内环供应减少 外环供应大爆发 2022年这些板块或遭抢

随着上海第六批入市新房的公示，逐渐拉开了2022年第一批开盘的序幕，第六批次集中入市17487套房源，是2021年供应最多的一次，不过最早也是在2022年的1月开盘。也让2022年的开局显得格外清晰。

经过了2021年摇号积分制的出台，让更多的购房者有了置业的机会；房地联动价的出现，在拍地前就明确项目预售参考价格，基本锁死房价，让市场平稳发展。这些政策调控，都让2021的上海楼市更加公平、透明。

那么2022年，有哪些项目入市呢？据乐居不完全统计，上海各区预计明年入市145个楼盘，包括47个纯新盘。

从环线来看，在已公示的项目中，2022年内环内、内中环供应明显减少，仅33盘，而且今年热度最高的前滩，明年仅有一盘；中外环的供应以新江湾城、外高桥、上大板块为主，仅18盘，大多是2021年已经开盘的项目，后续如果没有新项目，断供也是存在的；而2022年供应爆发主要在外郊环、郊环外，共计94盘，主要还是以浦东与五大新城为主。

从区域来看，嘉定和奉贤在2021年是供应主力之一，但是在2022年明显减少。从目前来看，2022年五大新城的供应仅有松江和临港还是比较充足的。在郊区中，宝山依然是供应大户，闵行供应比较少，明年仅有一个纯新盘待入市。

传统市区供应量较少，除杨浦10个和虹口8个楼盘以外，静安、徐汇、黄浦、普陀仅有4个楼盘供应，而长宁仅有个1楼盘。内环内的楼盘逐渐减少，外环崛起或将是2022年的常态。

目前传统意义上的中心城区，供应36盘，其中纯新盘11个，以杨浦、虹口为主将成为市区新房供应的主力。杨浦凭借总数10个项目摘得新盘供应数量之冠，其中热度较高的还属新江湾城与东外滩板块，东外滩的新盘项目也是最多的，龙光天境与杨浦滨江壹号已随第六批入市，均价9.9万/平，这样的价格在内环内还是很有竞争力的，但是这两个项目周边的城市界面比起其他内环内项目还是稍微差一点，而且购房者看中的还是楼盘的未来价值，东外滩板块的新房与二手房价格基本持平，可能不太吸引高分的购房人群，所以如果想买这几个楼盘，竞争可能会小一点。

而另一个热门板块虹口的核心区域北外滩，招商三玺的入市、瑞虹海景壹号、瑞虹瑧庭的加持，北外滩的热度，在2022年将会持续。而且中粮瑞虹海景壹号在第六批中均价是11.5万/平，与2021年1月瑞虹新城9期开盘价格持平，可见新房价格稳定性较好，而二手房方面，虹口二手房均价已经达到14万/平。区域内一二手房价格倒挂，未来房价具备一定溢价能力。

而其他市区的楼盘不多，静安的楼盘不多，安康苑在第五批次中已经入市，还有一个华发仁恒苏河源待入市，2020年10月拿地，规划了6栋住宅，主推建面约100-160㎡的户型，相比市区内大户型的楼盘，这样的稀缺小户型，也给了购房者低门槛入住苏州河板块的机会。长宁区的壹公馆，一直没有什么消息，主要推出的也是大户型，还是比较挑购房者的。同样徐汇、普陀的楼盘2021年已经开过盘，2022待加推，但是后续没有什么新盘，购买力明显不足。

不过，内环、中环的新房项目虽然供应不足但未来依旧会很热，比如静安大宁、徐汇滨江、虹口北外滩这些区域，一二手倒挂率肉眼可见的明显，所以能够买到这些板块肯定不亏。而杨浦东外滩也能以新房项目多在内环中占据一席之地，对于购房者而言，最主要的是看自己积分够不够，能不能有机会买到了。

