楼市观察团|空置率之谜

    乐居买房 2022-08-19 09:23

    编者按

    信息轰炸的时代,我们安静记录买房点滴,关注普通人买房故事,以细致入微的视角,静观楼市,体察民生。

    乐居买房 付强 发自北京

    “其他小区不清楚,我家小区每晚亮灯的人家目测有7、8成吧”“ 感觉年头久的小区住户更多些,新小区相对少”“疫情之后似乎走了些人,大概是因为通勤北京不便搬家了吧。”

    近日,贝壳研究院发布关于“全国28个大中城市平均住房空置率为12%”的调查报告,廊坊空置率位居前三。多位当地居民向乐居买房介绍了他们对于空置率的切身感受。

    这并非“住房空置率”首次登上热搜。作为衡量楼市泡沫的重要指标之一,空置率似乎每隔一段时间就要被“回锅”炒热一番,但时至今日,官方层面仍无权威数据统计,人们的好奇心有增无减。

    空置率为何引人关注?

    不久前,贝壳研究院发布《2022年中国主要城市住房空置率调查报告》(下称“报告),显示28个大中城市平均住房空置率为12%,相对处于较高区间;南昌、廊坊、佛山住房空置率排前三位,均在15%以上。

    随后,贝壳研究院又发文称,该报告部分调研问卷数据采集有误,导致数据不准确。同时,调研以“房屋是否存在连续三个月无人居住”为判断指标,不能充分反映真实情况。

    这般“发出又撤回”的操作引人遐想。有人认为若数据存疑,撤回无可厚非,也有人猜测是报告触及了某些人的“痛点”。更多人则好奇,在又一次的“试水”失败后,我国住房空置率的官方统计究竟何时才能问世。

    空置,指的是房屋没有投入使用,处于待出售或出租状态。住宅空置率反映的是住宅供给与需求之间的矛盾,合理的住宅空置率能使矛盾最小化。

    国际上对于空置率的统计标准不尽相同。例如,美国把度假房、周末房、移动住房纳入统计范畴,日本空置房的定义是长期无人居住且连续5年无水费电费支出的,加拿大温哥华认为每月有25天或每年有4个月无人居住就算房屋空置,香港则把装修中的住宅也视为空置。

    内地截至目前仍没有官方层面的空置房统计数据,但“民间”的尝试从未停止。

    2014年,西南财经大学中国家庭金融调查与研究中心发布报告,称2013年中国城镇家庭空房率高达22.4%,空置住房资产占城镇地区家庭总资产的11.8%,4.2万亿银行房贷沉淀于空置住房。

    2015年5月,又有机构发布统计数据称,目前中国楼市的首要问题是空置率太高,空置面积达10亿平方米。

    到了2020年,又出现了“中国空置房高达6540万套”的惊人消息,称统计依据

    源自有6540万套住宅电表连续6个月读数为零。不过该消息很快被辟谣,系多年前的旧闻,国家电网曾明确表示,没有统计、发布过相关数据。

    据乐居买房分析,房屋之所以空置,核心原因显然是供大于求,另外在销售、出租过程中,也不可避免存在一定空档期。

    当然,也有一些主观上造成空置的因素,例如房屋持有成本低,部分业主为投资而买房,不太在意空置问题;城市租赁市场分化较大,需求不旺或租售比低,业主出租意愿不强导致空置。

    统计标准长期缺位:不能还是“不敢”?

    抛开“观察阳台装修情况”“统计空调室外机”“晚8点至10点亮灯数量”等民间建议不谈,不少专家学者曾为住房空置率的界定发表过看法。

    北京市人大代表卫爱民认为,通过水、电、气、暖的使用情况来判断,如实际使用量为应用量的1/5、1/6即可认定为空置房;中国人民大学土地规划研究中心主任严金明也介绍,很多其他国家通过水费、电费等相关指标来调查房屋空置率,简单明了同时也比较科学。

    要说城市级别的数据掌握能力,住建、供水、电力公司算得上当仁不让,但它们并没有动力主动整理、发布这些数据,何况这也不属于法律要求必须公开的数据范畴。

    再者说,也并非所有人都乐见于数据发布。

    张先生是土生土长的南昌人。在他的印象里,自家及附近属于老城心的小区,住户普遍比较多,但在一些郊区、新区,空房还是挺多的。

    根据贝壳研究院的统计,南昌空置率达20%,位于28城之首。而按照国际通行惯例,商品房空置率在5%至10%之间为合理空置范围,10%至20%为危险区,20%为商品房严重积压区。

    “不好评判贝壳这个数据是否准确,但就算是真的,我想恐怕也不好公布”,张先生说,“相当于每5套房子就有1套空着,大家会怎么想?之后还怎么稳楼市、卖地、招商引资?”

    费力又不讨好,或许是国内空置率标准及相关数据迟迟没有问世的原因。

    住房空置率如何降低?

    考虑到国内经济社会发展现状,有观点认为,一部分的住宅空置有其合理性,是居住水平提高、生活更加美好的体现,比如度假房、周末房等。

    另外,基于国情,不少家庭属于“职住分离”类型,工作在大城市、置业在老家;或是为了子女教育租房居住,自有住房无意租出,也会带来一定程度的住房空置现象。

    当然,除去上述“合理”情况,非必要的、过多的住房空置无疑也广泛存在,是一种对资源的浪费。

    对此,上海交通大学住房与城乡建设研究中心主任陈杰在接受媒体采访时表示,应该采取必要的税收手段,尤其是通过加大持有环节的税收,增加空置的成本,由此倒逼出恶意性、特别为了投机炒作而空置的住宅,让尽量多的住宅资源为人们所使用,及早发挥应有的作用,也给市场一个明晰的供需信号。

    首都经济贸易大学教授、北京市房地产法学会副会长兼秘书长赵秀池则认为,一方面,应从政府角度做好城乡、土地利用和房地产规划,根据人地房的关系合理提供住房,确保供应能充分满足日益增长的住房需求。另一方面,要提高住房利用率,具体包括允许个人直接通过官方平台发布房源(含没有产权的),加强房地产投资理财科普、提升家庭有效利用住房的自觉性,以及调整过去过严的限购限贷政策、促进合理购房需求释放,以减少房屋的待售面积和空置。

    另有观点认为,将空置的房源转变为可租赁物业,或许也是思路之一。

    今年5月,长沙出台方案明确,已实现网签备案交房或已办理不动产登记的房屋,盘活供作租赁住房后,不纳入家庭住房套数计算。

    如此既有助于新二租市场通道的畅通,可引导多元租、购需求的统筹与分流,同时也可对减少住房空置现象发挥一定的作用。(完)

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