会影响房屋的公摊，因为电梯井也是公摊的一部分，电梯的多少会影响公摊面积的大小，而公摊面积大会增加购房成本。在住户、层数相同的情况下，电梯越多，公摊越大，所以，2梯4户的公摊一定大于1梯4户。一般来说，1梯1户、2梯4户的户均公摊是2.25平，2梯5户是1.8平米，2梯6户是1.5平米，这直接影响你的购房款和物业费。4、私密性和安静度对于购房者来说，梯户比还会影响私密性和安静度，如果梯户比越低，那么居住私密性越好、安静度越高。比如像1梯1户的私密性就比较好，不用和其它住户共享空间，生活更加自在。随着每层住户人数增加，私密性舒适性都会降低，这意味着，死等不来的电梯、晒不干的被子、阴暗的楼道、吵闹脏乱的小区……。如果你是个喜欢安静和注重隐私的人，那么就选择那些梯户比低的楼房吧。那么梯户比是高好还是低好呢？答案是梯户比要均衡才好，预算足够的话，当然是低梯户比的房子好了，生活舒适度比较高。如果是预算有限的工薪阶层，两梯四户、五户无疑是最经济的选择了。同样是两梯四户的楼内，至于应该选中间套房和两边套房就要看楼栋的结构了。

2022年的人生新感悟：勤做核算是通往自由的必经之路。没错，现在朋友同事见面的第一句问候不是你吃了吗？而是你核酸了吗？买房人的新梦想也有了新的标准：核区房自由。什么是核区房？顾名思义也就是在自己小区有核酸检测点，仅针对本小区居民，不用每天排队两小时简单10秒钟的高端稀缺房源。疫情当道，考验小区物业能力的时候到了！所以，小区内是否核酸检测点也成了衡量小区品质的重要因素之一。一般小区：几个小区合用一个核酸检测点；高档小区：小区内部有自己的核酸检测点。此外，疫情下的生活，那些超大社区的优势就出来了，楼下有生鲜超市，火锅奶茶自由不出小区即可实现，这好像封闭了，又好像没封闭……而内部没有太多配套商业的小区，遇到封控时外面的店铺只能把菜搬到门口来卖，并且还限购，很是心酸。都知道小区封控期间，物资对业主们来说是非常珍贵的。连可乐都成了硬通货。一场疫情，打乱了很多人的生活，但同时也让我们考虑到了平时没想太多的角度。核区房就是检测核酸非常便捷的小区，一般在小区门口和小区内设立多个核酸小屋，这样避免了长时间的排队，特别是大热天和大冬天。核酸屋越便利，说明小区物业和居委的能力强，买房不光看地段，景观，品质，学区，未来核区房也是重要考量指标！“买房一阵子，物业一辈子。”大到小区内交通消防，小到家中的日常维修，加上现在都关注的核酸，有个好物业，生活质量将提高不少，房子的增值保值能力上也普遍优于同一片区域的其他小区。那么怎样才能挑选一个好物业呢？物业好不好，先看品牌与口碑，能最大限度减少“踩雷”风险。尽量选择大品牌物业：在选房的时候，优先选择大品牌物业的小区。品牌是实力的体现，大公司普遍经营严谨、服务完善、经验丰富、重视信誉，收费可能相对贵一些，但绝对物超所值。实地看房时，除了看房子本身，也多留意这些跟物业相关的事项。看安全防卫级别：优质的物业对业主的安全是非常重视的，实地考察时，先看看小区围墙是不是安装了防盗网等防盗设备，安保人员是否会定时巡查，小区是否有严格的门禁管理，监控摄像头是否正常工作。看小区公共区域：进入小区后，绿化是不是修剪得比较整齐，路面上能不能看见垃圾，车行道、人行道、楼道等公共区域是否干净，电梯里是否有急救等一些小细节，这些都能反映出这个小区的物业水平。如今，优秀的物业还会有一些“加分项”，一些颇具“未来感”的生活场景正逐渐构成我们的AI+社区。“等钥匙、问密码”的方式将成为历史。智能监控系统自动识别高空坠物，社区消防设施自动检查…定期举行社区活动，大节日小礼物经常有，社区线上APP与线下商家服务联通，提供购物、教育、养老、娱乐等各类生活服务，虽是小举动，却是大感动。

许多业主对物业费的认知都有一个误区，就是认为物业费里什么都包含，只要交了物业费，小区物业就该啥都管。其实，并非如此。小区物业提供是公共服务，服务范围是小区公共区域和公共设施设备，以下几个方面就不包含在物业费里：1）不包括因建筑质量导致的种种问题而产生的费用，比如渗水、漏水、裂缝等，也是不归小区物业管的，但小区物业有义务替你向开发商反映，联系开发商来为你维修。这类的问题，维保期内由开发商负责，维保期外可以申请维修资金进行维修。2）不包括小区业主共用设施设备的大中修费用，及重大部件的更新改造费用 小区业主共用设施设备的大中修费用及重大部件的更换改造费用也不包含在物业费里，但是可以申请维修资金解决。3）不包括住宅内部设施设备的维修费用，也就是说，如果你家里的电灯坏了、水龙头坏了、马桶堵了等，小区物业是不会管的，因为这不归他们管，而且即使小区物业为你提供了这些维修服务，他们也是可以收费的。有些业主觉得房屋有质量问题或者公共建设配套不到位，比如飘窗渗水、屋顶漏水等拒缴物业费。这种情况在房屋保修期内，应属于开发商建设时的遗留问题。物业是服务企业，并非执法部门。比如有的住户搭违建，邻居就以此为由不缴物业费。这种情况下，物业只能去劝阻，如果对方不听，物业只能向相关执法部门反映，并没有执法权。不支付物业费的后果将会是什么？如果很多人长时间不交物业费，物业会对未交纳物业费的业主提起诉讼，诉讼的结果是物业费补齐。一般而言，即使物业本身没有做好，为了保护物业，避免其他小区仿效，法律也会偏向物业这一方。对于房产做不到的地方，建议您使用相机、手机等，留出时间，作为证据，以备不时之需。按规定交纳物业管理费是业主应尽的一项基本合同义务，不交纳物业管理费没有充分的理由，属于违约行为。

楼间距通常情况下泛指同一个小区两栋相邻的楼与楼之间的距离，有前后距离和左右距离之分。前后间距主要满足日照、通风、视觉卫生、景观等方面的要求，左右间距主要满足消防、交通、防噪等方面的要求。楼间距关系到我们的居住品质，比如居住私密性、采光、通风等。1）隐私性楼间距过近，自己在家中的一举一动都可能会被对面的住户看到，实在是很不舒服。尤其对于女生而言，隐私是非常重要的，过小的楼间距会让人缺乏安全感。2）采光性楼间距对住户最直接的影响就是采光，如果楼间距过小，屋子里的日照时间就会比较短，房屋的整体采光就会不足。一方面，会使房间内部比较潮湿，且屋内易阴冷；另一方面还会让屋内整体都比较黑，尤其是低楼层，往往大白天的有时候也要开灯，造成更多的生活支出。3）安全性楼间距太近，也会对居住安全造成一定影响，尤其是消防安全。有一些小区(特别是老旧小区)，楼间距本来就很小，再加上道旁可能被业主停上了车，一旦发生火灾时消防车根本开不进去，这样小区在安全上就会存在重大隐患。4）通风性楼间距过近，前楼往往会对后面的楼房造成遮挡，无法实现正常通风。这样的情况下，即使楼盘的户型很好，室内的通风也不能保证一定会好。5）噪音大那么，多少距离才合适？根据国家相关法律规定，楼间距应该满足房屋在冬至日不少于1小时的采光。这就涉及到地理中提到的冬至日太阳高度以及数学中的计算公式：楼间距＝楼高／Tan（冬至日正午时的太阳高度角）如果建筑楼间距可以满足这个标准，光线一般是没问题的，但实际生活中，很多开发商只是单纯满足楼体高度与楼间距比值达到1：1．2的标准，在此情况下，即使光线不好，也无法追究其责任。因此，综合上述所言，在多层之间最合适的楼间距是6米，在多层和高层之间最合适的楼间距是9米，在高层之最合适的间距是13米。楼间距过近会造成比较大的噪音。试想一下，上班回家后想早点休息，时不时会传进来车辆声、电视声、孩子哭闹声等等，不听也不行，严重影响生活质量。阔绰的楼间距使整个楼盘的品质在私密性、空间感、阳光感、通透和舒适感等方面都有很大提升。

目前市场上主要存在这五种别墅，如果不考虑地段、配套、面积等其他因素，一般来说，价格排名会是独栋>类独栋>双拼>联排>叠拼。入手一套别墅之前，要先分清这几种别墅的区别，根据自己对生活空间的需求和手头的预算，做出最明智的选择。一、真正符合定义的别墅：独栋事实上，至今国土资源部并没有对别墅下一个很清晰的定义。在《民用建筑设计术语标准》（GB/T 50504-2009）里，别墅被描述为“一般指带有私家花园的低层独立式住宅”，意即独门独户的独栋住宅。在英语里，别墅叫做villa，而农舍型的别墅叫做cottage。基于我国资源稀缺和发展现状，国土资源部停止全国各地对别墅类供地和办理相关用地手续的审批，而对联排别墅、低密度花园等类别墅项目的审批也将进一步控制。所以，现在广州楼市一手独栋别墅已不多。二、类独栋别墅类独栋别墅同样为独门独户，独立封闭墙体，但有很小一部分与隔壁别墅相联，这种产品介于独栋与联排之间。三、联排联排在英语里为terracedhouse或townhouse，同样是独门独户，但是与邻居共用左右两边的墙体，3个以上单体别墅连起来就是联排别墅。四、双拼可以把双拼别墅理解为只由2个单体别墅连和而成的联排别墅。五、叠拼叠墅可以简单理解为把两幢独立别墅叠加在一起，但依旧有天、有地、有花园，具有独栋别墅的大部分元素。一般来说，买别墅的人士都希望买到自己喜欢的景观好的别墅，视野要开阔，周边建筑物相对较少，看上去比较舒服。容积率、绿地率是两个要考虑的主要因素。除此之外，买别墅还有哪些注意事项呢？1）通达性与交通成本交通成本也是选择时别墅应留意的，在有私家车的前提下，也要看看附近有多少路公共汽车能够通到小区。对于交通条件，购房者可以选择上下班、周末、周日、节假日等亲临实地感受是否堵车。再看社区内停车、取车是否方便。2）周边配套是否完备一般地说，别墅附近地区应该要有相对完善的商业、教育和医疗服务机构。根据具体情况，对于商业、教育和医疗服务，大致在1公里内可以解决问题就基本满足要求。3）室内空间要合理挑选房型时还需要注意：入口处设置遮雨棚，同时进门应设置门厅作为缓冲区；楼梯口不能正对卧室；楼梯的宽度、高度和深度要合理，特别是在转弯拐角平台约900×1800毫米；结构梁的走向和形式也要处理好，避免让人产生压迫感；以及室内不能出现独立的柱子等。

“清晨拉开窗帘迎接第一缕阳光，眼前是一片生机盎然的绿色，绿树成荫，鸟语花香，花草树木掩映其间，一整天的心情都被点亮了。”多么美好的居住环境，想拥有同款，看房时应该注意什么指标？一、容积率容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于住户来说，容积率直接涉及到居住的舒适度。容积率越低，小区的公共空间会相对较多，居民的舒适度也会相对提高，反之，小区的舒适度就越低。二、绿化率与绿地率开发商通常在宣传中常使用“绿化率”一词，严格说来这个词语并不规范。说明小区绿化情况的准确词语应为“绿地率”和“绿化覆盖率”。绿地率是指小区用地范围内各类绿地的总和与小区用地的比率。而绿化覆盖率是指绿化垂直投影面积之和与小区用地的比率。一般情况下，开发商所说的绿化率往往就是指绿化覆盖率。所以，严格意义上来说，绿地率才能更好地反应该小区的绿化状况。三、使用率与实用率使用率指使用面积（套内使用面积）与房屋建筑面积之比。使用率可以反映出商品房使用面积的大小，具有一定参考性。对于使用率，一般来说，使用率与人流量密切相关，人流量大的地方，使用率低。　而实用率也称得房率：指套内建筑面积与房屋建筑面积之比。要注意的是，套内使用面积实际上是扣除了室内分隔墙体占用的面积。套内建筑面积=套内使用面积+套内墙体面积，套内建筑面积比套内使用面积要大一些。房屋建筑面积＝套内建筑面积+公摊面积。实用率（得房率）会影响小区的居住质量，实用率和公摊面积有着直接联系，与小区的相关配套密不可分，如果实用率（得房率）过高，房屋相对的公摊面积就会越少，那么就有可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯的数量等。以上是房地产名词中关于“率”的表述，容积率是直接影响居住舒适度的，实用率（得房率）会影响小区的居住质量，而考察小区绿化状况的应该看绿地率。大家一定要做到心中有数！

【Fang不胜房·买房不惑100问】栏目致力于解答100个关于买房的困惑。第一期-买房之前，为啥要关注土拍？文末附海报，赶快放入你的收藏夹！一、土拍，房地产市场的风向标土拍，可简单理解为“卖地”。未来一年，这个城市，哪里有房？卖多少钱？规划如何？土拍结果告诉你。买房不要只关注地段和目前的价格，从自住型购房角度来看，买房时间、金钱成本和周边配套、区域发展前景是核心务实需求，关注土拍可以提前做到心中有数儿。引用一个很常见的面包理论，如果新房房价是出售时的面包价格，楼面地价就相当于做面包使用的面粉价格。新房售价=楼面价+建造成本+相关税费+开发利润+…楼面地价是单位建筑面积平均分摊的土地价格，是房价的主要组成部分之一。一般情况下，楼面价和房价呈正比例关系，楼面价高的房子房价肯定更贵。二、通过土拍信息可以看到什么？1）成本量化金钱成本：房地产市场是一个供求关系市场，通过土拍可粗略预估未来一年整体的新房供应量。价格由供求关系决定，由此大致推断新二手房市场价格变化趋势。时间成本：从拿地到开盘，各房企的时间周期并不固定。提前锁定一些“明星地块”，更利于掌握买房先机。不是所有好项目都等人的，热门项目都要靠“抢”。另有项目并不是拿地后能迅速推出，能不能等也要算一笔时间账。2）价值量化前景规划：各地块本身的参数特性，决定了未来规划方向。今年哪些区域供应了较多土地，未来一年大概率房产交易的热门区域就在那里。入住人口带来新的消费需求，从而倒逼商业等周边配套在未来几年内快速发展。周边配套：通过土拍看几家房企竞拍？实力开发商是否拿地？拿地开发商和品牌物业公司在各自擅长的领域，能为区域带来怎样的升级？买房前，提前学会“把脉”：谁家物业口碑好？谁家户型设计好？谁家园林规划更好？多重因素叠加筛选，综合预判周边配套发展变化。3、二手房评估新房市场在一定程度上影响二手房市场。新房套数增加，随着交房入住，板块总人口提升，各类生活消费需求随之增长，推动商业、教育、医疗等各类配套发展迭代，板块内的二手房也被看好。如果已有房，看看家门口的供地成交情况，也能直观评估出区域价值。三、22城集中供地为减少市场无序竞争，纠正信息披露随意性、碎片化、不确定等不规范问题，2021年2月，自然资源部发布22个重点城市实施住宅用地“两集中”的政策。一是集中发布出让公告，原则上每年不超过3次，时间间隔要相对均衡，主要集中在3月、6月、9月左右，地块梳理要科学合理。据不完全统计，今年截至目前已有无锡、南京、苏州、北京、天津等、陆续挂出年内第四批地块相关信息。二是集中组织出让活动，同批次公告出让的土地以挂牌文件交易的，应当确定共同的挂牌起止日期；以拍卖方式交易的，应该连续集中完成拍卖活动。“集中供地”涉及22个城市：4个一线城市：北京、上海、广州、深圳；18个二线城市：天津、重庆、南京、杭州、厦门、合肥、济南、武汉、成都、福州、郑州、无锡、苏州、沈阳、长春、宁波、青岛、长沙。

买房选楼层是一门学问，有很大一部分人会因为阳台有送天台而心动，觉得顶楼送天台的话好处在空间很大，能够在顶楼种一些菜,放置一些东西，可是必定得考虑到他的缺陷，比如温度、湿度，防水没做好的话，漏水了也是个麻烦！那么，楼层选择都有哪些好的建议呢？买高层的最佳楼层应该是：大楼的1/3到2/3之间处。以21层的大楼为例，其最佳楼层是7~14层之间。这里无论是采光还是空气都不错，如果是景观楼观景的效果也很好，这样一个高度人站在阳台上也不会有眩晕的感觉。选择高层住宅的最佳楼层可参考如下标准（仅供参考）：15层住宅买5~7层最好；18层住宅买6~7层最好；22层住宅买5~7层、14~17层最好；24层住宅买6~7层、15~20层最好；26层住宅买6~7层、15~20层最好；28层住宅买6~7层、15~22层最好；30层住宅买6~7层、15~24层最好。不过，这也要根据现实情况，因人而异。低层是离地上较近的，所以价格会相对来说更低，有的还会赠送小花园，可是低层的缺陷也是不容忽视的。南边区域雨水气候多，空气湿润，低楼层湿气较重；低楼层，前后有树木或许其他东西遮挡，采光没有高层好；噪音大，街道走廊或许其他住户的喧嚣听得清清楚楚；安全性没那么高，也简单遭到尾气污染。关于家中有呼吸道疾病或心脏病的朋友，就不适合住9层以上。扬灰层通常是“因为气流和修建微环境的影响，修建物在必定高度范围内的部分尘埃密度较大”，高度是在9-11层，这楼层住就了，对人的身体健康晦气。被挡住光线的高层住了相同也是欠好的，我们的衣物要是晒不到太阳，那就没有灭菌，这样长时间的居住，对身体也欠好，通风和透光性都十分的差。设备层的噪音污染比低层的污染还要严峻，一是太吵；二是怕管道坏；三是怕漏。如果顶层有阁楼，而且是可利用空间较大的，那么可以选顶楼。如果这些都没有，那么不妨选8楼以下的，万一停电也不用太辛苦。如果是年轻人买房，可以选择10层以上，视野开阔一点。家里有老人小孩，选低层会比较适合。如果一楼带小院，而且不是很小的院子，就很值得了。

近些年来买房落户经常出现纠纷，会涉及多方面，比如孩子入学、不能过户、产权纠纷、房屋性质等等。由此可见，房子虽然买了，但是关于落户还需要注意很多问题。所有房子都能落户吗？并不是所有的房子都能落户的，以下几种类型的房子就不能落户：1、商业用地的房子购房者需要注意商业公寓不能入户，也就是业主的子女不能拥有楼盘所在地的户口，那么就失去了入读该地段学校的资格。商业公寓其实就是在商业用地上盖了住房，但是房屋的性质还是商业的。只能作为办公场所注册备案，但不能迁入户口。一般情况下售价要较同地段的住宅楼盘低。2、原房主户口未迁出的二手房原房主户口没有迁出在二手房交易中最常见，买家付钱买房之后却发现原来的户主没有把户口迁出去，这个时候买家就不能落户了，如果涉及孩子入学等问题就更麻烦了。因此，在进行二手房交易的时候，一定要注意这个问题，购房者一定要等原户主迁出户口后再付全部的钱，务必要提前确定好违约的赔偿，保护好自身利益。3、不能办理房产证的房子没有房产证的房子是得不到公证的，也不能落户。不过住户是可以持有所有权证明材料签订赠与协议的，之后将房子实际交付，等到办理过户障碍消除的时候，直接按户到你的名下。4、违建房屋违规建造的房屋没有经过国家的批准，因此也就无法落户了。不过，有些购房者就是为了贪图便宜，敢冒风险买了这种房屋，最后的结果往往是“钱房两失”。5、小产权房因为小产权房是没有国家颁发的房产证，这种情况下自然也是没有办法办理落户。同时小产权还不受法律保护，如果遇到拆迁等情况的话，往往住户是得不到相应的赔偿。买房落户有哪些注意事项？关于个人买房落户有很多方面需要买房者注意的地方。1、房屋两证齐全是办理落户的主要材料，所以一定要和开发商约定好。2、认真核对房产证的记载，特别是面积、位置、权利人姓名以及权属状态等重要的信息，如果和合同约定不同，可以要求开发商说明原因。3、认真核对“他项权利”上关于抵押事项的记载。4、购房者还应该有缴纳税费的正式发票。

