买房路上，比涨价更让人闹心的事儿，恐怕就是维权了。新房问题主要集中在：虚假宣传、霸王条款、延期交付、质量问题。比起遇到问题再维权，不如我们将问题前置，提前了解这些买房时容易遇到的“坑”，知己知彼，百战不殆。

问题一：宣传的学区“不翼而飞”

由于期房预售制，买房人在交钱时，能看到，只有规划图效果图和尚在施工的土地，对于承诺的配套能兑现多少，心里并没有底儿。比如一位网友的遭遇，买房时承诺的12年一贯制名校，购房后变成了并不确定，欲退房无果。项目则“甩锅”给销售，称是个人行为，与项目无关。

这就涉及虚假宣传。

解决方法：

1、马上向市场监督管理局投诉。广告法有明确规定：不能进行误导性的宣传，不能提供不真实的信息。核实无误，开发商会面临行政处罚。

2、选择建委备案的销售人员。第三，如果购房人能证明开发商的宣传内容具体明确，且对购房有重大影响的情况下，法院会判决开发商违约。

不过王佳红认为，此种情况退房难度很大，因为法院首先认为房子是用来居住的，既然能居住那就很难退房。除非合同内明确约定：不是学区能退房。

问题二：以制度为由 拒绝未网签业主退房

买房容易，退房难。2020年7月底，一位网友购买期间一直未备案。业主得知后，与销售沟通不要备案、准备退房，销售表示同意。后业主前往售楼部与销售经理当面沟通此事，要求不要再备案、准备退房（沟通前，经销售经理查实确未备案）。后销售主管在业主已经告知不要备案的前提下强制备案，并明确表示，这是制度，不管业主是否要求备案，都不能退。

解决方法：房屋备案手续是政府对开发商进行行政管理的一种方式和手段，开发商没有完成备案需要了解具体的原因，才能判断购房人是否可以退房。如果是因为房屋被司法查封了，这种情况购房人完全可以退房，开发商拒绝，可以直接诉讼。如果只是开发商的疏忽，而在合同中也没有约定不备案业主可以退房的话，那么业主想退房还是有难度的。

问题三：购房合同存霸王条款

由开发商提供的购房合同，是买卖双方权利责任划分的依据，但也常出现更有利于开发商的“霸王条款”。

比如，海淀某项目在预售合同中写明了逾期交付责任：若逾期30日之内，甲方按日向乙方支付全部房款的万分之壹的违约金，超过30日，乙方有权解除合同，乙方不解除合同的，自合同约定的交付之日起至实际交付之日止，甲方按日向乙方支付已支付全部购房款万分之壹的违约金，但该违约金总额最高不超过乙方已付全部房款2%。

解决方法：要先看是否真的是霸王条款。可以通过以下几点分辨：

1、购房合同条款中排除了开发商的主要责任和义务。比如，逾期交房，开发商不承担任何违约责任。这事实上属于霸王条款，且这种条款在法律上是无效的。所以，购房人可以依据自己的实际损失或者参照租金标准来主张开发商承担赔偿责任。

2、购房合同中虽然约定了开发商的违约责任，但双方的权利义务不对等。例如，开发商逾期交房的违约金非常低，购房人违约却要支付高额违约金。这种情况下，购房人可以以合同约定