深圳房价梦回2017，政策“超强台风”能否登陆？

2023年，深圳买房人的愿望实现年？

为什么这么说？深圳房价在新盘极度内卷的折扣优惠下梦回2017，“子弹”（购房资金）亟待释放。此外，“拦路虎”——阻碍大家买房下手的政策因素，这半年多来也是各种“吹风”：

深圳单身公寓不限购【√】

深圳二手指导价放开【√】

深圳双拼房“双证合一”【√】

存量房贷款利率下调【？】

降低二套房首付比例【？】

房产交易免增值税，免契税【X】

认房不用认贷【X】

*状态说明：【√】心愿已达成【？】存疑/待定/美好的期待【X】已辟谣

看出来了吗？像极了最近的“杜苏芮”台风：17级顶配风力等级、变幻莫测的走位、严阵以待等它来。

甚至有好事的网友总结了楼市政策三部曲：降低首付比例、减免税费、认房不认贷。但正如天猫好房网友群的购房者犀利的点评一样：光打雷不下雨，就跟这台风天似的。

是的，持币观望的购房者们充满期待又十分忐忑。期待政策落地能解除被限住的购房、贷款资格，同时又害怕行情继续下行买到“半山腰”。就像初恋少女在等待她的男友，怕他不来，又怕他乱来。

在这种矛盾的政策和购房心态博弈期，深圳楼市七月的入市项目也是缩量严重。从六月的15个入市新盘，直接爆降到七月仅有7个项目获批预售/现售（数据截至发稿日2023/7/28）。 

在“超强台风”似的密集政策风信号释放之下的八月，预计有近20个新盘入市……

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温馨提示：1、本文所提及的所有学校均不作为招生口径，具体学区划分范围以当年教育主管部门公示为准；2、本文不构成购买建议和意见，请购房者谨慎决策。

华润昭华里

区位

进度：展厅样板间均已开放

价格：毛坯限价4.46万元/㎡

产品户型：95㎡3房

周边学校：清林小学、龙城初中、盛平小学、龙岗区天成学校、兴泰实验学校

配套：
交通方面：周边有龙平西路、龙翔大道、龙岗大道，可快速切换至水官高速、沈海高速和外环高速；距离地铁16号线尚景站约800米；
休闲方面：龙岗科技馆、青少年宫、公共艺术与城市规划馆、深圳书城。

综合评价：华润第一次在龙岗开发建设的住宅，项目体量较小，只规划2栋住宅楼，户型只有95㎡3房，不过项目周边生活配套相对丰富齐全，离龙岗市政府也较近，市政配套方面也较多，片区面貌也还不错。

金地峰境誉府

区位：

进度：展厅样板间已开放，项目临近封顶

价格：待定

产品户型：83-120㎡3-4房

周边学校：深圳实验学校光明分校、华南师范大学附属星河小学、中山大学深圳附属学校，此外，项目1公里范围内规划4所九年制学校、9所幼儿园；

配套：
交通方面：距离6号线支线光明小镇站（在建中）约600米；
商业方面：蓝鲸世界购物中心、万达广场、星河COCO City（在建中）。

综合评价：3.5的容积率，也是光明区为数不多2梯4户的纯住宅社区，据销售透露，预计8月份会一次性推出约500套住宅。据悉，金地峰境誉府应该跟金地峰境瑞府一、二期一样是带装修交付，整体配置应该是不错的。

中海时光境花园

区位

进度：基坑建设中，展厅样板间已开

天猫好房测评师实地拍摄 2023.7.4

价格：毛坯限价4.72万元/㎡

周边学校：光明外国语学校、光明凤凰学校；

配套：
交通方面：中海时光境距离18号线光明城站（在建中）约500米；
商业方面：周边有蓝鲸世界，K+广场、万达广场、大仟里；
休闲方面：周边有新城公园、虹桥公园、百花公园、长圳儿童公园、长圳公园。

产品户型：82㎡3房1卫、89㎡3房2卫、108㎡4房2卫户型，为3梯6设计，共计约1543套住宅。

综合评价：项目赶工建设中，已开展厅样板间。周边有华润润晖府、润曜府，中海观园（已清盘）、龙光玖瑞府等项目，可以共享这些大型住宅社区的底商。预计未来居住氛围较好，但项目规划为4栋49、50层超高层建筑，介意高楼层的购房者需要考虑。

星河星悦云邸

区位

进度：展厅样板间均已开放

价格：待定

产品户型：首推一期建面约95-125㎡的3-4房，约1007套住宅

周边学校：龙华第三实验学校

配套：

交通方面：距离地铁6号线阳台山东站约600米；

商业方面：项目本身自带商业综合体满足日常购物需求，大型商业方面距离大浪商业中心约700米；休闲方面：项目500米内有大浪体育中心，大浪文化艺术中心，距离阳台山大浪入口约900米。
综合评价：周边各项配套还算齐全，距离地铁非常近，日常生活比较便利。

华润超核紫云府

区位

进度：出地面多层，近期将开展厅
价格：限价7.245万元/㎡
产品户型：466套81-93㎡三房产品，其中81㎡三房有212套，93㎡有254套
周边学校：东星小学、深圳市龙华潜龙学校、深圳市龙华龙腾学校、玉龙学校
配套：交通方面：距离深圳北站约400米，地铁4/5/6号线在此接驳；

商业方面：毗邻13万㎡的龙华版万象城（在建中），目前已经建成的大型商圈中，星河coco city 距离约1.2公里，龙华天虹、红山6979距离约2公里；

休闲方面：南边及西边被南园公园环绕，附近有16万㎡ 绿芯公园、北站中心公园。另外周边还有深圳市文化馆新馆（建设中）、深圳市美术馆（在建）、深圳市第二图书馆（在建）。综合评价：整体配套丰富齐全，但小区体量偏小，靠近“天铁”一侧会有一定噪音影响。

