深圳二手众生相：有人报价上涨，也有人年末降价

此前曾网传，万丰海岸城、深铁懿府、中泰·印邸、龙光前海天境四大网红盘将于1月15日同时拿证，甚至会同天开盘以分散打新人群，但截至1月17日下午15点，仅中泰·印邸一个项目在深圳市场监督管理局显示获备案，但是价格明细未出。其他三盘均未在官方网站公示备案信息。

一边是年末依然对打新充满期待的购房者们，一边是悄悄下调报价和继续坚挺的二手业主们。

相比去年翘尾行情直接催生了热点楼盘房源报价的再度集体上扬的情况相比，今年1月深圳的二手报价似乎“冷静”许多，有业主全年心态平稳，也有业主半年报价上涨3万+。

根据深房中协观察表数据显示，新年第一周的网签数据，大幅应声回落，在接下来至春节假期期间，二手房网签量大概率将持续维持低位平稳运行态势，这种态势对于热点楼盘的业主而言，就意味着近一个多月左右的“横盘期”即将到来。

很多业主开始坐不稳了。根据1月14日收集的热点楼盘房源报价数据，近期部分楼盘业主率先开始小幅下调报价，试探市场房源。同时，相比上月房源报价下调仅1个的数量，本月下调房源报价的盘源量增加了4个。

4小区下调报价，也有业主半年报价涨3万+

8个监测楼盘里4个下调报价，分别是香蜜湖片区的锦庐花园、红树林片区的红树西岸、上塘片区的特发和平里二期，坂田片区的星河银湖谷。

值得注意的是不光上塘和坂田片区业主在试探市场，传统的豪宅片区香蜜湖和红树林的部分业主心态也开始产生了变化。

虽然锦庐花园价格和12月相比回调近1万元，但整体报价依然在20万/㎡。通过在贝壳找房进行查询，锦庐花园在贝壳平台没有房源在售。乐居还发现，锦庐花园近几年的成交价格犹如“坐上火箭”。

从2016年到2018年，锦庐花园的上涨幅度还算平稳，两年时间，成交单价上涨约1万元/㎡，而到了2019年，成交价格却突然飙升，5月23日成交的三房两卫，成交单价已达13万多。

贝壳上最近的成交记录也是这一次，虽然没有2020年的成交可对比，但类比业主新政前已高达197676元/㎡的报价，可见2020年的涨幅也是惊人的。

2016-2020四年时间，从约9.5万的成交单价，21.4万/㎡的业主报价，房价翻了一倍不止。

红树林片区的红树西岸也报价上涨快速，虽然对比上月有所回落，但从新政前的149954元/㎡到今年1月14日报价174833元/㎡，上涨24879元/㎡。

但不得不提的是，业主心态和小区成交情况并不相符，今年6月成交均价149875元/㎡到12月成交单价137855元/㎡，单价甚至有所回落。

沙井的鸿荣源禧园就更让人吃惊了，2020年仅半年时间，报价就从57525元/㎡涨至90017元/㎡，涨幅近56%！在许多人眼中还是不毛之地的沙井居然价格也飙至9万，要知道2020年沙井开盘的新盘也才均价4-5万/㎡，可见二手业主心态之高。

但根据贝壳数据显示，最近的一次成交单价为72510元/㎡，相比新政前仅上涨约1.1万/㎡，和业主的报价是相差悬殊的。

但这两个项目报价涨幅惊人也有背后原因。 

深房中协温馨提示，香蜜湖片区的“锦庐花园”，宝安沙井片区的“鸿荣源禧园”两个项目，长期以来挂盘量的数据体量过低，且大部分平台未有上述两个项目的在售房源，导致项目中一小部分豪华装修的挂盘房源直接拉高了该项目的总体报价水平，故对实际指导作用不大。购房者理性看待。

上塘片区的特发和平里，业主心态比较平稳，715新政前报价73910元/㎡，2020年12月14日报价77183元/㎡，上涨3273元/㎡，2021年1月14日下调至76489元/㎡，下浮694元/㎡。

虽然降幅仅0.9%，但业主求稳，试探市场的心态，可见一斑。

据贝壳找房数据显示，特发和平里的成交一直比较稳定，基本每月都有，12月89平住宅的成交单价约8万/㎡。

实际成交价高于公布的业主报价，和该小区除了住宅也有公寓在售有关，数据中的业主报价应该是包含了公寓报价，根据贝壳数据，住宅的报价基本在8.5万/㎡以上，公寓的报价大多是4-5万/㎡。

特发和平里业主报价和实际成交悬殊不大，业主心态也较为稳定。

位于坂田的星河银湖谷作为唯一被重点监测的龙岗楼盘，今年的房价也上涨明显，新政前报价88805元/㎡，今年1月14日报价95903元/㎡，上涨7098元/㎡，但根据成交来看，却远高于此。

星河银湖谷今年成交一直活跃，从2020年6月17日，一套87㎡4房成交单价83799元/㎡，到9月19日同样87㎡4房成交单价已达100834元/㎡，成交涨幅达17035元/㎡。

但报价和实际成交有差距，和该小区不同户型单价相差较大有关，部分大户型的成交单价也有仅8万/㎡的。

深房中协指导建议：短期而言，随着春节假期的临近，市场成交量会经历短暂传统的低迷期，房源报价的上涨势头或将有所“收敛”，但春节之后，随着“金三银四”行情的到来，以及深圳楼市“内燥”能量的积蓄和长期向好的预期。

未来，深圳业主在成交量的回升带动下，房源报价仍会有集体上涨的动能，买卖双方或再次进入剧烈的博弈阶段。

不论是业主还是购房者都切勿跟风，理性看待楼市吧！