诸位看官，风向真转的时候，并不是以人民喜闻乐见的形式和时机出现的。

当大家都在为未未生存发展迷茫不定之时，今天有消息传出南京限贷松绑的消息，本地户籍可买三套并且最低可做到5成首付。

不仅如此，今天（5.20）央行发布的最新lpr报价也确实降了。五年期以上降至4.45%（相比4月份下调了15个基点）！

结合5月15日，央行发布的关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知。对于贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。二套住房商业性个人住房贷款利率政策下限按现行规定执行。

这意味着，按照5月20日的贷款市场报价利率（LPR），1年期LPR为3.7％，5年期以上LPR为4.45％，那么首套住房商业性个人住房贷款利率下限幅度可至4.25％。

另外今天上午南京住房公积金管理中心发布，调整首次使用住房公积金贷款购买第二套住房公积金贷款最高可贷额度。

将首次使用住房公积金贷款购买第二套住房公积金最高可贷额度由现行的30万元/人、夫妻双方60万元/户，调整至50万元/人、夫妻双方100万元/户。

政策能起多大作用不知道，但至少给了市场积极信号。尤其是对首套自住，眼下买房“省钱薅羊毛”的机会真的来了，不用白不用。

另外调控这事，要么如脱缰的烈马，要么如躺平的御宅族，过热的时候降温不易，真冷下来还是块捂不热的石头。任何“有形的手和无形的手”共同发挥作用的时候，都有利弊得失，都有代价。

如果纯粹是投资+改善，在自身条件允许情况下，建议直接买有倒挂的或者有强规划的优质资产。

再回到今年第一批楼盘名单中来：

对高分高预算选手（千万级），建议认购优先考虑顺序为：

• 第一，河西南“新五虎”：价格虽然没那么香了，但是地段超好啊。

• 第二，南部新城机场跑道：汇文府、奥体建设G121，2022能买正核，足矣。

• 第三， 新玄武招商臻境：有学校加持和成熟的配套，规划明朗，板块还有倒挂

• 第四，重点说栖霞建设G112：6栋12、13层小高层，220，280㎡，据说会做成栖霞建设标杆，总价预计1200万起步。在河西南清一色高层云集的时代，低密产品还是非常稀缺的，预计下周会公开城市展厅。

• 第五，人气扛把子金基河西南G115，这个盘是一路高分过来的，这次大概率也不会例外。地块体量不大4栋20-28层的高层，小区带会所，户型仅有一种195㎡四房两厅三卫，预计7月公开9月上市，妥妥千万级。

• 另外，金鼎湾和禧，厦门建发操盘，是河西少有的中式府园大宅。6栋17F小高层，共有143㎡、168㎡两个户型，皆为四房设计，楼间距蛮大。预计月底会公开售楼处及168㎡样板间。

最后，如果预算没那么多，但是又想买进头部，那考虑一下吴侯街的嘉璟峰。此盘定位河西南综合体项目，紧邻宇宙中心最小100㎡，可惜五一公开至今却不全部对外太神秘了。

对预算大概700万左右的选手，建议备选：

• 第一，鼓楼滨江金基G109：规划已经出来了，打造7栋7-10F低密度多层，户型尚未确定，价格估计不会低于4.5万/㎡。

• 第二， 金科凤樾府：虽然是鼓楼老城区，城市界面不如河西南、南部新城新颖，但好歹有老南京人的强购买力，从满足地缘改善需求上品质也不会太差，据说月底会公开样板间。

• 第三，华润润淮府：地铁6号线应天东街上盖，带一部分自持商业，30+的高层。虽然比不上机场跑道小高层，但参照华润对该项目定位及河西南华润鱼嘴润府实际交标，后期品质定然不会差。

• 第四，南部新城四叶草：进度上非常快，诸如南宸紫阙、翡丽铂湾产品都不算差，只是相对机场跑道正核几盘而言，地段稍微弱了些，毕竟是南部新城发展区，改善还是可以去看一看。

以上这些个盘，都是区域数一数二的产品，预算未达到600的选手，建议不要轻易去看。

预算大概在500万上下的选手，建议考虑：

• 雨核华润云上润府：央企体量大盘，地铁上盖，是区政府重点盯的综合体项目，未来商业购物一站式就在家门口，周围高中已落地，初中规划已出，发展预期足。进度上不用担心，首开几栋楼已建至6层以上；
  

其他的楼盘，大家可以根据自己的预算、房票及对板块的喜好，去合理选择。

当然，如果实在没有可接受的楼盘，那就再等等。

写在最后：

说了这么多，最后总结一下今天的主旨思想：

老龄化严重，人均GDP不高，生育率断崖式下跌。还没富起来呢，人口红利就吃完了，还面临着老龄化加速所带来的养老问题。总之，你未曾想到的围绕“衣食住行”所衍生的矛盾还在陆续浮现。

那作为个体当下该怎么做？一个字：稳。

稳住基本盘，就已经赢了一大半，尤其是最近几年，不要做没有胜算的折腾。买房如此，就业如此，家庭结构比例更是如此，仅此共勉。