内环内的供应不足，让很多购房者外溢到了中外环、外郊环，那么宝山和闵行自然成了外溢客户的首选。宝山在2022年入市楼盘17个、闵行8个。

宝山的楼盘迎来大爆发，主要集中在罗店、顾村、上大、杨行、淞宝等板块，其中罗店板块有3盘是纯新盘，其他板块也是热度不减，其中顾村板块的大华锦绣四季与中企光华雅境均在第五批触发积分，上大板块的大华悦庭同样触发积分，还有深耕上大的经纬明年将入市学府阳光和至臻豪庭。

目前第六批入市的四季都会，于12月17日9:00至12月23日12:00开启认购，认购金80万元，开盘时间为1月12日，共推出344套，建面约77-106平高层房源，均价约47605元/平，带装修交付。

目前来看，宝山属于上海的置业洼地，在其他区域新房供不应求的情况下，过剩的置业需求外溢，导致了宝山顾村等周边板块新房置业热情的提升。  

闵行楼盘的供应相较于宝山，稍显不足，而且主要以改善为主，其中上海星河湾、上海华府天地，宝华源墅、兰香湖壹号，大多都是大户型为主，高总价，也让购房者止步闵行。但是也有还不错的楼盘可供选择，如华发四季半岛、颛桥紫薇花园，以及目前是纯新盘的碧桂园柏悦前湾，这三个楼盘对于购买小户型的客户来说，还算友好。

目前华发四季半岛和颛桥紫薇花园已经随第六批入市，而且这两个项目都依托5号线出行，距颛桥站直线距离不足1公里，那么对于产品与价格的对比性还是比较强的。而位于华漕的碧桂园柏悦前湾，才是让人期待，这也是闵行华漕自前湾规划面世以来，首个待入市的项目，房地联动价约6.5万/平，将推900+套住宅，打造建面约90-140平户型，为高层、叠墅产品，想在华漕板块的置业的购房者可以先关注起来了。

除此之外，外环、郊环的项目不只有宝山、闵行，其中浦东&临港区域有29个盘供应。其中临港占据8盘且大多是纯新盘。

浦东和临港成供应主力，作为上海楼市的主要供应大区之一，浦东新区近几年来新房供应都占了比较大的比重，但2022年主要以刚改为主，豪宅项目不多，如以周康、外高桥、唐镇为主的热门板块，还有以川沙、惠南为主的刚需热门板块。而备受关注的前滩板块仅有纯新盘浦江壹号在其中，这势必在2022年掀起一波高分潮。

而临港片区大多是纯新盘，且大多在101片区和103片区内，供应量也比较大，这无疑是市区投资客户和外区刚需入场的好机会。

从2021年触发积分以及开盘的热度来说，一二手倒挂严重的区域，往往是热度高的板块，如前滩板块，它的新房价格在10.2万/平，而二手房的价格在15-17万/平之间，二手房倒挂现象严重，倒挂比在33%-41%之间；还有临港101片区中，新房价格在3.3万/平，而二手房住宅在5万/平，别墅也已经达到了7万/平，不难发现触发高积分的都是倒挂比例严重的板块，这些高分人群除了追求楼盘的品质以外，更多的还是看中楼盘未来的成长性以及价值前景，这些楼盘可以说买到就是赚到。目前区域内有着比较好的产业基础和高科技企业，吸引了越来越多的人才置业，再加上临港新城等板块的逐步发展，未来其区域价值将有望持续提升。

同样有此热度的还有青浦新城以及大虹桥区域，2022年青浦楼盘供应有8个，其中新盘有1个，主要以徐泾、青浦新城为主，这妥妥的青浦两大“流量区”。

2022年将要入市的项目中，上海蟠龙天地依然会大多数人买不到的高分盘，反观俊灿星城，同样位于徐泾，但是在2021年未触发积分，也成为了部分买不到蟠龙天地的第二选择，但是依托大虹桥的流量，加上虹桥的新房不多，2022年是否会触发积分，也不好说。而且目前徐泾的新房价格在6.2万/平左右，二手房价格参考周边的招商虹桥公馆、中核锦悦府在7.5-8.9万之间，二手房倒挂明显，价值潜力非常被看好，所以青浦区域的新房依然是购房者不错的选择之一。

