经常有人在形容房价时,把“楼面价”和“房价”的关系比喻成“面粉”和“面包”,并解释面粉涨价必然会导致面包涨价,楼面价上涨也必然会导致房价上涨,甚至带动整个片区的房价上涨,一些置业顾问更是以此来鼓动客户尽快下定成交,那楼面价到底有没有这么重要呢?
1. 什么是楼面价?
先来解读一下楼面价,楼面价是指土地总价分摊到每平方米建筑面积上的价格。楼面价说明了该新项目在市场销售时,企业市场价中所包括的土地成本。具体计算方法为:
楼面价=土地总价格/(土地总面积x容积率)。
举个具体例子来说,假定一个3000㎡的住宅小区土地价格为600万,建筑容积率为1.8,则楼面价为:
楼面价=600万/(3000*1.8)=1112元/㎡。
2.楼面价与房价有什么关系呢?
虽然楼面价是房价的重要影响因素,但构成房价的还有多重要素,比如土建安工程费、税费及销售费用、服务费及开发费、公共性服务设施费、企业所得税等多种要素。
据测算,土地成本占房产开发成本占比在40%上下,这在其中也要看土地是根据哪些方式取得的,如果是根据市场竞争激烈的竞拍的,那么土地成本有可能占到开发设计成本的60%上下,乃至会更为高。
而楼面价说明了该新项目在市场销售时,企业市场价中所包括的土地成本。这样一来就表明了,由于商住楼的最后市场价包含了楼面价,因此 ,房地产商在拿地的情况下开支的土地价格,就会做为商住楼最后市场价的参照规范之一。
因而针对“楼面价与房价有什么关系”的这个问题,我的答案便是:因为土地成本占了房子成本的三分之一,因而楼面价高,“大部分”也就代表着房价就会较高。
但这只不过是“大部分”,一些房地产商为了更好地尽早盈利,很有可能会依据本身、附近状况作出有效调节。换句话说,楼面价高的房价不一定高,它是需要依据详细情况而视的。
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