乐居买房讯 说起光明这两年来的新房市场，犹如坐过山车般刺激。“供应量最大”、“网红打新区”，刚需神盘迭出，当然也不乏开盘即售罄的所谓“日光”楼盘。
但老话说得好，飘得多高，摔得就有多狠。去年下半年开始，光明的入市新盘表现可谓“一地鸡毛”，甚至出现开盘当天“仅卖一套”的新房——安联尚璟府，直接惊掉下巴。
今年反复的疫情再加上不断暴雷的开发商，整个市场行情降到了冰点。1-5月光明新房仅有星河天地5期入市，然后在一堆你瞅我，我望你早就可以入市的项目中，特发观月台先憋不住开盘了。闸门一开，深业云筑、中海寰宇时代、金地明峰府紧随其后拿证入市。
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就开盘当日销售情况来看，特发观月台推售359套住宅，去化约46.2%；深业云筑（一期）住宅750套，去化约28%；金地明峰府推575套住宅，去化约45.73%；中海寰宇时代推110套住宅（开发商未透露去化信息）。
值得一提的是，光明新盘“内卷”严重，打起“折扣战”，开盘“91狠折”、折扣组合拳的不在少数。详见文章：“卷”上天！“你97折我91折”血拼折扣，还有新盘即将加入混战。以那么大的优惠力度给出的这种表现，可以说都扑了。
不过就在这种市场环境下，8月底开盘的中海观园，共1262套房源，开盘当日去化约900套，首开去化近40亿，去化率约71%，此去化量，远高于市场预期，成功刷新深圳本年度首开记录。同时，中海观园也是深圳今年登记人数最多的一个项目。
犹如黑夜里的一道光，刺破了光明低迷的新房市场。中海观园开盘去化约900套，得益于自身过硬的楼盘品质和配套。暂且不知这是否会给光明新房市场带来新的开篇，但无疑给后续待入市的新盘打了一针强心剂——光明依旧有购房者买单。
抛开其他市场因素，楼盘自身的配套，周边规划等其他硬实力才是关键。下表罗列了光明待入市的新房。
这里可以重点关注下中心片区的深业颐瑞府（限价4.53/㎡）、宏发万悦山二期（吹风价5.2万/㎡）、绿城·汇银桂语兰庭（吹风价5.2万/㎡左右)、凤凰城深房光明里（毛坯限价4.46万/㎡），从价格和地块方面看，预计都是“抢手”的天选之子。
01
入市进度：预计9月份开盘价格：毛坯限价4.53万/㎡周边学校：2KM内规划有25块教育用地
深业颐瑞府位于光明中心区狮明路以南、狮山二街以东、翠辉路以北。该地块为2021年11月25日集中出让地，深业以17.27亿元+竞可售公住房面积约2.4万获得，项目毛坯限价4.53万/㎡。
项目总占面约1.88万㎡，总建面约12.4万㎡，容积率约4.7，规划1199个停车位。主要由6栋25-32层高的住宅塔楼组成，主打建面约105㎡、125㎡纯四房住宅户型，可售约444套，可售楼栋位于1栋1单元/2单元/3单元、2栋。
户型分布示意图
目前异地展厅与样板房已经开放，位于光明大街站新地中央写字楼21楼。项目预计9月入市。
项目效果图
商业配套方面，项目自带约4000㎡底商，与星河商业综合体约500米左右。邻近新地中央广场（原光明镇商业中心）约3万㎡的购物中心和绿地新都会（原光明中心城）约4.3万㎡的购物中心。
教育配套方面，项目周边2KM范围内规划有超25块教育用地，紧邻项目旁有一块九年制学校用地。周边有中科院深理工附中、华夏中学、东周小学、华师附光明星河中小学，光明中学，光明新区高级中学等学校。
颐瑞府周边配套（原图来源：咚咚找房）
交通配套方面，距离最近的地铁是6号地铁线“光明站”约600米，可2站在凤凰城站换乘13号线（在建中），通往南山科技园通勤时间只要30分钟。高速路网上项目毗邻龙大高速、南光高速与外环高速，可快速接入其他区域。
项目是纯粹改善性质住宅楼盘，444套房均为四房产品，只有约105㎡、125㎡2个面积段共3个户型产品，均为两梯四户设计，南北通透。所有户型均拥有达6米面宽约10㎡景观阳台。
125㎡四房两厅两卫
105㎡四房两厅两卫A户型
105㎡四房两厅两卫B户型
综合分析项目，深业颐瑞府纯四房住宅，所有户型南北通透带大面宽景观阳台，整体得房率远高于市面平均水平，其105㎡四房B户型得房率高达约92%。全部住宅两梯四户设计，车位比1:1.6，居住属性可谓拉满。
周边各项配套丰富尤其是教育配套，科学公园就在项目对面，光明地铁站离项目约600米。可以说大部分配套均在步行最大舒适度范围内，生活更加从容安逸。
深业颐瑞府属于狮山利益统筹项目，围绕项目有满京华的旧改，临近的光明大街的统建楼/维他奶工厂旧改，对面的科学公园还在建设。未来周边的规划全部建成后，片区的面貌，整体的氛围会拉新到一个新的层面。项目未来上限很高。
最后提的一点是价格，项目毛坯限价4.53万/㎡，据网上传闻项目很可能以毛坯价格简装发售。总价不到500万在光明中心区买一套四房，居住感、配套一步到位，这估计是最吸引购房群体目光的因素了。
对比深圳公示今年第二批集中供应的16块宅地，光明两块宅地毛坯限价分别是4.72万/㎡和4.89万/㎡，同样的户型，颐瑞府总价要省近40万。低楼层单价可能更便宜。在光明这种一步到位的机会很可能以后不会有了。天猫测评师团队预测会有部分刚需群体在综合考量后也会咬牙上车一步到位。