除临港新城、青浦新城以为，奉贤新城、嘉定新城、松江新城也是购房者值得关注的区域。此次2022年的入市楼盘中，这三个区域有37盘，其中松江有16盘、奉贤11盘、嘉定10盘。

先看奉贤，以南桥、奉贤新城的新房为主，从中可以看出大多数已随第五批入市且触发了积分，作为五大新城里的价格洼地，均价3-4万/平的新盘聚集地，虽然发展较晚，但地铁盘供应量依然凭借5号线一路走高，成为2021年四季度领导五大新城的一匹黑马。

近年来客群从奉贤扩大到闵行以及松江，随着十四五规划的进一步落实，更多的轨交以及配套的规划实施和落地，未来奉贤新城的成长潜力可想而知。

但是看到第六批中仅有3盘入市，且均不在奉贤新城范围内，且离地铁有些距离，最近的正阳铂璟湾直线距离还有1.9公里，那么奉贤新城还能不能保持热度，那就要看2022年的开局如何了。

再看嘉定，供应比较集中，以嘉定新城、南翔为主，值得一提的是，第五批入市中嘉定4盘全部触发积分，其中就包括金地峯范、奥园金地格林云尚，依托双轨交，11号线和嘉闵线也是得到了购房者的青睐。而嘉定新城是唯一一个坐拥双轨交线路的城区。11号线无需换乘即可到达上海市区，未来的嘉闵线从嘉定至闵行，途中经过许多大型居住社区，出行非常便利。

近年来，嘉定新城内房价涨幅较慢，但未来升值空间很大，而且区域内的新房不多，双轨交的配套，也是很多刚需购房者的选择之一。

最后看松江，新房以松江新城、九亭、泗泾、佘山为主，虽然九亭断供已久，但是2022年入市的楼盘大多之前已开，历经几年之久，而且九亭的城市界面较差，规划有所欠缺，一直不被购房者看好。

而松江新城依靠五大新城的利好发展，通过优厚条件首先吸引产业集聚，再通过提高居住、交通、教育、医疗等配套水平，也让板块内的新房得到了关注，如金地丰盛道、金地新乐里、中海阅麓山等新房也有一定的关注。也许是因为区域内新房较多，且价格在5万/平左右，与其他四大新城相比，价格较高，这也让很多刚需购房者望而却步，从第五批入市，松江没有1盘触发积分中可以看出，相比较奉贤、嘉定，好像松江的楼盘在购房者心中的没有那么的抢手。

目前区域内只有9号线在侧，出行有一定的压力，但是未来12号线向西延伸到达松江，将有效缓解区域内人员的交通压力。而且有松江大学城在其中，还有区域内自带的自然资源，未来的松江新城的发展潜力还是值得看好的。

另外，金山和崇明在2022年共有11个项目入市，金山6个，崇明5个，其中崇明有2个纯新盘。

在2021年中，上海土拍共三轮，第一轮共31幅地、第二轮共20幅地、第三轮共27幅地，共计78幅地块待入市。

其中青浦区15幅、浦东新区21幅，占比46%，可以看出2022年的楼盘主要以这两个区域为主，刚需、刚改项目依然会是明后年供应主力。青浦区15个涉宅地块，徐泾、青浦新城、朱家角、华新、重固等板块均有分布，其中青浦新城7幅，供应量最大，而第三轮土拍中朱家角的两块地热度也比较高。

浦东新区21幅地中，临港101片区、105片区以及书院板块、泥城板块占13幅，2022年的临港大爆发真的是令人期待了。

松江、嘉定各有6幅涉宅地块，主要集中在松江新城、嘉定新城、南翔等板块；宝山也有7幅，主要集中在顾村、上大板块；奉贤8幅，主要集中在南桥、奉贤新城板块；闵行3幅，主要在华漕、颛桥、春申等板块，另外，崇明、金山各有2幅涉宅地块。

而传统市区有8幅地块，主要分布在徐汇、杨浦各有3幅涉宅地块，另外静安、普陀也各有1幅。

从中可以看出，2022年，传统市区的供应逐渐减少，宝山、闵行等外环的区域，保持供应，而新晋的临港、五大新城则是供应主流。