买房的时候经常有这种情况，就是一套房屋的房主不是一个人，有可能是夫妻，也有可能是父子，还有可能是兄妹共同持有一套住房的。那么，如果一套房子多人共有，要全部共有人同意才能购买吗？由于双方共有房屋产权的共有关系分为按份共有和共同共有两种类型，因此，在处分双方共有房屋产权时也应分为两种情况：1、处分按份共有关系的双方共有房屋产权按照两个所有者各自的份额，对房屋享有使用、收益和处分的权利，并且也按份额分担义务。按份共有的双方均有权将自己的份额分出或转让，但任何一方不经他方同意不得擅自处分房屋，且在同等条件下，另一方有优先获得权。2、处分共同共有关系的双方房屋产权由于两个所有者对房屋享有平等的所有权，承担共同的义务，在这种关系存续期间，任何一方擅自处分房屋均属无效。当这种关系终止时，按照友好、协商的原则对房屋产权进行处理。有协议的，按照协议进行处理；无协议的，根据等分的原则进行处理，并考虑共有人对房屋的贡献大小，适当照顾共有人生产、生活的实际需要等情况进行处理。如果房屋共有人不同意，是否可以私自卖房？这当然是不可以的。房屋共有人不同意，不可以私自卖房；房屋共有人不同意的，其他共有人私自卖房无法过户，同时也构成侵权。因此在面对共有产权房，签约之前一定要记住：1、所有共有权人必须全部到场签约，如有共有权人不能到场而委托他人代办的，那么受托人需要提供经过公证处公证的《授权委托书》，如果签约当日还没来得及办理的，建议将定金部分暂不交给出售方或将定金办理资金监管。2、如果出售方已婚，签约时夫妻双方均要到场，一方确有原因不能到场的，要提供配偶亲笔签署的《配偶同意出售证明》。购买多人共有产权的房屋，一定要所有共有人都同意出售，才可购买，否则很容易出现法律风险，最后就算给了钱，也拿不到房子。

一、维修基金包括什么？房屋维修基金实际上包括房屋公用设施专用基金和房屋本体维修基金。 房屋公用设施专用基金主要用于物业共用部位、公用设施及设备的更新、改造等项目，不得私自挪用，专用基金实行“钱随房走”的原则，房屋转让时，账户里的余额资金也随之转移给房屋的新的产权所有人。房屋主体承重结构部分包括基础、内外承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶等；公共部位是指户外墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；公共设施设备是指房屋及相关配套区域内、由业主共同拥有并使用的上下水管道及设备、配电线缆及设备、电梯、公用照明、消防设施、绿地、道路、沟渠、非经营性车场车库、公益性文体设施和其他共用设施设备等。维修基金由房管局代管，申请过程较为复杂。二、维修基金用到哪里去了？其一，房屋维修基金只有在保修期满后，对物业公共部位、共用设施、设备进行大修、更新、改造时才能使用。具体业主按照投票权的确定标准分摊费用比例。其二，在公共维修资金闲置时，除了用于购买国债或法律、法规规定的其他基金范围外，禁止挪作他用。其三，特殊使用，比如，物业管理公司可从维修基金中暂借相当于一个月的物业日常维修、更新费用的备用金；物业管理服务合同另有约定的除外。另外，住宅需要大修或者专项维修、更新的，可支取施工承包合同中约定的预付款，但预付款最高不得超过工程款总额的30％。还有一点就是：业主委员会可以在物业管理企业的帐户上留有相当于一个月活动经费的备用金。当然了，业主大会另有决定的除外。三、房屋维修基金可以退吗?维修基金不可以退。但符合如下情形，可以返还。根据我国的相关规定《住宅专项维修资金管理办法》，房屋灭失的，按照以下规定返还住宅专项维修资金：(一)房屋分户账中结余的住宅专项维修资金返还业主;(二)售房单位交存的住宅专项维修资金账面余额返还售房单位;售房单位不存在的，按照售房单位财务隶属关系，收缴同级国库。(三)商品住宅、售后公有住房住宅专项维修资金的交存、使用、管理和监督，适用本办法。本办法所称住宅专项维修资金，是指专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。(四)住宅专项维修资金管理实行专户存储、专款专用、所权人决策、政府监督的原则。

物业费问题是很多业主头疼的事情，也因此产生不少纠纷。那么，物业费是必须要交吗？不交会有什么后果呢？入住时，业主与物业公司签署过物业托管协议，业主签过字，明确交纳物业费的义务，不交属于违约，物业可以起诉不缴费的业主；如果物业有问题，有纠纷，业主可以找房管局的物管科投诉，但不能以拒交物业费的形式出现。1、楼上邻居装修导致漏水，反映多次让物业公司监督一下，物业公司一直不理睬不作为，可以拒交物业费吗？答：邻居房屋渗水导致的损失不可以拒交物业费。业主与物业公司之间是物业服务合同，物业公司管理的范围是公共部位和公共设施，业主因为楼上业主的原因导致的自家房屋内部渗水，物业公司不承担维修义务，房屋所遭受的损失应当向楼上业主主张赔偿。如上图，物业公司和小区业主之间的矛盾周而复始，不断激化。物业公司和小区业主的小伙伴们，毕竟抬头不见低头见的，物业公司积极作为，积极反馈，业主尽量理解和体谅，大家和睦共处，才能共同提高生活质量，营造良好的生活环境。2、房子都没住过，从来没有体验过物业服务，也不需要其提供服务，物业费我可以拒缴吗？答：房屋空关不可以拒交物业费。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条中规定“物业服务企业已经按照合同约定以及相关规定提供服务，业主仅以未享受或者无需接受相关物业服务为抗辩理由的，人民法院不予支持。”物业服务是针对全体业主的，具有共同性。物业是着眼于提高整个小区的居住环境的，包括对于小区的公共部门的清洁、绿化、维护等工作，单个业主称自己没有享受或者说没必要享受小区物业服务，不能作为拒交物业费的抗辩。3、家里被偷了，物业公司提供安保服务不到位，物业费可以不交吗？答：家中被盗不可以拒交物业费。遭遇家中被盗的业主应当及时报警交由警察处理。物业管理服务合同约定的保安服务，仅指物业管理企业为了维护物业管理区域内的公共秩序和物业使用的安全而实施的必要的正常防范性安全保卫活动。4、买了一套二手房，后面出现漏水，开发商说房子过了5年质保期不负责，物业说这是开发商的房子问题也不负责，这事怎么解决?一般来说，屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏为5年，你问问原来房东是不是在5年质保期内已经漏水，但是开发商一直没维修好，如果是近期发生的漏水情况，只能自己出钱让开发商或者物业施工维修了。

五证不全的房子不受法律保护，千万不要购买。通常说的房屋五证齐全是指建筑用地规划许可证、建设工程规划许可证、国有土地使用证、建设工程开工证、商品房销售(预售)许可证。在购房过程中，必须核实开发商是否已具备这五证，特别是在购买期房时，必须在签署购房合同以前将这五证核实清楚，这样才能让自己的利益得到保障。一、五证不全的房子可以买吗1、五证不全的房子不能买，我国法律严禁开发商无证预售，同时严禁购房者购买无证商品房；2、已签订合同的购房者在知情后可以申请退房开发商拒绝解除买卖合同的，购房人可以到当地住建委投诉或者到房产所在地法院起诉开发商。3、法律依据：《中华人民共和国民法典》第五百六十三条的规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：(一)因不可抗力致使不能实现合同目的；(二)在履行期限届满前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；(三)当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；(四)当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；(五)法律规定的其他情形。以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。二、无效房屋买卖合同会产生哪些问题无效的房屋买卖合同自成立时起就没有法律效力，任何人在任何时候都可以主张该合同无效。该无效合同自成立时起即无效，具有溯及力。无效的房屋买卖合同房屋买卖由人民法院、机关确认。房屋买卖合同被宣告无效后，将产生以下法律后果：1、出卖人返还房屋价款，买受人返还房屋，涉及到房屋因买受人装修增值部分出卖可适当给予补偿。2、有过错的一方应赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。3、在商品房买卖过程中，如涉及到开发商恶意行为而导致合同无效，则开商有可能支付已付购房款一倍金额的惩罚性赔偿责任。4、因双方恶意串通，损害国家、集体利益和第三人权益的，应当收缴双方财产，归国家所有或返还给第三人。5、涉及到违法犯罪行为的，则应受到行政或刑事处罚。

因质疑小区物业费收取使用不明晰而未交物业费，南京的李先生从9月1日起，被物业强行停水，家庭日常生活因而造成很大不便。小区物业就此回应，曾多次催李先生交物业费，但其仍拒交，他们已垫付水电费半年，给李先生家停水也是出于无奈。因为不缴纳物业费被物业停水停电，这合理吗？根据《民法典》规定，业主违反约定逾期不支付物业费的，物业服务人可以催告其在合理期限内支付；合理期限届满仍不支付的，物业服务人可以提起诉讼或者申请仲裁。但是，物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。因为不交物业费就停水停电的话业主可以到当地的房管局投诉，或者也可以直接到人民法院去起诉，《中华人民共和国民法典》在2021年1月1日起正式生效，其中规定物业公司不能以停水电的方法催业主交物业费，只有电力公司在法定情况下才能停业主的电。一、不交物业费停水停电怎么办?1、可以到房管局投诉，物业管理公司的直接行政主管部门是当地的房地产行政主管部门，比如当地的房管局等；如果要投诉物业公司，去当地的房地产行政主管部门;2、如果投诉不管用，就通过法律途径，法院诉讼也可以解决，并且通常可以诉讼赢。3、物业服务人不得采取停止供电、供水、供热、供燃气等方式催交物业费。二、业主在什么情形下可以不交物业费?1、因为房屋质量问题还未交房，物业费是由开发商缴纳。2、将房屋出租中注明了物业费有租住户缴纳的。3、物业公司未履行合同的服务责任的，全体业主可以拒交，但要有有力的证据。4、物业公司没有和业主签合同。5、物业公司提供的服务质量达不到合同约定的标准。6、物业公司没有物价管理部门各项审批文件原件。7、物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准的。8、物业公司不经业主许可自行增加的收费项目。一般来说，物业费跟水电费是两回事，业主交物业费就有权利享受到物业公司的物业管理服务，交水电费就有权利享受供水供电公司的相关服务，所以，水电费跟物业费不能混淆在一起，因为不交物业费而停水电费的做法是矛盾的。

婚前买房、婚后买房针对个人会有哪些不同的情况呢？会对财产和征信有影响么？是婚前买房好还是婚后买房好呢？买房会涉及的问题真的很多，买房前一定要擦亮眼！结婚前买的房子1、结婚登记前签订购房合同，房款已经全额付清，则该套房产为个人婚前财产，离婚时不能作为夫妻共同财产进行分割。2、结婚登记前仅签订合同，婚后付全款或是婚后付首付款办理贷款支付的，则该套房产是夫妻共同财产，离婚时可以作为夫妻共同财产分割。3、结婚登记前支付房款首付，余下办理贷款支付，房产权证上为一方名字的，则房产本身为个人婚前财产，但是领证后还贷部分是属于夫妻共同财产，离婚时可以要求进行财产分割。4、结婚登记前支付房款首付，余下办理贷款支付，房产权证上写有夫妻一方和一方的父母的，则该房产本身为对方家庭共同财产，按揭款要看具体的借款合同而定，若贷款人仅仅为夫妻一方的，而且一方父母不作为贷款人参与还贷(需要有银行还款凭证等文件证明的)的，则结婚登记后还贷部分是属于夫妻共同财产，离婚时可以要求进行财产分割。领证后买的房子1、领证后，无论购房时签署合同是单方还是双方，产证上写的是一个人还是两个人，都是属于夫妻共同财产，离婚时是可以要求对该处房产进行财产分割的。2、领证后，一方和其家人共同购房，产证上是一方和其父母的名字，则一方名下的房产份额属于夫妻共同财产，离婚时双方可以就房产份额进行协商，协商不成的，另案起诉分割房产。由此可见，婚前婚后买的房子区别很大，会涉及房款、贷款、公积金额度、产权、征信、购房流程等等问题，所以为了以后不要出现不必要的麻烦，不论是婚前还是婚后，只要是买房前一定考虑清楚利弊，清楚相关流程和自身利益情况，也祝大家能早日买到心仪的好房子。

婚前买房和婚后买房有多大区别？1、申请贷款时不同。婚前只有个人申请，对收入要求比较高。婚后两人一起申请，两人收入加在一起就能轻松满足条件，压力会小很多，银行审批也更容易通过。2、公积金贷款额度不同。婚前用公积金贷款的话只能贷一人份，婚后一起用公积金贷款的话可以把两人的公积金一起贷，最高可以达到两人份。3、产权所属不同。婚前买的房子属于个人财产，婚后买的房子属于夫妻共同财产。4、征信审核人不同。婚前贷款买房只要审核一个人的征信，婚后买房夫妻二人的征信都是考察对象，任何一方征信不过关都有可能导致房贷被拒。5、购房流程不同。婚前买房的话只要出具单身证明，然后走完流程就行了。婚后买房的话需要带上结婚证，并且签约和办房贷都要两人一起办理。

十一期间，楼市促销大手笔处处可见，比如↓“含大量附赠空间，全飘窗设计，带超大尺度宽景阳台。”“买下叠，送地下室，买上叠，送露台。”买房送花园，送露台，送小院……真的是这样的吗？还有这样的好事儿？其实，这里所谓的“赠送”，不是真正的赠送，真正的赠送是，我卖给你一间70㎡的房子，按照50㎡的总价卖给你，其中的20㎡是我送给你的。而开发商的赠送是，我本来只能建造50㎡的房子，但是我钻了政府面积测算的空子，偷偷多造出了20㎡，但这20㎡是不计入产权的，你将来卖的时候，也是没法按照70㎡来卖的。关于赠送面积，只要没有写到合同里面，往往是两种可能：第一种是这种本来是没有这种规划设计的，却偏偏违规操作，属于违规行为；还有一种侵占公摊或公共部分。违规建设就有被拆除或处罚的危险，而赠送公摊或公共部分看起来是不用花钱，实际上购房人所出房款中是包含有这部分费用的，有时候购房人实际上可能会二次购买。一旦有了所谓“赠送面积”，房屋的整体价格往往要比没有赠送面积高。而原本公摊或公共就属于购房人共同所有的，已经付过款了，再以赠送面积的名义出现时，房款就会再次有所增加，就等于是二次付款了。开发商进行“赠送面积”的目的往往是为了多赚钱，看起来是赠送，实际上是打着赠送的名义而抬高房价。对于购房者而言，这部分赠送面积既办不了房产证，也无法受到法律的有效保护，但是实际上出的房款中是包括这部分费用的。比如送庭院的房屋比不送庭院的房屋往往是要贵的，只是因为这部分送的面积无法走正规手续，所以隐藏在其他面积部分。如果买带赠送面积的房屋，一定要注意是否写到了合同里，如果没写，一定要做好相关取证，避免交房时不能兑现，而自己却无证据可以证明当时的承诺。需要注意的是：赠送面积往往不会写进合同或写进产权证中。没有依据，后期一旦发生纠纷，购房者很难维护自己的权益。赠送面积一般包括哪些？露台露台指设置在屋面、首层地面或雨蓬上的供人室外活动的，有围护设施的平台。按照2013年新版的《建筑工程建筑面积计算规范》规定：露台、露天游泳池、花架、屋顶的水箱及装饰性结构构件，不计入建筑面积。一层小院小院一般是指一层的小院，可作小花园或开发成菜园，实际上，一层小院应属于公共面积，但是开发商却说是作为赠送面积给购房者。而且购房者的房屋产权证上，也不会有小院的测绘面积。但是开发商在进行出售时，同样是一层带小院的房，送小院的房子单价会略高于不送小院的房子单价。飘窗飘窗，一般呈矩形或梯形向室外凸起，三面都装有玻璃，窗台的高度比一般的窗户低一些。根据《建筑工程建筑面积计算规范》规定，"窗台与室内楼地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m及以上的凸（飘）窗，应按其围护结构外围水平面积计算1/2面积；窗台与室内地面高差在0.45m以下且结构净高在2.10m以下的凸（飘）窗，不计算建筑面积"。地下室地下室即指位于地平面以下的建筑空间，根据《建筑工程建筑面积计算规范》："地下室、半地下室按结构外围水平面积计算。结构在2.20m及以上的，应计算全面积；结构在2.20m以下的，应计算1/2面积。"所以如果开发商赠送的是小于2.2m的地下室，实际上相当于送了购房者一半的面积。半封闭阳台室外阳台是指在建筑主体外的阳台。根据《建筑工程建筑面积计算规范》规定，在主体结构内的阳台，应按其结构外围水平面积计算全面积；在主体结构外的阳台，应按其结构底板水平投影面积计算1/2面积。所以，半封闭阳台和地下室一样，如果开发商送的是主体结构外的阳台，也只是送了你一半的面积。

婚前买房婚后买房是不是都一样？不一样。婚前买房有全款，也有贷款买房的。婚前买房还涉及是否加对方署名的问题，即便加了署名还涉及房产份额的问题，单单婚前买房就这么多问题，婚前婚后买房肯定差别很大的。而婚后买房的话在没有特别约定的情形下，夫妻婚后买房只写一方的名字，且由一方出资购买的，一般属于共同财产。如果是一方父母出资购买的房屋，只登记在其子女一方的名下，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应当认定为夫妻一方的个人财产。还不清楚就问自己几个问题：首先，婚前买房双方家人是否参与支付首付?配偶家人婚前支付首付，婚后取得房产证，产权登记在配偶名下，房屋一般为夫妻共同财产，配偶家人的出资一般视为对双方的赠与，婚后双方家人或其他人参与还贷的在无其他证据的情况下通常视为对双方的赠与。其次，双方家人或其他人是否参与还贷?配偶家人婚前支付首付，婚后取得房产证，产权登记在配偶名下，房屋一般为夫妻共同财产，配偶家人的出资一般视为对双方的赠与。再次，婚前买房取得房产证时间？口头约定的情况下，除非双方对口头约定都予以认可，否则在没有其他证据与口头约定形成证据链的情况下，一般就视为没有约定。婚前买房和婚后买房有多大区别？1、申请贷款时不同。婚前只有个人申请，对收入要求比较高。婚后两人一起申请，两人收入加在一起就能轻松满足条件，压力会小很多，银行审批也更容易通过。2、公积金贷款额度不同。婚前用公积金贷款的话只能贷一人份，婚后一起用公积金贷款的话可以把两人的公积金一起贷，最高可以达到两人份。3、产权所属不同。婚前买的房子属于个人财产，婚后买的房子属于夫妻共同财产。4、征信审核人不同。婚前贷款买房只要审核一个人的征信，婚后买房夫妻二人的征信都是考察对象，任何一方征信不过关都有可能导致房贷被拒。5、购房流程不同。婚前买房的话只要出具单身证明，然后走完流程就行了。婚后买房的话需要带上结婚证，并且签约和办房贷都要两人一起办理。

商业住宅的土地使用年限是40年或50年，普通住宅的土地使用年限是70年，根据《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。商业住宅与普通住宅的区别主要是在于其土地使用性质和产权性质的差异。具体说明如下：土地使用年限不同商业住宅土地使用年限为40-50年；普通住宅的土地使用年限为70年。产权性质不同商业住宅属于非普通住宅。商业住宅楼特点一般是下层商业网点，上层为民用住宅。普通住宅一般不会出现这种情况。设计标准不同设计导向不同，商用房公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。生活成本不同如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格，所以对于购房者应该在购房时询问清楚、目前。开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施。能按民用价格缴纳。落户问题商业性质的房子无法迁入户口，只有70年产权的住宅才可以。另外，补充下商住两用房的劣势：商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。这无形中造成了业主生活、学习上的不便；商住两用”房生活成本高；商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。也就是表示购房者要承受较高的生活成本；所以，商住两用房将商和住混杂在一起，名为既可“商”也可“住”，实则给双方都带来了很多麻烦。

