来源：南方楼事 作者：果条人
最近，朋友圈一张聊天内容莫名其妙火了起来。
中心内容只有一个：劝人买公寓。
说实话，卖房的朋友圈广告看了很多，但像这样脸不红心不跳，还列出12条所谓的「完美理由」鼓 （ 怂 ）励 （ 勇 ）女生买公寓的，还是头一回见。
“公寓能不能买”，这个话题一直备受争议。
南方楼事购房群内，时不时会购房者因为这个问题进行辩论，正方和反方各执己见。
最气的时候还会互道SB，最后不欢而散。
今天，我们就“谁能买公寓”这个问题进行分析。
需要明确的是，公寓是一种分群体购买的特殊产品。
买公寓当然不是傻X，不懂自己适不适合就冲动，才是图片。
谁不能碰？
关于公寓，相信很多人仍然分不清各种类型的区别。
南方楼事在科普栏目《一图就够》有进行详细分类讲解，这里不再赘述。
我们今天要说的公寓是指商务公寓，望周知。
对于公寓，有那么几类人不适合买却常常被忽悠、或者被有限的认知绕进去。
最最不适合的人有：一套房都还没有的刚需、有老人小孩的家庭、资金不足的投资客。
下面一个一个去分析“不合适”的理由。
1 钱少有名额的刚需
如果你还没有买过一套房子，手握着住宅的名额，请你别想不开去买公寓了！
毕竟对于刚需来说，银行卡里的首付可能就是当下唯一的砝码，如何最高价值地利用才是正解。
虽然公寓单价往往比住宅便宜，但付出的成本却并不比住宅低。
首先是购买成本，公寓首付成数高，贷款年限短。
同样是手握100万现金，公寓你只能买总价200万，住宅能买330万的。而公寓贷款利率更高，往往比住宅要多个30%，并且贷款最长10年，算下来首付和月供压力都比住宅高。
买房最需要精打细算的刚需，这么一算很明显：这笔买卖不划算。
当你把手上的钱都砸进公寓里，等你想要再换住宅，也会很被动。
因为公寓转手，真的挺难。
静静挂了几个月甚至几年，住宅房价则涨了一波又一波，但你的钱却还是没凑够。
而在深圳，商务公寓限售五年，买公寓就意味着钱被套着5年起步。
这时候，你消耗的就是时间成本和资金成本。这也是刚需们最消耗不起的成本。
公寓转让难，很重要的一点是税费高。
老徐前几年冲着公寓不占名额还便宜的点，花280多万在深圳买下一套两房的公寓自住，万万没想到现在被套得死死的。
“本来打算要卖了它再凑点钱去买一套住宅，结果一直卖不出去。”
如果有接盘侠，买下要支付5成的首付，也就是140万；再加上35万的税，前期就要花175万。
如此高的购房成本，导致转手十分艰难。
买住宅，相当于把几百万存进了银行，随时可以取钱。
而公寓呢？同样是投入了几百万，但因为难卖。这就好比，一笔钱被冻资，想取也取不出来。
从金融属性方面，公寓也比住宅价值小。
拿公寓去抵押贷款，银行给出的评估价通常比较低，能贷出来的部分往往很少，部分银行甚至都不接受公寓抵押。
为了给以后换房铺路，刚需买房不仅是要买自己喜欢的房子，更要买银行喜欢的房子。
2 有家有室，有老有小的家庭
那些已经结婚，上有老下有小的家庭，更是不要碰公寓。
从日常生活环境、到居住舒适度、再到生活成本，于自身于家人，都不是一个很好的选择。
公寓一层楼一般是十几二十户左右，同楼层人员往来频繁且杂乱。
虽然你很确定自己买来是居住用的，但隔壁或者同楼层呢？
不知道想买的人有没有去实地看过一些二手公寓情况，同一层楼开美甲店、声乐培训班、民宿、外卖等应有尽有。
这样的居住环境，说实话不单单是不舒适，安全性也很难得到保障。
最关键的是，公寓是商水商电，居住成本高了不少。
南方楼事查询深圳商务公寓水电的税收费标准，发现每个楼盘不尽相同很难划分一个标准，于是用隔壁的广州住宅和公寓水电对比。
表格以相同总量来计算，一个月下来商水商电比居民用水用电贵了688元。
多出近一倍的价格。
再来就是，公寓不能落户，当然也有一些城市是例外，比如长沙。
对于那些不能落户的公寓，就意味着自己的孩子没有学位，但也有个别城市针对公寓出了学位政策。
像深圳的罗湖、福田和南山的商务公寓就可以申请学位。但很鸡肋的是，他们的基础分比住宅分低至10-20分，无法和住宅享有同等积分政策，不能保证孩子100%可以上学。
