乐居买房讯 2022年进入下半场已有两个月，深圳新房市场现状如何？
楼市分化，豪宅更受买家青睐、开发商开盘打折促销、打新潮退，购房者持币观望的氛围一直弥漫和延续。
天猫好房测评师梳理了深圳7-8月新房的入市情况，共有15个新盘开盘，合计供应7340套住宅，鹏瑞南区尚府、信城缙悦花园、碧湖春天南花园都有加推产品。
在价格方面，入市新房主要以3字头、4字头的刚需楼盘为主，改善型新房供应并不算多。
在去化方面，从已公布的首开情况来看，有区位优势、配套相对齐全的楼盘去化能达到5成左右，其余大多数则徘徊在4成或以下。
光明中海观园开盘当天销售约900套，去化约71%，这也是目前光明今年卖得最好的项目；深业山水东城、合正新悦润园去化则相对一般。
值得一提的是，在7月下旬至8月中上旬将近20天的时间里，深圳新房“断供”、市场“沉寂”，并没有开盘入市的新盘。
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楼市“金九”旺季已至，这也是房地产市场全年的重头戏之一。
2020年9月深圳有16个住宅项目获批，新房供应活跃，多个热盘开盘即售罄。此外，2020年“金九”共成交4871套新房，创下7年来9月成交量，以及当年月成交量新高。
2021年9月深圳则有19个住宅项目获批，供应节奏加快，多个刚需盘开盘售罄。在新房成交方面，当年9月深圳成交3343套住宅。
今年9月，深圳新房市场是否会有“回暖”迹象、开发商是否会加快入市速度，抢滩“金九”？天猫好房测评师盘点了9月潜在入市项目，供刚需、改善型购房者参考。
9月深圳预计有19个项目入市，宝安、南山、光明为供应主力，价格预计在3字头到10万+。入市项目多为土拍限价新盘，国央企新房占据一定比重。
购房者关注较高的深铁珑境花园、颐城栖湾里、招商玺家园、宏发万悦山二期、联发悦尚居、深业颐瑞府预计将在本月陆续入市。
龙华区
主推建面约：110-147㎡
价格：毛坯限价7.08万/㎡
入市进度：展厅及样板间已开放
深铁珑境花园位于龙华区地铁4号线龙胜站，占地面积约11.1万㎡、建面约48万㎡，是涵盖小高层、高层住宅、商业、九年一贯制学校、十八班制幼儿园等为一体的综合体。项目分为两期开发，一期为地铁停车场上盖小高层，二期为高层住宅。
项目毛坯限价7.08万/㎡，首批将推售建面约180㎡复式洋房、建面约110-147㎡小高层，以改善居住型产品为主。一期容积率为2.06，人车分流、动静分区，满足业主的居住需求。
在交通上，深铁珑境花园接驳地铁4号线龙胜站，3站可到深圳北站，换乘地铁5、6号线；6站换乘地铁9号线，通达南山、宝安、福田等区域。
在教育上，深铁珑境花园邻近18班幼儿园、36班九年一贯制学校，周边还有龙华区高峰学校、华东师范大学附属深圳龙华学校（在建），教育资源充足，满足全龄教育（具体学区划分范围以当年教育局公示为准）。
宝安区
主推建面约：75-120㎡3-4房
价格：毛坯限价8.3万/㎡
入市进度：展厅及样板间已开放
凤鸣水岸花园预计推出住宅约372套，建面约75-120㎡3-4房，得房率约81%，展厅及样板间已开放，毛坯限价8.3万/㎡。
周边学校有万科都会四季36班学校、新安中学（集团）外国语学校、宝安中学实验学校、西乡中学；
凤鸣水岸花园位于尖岗山大道与卧龙四路交汇处东北侧，周边绿色山水园林围绕；距铁岗水库约1.4公里，青山绿水环绕，生态环境优越。
价格方面，和一街之隔的万科都会四季不会有太大相差，最终多出的价格是加了装修费。另外，尖岗山已售罄的新房越秀·和樾府整体均价约9万/㎡。
天猫好房测评师根据周边楼盘、配套综合分析，如果按凤鸣水岸花园限价约8.33万/㎡，总价范围估计在600万-1100万元左右。
