近日的“炸弹”一波接一波：

7月3日，深圳出台了《深圳市共有产权住房管理办法》（以下简称《管理办法》），且发布了四个政府规章，明确今后深圳三种保障性住房类型。

7月4日，深圳首块竞“现房销售”地诞生。来自宝安新安A001-0212宅地，首创以“竞现房销售建筑面积”出让条件挂牌。

共有产权住房《管理办法》将于8月1日正式施行，而这三宗宅地也将在翌日8月2日下午拟成交。

深圳打新人千呼万唤的松绑新政还没出现，重磅政策应接不暇。共有产权住房的诞生，预示着“安居房、人才房”退出深圳房地产历史大舞台，已进入倒计时阶段。

此外，深圳官宣三季度计划入市的商品房项目34个，预计供应住宅1470039.47平方米，合计14957套新房，而深圳6月份的商品新房成交刚迈过3000套大关。

2023年的下半场，将会是共有产权房、人才房与商品房混战的一段时期。

8月1日正式施行
共产房入场前最后的战役

7月3日，深圳市发布了《深圳市公共租赁住房管理办法》、《深圳市保障性租赁住房管理办法》、《深圳市共有产权住房管理办法》和《深圳市保障性住房规划建设管理办法》。（详情可见今日列表文章）

这四个政府规章于8月1日开始正式实施。在经过了十多年的摸索与实践，深圳的保障房体系终于尘埃落定，今后仅有共有产权房、公共租赁住房和保障性租赁住房三类保障房。在全国范围内具有重要的示范意义。

这预示着，目前的安居型商品房、人才住房将逐步退出市场，过去有关保障房套利、流转机制等质疑声将消弭。目前这一批人才住房将会是最后一批100%产权、6折保障房。

虽然深圳不再供应建设可售型人才房，但存量可售型人才房也将持续供应。接下来，深圳还有这些人才住房可供选择。

2023年被称为深圳人才住房元年。从年初至今，关于人才房的讨论始终未曾在购房群体中消逝，仿佛今年要一次性爆发，直到共有产权住房的面市。

深圳第一张共有产权规划许可证4月份已经派出，就在宝安沙井塘尾地铁站鸿荣源珈誉府里面。

项目总建面56万㎡，将建设10栋住宅楼，其中普通商品住宅218138㎡、共有产权住房125336㎡（深共有任书[2022]1号）。

从鸿荣源珈誉府项目的规划许可证显示，其住宅楼4栋、9栋、10栋全数作为共有产权住房，总户数1730户，套内建筑面积均<90㎡。

从公布出来的平面图中，共有产权住房所在地块位于鸿荣源珈誉府项目南部，紧挨幼儿园，预计两房65㎡和三房85㎡。

鸿荣源珈誉府商品住宅将在本周（7月8日）开盘，与之同在五区的共有产权住房，随着《管理办法》落地，预计也很快推出市场（具体预售时间以官方公示为准）。

除了宝安沙井，目前已公示的共有产权房规划还有福田、龙华和龙岗等项目。福田景田片区B201-0070宗地，预计将供应304套共有产权住房。

深圳“现房销售”宅地诞生
宝中附近，限价8.86万/㎡

另一则重磅消息，则来自深圳土拍市场。

继6月30日，深超总百亿宅地破除“7090政策”（套内建面90㎡以下占比不低于70%）限制后，深圳再出土拍新规。

在挂出的宝安新安宅地出让条件中，要求“竞现房销售建筑面积”。

本轮出让的宝安龙岗三宗宅地，除了基础幼儿园等配套之外，均取消了过往的竞自持、保障房配建等部分，其中宝安A001-0212宗地，成为深圳首宗竞“现房销售”地块。

采取“三限双竞+摇号”规则挂牌出让,即:限地价、限普通商品房销售价格、限现房销售建筑面积，竞地价、竞现房销售建筑面积，达到最高限制现房销售建筑面积后通过摇号方式确定竞得人。

建成后商品房毛坯限售价88600元/㎡，包括“现房销售”的部分。

地块现状，乐居摄于2023.07.03

A001-0212宗地原是2022年第二批次集中出让的地块，该宗地紧邻新安中学与海韵学校，周边是宝安体育中心、深业新岸线，新盘越秀瑞樾府也在附近。区位相对优质，但当时地块出让条件中商办比例超50%，最终无人报名，爆冷流拍。

宝安体育中心

今年4月地块经过规划调整，去除“商业用地”比例，在原来的10.39万㎡总建面规模，下调至8.23万㎡。

现房销售建面最高限制3.55万㎡，占项目总建面约43%，若剔除商业5500㎡、6班幼儿园2200㎡等社区配套面积近1.2万㎡，则现房比例占比不小。

“现房销售”这块地放在今天的市场，买家所见即所得，降低维权风险，缩短交付时间，但对于房企而言，无形中增加了许多成本压力。

在今年1月召开的全国住房和城乡建设工作会议上，住房和城乡建设部部长倪虹提出“有条件的可以进行现房销售”。自去年停工烂尾风波之后，越来越多城市试点“现房销售”模式，包括广东省城市。

在2022年，全国有16个城市，现房销售规模占比超过14%。

那么，深圳距离“现房销售”有多远呢？

其实早在2016年深圳曾“试点现房销售”，龙华金茂府前身用地，公告中要求“本宗地上建筑物、附着物不能预售，只能以现售形式对外销售”，措辞有玩文字游戏之嫌，但确实与“现房销售”有所相关。因此深圳龙华金茂府被视为第一个现房销售试点。

终究只是昙花一现，之后再无现售宗地出现。

广东住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析认为，在现阶段，如果土地价格、建设成本不变，现售会抬高建设成本，从而影响这类房子的销售。

所以现售制度下，必须要求政府在地价上让利，以降低开发成本，进而稳定房价预期，也能降低购房的成本。

32盘！14957套住宅！

深圳三季度商品房加入混战

在昨天，深圳住建局公布三季度计划入市商品房名单，声音一时间被共有产权房抢了风头，加之现在新房的关注热度也不比过往。

据显示，全市第三季度计划入市的商品房项目34个，其中住宅楼盘32个，供应面积合计1470039.47㎡，房源14957套。

接下来，深圳有计划住宅供应的区域，集中在龙岗区、坪山区、光明区，宝安区，以刚需改善盘为主。

经历第二季度的集中释放，南山区在第三季度的供应步伐放缓，仅有方直珑樾山加推172套住宅，前海第三季度无新盘入市计划。

福田区第三季度仅有两个旧改盘计划入市，位于沙头片区，其中绿景尚悦府计划供应80套商品住宅，金地环湾名苑也近住宅供应，共406套住宅。

宝安区有五个住宅计划入市，其中，备受关注的宝中越秀瑞樾府首推206套房源，碧海片区京地海樾府有348套住宅入市，沙井拾悦城楠园推出530套住宅。

值得一提，罗湖久违有新盘入市，位于布心的京基天韵府计划将推出244套住宅。

供货大区龙华区在三季度供应减少，仅2个新盘有推售计划，位于北站旁的中海珑悦理将推售477套住宅，另外位于福城的澜汇云庭花园也有716套住宅计划入市。