买房时，“十全十美”的房源实在可遇不可求。因为买房需要综合考虑各方面因素，包括位置、预算、朝向、配建等，需要购房者在买房时做取舍。那么对于户型来讲，哪些硬伤是必须避开的呢？一、不规则户型不能要此类户型不是圆弧、就是有角，空间非常不规则，连装修的看了都头疼。家具都不知道怎么测量设计，角落里的空间也使用不了，等于多花几万块钱买了空气。二、户型不够方正户型方正可以说是人们心目中最理想的房子户型了，不仅采光通风好，房间的视觉效果也比较开阔，虽然现在基本很少有房子的开间和进深比例恰好介于1:1.5之间，但选房时也不要选择形状奇特的户型，比如三角形的，有弧边或斜边的，凹凸不平的等等，这些户型的边边角角都难以利用，非常浪费空间，还会产生很多卫生死角，很难打扫。三、墙壁多拐角房间的墙壁既有承重作用，又有划分空间的作用，但是如果房间墙壁多拐角，不仅装修时费财费力，后期清洁也会徒增不少麻烦，甚至不好摆放家具电器，总之居住体验还是比较差的。另外，这些墙壁拐角还会占用大量的套内面积，不仅影响得房率，还会大大降低房子的实用性，十分不划算。四、分区不合理我们之所以那么看重户型的选择，就是因为好户型可以带来更好的居住体验，如果房间分区不合理，那么日后生活就要遭殃，比如厨卫相连的，卫生间容易藏污纳垢，不仅细菌多病毒多，异味也很重，在这种情况下做出的饭菜，想必并不是那么可口，说不定还会诱发一些疾病。再比如客厅和卧室没有分隔开的，客厅是人们在家中活动最频繁的地方，平时吃饭、看电视、接待客人等等都非常吵闹，而卧室则是学习、睡觉的地方，如果这一静一动不分隔开，那会严重影响人们的学习和休息质量。五、采光差，通风差众所周知，南通北透是最好的户型，但也是价格最高的户型。要实现良好的采光性和通风性，那房型就要尽量的方正，这样对面两边窗户的空气才可以直接流通，而比较一般的户型就是在相邻的两面墙上开窗，最差的则是只有一面墙开窗了，可以想象房里将会有多么的暗无天日。六、入户走廊过长如果进了门之后，得走过一段长长的距离才能到达客厅，而这中间的空间基本也只能用来过人，不能合理利用起来，这就相当于拿着自己的钱买了一个过道，房价这么高，实在是不划算。尤其是，如果刚需族买了一套80㎡的房子，再碰上这样的户型，相当于有8㎡白买了，属于户型上的严重浪费。七、承重墙多的不要选对于装修来说，功能最重要。而要实现功能就要靠空间布局，平面布局想要比较自由的话，承重墙、柱子、大梁这些不能敲不能动的是越少越好。只要承重墙少，就算整体户型不规则，花钱请有能力的设计师也能整得舒舒服服。而承重墙多的话就会变成这也不能改那也不能动，相当被动。总之，买房还是建议大家实地考察更保险，毕竟大多数人都是第一次买房，没有什么经验，尤其是不懂行的家庭很容易上当受骗，因此要想今后生活麻烦少更舒适，那么最好避开这几类户型。

9月14日，市场传闻称，非苏州本地户籍居民无需提供社保缴纳证明可直接购房，当天苏州市相城区、姑苏区房产交易中心相关人士表示，以家庭为单位、名下无房的非本地户籍居民，首套房无需提供社保证明可直接购房。9月16日，江苏省苏州市姑苏区、相城区、吴中区、高新区针对非户籍居民家庭的限购政策恢复至原政策执行。苏州取消限购看起来像一轮游，让异地购房的朋友空欢喜一场。所以对于异地买房的购房者，首先要高清楚当地的房地产行情才行。那么异地买房的注意事项都有哪些？一、了解当地购房政策我们都知道，不同的城市对于贷款的政策要求也是不一样的，因此购房者在准备异地买房的时候就应该先了解当地的行情，如果不满足购房条件的话，那么是不能购买房屋的。很多城市的房产价格以及购房资格都是与国家的宏观政策和当地的经济、房产政策息息相关的，如果你要选择到外地购房，那就应该进一步了解国家的相关政策以及当地的相关政策。二、充分了解房产项目的背景购房者在选择房屋时，需要该小区的项目背景进行充分的了解。一般来说，楼盘的环境和价格优惠往往容易引起大家的关注，购房者在下单之前一定要了解清楚房子本身的合法性，是否五证齐全以及未来区域发展等，切忌盲目跟风，不要因贪小便宜而购买了小产权房。三、实地考虑楼盘房屋选房不是看看没问题就完事的，特别是异地买房的购房者，在看房的时候可能不是很方便，购房者一定要对该房屋进行实地考察，房子到底好不好，只有实地考察了才能知道。不仅要看房子本身的质量以及户型，还要看房子的周边，看有无污染源，交通是否便捷，周边配套是否成熟等等。四、了解银行相关规定对于贷款买房的购房者来说，在办理房贷之前应该对银行的规定进行了解询问清楚贷款买房需要准备哪些材料。一般来说，需要提供户口所在地公安机关提供的户籍证明、所在单位开据的工作职务证明、收入证明、本地暂住证明、当地固定的联系地址、联系方式等相关资料。五、要保证资金划拨安全对于异地买房的购房者来说，买房时需要把自己的购房资金划拨到所购城市，因此一定要确保资金在流通过程中的安全。一般不建议携带现金，而是通过银行转账，可以选择电汇、转账、支票、异地存取款等多种方式进行。一般情况而言，资金应该划拨到房屋所属开发企业账户，而不是售楼人员个人的账户，这一点也应该注意。以上就是关于异地买房的注意事项，希望对各位异地买房的购房者有所帮助。

坑位一：广告中的楼盘价格部分开发商经常利用广告忽悠大家，比如广告中的楼盘价格往往不等于实际楼盘价格，在硕大的1XXXX元/平地产广告后面总会带上一个“起”字，如果碰到个别鸡贼开发商，会把这个起字做的无比之小，当被忽悠到售楼处后发现，要么告诉你卖光了，要么是有问题的楼盘……所以当你遇到类似的XXXX元/平起的广告时，先别忙着窃喜，极有可能是开发商勾引你去售楼处的伎俩。还有注意甄别广告，有些广告是违法的，开发商可能兑现不了。根据广告法的规定，如果出现了，“升值或者投资回报的承诺，到地标性建筑的距离时间，将要建设交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件”等广告内容的，属于违法的。坑位二：赠送面积（阳台、车位等）一定要写入合同虽然早已有明文规定对赠送空间面积及其比例、赠送车位、车库、仓储等做出严格限制，但是实践中仍然存在很多因为赠送问题而产生的纠纷。有些东西开发商是无权赠送的，如公共绿地，公共绿地属于全体业主所有，即便开发商说送，最后可能一场空。坑位三：注意仔细阅读合同  一般的商品房买卖合同内容有很多，多达上百页，大多数购房人不会把所有的合同内容看完。但是从法律上看，合同一旦签字，视为双方认可合同的内容。一般合同中对于比较重要的内容都会字体加粗或者黑体出现，以表示对该内容进行了重要的提示，从而达到免责的目的，因此，即便无法看完全部合同内容，也要对字体加粗或明显标识的内容进行认真阅读。坑位四：房屋中介未尽义务致消费者损失一些房屋中介会弄虚作假，比如发布虚假房源信息、房源价格不透明、隐瞒房屋的真实情况等；有的存在乱收费现象，比如未告知或未经消费者同意收取代办费、银行贷款手续费等；有些房屋中介违规操作，比如泄露买卖双方个人信息、承诺办理银行贷款、代替银行为买方做资金监管、将购房款据为己有或者挪作它用等；有的中介公司及工作人员混淆网签备案、网签居间、抵押等概念，误导购房人，使其支付首付与中介费后无法实现网签过户；有些利用格式条款侵害消费者合法权益或未按照合同内容履约等。坑位五：交付时间和交付品质能否保障？保交楼是今年楼市关注的热点。购房者不要过于指望一家亏本开发的楼盘能够按照最初的承诺兑现品质，能否按时按质交付是个值得提前做预案的问题。现在大部分楼盘的开发模式是滚动资金开发，即边卖边建，将现在回笼的开发资金用于同一楼盘后期的建设之中。因此，无论是回笼资金速度变慢，还是资金总额下降都可能影响工程的建设进度和品质。

问：父母花钱给孩子买房就一定是赠与关系么？答：不一定。《民法典》之后，根据最高院关于父母出资给子女买房，登记为子女（或子女夫妻）名字的解释，有关出资性质的认定有两种结果——一种结果是赠与，一种结果是借款。而认定为何，以父母明确声明为准。这是一个看似明确，但是缺乏现实操作性的结论。在《民法典》之前，有关父母出资性质的认定，在没有明确声明的情况下，最初“默认”为赠与——无偿赠与给子女；后来倾向于“借款”——理由是，父母并没有再为已成年子女出资的义务，所以即便没有声明为借款，也会倾向于认定为借款。但是注意：只是倾向，而非绝对唯一结论。所以我们会发现，同样类似的情况，判决结果不一。在《民法典》之后，最高院给出的解释中提到：……从中国现实国情看，子女刚参加工作缺乏经济能力，无力独自负担买房费用，而父母基于对子女的亲情，往往自愿出资为子女购置房屋。大多数父母出资的目的是要解决或改善子女的居住条件，希望让子女生活更加幸福，而不是日后要回这笔出资，因此，在父母一方主张为借款的情况下，应当由父母来承担证明责任，这也与一般人的日常生活经验感知一致。由父母来承担证明责任。简单理解就是：这种出资的性质，以父母证明为准——要认定为借款，父母需要拿出证据。拿不出来，理解为“赠与”——因为按照“日常生活经验感知”，父母为子女出钱，并不是为了要回这笔出资。所以，父母“往往自愿出资为子女购置房屋”。然而，现实中，有多少家庭父母为子女出资购房时会明明白白的做好“借款”证明？当时没有明确证明是借款，万一今后子女对不住父母，父母的权益又怎么保障？这种解释，完全忽视了对父母权益的“默认”保护，说不好听点，就是打着“亲情”的名义来绑架出资人的财产。因此，从结论上来讲，要确定出资性质，方式只有一个，父母做出明确声明，不要寄希望于法律上的“默认”。

买房是一件大事，对所有人而言都是一样的，很多人在结婚前就已经买好了房子，还有人准备婚后和配偶一起买。那么婚前买房和婚后买房有什么区别呢？一、什么是婚前买房①结婚前买的房子，只有一方出钱，但房产证上写的是两个人的名字。像这样的情况，闹上法庭的话，一般视为出资一方对未出资一方的赠与，没有欺诈、胁迫，一般不能撤销。因为产权变更登记具有极强的公示效力，要撤销也需要由出资方举证。如果有证据证明你没有出钱，那么写上你的名字也是白搭。②房子是婚前买的且产权登记在支付首付一方的名下，视为一方的婚前个人财产，但对于婚后共同还贷及还贷增值部分则为夫妻共同财产，在离婚时进行分割。当然，也有很多情况就是小夫妻买房后，因为收入过低，家里的老人也有帮忙还贷。在离婚分割时，一方父母帮忙归还的房贷，通常情况下也倾向于认为是一方父母对自己孩子的赠与，不作为夫妻共同财产分割。二、什么是婚后买房①婚后买的房子，就算是只写一个人的名字，也是属于夫妻共同财产。若一方父母出全资后，这套房又登记在自己子女名下，那么这套房视为出资父母对自己子女的赠与，为小夫妻一方的个人财产。②如果父母只是部分出资，这出资部分也视为对自己子女的赠与，其余部分仍按夫妻共同财产分割。三、房产证上署名越多，缴的税款也越多房产证上写几个人的名字都没问题，但写的人越多，要缴纳的税款越多。房产证上署名男方或女方一人、夫妻双方，还是夫妻双方和双方父母，到底哪种方式比较好呢?正常的商品房交易，房产过户要缴纳的税款，只跟房产的交易价格有关。房产证上署几个人的名字，跟税款关系不大，但跟过户手续、会不会被限购、贷款能否享有优惠等政策相关，比如共同署名了，再购买下一套房产时就可能被视为二套房受到一些限制，因此仍然需要慎重对待。四、婚前买房和婚后买房的区别1、申请贷款时不同。婚前只有个人申请，对收入要求比较高。婚后两人一起申请，两人收入加在一起就能轻松满足条件，压力会小很多，银行审批也更容易通过。2、公积金贷款额度不同。婚前用公积金贷款的话只能贷一人份，婚后一起用公积金贷款的话可以把两人的公积金一起贷，最高可以达到两人份。3、产权所属不同。婚前买的房子属于个人财产，婚后买的房子属于夫妻共同财产。4、征信审核人不同。婚前贷款买房只要审核一个人的征信，婚后买房夫妻二人的征信都是考察对象，任何一方征信不过关都有可能导致房贷被拒。5、购房流程不同。婚前买房的话只要出具单身证明，然后走完流程就行了。婚后买房的话需要带上结婚证，并且签约和办房贷都要两人一起办理。

买房子，南北通透是基本必备条件。所谓南北通透，指的是房屋内从南向北有对流的空气穿过，能够保证空气南北向从房间里通过，但是要切记门口最好不要直接对着阳台，也就是说不能站在大门口就把阳台一览无余，称之为“穿堂煞”。但有一种户型南北通透不好，就是复式楼，特别是客厅的南边有卧室的复式楼，更加阻挡了南北通透的空气对流，居住起来会感觉房间里空气质量差，从而影响居住体验。 走道不宜过多设置过多的走道是很浪费钱的一种做法。多设置几个走道就得多占几平米，这就是好几万的事情啊！所以，买房千万别选室内走道过多的户型。厅内不宜多门一旦厅内多门，很容易给居住者带来压迫感，而且也挤占了房屋的实用面积，大户型还好说，小户型就尤其要避免。尤其一间60平的房子，用门把它划成两居室或者三居室，居住起来肯定也舒适不到哪儿去。最好要有玄关众所周知，玄关的存在可以在进门处形成一个过渡性的空间，同时还起到了视觉屏障的作用，不至于让整个空间一下子被暴露出来。另外，玄关还可以形成一个温差保护区，避免冬天寒风在开门时和平时通过缝隙直接入室，所以最好买个有玄关的户型。动静分区有必要  动是指居住进去的人经常活动、作息、吃饭、小孩子玩耍的地方，是指客厅、厨房、卫生间；静是指休息、睡觉、学习的地方，是指卧室、写字间。这两个地方要距离一定距离一方面使得客厅的娱乐活动不影响家人休息睡眠，另一方面是其他人放心活动，不担心打扰别人休息学习。   干湿分离也重要  干是指需要保持干燥的地方，一般来说卧室和客厅需要保持干燥、保持没有异味、空气干净。湿是指有水分的地方，例如厨房、卫生间，这两个地方经常产生水分和污染源，例如污水、油烟、油腻腻的空气等。所以厨房、卫生间一般来说要举例卧室、客厅稍远一些、避免把这里的水污染、空气污染带到干净的地方。影响卧室环境、也影响客厅环境。户型方正更舒适  所谓的户型方正，是相对于狭长的户型和走廊过多的户型而言的。看户型是否方正，一是看是否存在走廊（室内走廊是指去卧室、去卫生间、去厨房等地方才会经过那里，而平时你休息、吃饭绝对不会在那里的空间），这种空间实用太少。二是看是否有拐弯抹角的地方，拐拐角角空间也是浪费。三是厨房、卧室、客厅、卫生间大小合适、过大过小都是空间浪费。 补充一点，南北通透也要看情况。有些是客厅朝南，有些是卧室朝南，购房的时候尽量选择卧室朝南的房间。阳光充足的卧室不仅健康，更能带来好心情。

Q:刚听说“带押过户”这一新模式，具体是什么意思？可以介绍一下吗？A:最近，“带押过户”是一种使二手房交易更便捷的方式，在南京、济南等多个城市逐渐开始推行，主要是指尚有抵押的房产要上市交易的，无需先行还贷或垫付，即可实现抵押变更、转移登记及新抵押设立（下称“三项业务”），意在简化二手房交易流程、降低交易成本、增强二手房市场活力。此前，有贷款的二手房上市交易前，需卖方先解除抵押后才能进行后续的交易手续，以至于交易周期更长，卖方前期筹措资金压力更大，甚至为了凑够资金不得不寻求“过桥资金”，提升了交易的风险系数。而如果实行“带押过户”则可以大大缩减交易流程，买卖双方的原抵押注销登记和新抵押登记实现了“无缝对接”，既安全又方便。据了解，目前推出“带押过户”有海南、南京、济南、苏州、昆明、珠海等部分重点省市，并已经陆续有成功案例供参考。是否会有更多城市继续推行这种新模式，尚有待观察。

每一个沙盘都是按照一定比例制作的，确定比例后，你只要用小尺子大致量一下，就可以知道小区里面道路的宽度、你家到地下车库入口的距离等信息。一般来说，由于我们一般人观看模型是俯瞰的角度，而观看现场是平视或仰视角度。所以沙盘上的设计往往比实际社区规划稀疏很多，同时也会给人高绿化率的感觉。一般需要从哪些方面看沙盘？1.比例。确定沙盘是否按照实际规划比例制作，合乎规格的沙盘中能够看清楚楼间距和小区内道路布置等基本问题。2.朝向。首先要分清南北朝向和东西朝向，关系到房子的采光、通风等问题。3.绿化。要了解沙盘中绿化的建设与实际是否一致，因为很多沙盘中的绿色与实际出入很大。4.未标注建筑物。沙盘上会有一些方块形的"小摆设"，它们很可能是垃圾房和变电箱之类的设施。5.停车位。问清沙盘上停车场和地下车库的具体位置以及车位与户数之间的比例，以便根据自己的需要选择临近或远离停车场的房子。6.周边道路。了解沙盘中显示的小区周边道路是否真实存在、道路的建设进度及开通时间。看沙盘有哪些门道？1.关掉沙盘灯光再看。2.趁着接待你的置业顾问没有使用语言攻势的时候，安静地看，等初步选择好了自己喜欢的位置楼层，再询问。3.留意对比沙盘与现实区别。4.从小处着眼，细细看来，很多细节，可能就会影响你今后的居住和生活。一个垃圾处理站，在沙盘上就是个不起眼的小方块，别忽视了。5.用简单工具进行测量，比较沙盘和实际情况；还有注意反复多次地看。

众所周知，房价的价格定位由多种因素构成。一般而言，房价(房地产价格)是指建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值，即房价：土地价格+建筑物价格，是房地产经济运行和资源配置最重要的调节机制。第一、土地成本土地出让金，是土地成本中的主要部分，如征地补偿费、拆迁安置补偿费、土地平整费等，通常土地成本占房价的30%~40%。近些年伴随地价不断攀升，土地成本占比也逐步升高，成为推动房价上涨的重要因素。一线城市土地成本占比可达 40%~50%，竞相地块更高。第二、建筑安装成本建筑安装成本包括住宅建筑安装工程费、附属工程费、室外工程费、公共配套工程费、环卫绿化工程费等，整体算下来，一般占房价的20%~35%，精装修的楼盘会更高些。在大城市中由于房价较高，建筑安装成本占比相对更低。第三、销售管理成本销售管理成本一般占房价10%~15%，包括开发商经营管理成本、广告宣传、营销代理、资金财务成本及其他费用等。房企不同，销售管理成本占比差别较大此外市场不景气时，销售成本会明显提高，有些海景房可达10% 以上。第四、房地产相关税费成本开发商从拿地到销售需缴纳的税费一般占房价的12%~15%。主要涉及税种有增值税、企业所得税及契税等，不同城市的税费缴纳比例和金额会有一些差别。第五、开发商利润除去上述成本支出，剩下部分就是利润，一般占房价 8%~15%。当然有的楼盘拿地早，土地成本低，土地溢价率更高，因而利润相比更高。因而，房价的走向并不是按普通人的意向而变的。一个房屋售价的构成=地价+建安成本+税费+销售管理成本+开发商利润。一个地区的同块地价，往往相差不多，可挤压的空间很小。如果需要变动，那么只有建安成本挤压空间较大。

近年来，经常有楼盘出现突然降价的情况。那打折到底是名义上的，还是真的便宜了？建议购房者在买房之前，最好了解该区域地段在整个城市发展规划中处于什么样的地位？其次是该楼盘一直以来的价格在该区域处于什么水平，高位、中等还是低位？假如一直处于高位，而此次调价到了中等，甚至低位的水平，那么购房者就需要多加留意了。一般来说，开发商不可能不要利润，特别是新楼盘，如果没有利润还不如暂缓停工、捂盘。那么，降价的部分从哪里出呢？答案就是：减少那些你看不到的成本，降低合同未约定的社区品质。建安成本中，包括社区绿化的方式(种树或者仅用草皮)、部分的生活配套(物业中心、会所)，甚至公共区域的品质都可以有巨大的差别，成本差可以高达1000-2000元/m²。那么，降价带来生活品质的下降，将是触目惊心的。如果开发商没有足够的规模和资质，那么在目前的经济环境下，舍弃利润，极有可能是为了求现金流填补某些空缺。一旦现金流断裂，企业就面临倒闭关门的风险，楼盘也面临烂尾，长期无法施工、交楼、入住，物业外包、以利润优先而非服务品质优先，最后损失的还是购房者。所以，房企如果破底降价，仅有两方面理由：理由一∶公司现金流不足，面临经营风险，随时可能因为资金断裂，造成楼盘烂尾。理由二∶产品、规划有较大缺陷要掩盖，或市场竞争力不足，只能快速销售，避免未来更激烈的竞争。可见，目前大幅度降价的楼盘，一定都有风险极大的内在原因。天上不会掉馅饼，看似捡了大便宜，其实是承担了高风险。买房是一辈子的事，还是要住得舒适、有升值空间，才是长远之道。

