苏州楼市走到十字路口

“现在客户量起来了，我们端午一天没休。”端午节当天晚上9点，中介小葛还在忙着带看客户。虽然看房时间比较晚了，卖房业主也丝毫不介意，给的回复是“随时来！”

就在上周，苏州二手房成交量达930套，这也是自4月3日以来首次突破900套/周。与此同时，端午假期，苏州新房市场也迎来一波小高潮，地产人的朋友圈都被房企业绩喜报刷屏。金茂苏州公司破3.6亿元，苏州中海破3.3亿元，华润置地苏州片区破3亿，苏州旭辉破2.13亿元....

市场回暖与苏州购房政策的持续宽松有一定的关系。

2022年5月9日，苏州限购限售政策大幅放松。限购：非本市户籍购房调整为3年连续缴纳6个月社保；非限购区内所购房屋不计入家庭限购总套数。限售：新房限售3年转2年；二手房不限售；家庭若有新出生人口（二孩及以上），出售房屋时不受限制转让年限制约。

如今新政满月，苏州新房、二手房市场具体表现如何？市场是否真如朋友圈传的一般红火。乐居新媒体苏州站通过数据梳理、市场实探、人物访谈等还原苏州的楼市现状。

新房局部升温

据苏州乐居数据监控中心显示，2022年5月，苏州市区新房住宅成交5585套，环比4月增加2434套，环比涨幅约77.25%；同比2021年5月减少3077套，同比跌幅约35.52%。

按区域来看，市区6大区新房住宅环比均有所增长，其中吴江区增幅最大，环比上涨166%。

但同比2021年数据，各区均为下跌状态。

整体而言，苏州限购限售政策的放松，对新房市场形成了一定的刺激，但也仅限于局部市场。卖得好的依旧是那些地段、学区、品质都不错的楼盘。

5月21日，狮山纯新盘星河盛世首开当天销售额5.2亿，端午3天再揽金8000万。5月30日，园区新盘中海独墅云著首开，人气火爆，房源快速去化。6月2日，高铁新城铂悦春和万象举行三批次加推，现场300秒即售完，整体销售额突破7亿元。科技城新盘和萃澜庭端午3天累计到访600组认筹106组。可以看出，这些热盘收割了当下市场大部分购房人群。

对此，网友张女士也颇为感慨，对于想置换新房的她来说，眼看喜欢的新房一期一期卖掉了，心里着实有点慌。张女士的房子挂牌了一年多了，还没有卖出去，虽然看得人也不少，但是愿意出价的没几个。

反观那些缺少地段、学区等溢价因素加持的楼盘，尽管有了新政的刺激，但成交量依然堪忧。所以，降价、打折等仍是他们近段时间的主要促销手段。

5月底开始，新区浒关改善小区路劲璞玥风华就一口气推出15套工抵房，最高直降79万，目前优惠仍在继续，125㎡户型总价仅295万起，主力143㎡户型总价391万起，原单价3万/㎡，现价仅为2.3万/㎡。

位于虎丘湿地公园板块的保利融信云上流光，建筑面积约103㎡的户型享最低8.5折优惠，首付5%低至11万起，近期又推出3套特价房源，一口价225万起，最高优惠58万。同样，相城元和的九龙仓翠樾庭也推出了不少特价房，127㎡大平层仅售200多万，单价仅2万/㎡左右，比同区域新房每平直降7000元。

不光降价卖房，首付也可以延期。网友冯女士告诉我们，自己正在出售在住的二手房，但受市场行情影响，房源迟迟未卖掉。另一边，自己已经在新房项目上交了定金，尽管首付不够，开发商仍表示可以等到年底卖了房再网签。

新政后的苏州新房市场虽然局部回暖态势明显，但也仅限于部分热盘，对于非热盘来说，日子依然难过。

二手豪宅逆市成交

二手房方面，据苏州乐居数据监控中心显示，5月苏州市区二手房住宅签约3308套，较4月增加124套，环比涨幅约3.89%，同比2021年5月减少3196套，同比跌幅约49.14%。与新房市场环比75.38%的涨幅相比，苏州二手房市场成交新政后与新政前变化十分微小。