不管怎么看，对于有家庭的刚需来说，公寓处处是BUG，这类人真没有必要买商务公寓。
3 资金有限的投资客
还有那些手头资金有限、没啥大钱的投资客，也不要打公寓的主意了！
可以理解现在投资住宅门槛提高、资金也成也很高，所以只能投资投资公寓产品。
但，需要注意。公寓的涨幅低，甚至还有不涨的，并且还存在转不掉的风险，实在划不来。
众所周知，公寓流动性差，转手难。很多房源挂了几个月甚至几年，无人问津。
南方楼事前不久听到一个很好玩的案例，有调查显示现在年轻人更喜欢租公寓。原因竟是认为公寓比住宅稳定，业主不会轻易卖房。
事实上是因为......很难卖啊！
在链家官网上筛选公寓性质的住房，一拉一大把一年半载才成交的房源。
在这种情况下，你想要原价卖出都是困难的。
毕竟即便真有买家想买，他们为啥不买新的呢？毕竟市场上在售的新公寓不少，还省了一笔税费。
再来就是涨幅低，甚至不涨。
来看看深圳今年不限购产品，也就是公寓的成交周期数据。
2014-2020年，这7年间公寓的去化周期可以说是起起伏伏，大起大落。
举个例子，2018-2019年公寓去化周期都保持在19周，2020年却拉长至21.6周，这个数据和2015年高度相似。
如果和住宅比，那更是惨烈。
住宅去化周期最长也就是11.7周，公寓高达28.3周。
这种情况想要赚涨幅收益？难上加难。
举个例子。
位于前海的某公寓为例，对比一套46㎡的户型，都是中楼层。
最新成交的一套房源是在2020年5月，成交总价是229万；而2011年的房源，成交总价仅93万。
10年时间，涨幅146%。
说实话，随便一个网红盘三四年的涨幅都比它高。
这还是在深圳最热门的片区，如果放到二三线城市，大概率更惨。
从上面来看，资金实力不足的人投资公寓是非常不划算的买卖。
谁可以考虑
正如前文所说，公寓是分群体购买的产品。
那么究竟谁最适合买？
南方楼事简单盘了盘，能买公寓的无非三种人：
有钱但没有名额的家庭；有实力的投资客；土豪。
这些人的共同点是，不差钱、没有房票。
首先是有钱没有名额、又想给孩子买房的家庭。
南方楼事曾在无数个开盘现场，感受到深圳父母对孩子最深的爱。
深圳有钱人很多，想为孩子花钱的人更多。但这类家庭通常没有住宅名额了，因此在给子女买房的时候，不限购的公寓确实他们为数不多的选择。
这样一来，又可以相对合理进行家庭资产配置，也不会占用到孩子未来住房名额。
而买给孩子的房产，通常都会长期持有，公寓那些转手难涨幅慢的缺点也就不那么重要了。
这倒很符合中介传的那张截图里的内容。
买公寓给女儿，她可以用来生活或者创业；未来结婚之后还能再买一套房不占用名额；空出来的公寓可以出租，赚租金......
反正不差钱，想来也是可以的。
再来就是有实力的投资客。
这类人手上有钱投资需求强，但碍于没有房票，又担心把钱放银行贬值，觉得房产物业才有安全感。
因为有资金实力，所以一般都是长期持有，并且通过出租的方式产生稳定收益。
他们买的公寓一般是一线城市拥有核心资源的公寓。
核心资源有什么？
什么地铁、大型/中高端的商业、金融/高新金领成群、有湖/江景观等等这些都属于核心资源，最关键的是都在楼下或者附近。
以上几种资源，拥有一两种就差不多了，如果拥有两种以上就更完美了。
最后就是土豪。
需要强调一点，土豪们买的已经不是常规意义上的公寓，而是另一种产品——**豪宅公寓。
这些**公寓，价格也就几个亿吧。
比如北京看故宫的北沿河甲七十七院、上海看黄浦江景观的保利ONE56，还有深圳看深圳湾景观的深圳湾一号......
它汇聚核心地段、稀缺城市配套、稀缺景观等资源为一体，这是它最重要的隐形价值。
这些东西远比房子本身更为值钱。
而买这些**豪宅公寓的土豪们，追求的也不是一个住处，而是一种圈层身份。
南方楼事有一位不差钱的富婆朋友，在华润城万象府买了套公寓。
在别人都质疑她决定的时候，她气定神闲地说“也不为什么，就是想心情不好的时候，有个地方发发呆。”
一看就是老凡尔赛了。
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