很多人知道购房时在签署正式房屋买卖合同之前需要付定金，但你知道有的“定金”是不能退吗？所以，搞懂定金和订金，是非常有必要的。一、订金与定金订金一般情况下会被视为是预付款，当交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿。定金是指在合同订立或在履行之前支付的一定数额的金钱作为担保的担保方式。依据《合同法》相关规定，一方违约时，双方有约定的按照约定执行;如果无约定，售房者违约时，定金双倍返还，购房者违约时，定金不返还。二、还要搞清楚“认购金”与“定金”两个概念从法律角度上看，二者是不尽相同的。特别需要说明的是，签订认购书和交纳认购金并不是法律规定的必须过程，而是房地产交易领域的一种习惯做法，它通常是在购房者与发展商就房屋买卖的意向初步达成协议后、准备进一步协商前签订的临时认购协议，通常的做法是在约定所选房号、面积、房屋单价及总价款后，约定一个期限，买方需要此期限内与卖方签署正式合同。买方支付认购金即取得在此期限内的优先购买权，而在此期限内，卖方不得将该房屋售与他人，如果买方决定不购买，卖方应将认购金退还;但如果买方超过规定期限以后才决定不购买，认购金就作为对卖方保留房号期间损失的赔偿，不退给买方。《民法典》第五百八十七条  债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金;收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。第五百八十八条  当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。定金不足以弥补一方违约造成的损失的，对方可以请求赔偿超过定金数额的损失。买房子签定金合同之后定金还能退还吗？买房子签定金合同之后，购房交完押金一般7-15天就能签订正式的合同书，如果反悔不想买了，要求返还定金，应当是属于民事范畴，当事双方可以协商，如果签订时缴纳的是定金可以协商返还，如果缴纳的是认购金，对方已经造成损失，是不能返还的。定金是具有惩罚性的法律规定，是履行合同的一种担保方式，交付定金一方不履约，定金不退还，接受定金一方不履约，双倍返还定金如果你交了定金，现在不想买了，对方可以不退还。三、一般在交定金7-10日内签订合同1）在交完意向定金后7-10天签正式合同，交齐首付款或全款，不过这个时间如果有特殊原因应该可以与售楼人员协商，看看能不能稍微晚些时间，但一般也不会超过15天的。2）付款方式一般为一次性付款或按揭贷款，没有分期付款。分期付款意思是，分期付给开发商部分房款，而不是一次性交清，这种情况是不可以的。开发商卖出房子就要拿到全部房3）如果您不愿意按揭购房，而时间又紧张无法凑齐全款，那只能与售楼小姐或销售经理协商了。或者先贷款买，等手里资金富裕了，再办理提前还款也不失为一种办法

买房时，组合贷款是目前很多人都会选择的贷款方式。什么是组合贷款呢？怎么还款？有什么注意事项？什么是组合贷款？组合贷款是指，符合个人住房商业性贷款条件的借款人又同时缴存住房公积金的，在办理个人住房商业贷款的同时还可以申请个人住房公积金贷款，即借款人以所购本市城镇自住住房（或其他银行认可的担保方式）作为抵押可同时向银行申请个人住房公积金贷款和个人住房商业性贷款。组合贷款还款方式是什么？1）组合贷款中，公积金贷款部分采取自由还款的方式，商业贷款部分采取商业银行认可的还款方式。如果您的公积金账户里面的钱比较多，可以签订按月转帐还款代扣业务，则每月还款时首先通过公积金帐户转账偿还，在帐户金额不足时再通过您的银行还款存折扣除。2）商业贷款也可以按月自动扣除绑定还款账户里面的钱，所以保险的做法的是每个月提前在自己的还款账户里存上足够的钱。3）借款人如果提前还款，可自愿选择提前偿还任意部分贷款，公积金贷款或商贷都可以。4）组合贷款中住房公积金贷款部分和商业贷款部分的逾期扣款按照公积金管理、商业银行的各自规定和标准执行。5）商业贷款与公积金贷款相比，不但所占的比重比较高，而且贷款利息也要高不少。对于广大购房者来说，如果能先还商业贷款部分，剩下的公积金贷款部分带来的压力相对来说会小不少，利息也减少很多。不过要注意的是，提前还款一定要用自己的存款来还，如果用了公积金，那么就只能还公积金贷款部分了。组合贷款需要注意什么？个人公积金贷款的额度由于各地住房公积金管理规定的贷款限额不同，贷款时请向当地住房公积金管理咨询；组合贷款额度是指根据本人住房公积金月缴存额核定出住房公积金贷款的可申请额度，其剩余款项再申请个人商业贷款。国家各地区住房公积金管理制定的贷款期限不同，贷款时请向当地住房公积金管理咨询。需要注意的是组合贷款中公积金贷款部分及住房商业性贷款部分的贷款期限必须一致。我们的公积金贷款按个人住房公积金贷款利率执行，组合贷款的商业性贷款部分按照贷款银行个人住房商业贷款标准执行。

买房之后的装修是一个耗时耗力的大工程，但实际上，连装修的时间选择都有“门道”。一年之中，什么时候最适合装修房子呢？首先，最理想的时间是在春季4、5月份。这个时间段内，温度相对适宜，气候又偏干燥，这样的气温与湿度有利于装修时油漆、涂料都容易干，对于木材类的家具也更不容易变形。而对于装修工人来讲，也相对舒适，能够比较高效地进行作业，完成度也会较高。通常而言，装修的工期多数能控制2个月内，即，装修结束后正好进入夏季。夏季温度高，利于室内甲醛等有害气体的挥发，经过一个夏季的晾晒和通风，室内的装修污染会得到较大的改善，后期入住也会比较安心。其次，较为理想的装修时间是在秋季9、10月份。与春季相似，秋高气爽的季节里，气候较为干爽，温度较为适宜，同样有利于油漆、涂料类的晾干，这部分作业的工期也会响应缩短。相较于春季装修略显不利的是，秋季的晾晒时间主要在秋季本身，冬季相对室温较低，或赶上供暖季，室温和光照时长很难像夏季那样保证长时间的室内有效通风和通过高温促进甲醛等的有效释放，可以适当借助一些工具或聘请专业团队做去除甲醛等有害气体的处理。如遇到夏季装修，在相对高温的环境下，尽管墙面会干的比较快，有害气体挥发也会比较快，但与此同时，装修工人如果持续在高温环境下工作，可能会有中暑等不适症状，也可能会吸入较多有害气体，进而影响工人的身体健康和工作效率，需要格外关注。而到了冬季装修，相对来讲会有较多不便之处，例如，由于温度低，刷油漆、涂料需要更多的时间等待墙面干透；冬季临近春节，装修工人回家过年，也会影响整体工期。另外，北方正值供暖季，对于装修的暖气铺设等也可能会有一定影响。但也可能因为装修淡季，装修公司会有更大的装修优惠，享受更低的装修价格，也未尝不是一件美事。实际上，由于装修整体技术的持续优化升级，装修受季节影响的程度已经持续降低，能安排在最适宜的时间装修旺季固然是好，如果不得不在相对不适宜的季节装修也可以作业。

房子对于绝大多数家庭来说都属于最重要的家庭资产，但是如果只一方买房还贷，那么如何能保证购买者的资金不受损失呢？以下列举一些常见的关于婚前、婚后房产如何判别的情况供大家参考。婚前个人财产婚后产生的收益归谁所有？场景一问：房子虽然是TA买的，但是这几年房子涨价的那部分钱，我可以分到一部分吗？答：不可以。夫妻一方个人财产在婚姻关系存续期间的孳息和自然增值，仍然属于夫妻一方个人财产。除非夫妻双方有约定，否则并不会因为双方结婚而成为夫妻共同财产。场景二问：房子是TA买的，但是卖房后投资股票的收益，我可以分到一部分吗？答：可以。夫妻一方个人财产在婚后产生的收益，除孳息和自然增值外，应认定为夫妻共同财产。所以，投资收益需作为共同财产分割。场景二婚前赠与房产能否撤销？场景一问：如果我们婚前签了合同，我愿意把自己名下的房屋赠与给TA，但没有办理过户登记，之后我可以反悔吗？答：赠与财产转移前，可以撤销赠与。婚前或者婚姻关系存续期间，当事人约定将一方所有的财产变更登记之前撤销赠与，另一方请求判令继续履行的，人民法院可以按照合同法第一百八十六条的规定处理。合同法第一百八十六规定：赠与人在赠与财产的权力转移之前可以撤销赠与。具有救灾、扶贫等社会公益、道德义务性质的赠与合同或者经过公证的赠与合同，不适用前款规定。场景二问：如果我们婚前签了合同，我已经办了房屋产权变更登记手续，TA反悔还有效吗？答：赠与财产转移后，不能任意撤销赠与合同。对于受赠方来说，如果要全面保护自己的权力，应当尽快去办理房屋产权变更登记手续，或者办理公证手续，这样赠与一方就不能对赠与合同行使任意撤销权了。婚后父母出资所购房屋归谁所有？场景一问：我爸妈付了全款，把房子登记在了我名下，这属于我的个人财产吗？答：属于。婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。场景二问：买房时，我爸妈只出了首付，房子登记在了我名下，但父母没明确说是赠与我的，这属于我的个人财产吗？答：不属于。当事人结婚后，父母为双方购置房屋出资的，该出资应当认定为对夫妻双方的赠与，但父母明确表示赠与一方的除外。婚前贷款所购房屋如何分割？场景一问：我婚前贷款买房，登记在了自己名下，婚后和TA一起还贷，离婚时该如何分割房屋？答：夫妻一方婚前签订不动产买卖合同，以个人财产支付首付款并在银行贷款，婚后用夫妻共同财产还贷，不动产登记于首付款支付方名下的，离婚时该不动产由双方协议处理。依钱款规定不能达成协议的，人民法院可以判决该不动产归产权登记一方，尚未归还的贷款为产权登记一方的个人债务。双方婚后共同还贷支付的款项及其相对应财产增值部分，离婚时应根据婚姻法第三十九条第一款规定的原则，由产权登记一方对另一方进行补偿。场景二问：我们的房子贷款都是我一个人还的，离婚时房子可以归我吗？答：对于婚后还贷，只要发生在夫妻关系存续期间，一般即认定为是夫妻共同偿还，如果一方仅依据贷款账户是在自己名下、每月都是自己账户还款而主张还贷也是其个人财产，法院一般不会采信，除非其提供证据证明所还贷款资金来源是其个人财产。配偶继承财产如何进行分割？场景一问：如果离婚，TA爸留下的那套房子，有我的一份吗？答：婚姻关系存续期间，夫妻一方作为继承人依法可以继承的遗产，在继承人之间尚未实际分割，人民法院应当告知当事人在继承人之间实际分割遗产后另行起诉。根据我国婚姻法的相关规定，夫妻任何一方在婚姻关系存续期间继承所取得的财产，除非遗嘱中明确表示只归其中一方所有的以外，应当认定为是夫妻共同财产。对于夫妻共同财产，夫妻双方在离婚时当然有权进行分割。场景二问：如果离婚，但TA家有兄弟姐妹还没有就TA爸留下 的那套房子的分割达成一致，这时候我能主张权力吗？答：继承取得遗产还涉及到继承人之间对于遗产的处理，在继承人之间尚未分割面临现实的困难，法院一般不予处理，但配偶一方的权力并没有丧失，其可在继承人之间分割后再主张权力。附协议离婚条件的财产分割协议如何处理？场景一问：我们签了财产分割协议，但还没办离婚手续，还能反悔吗？答：可以。当事人达成的以登记离婚或者到人民法院协议离婚为条件的财产分割协议，如果双方协议离婚未成，一方在离婚诉讼中反悔的，人民法院应当认定该财产分割协议没有生效，并根据实际情况依法对夫妻共同财产进行分割。场景二问：我们签了财产分割协议，也办了离婚手续，还能反悔吗？答：不可以。如果双方办理了离婚手续，协议生效，双方协议中就财产分割的条款对双方都具有约束力，除非一方证实订立财产分割协议时存在欺诈、胁迫等情形并在法定期限内主张变更或者撤销，否则双方均应当全面 诚信按照协议履行各自义务。

得房率是购房时大家比较看中的一个购房指标。得房率是指套内建筑面积与销售面积之比。得房率=（房屋的建筑面积－公摊面积）／房屋建筑面积。比如说：现有房屋建筑面积100平米，公摊面积20平米，则该房屋得房率为：（100－20）／100＝80％。公摊系数的计算公式为：公摊系数＝公摊面积／套内建筑面积。然后，各套（单元）的套内建筑面积乘以公摊系数，就能得到购房者应合理分摊的分用建筑面积。即：每一户分摊的公用建筑面积＝公摊系数＊套内建筑面积。直白点儿说就是如果你购买了一套100平米、30000元/平米、得房率80%的房子，其中240万买的是套内建筑面积，60万买的是公摊面积。所以，计算房屋面积时，计算的是建筑面积，所以得房率太低，不实惠；太高，不方便。一般来说，因为得房率越高，公共部分的面积就会越少，住户住久了会有压抑的感觉。楼盘的得房率并不是越高越好。一般情况下，多层住宅的得房率较高，基本控制在85～90％，小高层得房率约80～85％，高层一般在75～80％，写字楼为55～60％。影响得房率有哪些因素？1）楼盘形态一般来说高层得房率最低，小高层次之，多层则得房率较高。2）房型结构（几梯几户）例如一梯多户可能与一梯二户需要分摊的公用面积相差无几，可户数增加了，总套内建筑面积增加了，则每户需要分摊的公用面积就会减小。3）物业类型一般来说板式得房率最高，叠式次之，点式则较低。4）公共活动区域大小一般来说，高品质的物业多建有高挑大堂，宽敞电梯、室内车库，这些都会占用到大量公摊面积，故得房率相对较低。值得注意的是有些面积不能算做公摊面积，如：车库、会所等具备独立使用功能的空间；售楼单位自营、自用的房屋；为多栋房屋服务的警卫室、管理用房、设备房等。

这两年，关注法拍房的人越来越多了。因为相对于正常的房产来说，法拍房的价格要便宜很多，有很多法拍房甚至可以打到7折，这可以大大减少购房的成本。法拍房，即法院拍卖的房产，是被法院强行拍卖的房子。当业主无法履行借款合同或不能偿还债务时，而被债权人通过司法程序向法院提出强行，把债务人名下房产拍卖，由拍卖所得案款偿还债权。而在此进行拍卖的房屋就是法拍房。现在法拍房一般都是通过第三方平台进行拍卖，或者通过法院渠道拍卖，大家只能通过网上了解房子的基本信息。对于这些拍卖平台来说，为了能够让房子顺利拍卖，他们对房子可能存在的一些问题，不会去认真核实。所以，购买法拍房需谨慎。法拍房是可以买的，但有诸多风险。那么，法拍房一般都有哪些风险？一、不能落户的风险很多时候，法拍房上面是有原户主落户的。法院通过拍卖确认书、执行裁定书等法律程序，将房屋合法地过户给了买房人，买房人就拿到了房屋的产权。但是如果原房主不愿迁出户口，法院没有强制其迁出的权利。那么如果你购买法拍房，户口就存在没法落户的可能，而户口不能落户意味着子女就学等问题没法解决。二、房产税较高法拍房一般是房主因为巨额的债务导致资金链断裂，破产后房产被银行收回，转交由法院拍卖的。而购房者在购买法拍房之时，除了正常支付买房的钱，还需要交付其他的费用，包括契税、增值税等等，加起来也是一笔不小的数目。三、要求付全款法拍房相对于普通商品房而言是比较便宜的。虽说从表面上看，法拍房便宜了不少，减轻了买房压力。但是，一般购买商品房只需付个百分之二三十的首付，剩下的可以通过银行贷款付清;法拍房则不同，要求一次性付清全款，一次性拿出几十万买房的人也在少数。四、购买法拍房不包售后一般在购买商品房的时候，如果出现什么问题，还可以和开发商进行沟通。如果出现纠纷或者合法权益受到侵害，可以通过诉讼等手段维护自己的合法权益。但是购买法拍房不一样，法院只负责将房子卖出去，房子卖出去一概不管。即使买房后出现一些纠纷，法院其实是不需要负责。五、补缴费用的风险法拍房过户的全部税费一般都是由买受人承担，买受人一定要清楚了解、计算过户可能涉及的税费，法拍房种类非常多，如继承性质的房屋、商业性质的房屋等，有的房屋过户涉及的税费非常高，还有可能会纯在水电费物业费等各种费用的补缴问题。

限价房，其实就是限房价、限地价的“两限”商品房，主要针对中低收入家庭。与一般商住楼不一样的是，限价房在土地资源出让时就已被限制房子价格、建设规范和市场销售目标，政府部门对房地产商的项目成本和有效盈利开展计算后，设置土地交易的价格范畴，从根源上对房价开展管控。限价房作为政府在一定时期内调控房地产市场、调节住房供需矛盾的有效手段，由政府成立的全资国有公司负责建设。销售价格实府定价，定价原则按照比周边同类商品住房低20%-25%确定。销售价格在预售时向社会公布，公布价格应为该限价房楼盘的高价。购买限价房应自购房合同备案5年后方市交易。2022年限价房的购买条件，以福州为例据福建省政府网站消息：福州市多部门联合发布今年首批“好年华 聚福州”人才限价商品住房对象资格受理有关事项的公告，面向双一流高校硕士以上人才推出366套优质房源。符合条件的人才，可在9月17日前提交申请。申请对象：今年人才限价房的受理对象为《“好年华 聚福州”人才住房保障办法》规定的1型~4型保障对象。1型为福建省高层次特级、A类人才，配售150平方米户型，售价按市场备案价或评估价的60%；2型为福建省高层次B、C类人才，福州市高层次D类人才，配售120平方米户型，售价按市场备案价或评估价的70%；3型为福州市高层次E类人才、全日制博士研究生、副高级及以上职称专业技术人才，高级技师职业资格技能人才，配售90平方米户型，售价按市场备案价或评估价的80%；4型为双一流高校全日制硕士研究生，配售70平方米户型，售价按市场备案价或评估价的90%。相关申请区域：今年人才限价房以家庭为单位申购，应在福州市四城区（鼓楼、台江、仓山、晋安）无自有住房、未享受政策性实物住房保障，申请之日前5年内无商品住房买卖行为；申请家庭为离异的，离异时间需满2年。限价房申请对象应在福州市属用人单位或鼓楼区、台江区、仓山区、晋安区区属用人单位工作，缴纳城镇职工养老保险满3个月且落户。

问：能否向银行提出延期还贷申请？答：可以。当你发现还不上房贷时，不要慌，赶紧向银行提出延期还贷的申请。一般来说，经贷款银行审批后，你就可得一时缓和，这样一来也可以暂时的避免房贷逾期的风险了。问：能否转让或出售房屋？答：可以。如果向银行提出延期还贷申请仍然不能解决你的经济问题，那么也只好转让或出售房屋了。你可通过将房屋转让和出售，获得还贷资金，从而从房贷的泥沼中解脱出来，而新拥有该房屋产权的人来继续履行该房屋的还贷业务。问：是否存在房屋被银行拍卖的情况？问：拍卖房屋属于下下策，一般是在贷款者连续半年以上未能偿还房贷，银行追讨失败的情况下，银行会向法院提起申请，你的房子就会被银行收回并进行低价拍卖。所以，这种方法最不划算，为此，你的经济损失会很惨重，而且会严重影响你的征信。所以如果房贷面临断供了，当务之急就是把逾期补上。除了找亲戚朋友帮忙，还也可以试着申请个人贷款，银行个人贷款等。总之，一定要尽快把房贷还上。