可以说尽管光明待售项目众多，深业颐瑞府仍以其稀有的定位和多项明显的优势吸引了大部分光明置业者的目光。预计会在光明的市场中给出一个亮眼的表现。
02
入市进度：预计9月份开盘价格：吹风价5.2万/㎡周边学校：深圳实验学校
宏发万悦山位于光明新区光明大道与华夏路交叉口东南侧，临近光明新区行政中心，项目拆除用地面积49917.8㎡，开发建设用地面积40250.5㎡，计容建面约21万㎡，总建面约25万㎡。
项目区位图
项目规划8栋商品房住宅、1栋保障性住房、2栋约180m高写字楼、开放式街区商业。5、6、7、8栋为一期住宅，1、2、3、4为二期住宅。
项目效果图
宏发万悦山一期于去年3月开盘，367套住宅当天售罄，产品建面为约88-140㎡平层以及141-209㎡复式，单价区间在4.61-5.36万/㎡，总价区间为407-1118万/套。
本次将推的二期宏发万悦山璟庭预计9月入市。共计推出678套住宅，户型面积约79-89-118㎡3-4房，均价预计5万/㎡左右，带装修，梯户比为3梯6户。项目目前已接近封顶。
2022.7.22天猫好房测评师拍摄
商业配套方面，项目自带约2万平社区商业，片区内有新地中央广场约3万㎡的购物中心、约5万㎡的星河“COCO系商业”、绿地新都会约4.3万㎡的购物中心，商业资源成熟而且丰富。
地铁方面，项目位于6号线凤凰城站和光明大街中间，与光明大街站距离约800m，与凤凰城站距离约1km，位置稍微有点尴尬，整体影响度不大。
教育配套方面，附近学校众多，如东周小学、深圳实验光明学校、光明小学及光明中学等。距离最近的是深圳实验学校，距项目约700米，有60个班，共计3000个学位。
深圳实验学校综合来讲，宏发万悦山所在的凤凰城街道属光明区最为成熟，配套最完善的版块。商业、教育、医疗、公园各项配套齐全。整个片区楼盘也相对集中，整体居住氛围好，城市面貌也较为齐整。
在现阶段光明待入市的新房中，宏发万悦山二期可以说是配套最为成熟且丰富的楼盘了，相同价位下的竞争力是毋庸置疑的。除了靠近“天铁”会导致部分临近户型有噪音影响外，基本上无其他太大槽点。而且楼盘将近封顶了，这个盘值得选择。
03
入市进度：预计年底入市价格：毛坯限价4.46万/㎡周边学校：深圳实验学校深房光明里位于光明中心区中部区的凤凰片区，在光桥路和同观路交界的西北处。项目北靠新城公园，西与光明大第、中海寰宇时代、深房传麒山等多个光明老牌代表性大型住宅为邻，南部为连片的高端产业园区。
项目体量较小，占地面积约1.1万㎡，总建筑面积约8.2万㎡。项目规划3栋塔楼高100米，地下室3层，商业3层局部四层。因为紧邻学校、所在地块为一个山包等相关因素导致项目施工进度缓慢，预计入市要到年底。
项目周边各项配套丰富齐全，与宏发万悦山二期都不遑多让。而且相比宏发万悦山二期，深房光明里与在建的13号线同观路站更近，直线距离约400m，并且不是贴着“天铁”线路，不会受到噪音干扰。
项目将推出约75-110㎡2-4房，加上其毛坯4.46万/㎡的限价，最小户型的总价是现阶段光明中心城区域待售新房中最低的。
另外强调点的是项目旁的光明大第二手房已在去年达到8万高位，如今有所下降但也在7万的位置。项目按现在市场的装修标准加上3000元/㎡精装，也才到4.76万。不多说，可以上的别错过。
04
入市进度：预计四季度入市价格：吹风价5万/㎡周边学校：深圳实验学校，东周小学绿城·汇银桂语兰庭是原荔园片区城市更新单元，项目位于光明街道规划翠辉路北侧、规划荔狮路南侧。临近现已开通的地铁6号线光明站与光明大街站之间。
主要由3个地块组成。北侧是教育用地，规划建72班小学，南侧的两块住宅用地共建9栋超高层住宅（43-48层）及1栋幼儿园，规划2226户住宅，其中可售商品房1319套。另有196套回迁房，规划停车位2380个。
效果图
本次预计推售941套住宅房源，户型面积为89-115-128㎡，其中89㎡有580套，预计总价476万/套，115㎡有216套，预计总价615万/套，125㎡有685套，预计总价685万/套。
项目平面图
项目周边以光明中心区土地整备利益统筹项目及项目西北面的楼村社区狮山工业园。北面是规划中的光明“绿肺”——科学公园。科学公园用地面积约208万㎡，占地面积约是深圳湾公园的两倍大。
项目紧邻深业颐瑞府，配套方面参考深业颐瑞府基本无差别，不过绿城·汇银桂语兰庭更靠近光明大道，与地铁站的距离要近些。
05
入市进度：预计9月入市价格：毛坯限价4.53万/㎡周边学校：东周小学，光明中学小程序联发悦尚居可售商品房417套，建面约83-108㎡3-4房户型，带装修交付。项目展厅及样板间已开放，毛坯限价4.53万/㎡。
项目东侧约30米（地图APP）为中科院理工附属高中（已开学），北面规划72班九年制院校，西面规划27班九年制院校。周边科教院光明实验小学、华师附光明星河小学。
项目占地面积约2.6万㎡，总建面约14万㎡，容积率4.0，住宅约8万㎡（其中可售商品房417套，安居房329套），商业4800㎡，停车位：1263个，配建一所18班幼儿园；项目自带约4800㎡商业。
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