区位

价格：限价7.25万元/㎡

周边学校： 项目位于深圳外国语学校（集团）龙华学校初中的共享学区之内，周边1公里范围内有东星小学、深圳市龙华潜龙学校、深圳市龙华龙腾学校、玉龙学校。

配套：西临南园公园，1.5公里范围内有逸秀公园、北站中心公园、白石龙音乐主题公园。

产品户型：128㎡4房2卫，客厅开间4米，主要朝向是南北通、东西通。

中海珑悦理主力户型

88㎡三房两厅两卫

97㎡三房两厅两卫

101㎡三房两厅两卫

128㎡四房两厅两卫

综合评价：项目位于民治街道民塘路与玉龙路交汇东南角，斜对面就是深圳北站。占地面积约1.2万㎡，总体量相对较小，胜在区位有优势。预计推售480套住宅户型建面约88-129㎡3-4房，据悉，88㎡客厅可以做到3.6米的大开间，紧凑中也能兼顾到舒适性。

鼎胜金域阳光

区位
进度:展厅样板间均已开放，项目已封顶

价格：待定
产品户型：312套房源，位于项目1栋、2栋，均为25层楼高。建面约87-130㎡㎡2-4房

周边学校： 项目自带一所幼儿园，周边学校有南二外平山小学，西丽小学、南山文理实验学校

配套：西侧为西丽留仙洞总部基地，东北侧为大学城，东侧为塘朗山，西南侧是西丽高铁站、大沙河生态长廊。

综合评价：项目已是现楼，3.36低容积在南山西丽非常少有，整体交通配套已较为成熟稳定。背靠塘朗山，高层有优越的景观视野，日常休闲也非常方便。缺点是周边城市面貌不佳，片区后续改善还需时间。

云玺锦庭

区位

进度：项目已是现楼

价格：参考2019年项目开盘均价10.9万元/㎡。

户型：预计推售剩余184套住宅，装修交付，未售的房源大部分面积段在100、118、119、154、156㎡，也有少量约57、86、93㎡的小户型，以及约235、250㎡的大户型。
配套：
交通方面：楼下就是地铁1号线新安站，属于地铁物业；
商业方面：距离深圳西部最大购物中心壹方城约800米，1公里内还有前海HOP天地购物中心等。周边学校：宝安实验学校、海滨小学、海滨中学、安乐小学综合评价：现房，宝安中心区核心地段，紧邻新安地铁口。周边是都市茗荟花园、熙龙湾、泰华梧桐林居等片区热门楼盘。享受壹方城的商圈配套以及宝安体育中心、海滨广场等休闲配套。不过靠宝安通勤主干道新湖路这边高峰期会比较堵，也会有一定噪音影响。

越秀瑞樾府

区位

进度：即将开放展厅

价格：限价8.86万元/㎡。

户型：306套110-144㎡4房，其中110㎡4房2卫246套，144㎡4房2卫60套
配套：
交通方面：距离地铁1号线宝体站约500米、11号线宝安站约700米；
商业方面：周边社区自带部分底商，片区内大仟里购物中心、前海壹方城，直线距离约在1.2公里左右；
医疗方面：隔条街就是宝安妇幼保健院。

周边学校：新安中学（集团）第一实验学校

综合评价:项目地理位置优越，属于宝安中心区核心地段，也是前海合作区范围内，是当前热度非常高的板块。整体配套也很丰富，壹方城、宝安体育馆、湾区书城、欢乐港湾、妇幼、南方医科大医院，基本都在生活圈内。不过小区体量较小，绿化率不会太高，项目由自持+租赁房+商品房组成，不够纯粹。

京地海樾府

区位：
进度：展厅已开放，即将开放样板间

价格：待定

户型：建面约55-75-88-105㎡2-4房，可售商品住宅约348余套。

京地海樾府2-3房户型

京地海樾府55㎡2房

京地海樾府88㎡3房

配套：
交通方面：楼下就是地铁11号线碧海湾站，另外距离地铁1号线西乡站约500米；
商业方面：项目对面榕江壹号院有1.3万平集中商业体。项目3公里范围内有七巧国、西乡天虹、人人乐(碧海城店)、华润万家、沃尔玛（金海路分店）、雅盛百货、海滨百货、华安百货等。

周边学校：西湾小学、海湾中学
综合评价：项目地理位置有优势，周边居住氛围成熟，配套也比较丰富完善，楼下即是地铁。55㎡的2房也是宝安比较少有的小户型，低总价上车适合刚需。缺点是居住不纯粹，有回迁房。另外就是有碧海湾街道的土特产：飞机噪音。

中粮悦章凤凰里

区位：
进度：展厅样板间均已开放

价格：待定

户型：项目总户数1426户，其中可售商品房758套、保障房668套，车位1564个，容积率4.98。可售住宅建面约84-98-114-128㎡3-5房。

悦章凤凰里3房户型

84㎡3房

98㎡3房

配套：
交通方面：距离地铁11号线桥头站约800米，塘尾站约1.2公里；
休闲方面：毗邻立新湖公园，周边还有万丰湖湿地公园、凤凰山森林公园；
商业方面：项目自带1.2万㎡商业，满足生活日常所需。北侧有50万㎡ 鸿荣源奥特莱斯商业、18万㎡万丰海岸城购物中心。

周边学校：自带一所12班幼儿园和一所36班九年制学校，周边还有塘尾万里学校、桥头学校、福桥小学

综合评价：项目周边各项配套还算可以，离地铁也不算远，但受限于片区整体面貌，居住体验感还需一个长时间的改善过程。