现如今，开发商为了能够更好地将房子卖出去，通常会做“买房送车位”的活动。买房的朋友千万别高兴得太早，因为有产权的车位跟只有使用权的车位其实是两码事儿，拥有产权的车位可以再出售，而仅仅只有使用权的车位必须通过物业公司的介入才能转让，且费用会比有产权的车位低很多。所以，搞清楚车位产权这件事情很重要。车位主要分两种：产权车位和使用权车位。产权车位  个人拥有"车位本"的产权车位才能出售，而只有使用权的车位不能出售。判断自己的车位能不能卖，主要就是看自己的车位是不是产权车位。拥有产权的车位：都会有"车位本儿"，车位本上规划用途写明"车位"，车位的产权为40年。使用权车位大部分车位都属于使用权车位，拥有此车位的人只有车位的使用权，产权不在个人手中，故没有"车位本儿"，不能买卖。没有产权的车位买卖，其实是一种租赁的行为。而根据《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过部分无效。”即：消费者租赁车位（库）最长期限只能是20年，20年之后不受法律保护。业主在签合同时最紧要考虑的问题就是要问清“年限”，如果到真出问题的时候就只能通过打官司才能解决了。哪些车位不能买卖？1）地上停车位《物权法》七十四条还规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。如果开发商所售的地上车位属于规划范围内用于停放车辆的区域，且开发商与业主在《商品房买卖合同》内对此明示该面积未计入公摊且属于开发商所有，那么，开发商完全有权售卖该地上车位。如果当初修建小区并未规划，后期划分的停车位是无权出售的，属于小区所有业主所有。2）已被公摊的地下车位卖房子的时候已经把地下车位的面积分摊到每个业主的身上（这个是要看合同规定的），并且按比例收过钱了，再把这样的地下车位卖给业主，就是重复收钱。这类地下车位办不了产权证，属全体小区业主，严格的说属于小区的配套设施。3）无约定的地下停车位在房屋买卖合同中，开发商必须申明该小区里的地下车位的产权属于单独转让，不随房子一起卖。如果没有类似的文字说明，地下车位也应当归业主按份共有，其收益也应归业主。4）人防工程禁止开发商销售有的地下车位是人防工程，所谓人防工程，是指为了保障战乱时期人员的掩蔽、人民防空指挥、医疗救护而单独修建的位于地下的防护建筑，是国家强制要求配套的建筑，禁止开发商销售。根据现行小区规划相关法规，小区共用场地、计入公摊面积的车位和车库属全体小区业主所有，开发商或者物业公司没有出售的权利。所以由人防工程改造成的车库收益归属于全体业主。所以，如果你决定要买车位的话，那就还是实地勘察一下，车位的格局是什么？进深和开间又是多少？以及层高多少？这些都得查清楚。

《民法典》第二百七十五条第二款规定，“建筑区划内，规划用于停放汽车的车位的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定”，小区内车位、车库的开发建设应工程建设部门审批，并取得工程规划许可手续，对于取得工程规划许可审批手续建设的车位可称之为规划内的车位、车库。在不占用业主共有的道路或是其他场地的情况下，规划内的车位、车库应根据约定来确定归属。即建筑区划内规划建设的车位属于开发商所有，可以售卖；建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位，且占用了公共土地，则属于小区业主共有。目前，小区停车位有四种类型，即可以办理产权证的地下停车位；只有使用权的人防工程停车位；地面规划批准的车位；临时划定的路边车位。办理产权证的地下停车位，是指在小区地下空间中，满足立项和规划条件、办理了土地出让手续，可以办理所有权证书的车位。这样的车位产权属于开发商或者购买业主；小区的地下人防车位，属于建造在小区人防工程内的，非战时用于停车的车位。人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。业主购买停车位时所交的钱，是开发商建造该车位的本金和利润，而车位是在业主按规定交了“车位服务费”以后才能正常使用。因为不仅仅是小区的公共区域需要人管理，停车位也是需要人管理的。构成小区车位服务费的因素主要包括以下几点：（1）车库的公共设施设备的运行、能耗及维护保养费用；（2）车库的清洁卫生费用；（3）车库秩序的维护费用；（4）管理服务人员的费用等。为什么购买了小区停车位还要交车位服务费呢？业主虽然购买了地下车位，但地下车库平时管理需要费用，比如清扫卫生、车库照明、通风、秩序维护人员定期巡逻等等，地下车库的费用是单独列账单独核算的。开发商卖的是车位，而物业公司卖的则是服务，谁享受服务谁付费。因此，车位和房子一样，虽然所有权属于业主，但在平时仍需要物业的服务和管理。买了房的业主不一定购买了停车位，如果将停车位的车位服务费计入物业服务费中，那么对没有购买停车位的业主是不公平的。所以，地下车库的车位服务费不包含在物业服务费里面。

购买新房时，我们会发现停车是个必须得提早考虑的问题。因为有的停车位“捆绑销售”，有的“只租不售”，有的“只售不租”，有的“买了车位也要交租金”……作为业主也是非常疑惑，到底小区车位分为几种类型？权益归属如何划分？《民法典》对于车位的权属有明确规定，第二百七十五条规定，在建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。目前，小区的车位大致可分为产权车位、人防车位以及小区公共空间车位三类。①符合规划的，在销售许可范围内的车位。这类车位最规范，手续完备的可以直接办理产权证，其最典型的标志就是可以和房子一并购买，办理网签备案，销售的车位款也要纳入小区资金监管账户。②规划上没有，通过占用车道、绿化或其他公共部分改建的车位。这种情况很普遍，是开发商利用小区公共部分改造而来，一般没有产权证，但是从相关法律规定来看，其产权应当归属业主共有。③人防车位。这种情况比较特殊，大多数情况下不能出售，其产权归属国家，而日常管理上属于“谁投资谁获益”。在使用上，人防车位与其他车位并无太大的差别，所以很容易让人混淆。不过，各地政策不同，也有个别城市的部分人防车位可以买卖。业主共有停车位的收益问题一直是市场关注的焦点。从《民法典》到地方政策都有相应规定，小区公共空间车位开发商无权处分，业主共同享有相应的处分和收益权。但不少小区存在业委会成立难、开会难、表决难等问题，因此具体实施效果还需要实践的检验。对于产权车位，开发商可以自由处分，可以销售，也可以赠与，更可以对外出租，其收益归开发商所有。人防车位的情况比较复杂，如果人防工程的建造成本没有分摊给业主，那么其使用权归开发商所有，开发商日常可以用来对外出租获利。但是，如果其建造成本分摊给业主了，那么使用权属于业主所有，开发商就不能对外出租使用，经营的收益也应当归于业主。业主即使对车位享有所有权，但其维修、养护、管理等仍是由物业公司进行，同理，小区公共区域车位也是这样，因此物业公司有权收取一定的管理费。

问：看中了一套房子，需要确认他的产权么？答：需要。为避免出现产权纠纷，需要确保房子的产权却是属于卖方，如果是通过中介公司交易的话，可以前去房产交易所调查该房产的档案，查看该业主的身份证、购房发票、房产证等资料，确保产权不存在争议。问：买房是否一定要交定金，会不会被卷款跑了？答：签订买卖合同，交付定金，但定金并不是直接交到房主手里的，而是交给中介公司保管。问：购房流程进展到什么时候可以申请贷款？答：拿到购房合同后，带上身份证等个人资料，向银行申请购房贷款。问：贷款审批在付首付前还是之后？答：先交付首付款，然而填写银行贷款申请表，由银行进行审批。问：过户需要注意哪些流程？答：银行审批通过之后，前往房产交易管理所办理过户手续，正式过户之前，查看中介公司是否将定金交到了业主的手中。问：我买的房子，为什么房产证要交给银行？答：房屋过户手续办完后，将获得房产证，不过房产证需立即交于银行工作人员，作为贷款抵押，也就是在还完代开年前，房子都抵押给银行。问：贷款申请下来后什么时候开始还房贷？答：银行正式放款，直接转给业主。购房者按照正常程序，每月按时还房贷。对于很多第一次买房的人来说，整个买房的过程就像升级打怪一样，一步一步往前推着走，一旦疏忽可能就给自己埋下了一个坑，以后不知道用多少时间和金钱来弥补，所以购房的过程一定要擦亮眼睛，再去仔细了解购房的流程，只有知道购房流程才能顺利的买到房子。

问：小三房的面积小是否会影响居住舒适度？答：众所周知，小三房主要卖点是面积小分区多，多数小三房在70-110平米内，加上公摊面积，总体说来会比较狭小。如果再碰到该户型所处位置光线不足，那么势必会让人感到比较局促，影响心情，影响舒适度。因此人口较多的家庭如果选择小三居暂时过渡还可以，要想舒适建议换更大面积的。问：小三房能否做到面积小，功能全？答：虽然小三房整体空间感和舒适度不及大三居，但是小三房功能样样俱全，客厅、餐厅、厨房、卧室、书房、卫生间、大阳台应有尽有。新婚的两口之家、甜蜜的三口之家以及三代同堂，小三房都能满足居住需求，实用性较强。问：小三房面积小、总价低，适合投资么？答：小三房的面积小，总价低，前期投资是比较经济划算的，即使贷款，月供一般也不高 ，相比而言投资风险较小。另外面临房价飞涨，大部分工薪族都选择租房，在选择租住的房屋时，面积小、功能齐全，同时房租便宜的小三房更容易受到白领阶级、小情侣、闺蜜、单身贵族的喜爱。问：小三房一般如何规划分区？答：小三房指的是房子里面有三个卧室，一般来说用作婚房的房子这个户型是比较合适的，也可以满足普遍大众用户的需求。夫妻一间，宝宝一间，一间可作为书房或者杂物间。总体说来，小三房适合预算少，人口多，想拥有更多合理空间划分的家庭，总体说来是钱少也能办大事，在现在房价较高的城市、核心区、热点区域等更受大众的欢迎。

问：我国的房产证是否都是一样的？答：房产证分类一般有三种。目前居民手中所拥有的房屋产权证书有：普通商品房、经济适用房、房改房。这三种产权证书在本质上是没有区别的，只是在使用和交易方面有着一定的区分。但这三类都是购房者拥有房屋所有权的合法书面凭证，其财产权利受国家相应法律法规的保护和规范。1、商品房房产证，只要是在法律允许的范围内，可以转让、出租或赠予，收益归个人所有。2、经济适用房房产证，国家为了给予收入水平低的家庭生活保障，而带来的福利，产权归个人所有。3、房改房房产证，也是已购公房，是受到国家优惠政策的住宅，居住满五年后，产权归个人所有。问：为什么有的房子没有房产证？答1、根据我国相关法律规定，开发商建好的新房存在质量问题而无法通过相关部门验收的，交不了房，也无法办理房产证。2、开发商要想在房地产市场上销售商品房，就必须取得完整的五证。如果五证不全，那么所建的房屋就属于违规建筑，购房者即使购买了也无法办理房产证，所以五证不全的房子，购房者一定不要买。3、有些开发商虽然取得五证，并已取得大产权证，但开发商为了回笼资金开发新的项目，将项目的房屋抵押给了别人，同时出售该项目的房屋。购房者肯定是无法取得房产证的，甚至连居住权都没有。4、买房时涉及的税费较多，如果购房者少交一项税费，就会导致无法办理房产证。不过，这种情况相对来说比较简单，只要购房者及时补交相关税费，就可以正常办理房产证。问：没有房产证的房子有什么风险？答：1、房子被一房二卖没有房产证的房子，购房者就无法判断房子的产权归属。购房者如果购买了这样的房子，在没拿到房产证以前，很有可能就会遇到卖家将房子再卖给另外的人。2、无法办理房屋过户手续办理房屋过户手续也就是办理房产证过户手续，也就是说对于没有房产证的房子，是无法办理房屋过户手续的。如果你想把房子卖出去，很多人考虑到没有房产证这个问题，都不愿意选择这样的房子，另外如果你想把房子租出去，租客看不到房产证书，也不会轻易相信这就是你的房子。3、得不到赔偿如果这套房子即将面临拆迁，购房者的拆迁赔偿也会受到影响，没有房产证的房子一旦遭遇拆迁，购房者会因没有房产证而有可能得不到补偿。

买了房之后，物业费也就成了生活中必不可少的一项支出。不同的小区物业费收费标准不一样，少则一两千，多则几千元，那么，小区物业主要负责什么？小区物业管理的职责是什么？1、物业维修管理：物业管理公司应当按照国家对物业管理的标准，对其经营管理的物业进行维修和技术管理，包括对房屋安全与质量的管理、对房屋维修技术的管理以及对房屋维修施工的管理；2、物业设备的管理。需要管理的物业设备主要有给排水设备、燃气设备、供暖设备和通风设备、电气设备等；3、物业环境管理：物业管理公司有义务对住宅小区的环境进行管理，使其达到国家规定的标准，具体包括污染防治、环境保洁、环境绿化等；4、物业管理安全：物业公司应当采取各种措施，保障业主和房屋使用者的人身财产安全，对小区的治安进行管理，对小区的消防安全进行管理以及对出入小区的车辆与人员进行管理；5、物业管理装饰装修管理服务，包括房屋装饰装修的申请与批准，以及对房屋装饰装修的设计、安全等各项管理工作；6、房屋共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称"专项维修资金"）的代管服务。即物业管理企业接受业主、业主委员会委托，对专项维修资金的管理工作；7、物业档案资料的管理工作；8、代收代缴收费服务；9、小区内交通、消防和公共秩序等协助管理事项的服务。保证小区内道路通畅，交通车辆管理运行有序，无乱停、乱放机动车、非机动车；小区基本实行封闭式管理；实行24小时保安制度；搞好小区内的公共秩序，还要积极开展社区文化活动；管理单位定期组织开展健康有益的社区文化活动等。物业管理费包括哪些费用？1、管理、服务人员的工资和按规定提取的福利费属人员的费用，包括基本工资，按规定提取的福利费、加班费和服装费。2、公共设施、设备日常运行维修及保养费，包括：电气系统设备维修保养费;燃气系统设备维修保养费;消防系统设备维修保养费;公共照明费等等费用；3、绿化管理费指小区环境绿化的养护费用，包括：绿化工具费、劳保用品费、绿化用水费、农药化肥费、杂草清运费、景观再造费。4、清洁卫生费包括清洁工具、劳保用品、卫生防疫杀毒费、化粪池清掏费、垃圾外运费和清洁环卫所需之其他费用。5、保安费对封闭式小区公共秩序的维持费用。不是封闭式小区不能收保安费。6、办公费交通费(车辆及保险维护费用)、通讯费、低值易耗办公用品费、书报费、广告宣传社区文化费、办公用房租金(含水电费)、其他杂项等。7、物业管理企业固定资产折旧率固定资产包括：交通工具、通讯设备、办公设备、工程维修设备、其他设备等。固定资产平均折旧年限一般为5年。8、利润利润率按各地物价主管部门根据本地区实际情况确定，一般普通住宅小区平均利润率不高于社会平均利润率为上限。9、法定税费法定税费指按现行税法物业管理企业在进行企业经营活动过程中应缴纳的税费。物业管理企业享受国家对第三产业的优惠政策，应缴纳的税费主要是两税一费：营业税、城市建设维护税、教育附加费。

楼面价是指土地价格除以该土地的允许最大建筑面积，每个土地在获得时，基本都有容积率规定，框定了该土地建筑的最大面积。楼面价一定程度表明了该项目在销售时，单位售价中所包含的土地成本。楼面地价＝土地总价÷规划建筑面积＝土地单价÷规划容积率；规划建筑面积＝土地面积×容积率；容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积。楼面价与房价有什么关系呢？房价，也就是房地产价格，指的是建筑物连同其占用土地在特定时间段内房产的市场价值。简单一点也就是，房价=土地价格+建筑物价格。城市房价（主要指买卖价格）主要是由九项因素构成的：土地取得费用、前期工程费、配套费、建筑安装工程费、管理费、销售费、税费、利息和利润。根据推算，一般而言，土地成本占房地产开发成本比例40%左右（有些情况可能土地成本占据开发成本60%左右甚至更高）。楼面价只是开发商成本核算的一个数据，和真实的销售价格没有太多参考性，很多人会根据楼面价乘以一定的数值来计算房价，这也仅仅只是估算，并不是确定的价格。也就是说，因为商品房的最终售价包括了楼面价，所以，开发商在拿地的时候支出的土地价格，就会作为商品房最终售价的参考标准之一。但是，楼面价低房价不一定低。如果拿地成本较低而项目开发周期较长，那么土地价值可能随着时间的增加而升高，水涨船高之下，房价也会对应拉高。同样，楼面价高房价也不一定会高。如果市场降温，开发商为了降低风险迅速回本，可能会根据自身、周边情况做出合理调整。只要不成为库存，可以销售出去，房价也会适当调低。最终房价怎么定还是要看整个房地产市场的发展以及开发商对于楼盘的定位和其他项目成本。小城市土地价格低，建安成本占据比例高，销售价格是楼面价3到5倍也属于正常，大城市土地价格高，建安成本占据比例低，销售价格是楼面价的1.5到1.8倍也是高利润。因此关于房价和楼面价之间的关系，还是要通过具体地区，具体来看，需要参考周边价格来进行综合分析，才会得出最低售价范围是多少。

烂尾楼一般指停工一年以上的房地产项目，项目已办理好用地、规划手续，开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，导致停工一年以上的房地产项目。烂尾楼的存在不仅破坏城市形象，而且还浪费大量的土地资源，给居民生活带来诸多不便。烂尾楼形成的原因较多，比如楼盘开发商破产、项目涉及经济纠纷、缺乏建设资金、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。如何避免买到烂尾楼？1、买房前记得查看五证五证是最基本的保证，如果五证都不具备，最好不要购买。五证包括《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。2、利用相关渠道对开发商及关联公司审查购房时必须对开发商及开发商的关联公司，尤其是股东公司进行基本的审查。看看开发商及关联公司以往是否存在对外欠债、烂尾楼、拖欠工程款、商品房逾期交房等情况。现在网络十分发达，这些核实即使没有专业律师的配合也可以实现。比如可以在中国裁判文书网上输入开发商的名称，查找关于开发商的相关判决，进而查看是否存在上述问题。还可以在天眼查或企查查上查看开发商及关联公司的概况，尤其要关注法律风险及行政处罚栏。3、支付房款必须支付到开发商的政府监管账户现在很多开发商收取房款会在现场刷POS机，有一部分开发商在POS机上玩猫腻，将房款直接转到了第三方名下。不论是通过POS机还是其他方式将房款转移到第三方名下或者非监管账户上，都可能会导致后期楼房烂尾。所以一旦发现存在这种问题，要及时和开发商沟通，要求必须提供政府监管的资金账户，甚至必要的时候要及时举报投诉。4、要求开发商及时出具房款发票一部分开发商在收取房款的时候往往是不开具发票的，仅仅出具收据。实际上一旦开具了发票，往往代表着房款落到了政府监管账户上，有利于后期的资金监管。5、密切关注施工进度发现施工停滞时，要及时找开发商、施工单位进行沟通、核实。6、必要时向相关部门反馈、投诉一旦发现开发商有转移房款、拖欠工程款或施工停滞等迹象，立即通过政府信息公开申请的方式向相关主管部门申请资金监管的相关信息。必要时甚至要直接请求主管部门对挪用房款的行为进行查处或投诉。

01 公租房的概念及特点公租房，即公共租赁住房，是指由国家提供政策支持，各种社会主体通过新建或者其他方式筹集房源、专门面向中低收入群体出租的保障性住房，是一个国家住房保障体系的重要组成部分。公共租赁住房不是归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。公租房有五个特点：一是保障性；二是政策支持性；三是租赁性；四是专业性；五是供应群体广泛性。02 公共租赁住房合同年限是多久？公租房租赁合同期限一般为3至5年，合同示范文本由省、自治区、直辖市住房城乡建设（住房保障）部门制订。承租人应当按照合同约定合理使用住房，及时缴纳租金和其他费用。租赁合同期满后承租人仍符合规定条件的，可以申请续租。值得注意的是：公共租赁住房只能用于承租人自住，不得出借、转租或闲置，也不得用于从事其他经营活动。承租人违反规定使用公共租赁住房的，应当责令退出。承租人购买、受赠、继承或者租赁其他住房的，应当退出。对承租人拖欠租金和其他费用的，可以通报其所在单位，从其工资收入中直接划扣。房源筹集03 申请公租房的注意事项1.公共租赁住房供应对象主要是城市中等偏下收入住房困难家庭。有条件的地区，可以将新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员纳入供应范围。公共租赁住房的供应范围和供应对象的收入线标准、住房困难条件，由市、县人民政府确定。2.公共租赁住房租金水平由政府部分制定并实行动态调整由市、县人民政府统筹考虑住房市场租金水平和供应对象的支付能力等因素合理确定，并按年度实行动态调整。符合廉租住房保障条件的家庭承租公共租赁住房的，可以申请廉租住房租赁补贴。3.公共租赁住房出租人与承租人应当签订书面租赁合同。公共租赁住房租赁合同期限一般为3至5年，合同示范文本由省、自治区、直辖市住房城乡建设部门制订。承租人应当按照合同约定合理使用住房，及时缴纳租金和其他费用。实际上，在申请公租房的过程当中，还是有很多陷阱的。首先由于公租房是由政府或者是当地的公共机构拥有的，如果一个中介声称自己手中有很多套公租房，那么80%以上都是骗人的，自己可以到当地的廉租房相关机构进行咨询，并且反映情况，基本上被政府机构了解了中介操作公租房的情况，就会立刻对他进行行政处罚。