主推建面约：55-120㎡2-4房价格：周边新房均价约7.83万/㎡
京地海樾府处于碧海湾成熟纯住宅区域板块内，距离11号线碧海湾站仅450米。项目包含有住宅、星级酒店、公寓及办公，容积率6.07。
实景图，拍摄于今年7月
天猫好房测评师实地踩盘发现京地海樾府周边居住氛围不错，东北方向是去年开盘的榕江壹号院，隔路就是松茂·御龙湾商业街。
项目临近11号线碧海湾站，日常出行相对便捷。
项目周边1公里范围内有西湾小学、海港小学和海湾中学等；各种配套成熟齐全，涵盖了地铁、商业、学校、文娱等配套。
近年来，西乡碧海片区入市新房少。新房榕江壹号院备案均价7.83万/㎡，项目周边二手房指导价在7.7万-8.35万/㎡，预计京地海樾府开盘价格在7-8万/㎡之间。
现场工程牌显示，项目于今年开工，预计竣工日期在2024年5月
南山区
主推建面约：58-101㎡
价格：周边新房均价约8.5万/㎡
入市进度：展厅及样板间已开放
丹华公馆推出住宅3019套，仅有建面约58-101㎡两种户型，1栋高46层，2-8栋平均层高36层。
项目小户型层高3.9米；101户型2.9米高，4梯7户，3栋-8栋4梯12户。1-2栋预计推售595套，得房率预计65%。据销售反馈，项目西侧将有出口可直达西丽生态公园。
拍摄于今年7月
拍摄于今年7月
根据学区划分，项目目前在深中南山创新学校的招生范围内，学校位于项目的东侧，深中南山创新学校为九年一贯制公办学校，设计规模为54个教学班，其中36个小学教学班，18个初中教学班。轨道交通情况来看，丹华公馆距离13号线石鼓站（在建中）约有960米；距离西丽高铁站（在建中）约1.5公里。
资料显示，项目并无商业规划，日常购物需前往云城万科里，此外，直线两公里范围内有悦方广场、西丽天虹商场、西丽366大街等商业。
生态配套却还是不错的，项目西侧为西丽生态公园。
价格方面，与项目紧挨着的玖裕茗院在去年开盘，其推售312套房源，面积30-100㎡，备案均价8.5万/㎡，冻资入围108批，开盘当天销售19套。
据悉，丹华公馆土地性质为R3，产权也有70年。
关于宅地分类：R3居住用地是指市政公用比较设施齐全、布局不完整、环境一般、或住宅与工业等用地有混合交叉的用地。通俗而言，R3居住用地主要建宿舍为主，小面积单位。
据置业顾问介绍，R3居住用地除了没有幼托配套、车位比较低外，其他配套跟R2住宅用地基本一致。
大家比较关心的学区积分来看，目前是住宅>宿舍>公寓（看区域是否可以公寓积分申请）。如果担心申请入学积分问题，可先了解片区学校录取积分线及入学压力。
主推建面约：117-262㎡3-5房
入市进度：展厅及样板间已开放
颐城栖湾里位于深圳市南山区港城路与怡海大道交叉口，与5号线铁路公园站直线距离约200米，妥妥的地铁物业。项目属于妈湾十九单元开发板块，周边的商务氛围已经相当浓厚。从铁路公园地铁出来可以看到世茂前海中心、前海自贸大厦、顺丰总部大厦、香江金融中心、平安智慧城市、深圳免税等高楼。
项目占地面积约2.5万㎡，总建面约10.4万㎡，住宅建面5.1万㎡。由3栋6个单元17-22层小高层和高层塔楼围合而成，共计推出352套住宅。
主力户型约117-123㎡三房两厅两卫，总计296套，少量262㎡四房两厅四卫，总计56套。项目已开展厅和样板间，预计9月入市。
颐城栖湾里属于颐湾府二期，颐湾府整个地块命名为前海颐城，开发商为深国际前海投资管理（深圳）有限公司，共分为四期开发；一期为颐湾府；二期为栖湾里；三四期为万科瑧湾悦。
项目区位上，颐城栖湾里位于瑧湾悦的西侧，噪音困扰相比起紧邻月亮湾大道的四期万科瑧湾悦要小的多。项目北侧是前海石公园，公园、水廊道景观都不错。
另外项目容积率仅2.56，是前海近几年入市/待入市新房中最低的。除此外项目还是纯粹属性的住宅楼盘，在宜居性上具有明显的优势。