挂牌量上，苏州5.9新政后，挂牌量有一定的增长，但整体变化不大。目前苏州市场二手房挂牌量16.8万，挂牌量主要集中在苏州市区和昆山，其中苏州市区10万左右、昆山4万左右。

业内资深中介杨先生称，“新政之后成交量有小幅回暖，不过大部分都是以价换量，因此，成交价格相比之前有一定的回落。”在行业摸爬滚打多年的他直言，现在市场跟几年前完全不能比，政策推动市场回暖可能会需要更长的周期。近日他也开始摸索做自己的推广渠道了，比如开通个人公众号、拍小视频、开直播......像他这样做的中介不在少数。

与此同时，杨先生也提到，虽然二手房市场整体起色不大，但豪宅市场在新政后这段时间表现却很抢眼，尤其是园区的豪宅大平层和别墅成交异常火热。

根据链家网数据显示，苏州总价1000万以上高端住宅成交量，今年至今总成交量约97套，其中5月成交30套，占总量的30%多。

5月16日，保利独墅西岸，建面约675㎡房源，成交总价4800万元，单价达71084元/㎡。5月26日，春晓别墅约448㎡房源仅挂牌2天就成交，总价6230万元，单价达139159万元/㎡。5月31日，建屋康帝庄园，建面约508㎡房源，总成交价6180万元，成交单价达到121622元/㎡。

值得一提的是，苏州的豪宅市场一直不缺购买力，但之前受严格的限价、限售等政策影响，部分改善人群购房需求还是有所压制。如今，随着苏州二手房限售的全面放开，豪宅市场流动性大大增加，也同步激发了改善群体的置换活力。

同新房市场类似，苏州二手房市场也是冰火两重天。小葛告诉我们，5.9新政对普通二手房成交的提振并不明显，新房、二手房市场库存量大，以致于客户选择面变广，看房和成交周期也就被拉得更长了，她带过一组客户，看了近100套房至今还没定下来。

“限贷不打开，一切都是白搭”

对于苏州5.9新政后，新房、二手房市场冷热不均的表现，不少网友表示，“限贷不打开，一切都是白搭。”

此次苏州5.9新政，虽然在限购、限售政策上做了适当的放松，但限贷政策却依然严苛——首套首付比例30%，二套贷款还清首付50%，二套贷款未还清首付80%，三套停贷。

而南京5月19日限贷放松政策是，1、名下有多套，只要房贷结清，再购房首付5成，且可享受首套房贷利率；2、购第三套不限贷。如果结清一套，另一套未结清，首付5成；如果两套未结清，首付8成！

一直十分关注楼市政策的张先生直言，“这次新政冲击度不够强，尤其对我这样的刚改群体来说，并没有太多实质的帮助。反而现在观望心态更强了，会期待更多政策的落地，尤其是首付比例的调整。”

像张先生这样观望的人群不在少数。除了期待更多新政的到来，利率的下调也是一个重要因素，对于购房者来说，会更从容地来选择合适的房源。

就在苏州5.9新政之后，5月15日，央行发文通知首套房贷利率下限调整为不低于LPR减20个基点，首套房贷利率最低可至4.25%，苏州随即落地执行，苏州人民政府官网发文“购房刚需迎房贷利率下降利好”。目前苏州普遍执行的房贷利率为：首套首贷及二套贷款还清利率4.25%，二套贷款未还清利率5.05%，三套停贷。

虽然近日也有传闻苏州4.25%的利率或将取消，利率马上回调至4.9%左右，但大部分购房者对此表示淡定，政策变动太快，购房急迫性也没那么强了。

6月，苏州楼市还将有21盘上新，新政能否带动市场进一步反弹，乐居将继续观察。