买房的时候，不仅要看价格、地段交通、户型结构、物业管理，还有一个重要的因素就是周边的配套。配套设施主要是小区和周边的生活配套设施，包括基础设施和公共设施。配套是否完善关系到日后生活质量。那么，好的房子应该具备哪些配套条件呢？01 小区的配套1. 配套工程设施（1）供水系统：高压水泵房，二次供水消毒水箱间；（2）供电系统：高压配电室、低压配电室；（3）弱电系统：π接室、电话交接间、宽带机房、卫视信号间；（4）供热系统：热交换站；（5）燃气系统：燃气小室；（6）安防系统：消防喷淋、消防监控(烟感、温感、有害气体感应 )、摄像监控、红外越墙监控、门禁及楼宇对讲系统、排风排烟系统；（7）停车管理系统;车场智能管理系统、车场监控；（8）电梯系统；（9）楼宇避雷系统。2. 配套居住设施（1）花园、绿地、甬道；（2）户外健身场地、器材；（3）绿化小品、喷泉、亭台座椅；（4）排水设施：雨水管、污水管、污水井道、化粪池；（5）停车场、停车库(分机动车和非机动车；（6）会所、室内运动(健身)游泳馆等；（7）公共照明、园区灯、楼道灯；（8）信报箱。02 周边的配套1.交通配套楼盘的交通状况可分为小区内交通状况和小区外交通状况。目前多数楼盘设计是人车分流,这是最佳住宅内交通设计，安全安静。外部交通包括小区位置是否临近城市交通主干道、道路通行能力、路面路况、高峰堵车状况等。2.购物配套包括超市、大型商场、菜市场。之所以说买房地段很重要，是因为房子周边的商业氛围必不可少。购物场所与日常生活生生相息，直接关系到生活的便利及生活成本的问题，事关重大。3.教育配套 购房前最好是确定所买楼盘的学区是什么，不要仅仅听置业顾问说学区是什么,更应该要求看教育部门的学区文件。4.生活职能配套如医院，邮局、银行等。该项配套直接关系到日常生活，办事的便利性。买房子大都图个方便，尤其是家有老人和小孩的，医院诊所必不可少。邮局、银行等也与生活理财息息相关。总之，毕竟我们买房子，不仅为满足生活需要，还要追求更高层次的物质和精神需求。

一、容积率的概念容积率指的是一定地块内，总建筑面积与建筑用地面积的比值。即：容积率=地上建筑总面积÷规划用地面积举例来说：1000平米的院子，改了一个7米高的双层楼，每层都是300平米。容积率=300x2/1000=0.6。再比如说，在面积为100平方米的地块上，每层建筑面积100平方米，建2层，总建筑面积200平方米，容积率就是2；如果建4层，总建筑面积400平方米，容积率就是4。也就是说，房子盖的越多越高的话，那么这个小区的容积率就会越高，相反则容积率越低。容积率越大说明在这个小区内建筑面积越大，相应的小区住户就越多，建筑多而密接密集、采光就不那么好了，物业也难管理。所以平时买房的时候建议挑容积率小点的。二、容积率高对生活有什么影响？1）内部规划问题小区容积率过高的话，小区内绿地比例相应会减少，因此会造成楼间距过小、小区内道路狭窄以及停车位不足等，从而影响生活品质。2）人口密度容积率比较高的住宅项目意味着小区内房子多，小区内居住的人口密度大，高密度的居住人口还会对小区内的健身场所、儿童活动区域、娱乐中心以及楼宇内的电梯、消防通道形成比较大的压力。3）安防问题如果小区容积率比较高，那么小区内人口密度也大，出入人口多，而外来人员混入其中的难度也会相应地降低很多。这就对高容积率住宅的安防系统提出了更高的要求。三、容积率低对生活有什么影响？1）房子的价格贵一般来说，容积率低的房子价格比较贵。别墅的容积率比普通小区的容积率低出不少，因此，别墅的价格也是昂贵的。由于地价比较贵，开发商通过多盖一些房子，多出售一些房子，才能赚到更多的钱。比如，同样一块地，开发商在上面盖一栋11层的楼和一栋33层的楼，33层的房子，其价格就比11层的房子要贵。这也是为什么同一个小区，小高层的价格比超高层的价格要贵出不少的原因。2）居住的舒适度高容积率比较低，说明在小区宗地面积相同的情况下，建筑物的建筑面积比较小，实际居住的人口也少，有更多的绿地和相对较大的楼间距，居住的舒适度会大大提高。

一般来讲，现在买房的人群主要分为两类，一种是刚需购房群体，另一种则是改善型购房群体。大部分刚需购房群体都是没有太多的购房预算，但又急着购买房子的人。“刚需”就是刚性需求，以自住为首要条件。刚需解决的是基本的居住问题，所以为了降低购房门槛以扩大市场，刚需并不等于低质，刚需住宅同时要满足各方面的品质要求，很多楼盘位置偏远、建筑品质低劣，园林景观、生活配套、交通条件、健康配置、品质物管等更是无从谈起。刚需解决的是基本的居住问题，所以为了降低购房门槛以扩大市场，很多楼盘位置偏远、建筑品质低劣，园林景观、生活配套、交通条件、健康配置、品质物管等更是无从谈起。但实际上，购买刚需房，其实也是需要结合交通标准、地段标准、建筑标准、商业标准、户型标准、环境标准、健康标准、规划标准、服务标准等几大方面，来综合考量。如，户型标准方面，“户型具有发展可变性，可满足城市主流家庭未来5年的家庭结构与人口变化”;交通标准方面，“社区步行10分钟范围内(约1000米距离)可到达地铁站点和城市主干道;商业标准上，”社区步行10分钟可到达区域或城市商业中心(包含百货、大型卖场)“。地段标准方面，“社区位于市中心30分钟生活圈内，按照国际都市生活通行要求，与城市中心点的直线距离控制在10公里范围”。所以，刚需购房到底要注意哪些问题？1）提前对楼市做好功课“刚需族”对该不该买房，什么时候买房，心里非常有主意。他们不会轻易为开发商的小恩小惠所动，对一切“先涨价后打折”的把戏洞若观火。同时，他们往往对楼市和时下的楼价有着固执而坚定的看法，特别是当下各地楼市纷纷松绑惠民，要做到足够很理性。2）户型要合理刚需购房群体在选购房子的时候要注意看房子本身的品质好坏，主要是从房子的户型来看，每一分钱都要花在刀刃上，在户型的选择方面，自然是要讲究实用，避免户型面积的浪费。要选择实用、方正的户型，室内避免过多的走道。另外注意户型的可改造性，你所购买的两房，是否易于改造为三房。3）教育配套不可忽视刚需者尤其是新婚小夫妻买房时，对周边环境、房价比较关注，但往往容易忽略教育的配套。认为刚结婚有孩子是几年以后的事情，现在考虑还太早，有的即使考虑到孩子日后的教育的问题，但因为经济实力有限，只能在一定的购房圈中选择。4）注意购房资格刚需群体在购买房子的时候可能会比较心急，这样就容易导致购房者在选房子的时候忽视很多问题，大家在买房之前首先要核实一下自己的购房资格，熟悉你们当地的购房政策，比如首套和二套的区别，除了首付要加一大截外，房贷利率上浮多少？还有很多地方买房子是跟户籍政策有关系的，这一点就建议以当地的住建委官网为准。刚需购房群体在买房子的时候切忌太心急，重要的是要选一个好的地理位置和一个实用的户型，虽然是刚需，但是买房子不是一件小事情。

从前家境优渥的朋友大多是住在别墅里的，装潢大气、鸟语花香。但现在越来越多的有钱人不再只考虑买别墅了，而是开始偏向于住在市区内的高楼中。为什么呢？大平层、别墅的优劣势有哪些？01 大平层属于享受型房子。一般是指房子的面积大于150平米，有“四房两厅两卫一厨一阳台”以上的户型。大平层户型的房子特点是：只有一层、面积大、房间多、主人房规格高（配有主卫、衣帽间）等以及其他延伸功能。大平层户型的特点1）房间多大平层户型的房间，一般都是在四个以上，除了普通卧室，甚至还会配套琴房、茶室等独立功能的房间。2）面积大大平层的面积一般都是在150平米，尽管面积大，却是不同于复式、别墅会有多层结构，大平层的房子通常都是只有一层的，并在每个空间的面积也都是非常宽敞。3）主人套间齐全一般户型的主人房最多可能就配个主人卫生间，而大平层的户型除了主人卫生间，一般还会配备主人独享的办公区、衣帽间等功能，并且用于主人房面积较大，还可能会在床尾布置床尾凳等享受舒适的设计。4）卧室私密性更强卧室拥有套房设计并突出独立生活空间，是大平层的优势特征，如此一来，保证了家庭成员适合的交流尺度，进可全家交流，退可互不干扰。5）地段好普通住宅楼也可建造、设计大平层的豪宅项目，对土地的平方面积要求不高。平层豪宅项目可建造于闹市繁华地段，但很少有别墅可以做到这些。6）配套设施更成熟一般来说，在城区内的平层豪宅，配套设施更完善，更能满足高端人士对周边配套的高要求。且配套资源集中，商务、金融、医疗等配套可实现全方位覆盖。02 别墅别墅分为独栋别墅、联排别墅、叠拼别墅、双拼别墅等，各类别墅的特点既有相似处，又有不同之处。别墅特点1）偏郊区由于别墅的占地面积更大，而城市市区内的别墅豪宅项目比较少，多集中在近郊区或远郊。远离市区，远离喧嚣，安静的环境更是能提升别墅主人的居住舒适度。2）私密性强一般来说，别墅通常都是独门独院，即使是联排、双拼、叠拼别墅，在设计时上下左右都有保留了独立空间。这样一来，可充分保护了别墅主人的私密性。3）物业服务更到位别墅小区的绿化面积大，独立的小花园、自然山水等都需要物业的服务，对小区物业的要求更高。别墅小区的物业，服务的不再只是“物”，更是服务别墅主人。4）环境好别墅项目都会配备露台、花园和地下室。保障别墅主人活动区域的同时，小花园和露台的个性化设计，更加彰显别墅主人的独特品味。综上，大平层很多位于闹市，可以选择的余地很大，出门四通八达。家里有老人小孩，也安全方便，不用来回上下楼。小区环境一般也不会差；很多联排别墅和洋房，和大平层一样的面积的情况下，反而使用效率远不及大平层。

全款买房和贷款买房各有优缺点，每个人条件不同，资金储备不同，需要根据自身实际条件分别对待，总之有能力有投资渠道的可以选择全款买房，相反则建议贷款买房。问：全款买房好还是不好？答：全款买房有优点也有缺点，需要根据自己身条件分别对待。全款买房的优点：1、付全款省钱。虽然第一次付的钱多，但从买房的总数来看，可以免除各种手续费、银行利息等。而且因为是一次性付款，所以能和开发商讨价还价，进一步节省购房款。2、无债一身轻。付全款购房日后没有经济压力，因为购房者已经可以不再为房款操心，从容安排以后的金融计划。同时也节省时间，不必进行任何资信认证，今日事今日毕。3、转手容易。从投资角度说，付全款购买的房子再出售方便，不必受银行贷款的约束，一旦房价上升，转手套现快，退出容易。即便不想出售，要发生经济困难时，还可以向银行进行房屋抵押。全款买房的缺点1、资金压力大。如果不是资金充裕，毕竟一次性投入很大，也许影响消费者其他投资项目。2、投资风险大。除非对其房产项目有相当了解，包括建筑质量、开发商技术和资金实力等，需要购房者有相当的技术专业水准，普通人无法达到。问：贷款买房好好还是不好？答：主要看是否有足够的资金，如果资金不足那就不用选了，只能贷款。贷款买房有主动的也有被动的，有些人虽然有足够的钱能够全款支付，但是善于投资也会选择贷款，因为按揭贷款利率相对较低，自己的钱可以放入到股市、基金等其他投资项目，获取更多的收益。贷款买房的优点1、不需要攒足全款也可以买房，刚需族可以很快拥有属于自己的房子，而不必辛苦的等待全款;2、把首付以外的资金用于投资，贷款款买房首付通常在3-5成左右，一次性的资金付出相对较少，有资金的购房者能够空出资金用于其他投资。只要投资的回报率高于贷款的利率，那么贷款买房显然比全款要划算。贷款买房的缺点交易周期长，普通的市属公积金贷款要1个月左右，国管公积金要2个多月，组合贷时间更长，要3个多月。除此之外，贷款手续繁琐，各种证明，各种材料，而且在后期要卖的时候，还要先去还清贷款解除抵押，这样卖房比较麻烦。

订金和定金虽然只有一字之差，但是两者之间存在着很大的差别。它们在不同的场合扮演着不同的角色，如果不小心把二者混淆了，弄错了，就容易造成一定的损失。根据我国《民法通则》和《担保法》规定，定金与订金的区别主要表现在四个方面：1）订金的数额在法律规定上有一定限制，例如《担保法》就规定定金数额不超过主合同标的额的20%;而订金的数额依当事人之间自由约定，法律一般不作限制。2）交付和收受订金的当事人一方不履行合同债务时，不发生丧失或者双倍返还预付款的后果，订金仅可作损害赔偿金。3）定金具有担保性质，而订金只是单方行为，不具有明显的担保性质。4）交付定金的协议是从合同，依约定应交付定金而未付的，不构成对主合同的违反；而交付订金的协议是主合同的一部分，依约定应交付订金而未交付的，即构成对主合同的违反。可见订金和定金虽只一字之差，但其所产生的法律后果是不一样的，订金不能产生定金所有的四种法律效果，更不能适用定金罚则。关于商品房定金与订金的区别在买卖合同中，只要约定了定金条款，如果违约都要承担与定金数额相等的损失。换句话说，如果支付定金的一方违约，即丧失定金的所有权，定金归收取定金的一方所有。如果收取定金的一方违约，则应双倍返还定金。这种以定金方式确保合同履行的方法称为定金罚则。在商品房销售中，定金法则同样适用。但应在开发企业取得房屋合法的销售证件后，才能收取买房人的定金。作为消费者必须清楚开发商是否有资质，是否有权收取定金。在不具备资质的条件下，开发商如果因为市场的原因，提前向社会发售房产，则买受人认购时交纳的只为保留金，客户随时可以选择退房，保留金如数退还，对客户的约束力较小。如果客户不想买了，即使收据上写的是定金，从法律意义上讲开发商也应退还。《民法典》第五百八十七条规定：债务人履行债务的，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，无权请求返还定金；收受定金的一方不履行债务或者履行债务不符合约定，致使不能实现合同目的的，应当双倍返还定金。严格讲订金只是一个习惯用语，而非法律概念。定金是指为担保合同债权的实现，双方当事人通过书面约定，由一方当事人向对方预先支付一定数额的金钱作为担保的方式。订金也属于金钱质的一种，目前没有明确的法律对订金加以规定，订金在日常经济活动中却被广泛的采用。订金只适用于金钱的给付为一方履行债务的合同中，多见于买卖合同、租赁合同、承揽合同等有名合同之中。而定金担保方式可以适用于各种合同。定金一经给付，则发挥制裁违约方，补偿守约方的功能；而订金给付后，如发生一方违约，导致解除合同的情形时，收受订金的一方必须如数退还订金。

贷款买房时，一般会有两种不同的还款模式，一种是等额本息，一种是等额本金。两种方式一字之差，但是还款方式却有着很大不同。对于买房来说，两种方式的不同会产生非常不一样的结果。等额本金还款，可以迅速降低还款压力，减少购房者花在利息上的钱，但是前期的还款非常痛苦。而更多人选择的等额本息。等额本金：每月需要还的本金一样，由于本金逐渐减少，利息也会逐渐减少。等额本金计算公式：1.每月还款额=每月还款本金+每月还款利息；2.每月还款本金=贷款总额/贷款月数 ；3.每月还款利息=贷款本金余额*贷款月利率 （贷款月利率=年利率/12）；4.贷款本金余额=贷款总额-已还款月数*每月还款本金。举个例子：比如贷款100万；贷款30年；当前利率4.9%计算：每月还款本金=1000000/360=2777.78元；第一个月还利息=1000000*4.9%/12=4083.33元；第一个月还款总额=2777.78+4083.33=6861.11元第二个月还利息减少：2777.78*4.9%/12=11.34元第二个月还款总额=6861.11-11.34=6849.77元；以后每月递减11.34元。总还款额为1737041.67元，其中利息为737041.67元等额本息：每月的还款数额一致。一部分拿去还利息，一部分拿去还本金。等额本息计算公式：1.每月应还款额＝借款本金×月利率×（1＋月利率）^还款月数/[（1＋月利率）^还款月数－1]2.总还款额=每期还款额*还款月数。举个同样的例子：贷款100万， 时间30年，利率按照当前利率4.9%计算：每月应还款额＝1000000×4.9%/12×（1＋4.9%/12）^360/[（1＋4.9%/12）^360－1]=5307.267元总还款额=5307.267*360= 1910616.12 元问题来了，年轻人买房，该如何选择还款方式呢？对于有正常开支计划的年轻人来说，等额本息的还款方式会更合适一些。刚刚踏入社会，收入比较少，如果选择等额本金的话，前期的还款压力会比较大，容易降低贷款人的生活质量，甚至束缚住做其他事业的手脚。提前还款选择哪种？等额本金前期还款中，本金多、利息少，更适合提前还款。等额本息前期还款中，本金少，利息多，不适合提前还款。

先来理清等额本金和等额本息这两种方式的概念：等额本金每月还款额中本金保持不变，利息逐月递减。等额本金还款，还款初期的月供额比等额本息要大，之后每月逐月递减。这样的还款方式，还款初期月供压力会比等额本息要大，但是还款的总利息比等额本息要少，如果用户有提前还款的打算，那么选择等额本金还款会更好。等额本息等额本息的每月还款额保持不变，在还款初期的每月月供比等额本金要小，如果购房者手头资金不是很充足，考虑到经济压力，那么等额本息还款也是一个不错的选择。等额本金和等额本息的区别：利息总额不同期限及贷款金额相同，等额本息的总利息要超出等额本金的总利息；提前还款的成本不同等额本息前期需要还的本息比较少，而等额本金前期需还本息比较多。所以如果要提前还款的话，选择等额本金比选择等额本息更划算；到底哪一个更划算？等额本金前期还款压力大，后期还款压力小，前几个月要还的利息比较多，但是越往后面利息还的越少。而等额本息每个月还的本息都是一样的，压力适中。如果你属于近期收入不稳定的人群，不建议选择等额本金，因为等额本金前期还款压力大，会造成较大的生活压力；也不建议提前还款，因为会使生活质量下降。但是对于经济条件好的人群，选择等额本金更划算。等额本金与等额本息相比，还款的总利息要少些，因为等额本金每个月所还本金是相同的，每个月所还利息是逐渐递减的；而等额本息每个月要还的本金和利息是相同的，不会逐月递减，所以如果打算提前还款的话，选择等额本金要更划算一些。所以，从贷款年限看，近段时间打算提前还贷的话选等额本金，长时间不考虑提前还款的话选等额本息。综上所述，要根据自身的经济情况，选择等额本金还是等额本息。一定要从多方面进行考量，选择自己合适的。

