商业住宅的土地使用年限是40年或50年，普通住宅的土地使用年限是70年，根据《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。”非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。相对于普通住宅，商住两用房的隐性成本其实很高。

商业住宅与普通住宅的区别主要是在于其土地使用性质和产权性质的差异。具体说明如下：

土地使用年限不同

商业住宅土地使用年限为40-50年；普通住宅的土地使用年限为70年。

产权性质不同

商业住宅属于非普通住宅。商业住宅楼特点一般是下层商业网点，上层为民用住宅。普通住宅一般不会出现这种情况。

设计标准不同

设计导向不同，商用房公建物业受朝向、采光、进深等限制较少，而普通住宅的要求较高。

生活成本不同

如按公建用途规定，其水、电、暖等使用费用都将采取商用价格，所以对于购房者应该在购房时询问清楚、目前。开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施。能按民用价格缴纳。

落户问题

商业性质的房子无法迁入户口，只有70年产权的住宅才可以。

另外，补充下商住两用房的劣势：

商住两用房一般无法迁入户口，这意味着即使周边区域内有较好的教育资源，子女因户口不能迁入也无法就近入学。这无形中造成了业主生活、学习上的不便；

商住两用”房生活成本高；商住两用房的水、电和物业费用的都是商用标准，远高于住宅项目，各种税费等也要高于普通住宅。也就是表示购房者要承受较高的生活成本；

所以，商住两用房将商和住混杂在一起，名为既可“商”也可“住”，实则给双方都带来了很多麻烦。