天猫好房测评师8月23日实探时，项目已出地面多层。
教育配套方面，项目西北侧规划有一所9年一贯制学校，项目三公里范围内有15所幼儿园、4所义务教育学校，荔湾小学和深大附中等学校也在项目周边。
荔湾小学
轨道交通方面，项目距离地铁5号线铁路公园站直线距离仅约200米，5站可至前海湾站换乘1、11号线，2站可到赤湾站换乘2号线。另外规划的15号线未将来也会在铁路公园站接驳。
道路交通上，项目可由门口的前海南北向主干道月亮湾大道便捷接驳广深沿江高速、北环大道、滨海大道等东西向主干道通达其他区域。不过目前前海有大量的项目施工，月亮湾大道有大量的泥头车等大型施工车辆，对道路交通存在一定不利影响。
商业配套方面，项目自带约8000㎡商业，一期的印里首期商业（约3万㎡）已开始试运营。项目日常购物消费需求可以完全满足，但片区依然缺乏大型的商业中心。
一期印里商业街
总体来看项目优点方面：位于前海核心区，片区规划优势巨大，城市面貌崭新；项目属于地铁物业，轨道交通便捷；紧邻规划的九年一贯制学校，周边教育配套丰富；项目属小高层，容积率低，市场上比较稀缺，整体宜居性好，车位比1:1.6，车位面积大，停车简单。
不足方面：前海片区的规划兑现时间在5年以上，片区未来大工地状态基本一直维持；道路交通安全及噪音影响会长时间存在：片区目前缺乏大型的商业中心。
光明区
主推建面约：79-118㎡3-4房
价格：一期毛坯均价4.89万/㎡
入市进度：展厅已开放
宏发万悦山璟庭（宏发万悦山二期）原为万丈坡旧改，位于光明区光侨路与龙大高速交汇处位置。
项目规划8栋商品房住宅、1栋保障性住房、2栋约180m高写字楼、开放式街区商业。5、6、7、8栋为一期住宅，1、2、3、4为二期住宅。
据项目销售最新消息：宏发万悦山二期预计近期开放样板间、9月份开盘入市，将推出住宅共计678套，面积79-118㎡，均价预计5万左右带装修。
学区情况：深圳实验学校(光明部)、深圳市光明小学(具体学区划分范围以当年教育局公示为准）小程序
主推建面约：83-108㎡3-4房
价格：毛坯限价4.53万/㎡
入市进度：展厅及样板间已开放
联发悦尚居可售商品房417套，建面约83-108㎡3-4房户型，带装修交付。项目展厅及样板间已开放，毛坯限价4.53万/㎡。
项目东侧约30米（地图APP）为中科院理工附属高中（已开学），北面规划72班九年制院校，西面规划27班九年制院校。周边科教院光明实验小学、华师附光明星河小学。
项目占地面积约2.6万㎡，总建面约14万㎡，容积率4.0，住宅约8万㎡（其中可售商品房417套，安居房329套），商业4800㎡，停车位：1263个，配建一所18班幼儿园；项目自带约4800㎡商业。
主推建面约：105-125㎡4房价格：毛坯限价4.53万/㎡入市进度：异地展厅及样板间已开放
深业颐瑞府已经开放了异地展厅，预计推售444套建筑面积约105-125㎡纯四房住宅。深业颐瑞府距光明最大的公园——科学公园较近，西方美术馆、科技馆等在建的市级配套也分布在楼盘周边。
在交通方面，项目直线距离6号线光明大街站约700米。
商业配套方面，项目自带底商，与星河商业综合体约500米左右。此外，还邻近新地中央广场（原光明镇商业中心）约3万㎡的购物中心、绿地新都会（原光明中心城）约4.3万㎡的购物中心。
教育配套方面，周边有规划72班九年制院校，西面规划27班九年制院校两块用地。此外，项目附近还有东周小学，华师附光明星河中小学，光明中学，光明新区高级中学等教育资源(具体学区划分范围以当年教育局公示为准）
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