房产证是购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。即《房屋所有权证》，是国家依法保护房屋所有权的合法凭证。房屋所有者凭证管理和使用自己的房屋。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，在通常意义上，房产证是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。房产证一旦丢失问题比较严重，需要及时补办。问：房产证丢失是否可以补办？答：房屋所有权证丢失或损坏是可以申请补办的，过程如下:步骤一:申请遗失登报手续申请人首先到房屋交易主管部门提交申请，说明房屋所有权证丢失损毁的真实情况，主管部门审核通过后开具登报遗失证明。申请人持该证明办理登报遗失手续。步骤二:申请补办手续报纸登载遗失声明六个月后，申请人携带相关证件再到交易主管部门办理补发房屋所有权证的手续并领取重新补发的房屋所有权证。问：房产证补办需要哪些材料？答：1.书面申请书原件2.申请人身份证明3.原售房单位出具的已领证说明原件(房改房，登记部门可以确认申请人已领取证书的除外)4.已设定他项权利或预告登记的，应出具权利人提供同意办理遗失登记的书面证明原件5.刊登《证书遗失声明》的报纸原件6.登记部门提供房屋登记表、房产平面图(申请人确认)问：房产证丢失后补办，是否需要收费？答：补办房产证肯定是要花钱的，但并不是所有费用都由房管部门收取，由于补办房产证涉及到查询档案、报纸公告等程序，所以补办房产证的费用主要包括：1、到房管部门查询房屋档案一般是免费的；2、到报社登报作废房产证统一收取一定的费费用，办理土地证登报作废统一收取一定的费用；3、办理新的房产证需缴纳一定的工本费，办理新的土地证需缴纳一定的工本费。问：房产证丢失后不补办会有哪些后果？答：不能进行买卖、赠与、置换、继承、出租、抵押贷款等活动，即使签定相关合同也均为无效合同，不受法律保护。问：别人捡到我得房产证，能拿我得房产证做抵押么？答：不能，依据民法典的规定，拿别人的房产证是不能抵押贷款的，抵押人与房屋所有人要一致才能抵押房屋贷款的。可以办理房屋抵押的人是房屋的所有权人，所以别人是不能拿他人的房产证去抵押的，只能由所有权人抵押。

房产证是指购房者通过交易，取得房屋的合法所有权，可依法对所购房屋行使占有、使用、收益和处分的权利的证件。房产证包括房屋所有权证和房屋共有权证，是房屋所有权证的简称，是由不动产登记机关发放的证明房屋所有权归属的书面凭证。问：是否需要确定开发商已经进行初始登记？答：需要。通常情况下，在收房入住后的两三个月之后，可以向开发商询问办理初始登记的情况i，也可以到本地的房地产交易信息网站进行查询。问：是否需要领取《房屋（地）所有权登记申请表》？答：需要。需要到管理部门领取并填写《房屋（地）所有权登记申请表》，申请表填写之后需要开发商签字盖章。问：是否需要拿测绘图（表）答：需要。可到开发商指定的房屋面积计量站申请并领取，或者带身份证直接到开发商处领取，也可以向登记部门申请对房屋面积进行测绘。问：是否需要领取相关文件？答：需要。领取包括购房合同、房屋结算单、大房产证复印件等。填写好的申请表需要请开发商审核并盖章。问：是否需要缴纳公共维修基金、契税？答：需要。公共维修基金一般由房产所在地区的小区办收取，部门城市已经开始由银行代收。缴纳凭证必须保存好，一旦遗失会影响获得房产证。问：是否需要约定时间领取房产证？答：需要。保存好管理部门给的领取房产证的通知书，并按规定时间领取。另外，在缴纳印花税和产权登记费、工本费时需仔细核对房产证的记载，尤其是面积、位置、权利人姓名、权属状态等重要信息。1、房屋购销合同原件及补充合同原件。2、商品房销售统一发票原件。3、房屋的行业测绘调查表及分层分户平面图原件。若房屋测绘报告为旧格式的，则还需出具竣工验收单并填写房地产登记申请书，新格式只需提供房屋的外业测绘调查表及分层分户平面图原件即可。4、完税凭证（契税缴款书）问：是否需要购房人个人的身份证明材料？答：需要。1、购房人已婚。双方身份证复印件，原则上需校验原件。婚姻证明复印件，带原件校验。双方任何一方不能到场办理，则需提供私章。若委托第三方代办则需同时提供夫妻双方私章。2、购房人单身（需本人到场，不可代办）身份证复印件，带元件校验。户口簿或户籍证明复印件，带原件校验。单身声明具结书：购房者在本地则到民政局办理；购房者在异地则到公证处办理；购房者在国外则到大使馆办理。3、购房人为单位营业执照（或组织机构代码证）复印件，需校验原件。若无法提交原件校验，则需提交工商出具的彩印副本。

近日，红土深圳安居REIT、中金厦门安居REIT均发布《基金份额发售公告》，募集总份额均为5亿份，基金募集期同为8月16日至17日。红土深圳安居REIT最终确定发售价格为2.484元/份，中金厦门安居REIT发售价格为2.600元/份。首批保障性租赁住房REITs受到各类主流机构投资者的火热追捧，网下询价认购倍数均超过百倍，最高达到133倍。REITs到底是啥？竟然这么受大家追捧。REIT是不动产投资信托基金的简称，也称“房地产投资信托基金”， 最早的定义为“有多个受托人作为管理者，并持有可转换的收益股份所组成的非公司组织”。由此将REITs明确界定为专门持有房地产、抵押贷款相关的资产或同时持有两种资产的封闭型投资基金。有从业人员分析，基础设施公募REITs有助于推动国内保障性租赁住房供给，盘活资金供给逻辑。为什么REIT会受到机构热捧呢？红土深圳安居REIT和中金厦门安居REIT在询价阶段获得了高倍数认购，体现了机构投资者对优质资产的认可。并且两单REITs基础资产位于核心地段，租户稳定，展示出了成熟的运营能力、以及长久持续的分红能力。面对REIT这类新事物，投资者需要关注基础资产的类型和运营情况，与基础设施相关的政策情况，二级市场的交易价格，尤其是未来现金流情况，这些因素关系到保障房REITs能否实现稳定、持续分红，以及分红率的高低。保障性租赁住房REITs享受了一定的政策红利，随着政策红利的释放和叠加，为保障房REITs创造了一定的投资盈利空间；另一方面，绝大部分的保障房REITs项目集中在一二线城市，底层资产普遍优良，具有较好的投资价值。

目前我们最常用的买房贷款方式有三种类型，目前买房贷款方式主要有住房公积金贷款、个人住房商业性贷款和个人住房组合贷款。贷款方式是在置业者在购房者之前必须要了解的重要考虑因素。住房公积金贷款利率很低，不仅低于同期商业银行贷款利率，而且要低于同期商业银行存款利率，因此成为很多购房者的一选。问：为什么说公积金贷款的利率低？答：住房公积金贷款具有政策补贴的性质，贷款利率很低，不仅低于商业银行贷款利率(仅为商业银行抵押贷款利率的一半)，住房公积金之间存在利差基金抵押贷款利率和银行存款利率。与此同时，住房公积金贷款处理抵押贷款和保险的费用减半。问：为什么商业贷款是抵押贷款？答：商业贷款也是银行抵押贷款。贷款银行存款余额不得低于购房所需资金的30%，并作为购房的初始款项，贷款银行确认的资产为：作为抵押或质押，或具有足够补偿能力的单位或作为偿还贷款本金和利息并承担连带责任的担保人，个人可以申请银行抵押贷款。问：为什么更多人使用组合贷款？答：个人住房组合贷款，住房公积金管理核心可以通过公积金贷款发行，上限一般为10万至29万元，如果购买价格超过此限额，银行不足部分必须申请住房商业贷款。这两种类型的贷款一起称为合并贷款。合并贷款的利率相对温和，贷款金额相对较大，因此贷款人更多使用。问：哪种还款方式最划算？答：1、等额本息还款法即把按揭贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月中，每个月的还款额是固定的，但每月还款额中的本金比重逐月递增、利息比重逐月递减。这种方法是目前最为普遍，也是大部分银行长期推荐的方式。等额本息每月的还款额度相同，所以比较适宜有正常开支计划的家庭，特别是年轻人，经济条件不允许前期投入过大，可以选择这种方式，如公务员、教师等收入和工作机会相对稳定的群体。2、等额本金还款法是指一种贷款的还款方式，是在还款期内把贷款数总额等分，每月偿还同等数额的本金和剩余贷款在该月所产生的利息，这样由于每月的还款本金额固定，而利息越来越少，贷款人起初还款压力较大，但是随时间的推移每月还款数也越来越少。等额本金法因为在前期的还款额度较大，而后逐月递减，所以比较适合在前段时间还款能力强的贷款人，当然一些年纪稍微大一点的人也比较适合这种方式，因为随着年龄增大或退休，收入可能会减少。

住房公积金，是指国家机关和事业单位、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业和事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工，对等缴存的长期住房储蓄。决定买房前或者决定动用住房公积金前，一定要了解下住房公积金相关知识，避免操作过程中出现不必要的麻烦！问：住房公积金由几部分组成？答：住房公积金由两部分组成，一部分由职工所在单位缴存，另一部分由职工个人缴存。职工个人缴存部分由单位代扣后，连同单位缴存部分一并缴存到住房公积金个人账户内。问：住房公积金能否挪作他用，比如买车？答：住房公积金只能用于贷款买房或者房屋装修，不能用于其它用途，当然买车肯定就不可以的。问：我资金少，住房公积金贷款额度能否多贷一些？答：公积金贷款额度的计算要根据还贷能力、房价成数、住房公积金账户余额和贷款最高限额四个条件来确定，四个条件算出的最小值就是借款人最高可贷数额。购买商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用房或私产住房。职工家庭（包括职工、配偶及未成年子女，下同）贷款购买首套住房（包括商品住房、限价商品住房、定向安置经济适用住房、定向销售经济适用住房或私产住房），且所购住房建筑面积在90平方米（含90平方米）以下的，应支付不低于所购住房价款20%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的80%；所购住房建筑面积超过90平方米，应支付不低于所购住房价款30%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的70%。职工家庭贷款购买第二套住房的，应支付不低于所购住房价款50%的首付款，贷款额度不高于所购住房价款的50%。问：我家打算买第三套房了，能否用公积金贷款？答：职工家庭贷款购买第三套及以上住房的，暂停发放个人住房公积金贷款。问：公积金可以做首付吗?答：①大部分城市都不可以。根据我国公积金提取的相关规定，其中一条是”购买、建造、翻建、大修自住住房的“，可以申请提取公积金。但是这些需要注意的是，公积金虽然可以用来买房，却不能直接用于支付购房首付。购房行为发生后才可以提取公积金，这是公积金的使用原则，至少大部分城市都是这么规定，当然也有例外。很多城市都规定，公积金不能提取出来用作贷款买房的首付款。比如上海，都会要求首付款必须是自有资金，也就是说首付款必须由购房者支付，想要以其他理由骗提公积金这是不可取的。②但并不是所有的城市都有这样的规定，各城市都在要求用自有资金支付首付的时候，吉林省却反其道而行之，放宽了公积金的提取条件，《关于放宽住房公积金使用条件促进住房消费的意见》中提出，允许缴存职工及配偶提取其住房公积金账户余额支付购房首付款。③政策性住房可使用公积金做首付款。一般情况下，如果购房者购买的是济适用住房、廉租房、集资合作建房等政策性住房，可以申请一次性提取职工本人账户内的住房公积金转入职工个人储蓄账户用于支付购房首付款的。

中共中央政治局7月28日召开会议，明确要稳定房地产市场，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。而近年来，不少房地产开发项目出现延迟交付的情况，甚至房企暴雷、项目烂尾等现象频发。每一个房地产开发项目关联广大购房者多年改善居住条件的期盼，购房款可能来自全家甚至几辈人的积攒。当前，在房地产领域，让购房者按时拿到钥匙，住进新房是最大的民生。那么，相比于存在高风险的期房，买现房岂不是更好？现房有着怎么样的优缺点呢？现房的优点无烂尾风险：与期房不同，现房已经尽在眼前，只要合适当即买定即可，因此无烂尾风险。另外，准现房属于即将完工的楼盘，只要没有完工就有存在风险的可能。所见即所得：整个楼盘都已建成，能看到的一切都是成熟，不用担心与期房规划不符，减配等猫腻存在，只要能接受当前楼盘的现状，即便减配也无所谓了。品质可控：完整的小区呈现在眼前，整体的结构、小区的环境，装修的品质都已成熟可见。现房的缺点价格较高：因为现房及周边的规划都较为成熟，因此现房的价格和期房相比要高很多，而且优惠力度不大，这就导致购房者在买房付款的时候比较吃力。施工问题隐蔽不易查验：现房的房屋墙体和上下水设备房屋电路走线都基本已经安装完成，购房者在查验房屋的时候很难看出是否存在隐藏问题。可选择范围有限：不同于期房，现房或者准现房往往都已经售出很多，甚至剩下一些尾房，户型产品不多，导致购房者即使心仪该小区也可能买不到满意的房型。无论期房还是现房，都有不可避免的缺点和优点，根据每个人需求的不同，理性分析，选择合适自己的才是最好的。

中共中央政治局7月28日召开会议，明确要稳定房地产市场，压实地方政府责任，保交楼、稳民生。而近年来，不少房地产开发项目出现延迟交付的情况，甚至房企暴雷、项目烂尾等现象频发。每一个房地产开发项目关联广大购房者多年改善居住条件的期盼，购房款可能来自全家甚至几辈人的积攒。当前，在房地产领域，让购房者按时拿到钥匙，住进新房是最大的民生。那么，面对市面上诸多的期房，我们在购房时应该注意哪些问题呢？期房有着怎么样的优缺点呢？期房的优点价格优势：期房建成落地往往需要3-5年的时间，同时期的期房价格肯定要低于已有的现房，正因为期房未落地存在着较高的风险属性，因此相对而言也具有价格优势。发展潜力：期房的选址往往在较为空白的区域，也就是正在或者即将发展中的区域，通过3-5年的建房落地，周边的相应配套自然也会随着时间逐步建成。未来随着区域内人口的不断流入，越早进入变回享受到更多红利。可选择性多：买期房如果预算充足的话，会有更多的可选择性，产品覆盖整个楼盘。越早进去越能买到更好的房子，并且施工工期可以随时查看施工质量等问题。期房的缺点烂尾或延期交房风险：因为是期房，要经过3-5年的时间建成，时间跨度太长导致整个楼盘项目开发过程中不可控因素增多，如资金、工程、工期管理等，而今年，多地就爆出因烂尾问题导致业主发起联合断贷事件。与规划不符：楼盘建成后，小区的各方面与期房的规划不符，如绿化率骤减，停车位数量不够，小区内部配套没有等等。夸大宣传：买期房的时候往往只有沙盘可以参考，只能单方面的听开发商介绍，然而实际上他们并不能保障建成后的小区与宣传相符，不少开发商利用夸大宣传的策略快速卖房。以上期房的优缺点最为常见并非全部，面对期房，大家应该仔细斟酌，客观分析，不要因为迫切的买房需求而影响自己的判断。

有网友表示他的父亲在十余年前购买了一套平房宅邸，有购房合同，但是一直没有办理过户。就在前两年这套房产被拆迁，分得两套楼房，后续所有的拆迁相关手续都是他家办理的，可现在新房不动产登记需要原房主（卖家）的个人信息，但是卖家耍赖不愿提供相关信息，这种情况如何是好？关注点一：房屋产权到底归谁根据我国《民法典》的规定：“不动产物权的设立、变更、转让和消灭经过登记发生效力”，也就是说房屋的买卖必须向房屋管理部门进行登记（办理房产证），才能够发生物权变动的效力。由此可知，房屋的产权人以登记的资料为准，因此，过户是购买房屋的必要条件之一。这位网友家购买的房产经过十余年的时间一直没有办理过户手续，因此在法律意义上，房屋所有权还是属于卖家的。关注点二：拆迁补偿款到底归谁可以肯定的是，这位网友家的购房合同正规有效，并且在买房已按约支付全部购房款的情况下，卖方理应配合过户，完成买卖流程，但卖家迟迟不予过户，直到房屋发生拆迁导致物权消灭。购房合同实质上已经不能继续履行下去了，你方可以选择解除合同，也可选择主张取得所购房屋产权消灭的对价，即拆迁补偿款。此外也有类似案列判决参考，即便是卖家签订的拆迁补偿协议，最高院亦判决该协议中的补偿和权利归“买家所有”。关注点三：卖家不配合取材怎么办这位网友家所分得的两套楼房依据属于拆迁合同，但是往往这类事件需要卖家对拆迁补偿给买家进行确认，否则手续就是不完成的，不动产登记的过程便不能有效落地。此时怎么办呢？可以和不动产登记部门进行沟通，请其一次性告知需补充的材料。如登记部门仅要求个人信息（身份证信息）等，可以通过正规渠道委托律师或者自行查询人口信息取得。如其要求卖家进行其他签订文书等配合，而卖家拒绝的，可以直接向法院起诉解决，通过人民法院的生效文书来办理产权登记。现实生活中这类案件常有出现，只要买房未过户，后续就会存在利益纠纷的风险，因此大家在购房时一定要进行完整的过户流程完成房产的有效交易。

Q：国家统计局每个月都发布的70个大中城市商品住宅销售价格变动是哪些城市？有什么意义？A：70个大中城市房地产价格统计一二三线城市划分说明：一线城市指北京、上海、广州、深圳等4个城市；二线城市指天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐等31个城市；三线城市指唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理等35个城市。这70个城市包括直辖市、省会城市、自治区首府城市（不含拉萨市）和计划单列市（共35个），以及唐山、秦皇岛等其他35个城市。这些城市是2005年确定的，入选的依据主要参考了这些城市的经济实力、住宅成交量、城市规模以及区域辐射力，同时也兼顾了样本的区域代表性和房价统计工作基础。通过对这70个城市每个月新房、二手房销售价格的变化，可以观察全国房地产市场的行情走势。特别是针对二、三线样本城市的数据监测，可以较为及时、真实地反映广大二、三线城市的房地产市场健康度。

大多数人都认为公积金可以用于购房使用，但其实公积金不仅可以用于买房，还有很多用途。总结了公积金使用中的各种问题分享给大家，希望能给大家提供帮助！问：别墅能用公积金贷款吗？答：别墅不能用公积金贷款。根据公积金的相关规定，实施住房公积金贷款主要目的在于提高缴存职员的基本居住条件，改善其基本居住水平，但不能涉及投资或享受生活。别墅属于豪宅，不在公积金贷款允许的范围之内，所以，购买别墅是不能用公积金贷款的。问：2021年起公积金必须强制缴存吗？答：在2021年7月实施的住房管理条例明确规定，用人单位必须要给职工开立公积金账户，并且每月足额缴存公积金，还要记载职工公积金账户缴存、提取情况。对不缴或者逾期缴存、少缴的单位会作出相应处罚。问：建造、翻建、大修具有所有权的自住房可以使用公积金吗？答：职工购买(含二手房)、建造、翻建、大修30%以上)自住住房，且使用住房贷款的，职工及配偶可申请提取修建房被批准当月之前(含当月)的公积金余额需要购房者注意的是，装修不在住房公积金提取范围内，因此装修提取住房公积金是不行的。问：纳入低保或特困范围时可以使用公积金吗？答：在很多城市，如果职工属于低保或特困人群是可以申请提取公积金来满足日常生活所需。问：个人购买第三套房还能用公积金贷款吗？答：第三套房不能用公积金贷款，试行的住房公积金提取管理办法中明确规定为购买家庭首套自住住房或第二套改善型普通自住住房的缴存职工办理住房公积金贷款，禁止向第三套及以上住房发放贷款。问：婚后公积金贷款可以用两人的公积金吗？答：婚后公积金贷款可以用两人的公积金，也就是说计算额度的时候是以两人的公积金余额进行计算，贷款最高限额也要比单人高一点，以家庭为单位办理贷款的话，审批也会更容易通过一点。此外婚后买房的话财产划分也要简单很多。问：用公积金买房有没有地区限制？答：公积金能异地买房，按现在公积金提取政策，符合条件的职工购买本市地区外已获得产权的自有住房是能提取本人和配偶的公积金。对于异地购房的买房者来说，住房公积金提取全市通存通兑，职工可就近选择任一管理部办理有关提取业务。问：公积金可以用于买房的首付吗？答：公积金不可以用于买房的首付。因为公积金的使用原则是“先消费后提取”,即只有在购房行为发生后才可以提取公积金。如果是贷款购房的话,可以在购房后凭借款合同的原件及复印件、购房合同的原件、首付款发票的原件及复印件等办理公积金提取手续来缓解购房首付及月还款压力。

想买房的朋友很多，挑选适合自己的户型确是有难度的。房屋挑选户型很重要，对于选择一个好的户型来说，入住之后会更舒适，节约能源，节省资金等。现代社会随便一套房子都是几百万，往往还得掏空六个钱包。所以选出一套功能齐备、空间得当、使用便利的好户型是自己住是最好的选择。问：你知道“客厅”如何挑选才更舒适么？答：客厅应该宽敞、明亮、通风、有较好的朝向和视野，就是采光口和地面比例不应小于1/7。由于客厅兼“交通厅”，所以在厅中设计的门应该尽量减少，以便留出足够摆放家具的稳定空间。与此同时，客厅若是长方形，其宽度不应小于3.3米，深度和宽度的比例不要大于2。问：你知道“卧室”如何挑选才更舒适么？答：卧室并非是越大越好，而是要根据实际的情况，也就是我们人类的生活习惯来选择。现在主卧的面积大约是15平米左右，主卧的房间尺寸也就是三米乘以五米这样一个长宽尺寸。次卧大概是十平米左右，次卧的房间尺寸一般是三米乘以三米五这样一个房间尺寸。问：你知道“餐厅”如何挑选才更舒适么？答：餐厅面积一般为6~12平方米，可放置餐桌、餐椅和配餐台等。目前的主流户型中餐厅有两种分布方式 ：一是和客厅或门厅共用同一空间；二是独立餐厅。共用空间的餐厅是能有效的利用居住面积，但如果房屋本身的采光较差，餐厅部分可能会位于“灰色空间”。独立餐厅的优点是一般都有窗户，采光和通风相对更有。当然，餐厅的形式与房间的面积及朝向、采光等有着直接的关系。如果是共用空间的餐厅，购房者需要注意餐厅要尽量和厨房集中，距离卫生间不要过远。如果是独立餐厅，则需与静区的卧室分开，避免产生干扰。问：你知道“卫生间”如何挑选才更舒适么？答：卫生间干湿分离。卫生间用水量较大，所以很容易出现地面积水等情况，日常用水是可以导电的，干湿分离能一定程度上避免产生漏电、触电问题。将卫生间进行干湿分离，上洗手间和洗漱就不会产生冲突，这样的格局和分布可以让卫生间的使用更加方便。有效避免水气对卫生间洗衣机及柜体的伤害，长期受水气影响会腐蚀洗衣机，缩短洗衣机等设备的使用寿命，木制品长期作用下也会产生变形、腐败等问题。卫生间干湿分离在实用性上面非常好，而且日常清洁也是非常便捷的，干燥的柜体只需要抹干净即可。问：你知道“门厅”如何挑选才更舒适么？答：门厅的面积一般以3~5平方米为宜，位于进门的缓冲区。从屋外进入室内光线由弱到强的过程，门厅可以有一个适应时间。可以放置衣柜、 鞋柜等收纳家具有利于居家生活的便捷性。如果过道宽度不能放置衣柜、鞋柜，只能算简单的“过渡空间”，而非门厅。

曾经经历过出租房住户不给房租还卷走屋里电器，房虫吃了房东吃房客两头黑钱，买房小中介不给干事还想提高中介费的情况，总之从房产市场混乱到现在越来越规范，经历了很多年。在很多人的印象，中介就是买卖二手房的，但是近些年来开发商资金回笼困难，为了能够更好的将房屋卖出，就会开通很多的销售渠道，比如找中介代理，线上售房等等。那为什么要找中介代理机构买房，原因有哪些？找中介买房，能规避潜在的购房风险吗？正规中介知道新房销售必须有预售或者销售许可证，但若你直接去售楼处购房，开发商是否已经拿到该证件，除非他们自己展示给你，否则你就无从得知，购房风险自然就大一些。但是，如果新房已经被中介代理，也就侧面印证了该楼盘已经证件齐全，可以预售或现售，因为如果房子有问题，中介代理机构也不会进行代理，否则他们是需要负法律责任的。找中介买房，能节约时间和精力吗？开发商的楼盘一般是单个的，最多也就是两三个楼盘同时开发，也就是说，你去了售楼处顶多也就只能了解两三个楼盘的情况，可供选择的面比较窄。而中介代理机构可以同时代理十几个楼盘，他们手中可能会有几十甚至上百个楼盘，届时你就可以从中细细挑选，还能同时比较多个楼盘的优势与特征。找中介买房，能参加团购活动吗？中介代理机构如果代理开发商的楼盘，为了能够大力吸引购房者前来购房，一般都会和开发商约定，若一次成交若干套房源，则给予购房者一定的让利点数。但如果你是自己直接去售楼处购房的，开发商是不会白白让利的，更不会开展团购活动。找中介买房，代理能帮忙与开发商谈判吗？要是你直接找开发商购买楼盘，没有中间人，其实是很难申请到比较大的折扣的，而若是有中介代理机构的介入，他们就能起到一定的润滑作用。在整个过程中，中介代理机构会帮助你同开发商进行谈判，为了促成交易，中介代理机构一定尽全力为你申请到尽可能大的折扣。找中介买房，房屋售价可能更实惠吗？开发商为了尽快把开发的新楼盘售出，除了自己的销售力量外，必然会联系一定规模的中介机构帮助其销售。如果开发商售楼处的销售价格比中介代理机构的出售价格便宜，则会造成没有人会到中介代理机构购买新房的结果，那么开发商找中介代理机构帮助其销售就成了多此一举，所以找中介代理买房有可能更便宜。

在挑选户型的时候，很多人会觉得面积大的房子一定住得更舒适，实际上并不是这样。居住是否舒适，除了与房子大小有关外，还跟户型有关系。好户型包括五项标准：方正、南北通透、客厅和双卧朝南、避免走廊、功能分区明确、各个房屋面积配比合理。下面，我们来具体看看客厅、厨房、卧室、卫生间到底什么尺寸安排才更合理吧。

据报道，王某在2016年为与女友结婚，出资450万购买了海淀区某房屋，期间其女友赵某要求将房屋的50%份额作为彩礼登记在其名下。后双方分手，王某要求赵某返还产权被拒后诉至法院，但法院最终判决驳回了王某的诉求。根据相关法律规定，如果给的是彩礼，而双方最终并没有结婚，给彩礼的一方是可以要求返还彩礼的，法院一般也会支持。但本案中法院为什么没有支持王某的诉求呢？因为法院审理认为，王某明知赵某仅支付了少数的款项，仍将产权办至其名下，且王某无法拿出房子是彩礼的证据。在此情况下，王某的请求实际是撤销赠与，由于产权赠予发生在2016年，双方分手在2017年，故已超过了法律规定的行使撤销权的除斥期间。法院最终判决驳回王某的诉请。所以，我们有必要明确下法律层面的赠与与撤销权。赠与是赠与人将自己的财产无偿给他人，在赠与财产完成之前，赠与是可以撤销的。其中动产的赠与一般以交付作为完成的标准。而不动产的赠与一般是以过户为准。在这个案子里，房产作为不动产，一旦过了户，一般而言就不能再撤销了。赠与完成后，除非遇到下列情况才可以撤销：（一）严重侵害赠与人或者赠与人近亲属的合法权益；（二）对赠与人有扶养义务而不履行；（三）不履行赠与合同约定的义务。要特别注意的是，撤销权是有时间限制的，赠与人的撤销权，自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内行使。因此，房产问题是家庭的大问题，无论是购买还是赠与，即便是夫妻之间也还是要慎重考虑再做出决定，无论是想要赠与给对方还是想撤销赠与，均可先咨询专业的法律人士给出专业的意见，或是委托律师帮忙处理相关房产事宜。

从上大学的时候就有着很多对自己未来美好生活的愿望，这其中有的很快成功有的根本没实现，有的开头很难但通过自己的努力最终实现了自己的愿望，买房就是我从上学以来一直存在的一个遥不可及的愿望。为什么能实现自己买房的愿望呢？那就一定要做一些让自己不断成长、不断变好的事情，通过这个重要的因素促使早日达到自己的买房梦。所谓“机会是留给有准备的人”的，其实买房也一样，不做好准备就买房，很容易之后就后悔莫及。不论你是“临时抱佛脚”也好，还是早有准备也好，你真的确定你都准备好了吗？有没有忘记点什么呢？如果不确定，就来看看买房前应该做哪些准备？买房需要准备什么？确定买房目标：根据自己的收入、支出等实际情况来确定适合自己的房屋，合理估计自己的经济实力，要将购房成本控制在自己能够接受的范围之内。从自己的实际情况出发，好好规划，其实房屋能满足基本的居住需求就好，避免出现不必要的额外负担。买房需要准备什么？积累买房首付款：制定出一个定期定额的计划，这样的话，每个月就可以固定提出一笔资金，也就积累了一定的购房首付款，而且还能促使你的消费更加理性。此外，如果真的无法筹足购房首付款，也可以先向父母借些钱，日后陆续返还，缩短积累时间和降低潜在的涨价成本。买房需要准备什么？筛选买房范围：小户型的二手房交通便利、配套设施趋于成熟、价格相对优惠，是一个不错的选择，此外，如果你的工作流动性较大，那就可以考虑一个交通便利的地方，这样即使由于工作变换而搬迁，出行依旧方便。相比较下来，面积小、首付少、总价低的房屋会更加适合年轻人。买房需要准备什么？选择恰当的户型：家里有几个人要住进来，喜欢什么样的格局，这些都表明要选择一个合适的户型。户型一般分为平层户型、跃层户型、错层户型和复式户型，好的户型采光要好，通风流畅，最好能有穿堂风，朝向的选择通常以朝南最佳，朝东西次之，朝北最次，除了朝向，窗景也非常重要。买房需要准备什么？明确购房需求：选择住房一定要“量身定做”，选择什么样的“家”，是消费者最要慎重对待的事情，根据个人需求，不同消费水平等来决定。房子地理位置、所属楼层这些因素都将会影响到房子的价格，影响到入住后的舒适度、方便度，需要仔细考虑。买房需要准备什么？寻找合适房源：网络发达的今天，不用非要一家一家地实地看房，可以先在网上寻找好适合的房源。可以将自己的要求罗列下来，比如面积，装修，价格等，然后比照着这些要求去网上筛选房源，等到找到符合自己要求的房源再去实地看房。买房路上，其实都充满了各种问题，房产价格太高、房产陷阱太多、房子户型难以抉择、要准备的资料很多、买房需求不明确等问题。所以买房不容易，女生买房就更不容易了。买房的过程虽然会苦，但是在努力坚持的最后，希望通过这篇文章能让部分想买房的女生早日买到令自己满意的居所，达到自己的买房梦。

先关注下近期的新闻：北京现房销售试点项目正式上市近几年，新建商品房无法按期交付或是交房后“货不对板”导致购房人维权的情况频出。从去年2021年起，北京开始试点房屋竣工备案后再对外进行销售的模式。近期，首个“现房销售”试点项目正式上市。记者了解到：有一半的房源采取现房销售，另一半则仍是期房销售。从户型设计到装修标准，二者没有任何差别。期房部分，购房人现在就可以购买并办理按揭贷款，而现房则需要到房屋竣工后才能办理购房手续。从北京今年已成交或待成交的新房地块来看，“现房销售”将越来越普遍。我喜欢现房现房是指购房者在买房时具备即买即可入住的商品房，是开发商已经办理好所售房屋的产权的商品房，在与消费者签订商品房购房买卖合同后，即可立即办理入住并取得商品房买卖合同。只有取得产权证和土地使用证才可称为现房。优点：户型设计、小区环境亲眼可见，入住快不误事，新房尾盘有优惠。现房可以将未来的家完整的呈现给买房者，不存在某些样板间过渡粉饰，缩小家具比例的情况。可以让购房者在真实楼层中感受室内采光、通风、房屋格局，室外视野的等真实感受。缺点：如楼体较老，小区规划落后，车位不足等。如果是精装现房也有设计老旧等可能性。我喜欢期房通常人们把在建的、尚未完成建设的、不能交付使用的房屋称为期房。即指开发商从取得商品房预售许可证开始至取得房地产权证（大产证）止，在这一期间的商品房称为期房，往往在这一阶段购买商品房时应签预售合同。一般情况下，期房的价格较低，挑选余地较大，很长一段时间颇受购房者的青睐。优点：挑选余地较大，选择时间长，设计规划较为新潮，楼体较新，土地使用权期限长，预售价格低。缺点：宣传材料与实际结果不符，配套建设不完善，项目停工烂尾，或存在一房多售等情况。总体来说各有利弊，但是因为我本人对很多虚无缥缈的话术很难在脑海中形成真实感受，所以我是更倾向于现房的心态。但是每个人考虑问题的出发点是不一样的，对房子的需求和感受也是不一样的，我只能代表个人的想法。总之，买房是一件大事，我认为如果经济条件允许还是建议大家买现房比较好，毕竟看得见，摸得着，自己心理也有底。如果买期房的话，最后收房的时候，有哪里不满意或者面积不对，又会出现很多纠纷，自己闹心，家人也跟着烦恼。

分期付款的优缺点是什么？按揭贷款的优缺点是什么？建议广大购房者，无论是选择分期付款或者按揭贷款的方式买房，都要根据自己手中的资金量和运作情况而定。如果说幸福是一种感受，房子虽能提高您的幸福指数，但是日后的贷款势必要按时归还的，如果控制不好就有可能是一种痛苦，幸福？将何以言之？

近日，一篇《燕郊断供者的自述》在社交平台刷屏。这篇文章的主人公于2017年置换房屋，在河北燕郊买下一套140平方米的三居室，总价426万元，贷款298万，月供16800元。 一晃4年过去，燕郊房价腰斩，当初买的房子跌到了240万，等于现在把房子卖了，还要倒贴银行五十多万。思前想后，主人公决定断供，结果断供之后被银行起诉，要求承担利息、罚息、案件受理费、起诉费等费用，预计将近20万… 那么问题来了①房子断供，开发商会把房子收走吗？②什么是按揭买房？

在本期百科问答中，你会看到以下问题的答案。·那些突然降价的楼盘能不能买？买了会有何风险？·为什么买房要先了解城市规划？·在买房过程中要考虑哪些城市规划因素？“地段、地段还是地段”，买房如何选地段？

2月23日，字节跳动一位员工吴某不幸猝死。事情发生之后，吴某妻子面临着丈夫去世，孩子尚未出生，每月2.1万元按揭30年房贷的困境，压力可谓是极大。根据知情人士透露，吴某妻子曾在一个微信业主群里，向大家求助，询问购买的期房是否可以退房退款。那么，期房到底能断供和退房吗？在本期百科问答中，你会看到以下问题的答案。·期房能断供和退房吗？·不办理房产证的会有什么后果？·房地产中的刚需如何定义？  

在本期百科问答中，你会看到以下问题的答案。·买房如何选择房子的最佳楼层？人的理想居住地是“接地气”才好吗？·申请公积金贷款之后，我还能提取公积金余额吗？·加装完的电梯物业要再收10万合理吗？   

在本期百科问答中，你会看到以下问题的答案。实现零物业费真的是好事吗？年轻人不生孩子，房子怎么办？县城的山寨小区能不能买？提前部分还贷是减月供还是减年限啊？  

房产证是大家口头上的称呼，目前，房产证分为房屋所有权证和不动产权证两种。其中不动产权证是新版房产证，正在逐步取代以往的房屋所有权证。房产证和不动产权证功能是否一样，他们有什么区别呢？问：房产证和不动产权证功能是否一样，有没有区别？答：不一样，有区别。不动产证上除了权利人、共有情况、坐落位置等原来房产证内容外，还增加了镭射区（防伪镭射标签）、不动产单元号、使用期限等内容。不动产单元号具有唯一代码，相当于证书记录的不动产在全国范围内唯一的“身份证号”，通过不动产单元号就可以锁定该不动产信息。 于此相比，房产证的内页内容仅包括房屋所有权人、共有情况、房屋坐落、登记时间、房屋性质、规划用途、房屋状况和土地状况。问：房产证和不动产权证涵盖范围是否一样？答：不动产权证：不动产权证包括土地、森林、宅基地和建筑物等的所有权。简而言之就是它们是归属于你的私人物品，你拥有它们的抵押、使用及经营等权利，及法律规定下的相关权利。房产证：房产证仅证明拥有者对该房子的使用权和共有权。房产证包含在不动产权证里面，但房产证不能和不动产权证划上等号。问：房产证和不动产权证发证机关是否不同？答：不动产权证：不动产权证由国土资源局颁发房产证：房产证由中华人民共和国住房和城乡建设部颁发问：房产证和不动产权证需要缴纳的费用是否不同？答：不动产证：不动产证只需要在不动产登记中心登记并缴纳一次费用就行房产证：房产证需要对缴纳两次测绘费用，分别是土地面积和房屋面积，还需要缴纳两次制证的工本费。问：房产证和不动产权证都要办吗？答：不动产权证和房产证不需要都办，如果是旧版的房产证，只需要更换成新的不动产证就行，不需要两者都办理的。如果是新办理的不动产证，就只需要办理一个就可以了。不动产权证一般指中华人民共和国不动产权证。 不动产权证，是权利人享有该不动产物权的证明。当不动产登记机构完成登记后，依法向申请人核发不动产权属证书。当事人持有不动产权属证书，就能够证明自己是不动产权属证书登记的物权的权利人。问：旧的房屋房屋房产证需要换成不动产权证吗？答：按照国家“不变不换”的原则，现有各类不动产权证书继续有效，权利不变动，证书不更换。也就是说，旧证、新证同时都具有法律效力。但新购房屋等不动产并首次办理产权证，申请办理产权变更登记、转移登记等手续的市民，将逐步换发新的不动产证。

房屋购买过程中会遇到很多问题，不管是一手房还是二手房都是需要缴纳税款的，这期间办理起来的流程也很复杂，需要的手续也很多，所以正常情况下一天肯定无法办理完成。另外缴费过户前还需要购房者研究透很多问题，才不至于发生房产纠纷。问：缴税过户可以在一天完成吗？答：正常情况下缴税过户无法在同一天完成。一般缴税需要提交做缴税预审的，缴税预审通过后才可以预约缴税，在缴税之后需要预约过户的日期，预约好过户的日期之后才可以去过户，一般缴税预审到过户完成需要10个工作日左右。缴税过户需要的资料卖方：1、 产权人本人到场。2、带二代身份证、家庭成员户口本原件、结婚证(离婚证及离婚协议书原件);港澳台人士需带好港澳居民身份证等;台湾同胞需带好来往大陆通行证、居民身份证等;外籍人士需带好护照及护照的译本公证等。3、 产权证原件、原购房发票原件、原契税票原件、央产房上市审批单、经济适用房不予回购证明等材料。买方：1、新产权人到场。2、带夫妻双方二代身份证、家庭成员户口本原件、结婚证(离婚证及离婚协议书原件)、港澳台人士需带港澳居民身份证等;台湾同胞需带来往大陆通行证、居民身份证等;外籍人士需带护照及护照的译本公证等。3、税费(足额银联卡)。问：全国的缴费过户手续都一样么？答：不一样，由于不同的地区对于房屋户籍政策是不一样的，而购房者购买二手房之后都需要办理过户，如果购房者买房后发现房屋不能落户的话，那么对于购房者来说就是一项很大的损失，特别是在一些大城市实行落户限制，并不是买了房子就能迁入户口，为了避免出现房屋过户后自己户口迁过来的情况，一定要了解清楚当地的户籍政策。问：购买二手房还需要核实房屋产权情况么？答：购房者在办理过户之前要了解清楚房屋产权，因为在二手房交易过程中，因为产权问题引发的各种纠纷有很多，比如房屋存在共有产权人，而共有产权人不同意转让房屋，或者房屋存在抵押出租的情况，如果二手房存在这些情况的话，购房者就要和卖家针对这些问题进行解决，要确保不会发生房产纠纷的情况下再来购买二手房。问：购买的二手房屋里的家具如何处理？答：由于二手房在出租之前都带有装修和家具，很多房主在出售房屋的时候还会赠送一些家具家电，购房者个在签合同的时候就要把这些家具家电写入到合同里面，再进行过户交接的时候方便根据合同来进行清点，尤其是对于设备的品牌型号是否能使用等都应该写清楚。问：二手房过户水电气是否需要交接？答：在进行二手房过户的时候，购房者不能只关心房屋的产权情况，还要了解清楚房屋的水电气，并且进行过户，买卖双方需要到水电气等公司的营业网点办理相应的过户手续，同时购房者还要搞清楚原房主是否存在欠费的情况，对于有欠费的话需要原房主补缴费用，然后再来办理过户手续。

在本期百科问答中，你会看到以下问题的答案。·同一个小区，哪些房子会比较难卖？·开发商把卖不掉的车位围起来合法吗？·为什么全天下的开发商只分成三种？·黄昏恋奔现被带去购房怎么办？   

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